Re: [閒聊] 新制上路逃難潮啥時開始啊

看板home-sale作者 (生活藝術大師 ￾ N)時間3年前 (2021/04/14 13:45), 3年前編輯推噓56(59推 3噓 77→)
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再補一次觀念. 巨觀的房價漲跌看基本面公式 出租投報率 vs 持有成本 + 交易成本. 因此,如果有屯房稅,確實對"價格"有所影響. 就算你說屯房稅只影響少數,但是它畢竟還是影響到持有成本. 那怕只是加一丁點,也算是有一丁點的影響... 當然至於稅金回灌租金這也是必然的.. 但只要租金行情漲幅沒辦法嘎掉屯房稅的稅金. 就會造成,本來1000萬可以漲到目標2000萬,今天可能因為屯房稅所以剩1950萬. 你說影響很少...但你不可以否認就是有影響. 但是這次政府動作有沒有動到上面三個數據? 並沒有. 政府動的是"交易利得稅" (不是典型交易稅,奢侈稅,印花稅,契稅才是交易稅,等同營業稅的概念,無論賺賠都要繳) 房地合一就賺錢才抽稅..(雖然我搞不清楚為啥到今天還有人搞不懂是賺錢抽利潤比率) 這代表,他只是壓制交易頻率以及從你利潤當中掠奪一些鈔票出來充公. 因此你說閉鎖期...也沒那麼嚴重,就是賣家願不願意少賺一些的取捨. 但是因為基本面上面來看,出租投報率只要是大於持有成本+資金成本. 那賣家並沒有任何壓迫性必須賣出的壓力...除非他是玩很緊繃用寬限期在嘎現金流. 不然他租金可以嘎掉所有的成本還有賺錢... 因此加稅只是讓他思考他要放久一點少繳一點稅,還是多繳一點稅換取快速輪轉. 不過當然以人性來講,大多數都會放久一點換取少繳一點稅.. 台灣人是很吝嗇的... so...賣家是為了不想少賺而繼續屯著短時間不賣...而不是他不賣會虧錢. 這是很天殺的差異... 不過當然,你說這樣會造成資金對不動產的興致下降,投資人數大幅減少. 沒錯啊,還造成這一星期股市大漲有沒有.. 一堆菜鳥發現不知道怎樣炒房,結果跑去股市當韭菜. 但是你也知道,不動產本身是印鈔票的,他不如股票是資金堆起來的. 所以他不怕資金離開...除非是惡性拋售,否則價格不會因為表面資金移動而下降. 當然反過來講,要炒做需要有一些資金才炒得快. 因此當這些浮動的資金跑掉,自然會造成漲幅縮減... 所以巨觀來說,這次大幅拉高交易利得稅,其實是很明白的在壓制漲幅,而不是價格. 並且打擊不安定籌碼,不安定投機資金... 因此之後交易量必然下降,漲幅大幅收縮. 但因為基本面沒受影響,所以目標要漲到的數字沒下修,上漲趨勢沒改變. 但是當然以上是巨觀狀況. 在細部狀況要注意的就是. 預售屋過多的區域. 因為預售屋目前都是投機資金喜好大宗. 造成不安定籌碼和資金在預售屋市場比率過高. 而這次也對預售屋下重手. 你預售屋被納入房地合一...因此出脫的利潤大幅縮減,造成預售屋買盤大幅萎縮. 這種情況,無論剛性需求還是包租公或是長期置產,他們去買轉單的意願大幅下降. 而在預售屋推案量很大的地方,因為很多建商體質並不好,所以他們會有周轉壓力. 因此建商會因為預售屋銷售大幅萎縮而對於"已公開"的預售案在拉價上面處於保守狀況. 因此那些中長期購置需求,就會選擇直接跟建商買就好. 這樣就造成轉單會突然掛點... 你價格拉不上去,接手買盤又跑光了. 並且更慘的是,你交屋後還要從新算一次房地合一. 也就是你買了預售屋,他蓋三年,三年之後交屋,你房地合一還要從交屋後從新計算. 所以你要成屋賣只被抽20%的話,一共要放8年... 這也造成更多的接手買盤會消失. 那...預售屋轉讓不掉,這樣就會有那些賭徒產生可能會被斷頭的風險. 如果只有幾個要被斷頭那還沒關係,如果斷頭人數過多,就會產生多殺多現象. 這樣情況下,斷頭一般損失大約15%,自然產生多殺多就有機率造成5%左右的價格回檔. so.....在預售案過多甚至為區域交易主體的地區,有機率產生價格回檔現象. 不過這種現象在蛋黃區或是市中心比較無視. 主要是因為蛋黃區土地價格太天價,一般中小型建商財力不足很難卡近來. 外加蛋黃區通常推案量不高.. 因此蛋黃區目前會出現建商飢餓行銷狀態. 也就是大幅減少推案,但是更新的案子價格狂拉高. 因為蛋黃區的土地很容易落在少數人手上,所以可以做反市場操作. 而一般市區則是預售案佔市場比率不高甚至有點低,所以多殺多現象可以忽略. 因此這次會產生災情的,必然是預售屋轉單投資. 我多次說過,預售屋是非常高風險的投資. 他只要一個風吹草動,你就掛了... so...這一波我也有玩預售屋阿..XD..可是我一下子就跑了.你看後面都不關我的事. 因此,你既然玩高風險投資,就忌諱太貪心以及夢做太美好.見好就要收.... 然後其次是打擊到中期投資. 中期投資是2~5年期...很多都只是抓2~3年. 而這次政府這樣搞下來,你不要說利得稅被大幅提高. 你本來一年漲10%的,可能壓制下來剩下5%. 這樣你本來預估放兩年20%,扣掉交易成本你還有12%,開槓桿可以拉升到5x%. 一年平均有2x%利潤. 但現在剩下5%,等同你放兩年是10%,扣掉交易成本剩2%.. 你看你怎麼賣...XD 漲幅太少,你就被交易成本吃掉大多數漲幅,剩餘的殘值不抽你稅你都沒辦法換幾支棒棒糖. 