Re: [請益] 炒房被動收入真的那麼簡單嗎?

看板home-sale作者 (↖★煞氣a輕舞飛揚☆↘ )時間2年前 (2021/10/24 18:02), 2年前編輯推噓23(23推 0噓 46→)
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※ 引述《GuitarOcean (有為而無所求)》之銘言： : 本身資深玩家 : 講重點: : 1. 不要買改過的隔套，沒價值，你去貸款就知道。 : 2. 要買套房新建案，因為新房子前3~5年最好租，投報率最高。 : 3. 很多一工就做好的套房建案，一戶四套房或八套房等等那種。 : 4. 整棟透天型的可以買，但不要買那種原本五樓再違建到八樓九樓的。 : 5. 這點最重要，續2. 專業套房投客都是租個3~5年就賣掉，再買新投套建案， : 因為通常3年左右還可以賣到原本新屋價，甚至更高，以這幾年來說。 : 所以不用擔心無法脫手的問題，新建案前幾年屋況也比較沒有問題， : 租起來也輕鬆。 : ※ 引述《futureroad99 (hello)》之銘言： : : 朋友介紹要我投資一個案子 : : 前段私校的學生收租套房屋齡28年(1層隔很多間，整棟收租32間) : : 地點在學校周邊走路3分鐘+滿租 : : 目前了解的狀況是 : : 總價4200萬收租230萬一年(一個月實收19萬) : : 自備款約1000萬 : : 跟銀行貸3200萬40年利率估1.5%(一個月還9萬) : : 等於每個月可以賺10萬的被動收入 : : 每年收入120萬之後還可以在錢滾錢其他投資~實際約7年就可以拿回本金 : : 我思考了一下好像沒有什麼BUG~ : : 朋友說很多炒房團都是這樣玩~這是真的嗎? : : 是不是我朋友要害我家破人亡?那麼好康的事情幹嘛跟我說? : : 貸款有詢問過~可以貸8成~貸款方面沒問題 請教各位前輩 我目前在看一塊鄉下地區市中心的房產行情 我有看到幾個591的新建案出租成交案例，再搭配該房屋的實價登錄買價 發現這個新建案出租的租金收益率只有3.1%~3.5%左右 如果扣除資金成本，再考慮無風險利率，那這個出租的風險溢酬不是才1%多? 如果再計入補充保費、綜所稅等因素 那買新建案來出租根本是賠錢吧? 如果志在當包租公 那是不是該買中古屋 雖然租金收入低，但買價更低，這樣報酬還更高? -- 推 for6purely:我在喀爾巴阡山看過一個用大陰唇在空中滑翔的女人 好美 10/20 07:12 推 for6purely:當地人稱她做卡哄，意思是消失在天際的魟魚 10/20 07:25 推 for6purely:我曾在新幾內亞雨林見過一個女人，用陰蒂捲曲的末端， 11/10 22:17 → for6purely:鉤住樹枝，藉以在叢林間快速移動，及躲避大型掠食動物 11/10 22:19 推 for6purely:當地人稱她為「薩祖」，意思是樹蔭間的粉紅閃光 11/10 22:26 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 150.116.67.60 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1635069738.A.8FC.html
推
10/24 18:30, 2年前 , 1F
你出租投報是不是沒算對 還是你現金買房？
10/24 18:30, 1F
→
10/24 18:30, 2年前 , 2F
我是偏好10-20年的建案買來收租 新建案很貴
10/24 18:30, 2F
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10/24 18:31, 2年前 , 3F
不對 我看你有扣除資金成本了 代表不是現金買房 還
10/24 18:31, 3F
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10/24 18:31, 2年前 , 4F
是可以分享你計算的方式？
10/24 18:31, 4F
(每月租金-管理費)x12/買賣總價 ※ 編輯: FlyinDance56 (150.116.67.60 臺灣), 10/24/2021 18:48:57
推
10/24 19:04, 2年前 , 5F
可以請教下投資報酬率的公式嗎
10/24 19:04, 5F
推
10/24 19:06, 2年前 , 6F
10/24 19:06, 6F
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10/24 19:06, 2年前 , 7F
還是可以幫忙小弟算一下投報
10/24 19:06, 7F
推
10/24 19:08, 2年前 , 8F
我以為投資報酬率就是淨利/總投入資金。
10/24 19:08, 8F
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10/24 19:09, 2年前 , 9F
你如果用總價去當分母。代表你投入資金是總價。你沒有
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10/24 19:09, 2年前 , 10F
貸款。怎麼又會去扣除資金成本呢
10/24 19:09, 10F
推
10/24 19:11, 2年前 , 11F
賺多賺少是其次。至少在房價四平八穩的前提下。當包租
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10/24 19:11, 2年前 , 12F
公要當到虧錢我會非常佩服。