因此中期投資帶賽... 你們一定沒有拜拜和去教堂禱告..!! 回家查一下你的財位是不是布局錯誤,以及是不是沒有算自己的八宅布局.. 因此...無論怎樣,你就都會被逼著多放幾年...XD.. 當然對中長期以上的而言就比較沒差. 他本來就是5~10年期,要抓整個效應的... 基本面沒改變下,放久了該有的漲價目標價還是會有到來的一天. -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.115.157 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1618379141.A.E71.html ※ 編輯: ceca (61.227.115.157 臺灣), 04/14/2021 13:47:48
推
04/14 13:50, 3年前 , 1F
到賭場賭錢贏了當然要給賭場抽頭啦......，不想被抽頭就自己
04/14 13:50, 1F
推
04/14 13:55, 3年前 , 2F
總之蛋黃無敵
04/14 13:55, 2F
推
04/14 13:56, 3年前 , 3F
開賭場
04/14 13:56, 3F
推
04/14 13:57, 3年前 , 4F
政府都講白了要打炒房，我不明白為何有人看不懂或看錯
04/14 13:57, 4F
蛋黃區無敵只限這一次. 之前豪宅限制貸款則是對蛋黃區重擊. 因此2012年左右買入蛋黃區豪宅的很多都套的悽悽慘慘戚戚. 甚至有人套到今天...XD 而當時蛋黃區領漲的是豪宅. 因此豪宅被打壓之後,蛋黃區也凍漲. 之後陷入為期四五年左右的死魚盤,直到2019才開始復甦. 不過你也可以看到. 在"投資技巧"上面玩過頭的,很容易被修理. 尤其是產生一窩蜂效應,讓大量"外行人"和"菜鳥"進場. 就會被修理. 政府很不希望廣大的中產階級賺錢.... 所以最愛逼它們去股市當韭菜. 你要有這個很有趣的認知. so...當你看到中產階級一窩蜂做一個非股市期貨外的投資. 就要小心政府會對他出手打擊... 然後再把這些中產階級趕回股市當韭菜... ※ 編輯: ceca (61.227.115.157 臺灣), 04/14/2021 14:01:39 ※ 編輯: ceca (61.227.115.157 臺灣), 04/14/2021 14:02:39
推
04/14 14:05, 3年前 , 5F
看C大的文章總是學到很多，推
04/14 14:05, 5F
→
04/14 14:05, 3年前 , 6F
為什麼政府很不希望中產階級賺錢呢？他們不是最大稅收來源嗎
04/14 14:05, 6F
推
04/14 14:08, 3年前 , 7F
可能因為某些人看到別人賺錢就要政府出來打吧
04/14 14:08, 7F
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04/14 14:08, 3年前 , 8F
交易量下降對買家很好呀，當量縮時期房仲因沒有交易
04/14 14:08, 8F
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04/14 14:08, 3年前 , 9F
而收入減少，不夠支撐仲介的營運成本時，他們自然會
04/14 14:08, 9F
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04/14 14:08, 3年前 , 10F
有手段和賣家議價，讓交易完成。
04/14 14:08, 10F
推
04/14 14:08, 3年前 , 11F
買預售屋後果自負 除了低自備和特殊格局例如高樓層露
04/14 14:08, 11F
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04/14 14:08, 3年前 , 12F
台戶要提早進去搶 不然想不通預售有什麼好
04/14 14:08, 12F
推
04/14 14:09, 3年前 , 13F
因為玩股票散戶都是被收割,玩房地產則是大多數人賺錢
04/14 14:09, 13F
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04/14 14:09, 3年前 , 14F
可是還是會有人期待囤房稅造成房價崩跌
04/14 14:09, 14F
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04/14 14:09, 3年前 , 15F
不然幹嘛一堆喊沒囤房稅就是打假球
04/14 14:09, 15F
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04/14 14:09, 3年前 , 16F
政府為何要打擊中產階級？？
04/14 14:09, 16F
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04/14 14:10, 3年前 , 17F
最主要是預售自備款低,這對首購很友善,另外可以客變降低裝潢
04/14 14:10, 17F
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04/14 14:10, 3年前 , 18F
費用算是小加分~
04/14 14:10, 18F
推
04/14 14:11, 3年前 , 19F
但變數多 我還是很討厭預售
04/14 14:11, 19F
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04/14 14:11, 3年前 , 20F
不過我想到 我都自己客變 哈哈哈哈
04/14 14:11, 20F
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04/14 14:12, 3年前 , 21F
拿阿桃啊打牆很療癒
04/14 14:12, 21F
推
04/14 14:12, 3年前 , 22F
房地產老手當然比較不愛預售,但是他對年輕人是相對友好的
04/14 14:12, 22F
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04/14 14:12, 3年前 , 23F
基本道理，你中產階級能賺到大$，然後可以作業時間減少，
04/14 14:12, 23F
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04/14 14:12, 3年前 , 24F
對大老闆來說怎麼想?韭菜沒了要怎麼辦
04/14 14:12, 24F
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04/14 14:12, 3年前 , 25F
你說預售變數多,但說起來,你去問一般人願意相信建商+代銷
04/14 14:12, 25F
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04/14 14:13, 3年前 , 26F
還是屋主+仲介,我想很多人會比較不信仲介!
04/14 14:13, 26F
推
04/14 14:14, 3年前 , 27F
這才是好文
04/14 14:14, 27F
推
04/14 14:14, 3年前 , 28F
現在蛋黃區建商真的喜歡搞飢餓行銷 高雄超明顯
04/14 14:14, 28F
推
04/14 14:14, 3年前 , 29F
都叫中產階級了，就乖乖工作賺錢，炒什麼資產？
04/14 14:14, 29F
推
04/14 14:18, 3年前 , 30F
臺中七期也是建商惜售
04/14 14:18, 30F
噓
04/14 14:18, 3年前 , 31F
政府最好 管你賺不賺 他只怕 炸彈在他任內爆掉.....
04/14 14:18, 31F
推
04/14 14:19, 3年前 , 32F
愈多人在家看盤/炒房輕鬆賺就沒勞工要上班加班了啊
04/14 14:19, 32F
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04/14 14:19, 3年前 , 33F
買氣低迷啊
04/14 14:19, 33F
推
04/14 14:22, 3年前 , 34F
很有趣的觀點 類似宋鴻彬說的弄個錢坑給你丟
04/14 14:22, 34F
推
04/14 14:24, 3年前 , 35F
缺工怎麼推案...原物料期貨這麼刺激。不如我們蓋完再說
04/14 14:24, 35F
推
04/14 14:25, 3年前 , 36F
推c大，學到很多
04/14 14:25, 36F
推
04/14 14:25, 3年前 , 37F
我真的覺得大建商少推幾案應該都鬆口氣 不用搶工搶料自殺
04/14 14:25, 37F
→
04/14 14:25, 3年前 , 38F
但只推1案2案的小建商就被迫看戲了
04/14 14:25, 38F
還有 61 則推文
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04/15 00:15, 3年前 , 100F
年12萬 10年120萬 你覺得十年後有可能低總價500萬的物
04/15 00:15, 100F
→
04/15 00:15, 3年前 , 101F
件跌120萬嗎 只要平轉 租金就是你穩穩的收益
04/15 00:15, 101F
推
04/15 00:16, 3年前 , 102F
這年頭願意分享的不多了 隨便打篇文其實都需要一兩小
04/15 00:16, 102F
→
04/15 00:16, 3年前 , 103F
時的
04/15 00:16, 103F
→
04/15 00:16, 3年前 , 104F
甚至不要到崩跌都可以撐在那
04/15 00:16, 104F
推
04/15 00:18, 3年前 , 105F
但如果你嘎不過成本 把未來期待在增值來彌補每個月的