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只是我上網查租金收益率的分母都是房屋總價欸@@ ※ 編輯: FlyinDance56 (150.116.67.60 臺灣), 10/24/2021 19:18:09
推
10/24 19:20, 2年前 , 13F
你要在乎那個%數還是實際到手上的錢
10/24 19:20, 13F
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10/24 19:21, 2年前 , 14F
而且像我上面說的分母是總價 代表你拿出了總價 你在
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10/24 19:21, 2年前 , 15F
扣資金成本幹嘛 你又沒貸款
10/24 19:21, 15F
我的意思是說 我查網路上的算法，不管是舉債與否 分母都放「買賣總價」 ※ 編輯: FlyinDance56 (150.116.67.60 臺灣), 10/24/2021 19:25:02
推
10/24 19:23, 2年前 , 16F
你看我之前才發的文 我的總投入資金有投入總價嗎 沒
10/24 19:23, 16F
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10/24 19:23, 2年前 , 17F
有 但我獲得是真正的淨利 不是你只有扣管理費的那種
10/24 19:23, 17F
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10/24 19:23, 2年前 , 18F
要不按按計算機？
10/24 19:23, 18F
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10/24 19:24, 2年前 , 19F
房租-（資金成本+持有成本）=獲利 你看看現在的房貸利
10/24 19:24, 19F
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10/24 19:24, 2年前 , 20F
率跟持有成本 做不到虧錢的
10/24 19:24, 20F
我再研究一下@@ ※ 編輯: FlyinDance56 (150.116.67.60 臺灣), 10/24/2021 19:25:36
推
10/24 19:30, 2年前 , 21F
我可以理解租金收益率是為了方便計算 畢竟每個人或物
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10/24 19:30, 2年前 , 22F
件的地點會影響貸款成數進而影響到投入資金
10/24 19:30, 22F
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10/24 19:31, 2年前 , 23F
但是利用槓桿來提升投報而不是美化投報本來就是房產最
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10/24 19:31, 2年前 , 24F
有利的條件
10/24 19:31, 24F
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10/24 19:39, 2年前 , 25F
買房就是用槓桿優勢啦..現金頭報3%保證沒人買房投資
10/24 19:39, 25F
推
10/24 19:44, 2年前 , 26F
真的 我直接全賣
10/24 19:44, 26F
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10/24 22:46, 2年前 , 27F
就現金投報和總投報 兩個都有人講 總投報3%以目前算不錯
10/24 22:46, 27F
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10/24 22:46, 2年前 , 28F
了
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推
10/24 23:05, 2年前 , 29F
是我要看區域 如果鄉下地區市中心的總投報3%我覺得太
10/24 23:05, 29F
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10/24 23:05, 2年前 , 30F
低
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10/25 00:59, 2年前 , 31F
總投報也好現金投報也罷 反正只要一致都有可比性啦
10/25 00:59, 31F
推
10/25 05:30, 2年前 , 32F
五倍槓桿 （3-1.4）*4+3=9.4% 也不差了
10/25 05:30, 32F
推
10/25 05:32, 2年前 , 33F
（租金報酬-貸款利率）*槓桿倍數+租金報酬
10/25 05:32, 33F
推
10/25 07:11, 2年前 , 34F
s26492755你算法有問題吧!!你房子沒有賣怎麼還把房價
10/25 07:11, 34F
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10/25 07:11, 2年前 , 35F
價差的獲利也算進去???
10/25 07:11, 35F
推
10/25 07:34, 2年前 , 36F
五倍槓桿只有第一年 你要計算槓桿就要用irr算 不然都
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10/25 07:34, 2年前 , 37F
只是得到一個虛胖的數字而已
10/25 07:34, 37F
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10/25 07:35, 2年前 , 38F
除非只打算持有一年
10/25 07:35, 38F
推
10/25 07:39, 2年前 , 39F
槓桿五倍太容易了 這幾年買的漲25%後去轉貸 2成的資金就
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10/25 07:39, 2年前 , 40F
洗出來了 投入資金=0 投報無限大
10/25 07:39, 40F
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10/25 07:40, 2年前 , 41F
還在執著第一年才有5倍的 人家都買第三第四間了
10/25 07:40, 41F
推
10/25 07:44, 2年前 , 42F
你把現金流理清楚 那也是可以算的 沒有什麼投報無限
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10/25 07:44, 2年前 , 43F
大的事情
10/25 07:44, 43F
推
10/25 08:23, 2年前 , 44F
其實M大跟C大說的都是重點
10/25 08:23, 44F
推
10/25 08:25, 2年前 , 45F
我上面來信詢問的人我也都會很明確解釋 一旦進入本利
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和 投報就會隨著本金投入而下降 像我貼的那間就從195
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到219
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10/25 08:25, 2年前 , 48F
這時候就要用irr 去計算
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10/25 08:26, 2年前 , 49F
嚴格來說 每個月的投報都在逐年降低
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10/25 08:27, 2年前 , 50F
逐月降低
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10/25 08:28, 2年前 , 51F
而降低到我覺得 不ok的時候 我會去轉貸或增貸 等於r
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10/25 08:28, 2年前 , 52F
eset投報
10/25 08:28, 52F
推
10/25 08:29, 2年前 , 53F
當然轉貸增貸一些設定或開辦費的成本我也會算進裡頭
10/25 08:29, 53F
推
10/25 08:31, 2年前 , 54F
方便一點解釋的話 總投報跟現金投報就是上下限 你在
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10/25 08:31, 2年前 , 55F
房價沒什麼變動的時候 你的投報會在這兩個%數遊走 如
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10/25 08:31, 2年前 , 56F
果你什麼都不操作 現金投報會慢慢的往總投報靠攏
10/25 08:31, 56F
推
10/25 08:37, 2年前 , 57F
至於在那邊糾結賣不賣這件事情 沒賣就不算賺？ 我不
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10/25 08:37, 2年前 , 58F
能重新貸款嗎...... 假設原本估450只願意貸我270 我
10/25 08:37, 58F
推
10/25 08:40, 2年前 , 59F
得拿出180 別家現在估500願意貸我300 拿去清償原本的2
10/25 08:40, 59F
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10/25 08:40, 2年前 , 60F
70 還會多30出來 不就等於我只要拿出150
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10/25 08:41, 2年前 , 61F
又或者我辦理財型房貸或著選擇增貸把已償還的本金借回
10/25 08:41, 61F
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10/25 08:41, 2年前 , 62F
來 都是可以接近當初預想的投報
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10/25 08:41, 2年前 , 63F
實際算起來不會是個整數 上面用整數方便解釋而已
10/25 08:41, 63F
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10/25 08:42, 2年前 , 64F
還在糾結的 可以解釋我為什麼投入本金從195到219 然
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10/25 08:42, 2年前 , 65F
後實拿25 然後投報跟你總投報有落差嗎......
10/25 08:42, 65F
推
10/25 08:50, 2年前 , 66F
這套我講好幾年了 然後也曾在五折團被嗆我不懂會計美
10/25 08:50, 66F
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10/25 08:50, 2年前 , 67F
化投報 買房收租等著哭哭 其實我是真的不懂會計 但
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10/25 08:50, 2年前 , 68F
時過境遷 我已經有了六間 那個人還在五折團悲憤…
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10/25 08:50, 2年前 , 69F
而且按現在走勢 不知道該哭的是誰
10/25 08:50, 69F
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