04/15 00:18, 105F
→
04/15 00:18, 3年前 , 106F
扣血 這是沒有辦法牢牢掌握的 每個月虧的 一年下來
04/15 00:18, 106F
→
04/15 00:18, 3年前 , 107F
漲回來 不賺不賠不是很衰
04/15 00:18, 107F
推
04/15 00:22, 3年前 , 108F
台灣的房價有一部分在持有成本低 如果持有成本巨大到
04/15 00:22, 108F
→
04/15 00:22, 3年前 , 109F
一定程度 會影響很多人投資意願 這也是不爭事實 例
04/15 00:22, 109F
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04/15 00:22, 3年前 , 110F
如我覺得殺傷力很大的實價課稅 課個5%就好 一堆包租
04/15 00:22, 110F
→
04/15 00:22, 3年前 , 111F
公肯定不玩
04/15 00:22, 111F
推
04/15 00:26, 3年前 , 112F
推文舉的例子其實就是說 現在包租公的取得成本不同
04/15 00:26, 112F
→
04/15 00:26, 3年前 , 113F
你用現在買價去看的投報不是你房東的投報 而你在投
04/15 00:26, 113F
→
04/15 00:27, 3年前 , 114F
報小於成本的情況下一般也不會出手 那你不會是屋主
04/15 00:27, 114F
→
04/15 00:27, 3年前 , 115F
自然也不存在逃難的需要 你最多就是不買 而那些不
04/15 00:27, 115F
→
04/15 00:27, 3年前 , 116F
賣的 成本低 投報大於成本 當然繼續放
04/15 00:27, 116F
→
04/15 09:01, 3年前 , 117F
租屋成本你要看怎麼認列，我是比較要求投報的，租金能超過
04/15 09:01, 117F
→
04/15 09:01, 3年前 , 118F
房貸+利息才會買，這樣的IRR超過10%
04/15 09:01, 118F
→
04/15 09:03, 3年前 , 119F
但其實房貸成本只有頭期款的機會成本，跟貸款每月千分之一
04/15 09:03, 119F
→
04/15 09:03, 3年前 , 120F
的利息
04/15 09:03, 120F
推
04/15 09:03, 3年前 , 121F
我的全超過阿....
04/15 09:03, 121F
→
04/15 09:03, 3年前 , 122F
一般租金都能提供4-5%的IRR
04/15 09:03, 122F
→
04/15 09:04, 3年前 , 123F
我在說推文裡那個2400萬租22000的
04/15 09:04, 123F
→
04/15 09:05, 3年前 , 124F
我的租金就5-7%了 加增值去年平均13
04/15 09:05, 124F
→
04/15 09:08, 3年前 , 125F
24000萬租22000的投入成本應該是沒賺，只能期待房價，但這
04/15 09:08, 125F
→
04/15 09:08, 3年前 , 126F
個例子也太慘
04/15 09:08, 126F
推
04/15 09:10, 3年前 , 127F
他應該是房客 而他的房東取得時間的成本低 又佛心沒
04/15 09:10, 127F
→
04/15 09:10, 3年前 , 128F
漲租
04/15 09:10, 128F
→
04/15 09:11, 3年前 , 129F
因為就算是目前隨便591看文山區能租22000的 應該不用2
04/15 09:11, 129F
→
04/15 09:11, 3年前 , 130F
400萬 開價2400萬的 應該是能租超過22000
04/15 09:11, 130F
推
04/15 09:13, 3年前 , 131F
就像我推文說的 正常狀況 打掉成本不難 而要打掉本
04/15 09:13, 131F
→
04/15 09:13, 3年前 , 132F
利和則是看貸款成數跟年限 有些打不掉 我專門做租房
04/15 09:13, 132F
→
04/15 09:13, 3年前 , 133F
的 我的一定要打掉本利和
04/15 09:13, 133F
→
04/15 09:14, 3年前 , 134F
增值難說 每個月妥妥的租金比較讚
04/15 09:14, 134F
推
04/15 13:57, 3年前 , 135F
好文推！訊息量爆炸惹
04/15 13:57, 135F
推
04/16 06:55, 3年前 , 136F
推
04/16 06:55, 136F
推
04/16 11:13, 3年前 , 137F
推這篇。眉角真多QQ
04/16 11:13, 137F
推
04/16 13:12, 3年前 , 138F
感謝C大...
04/16 13:12, 138F
推
04/17 08:32, 3年前 , 139F
推推
04/17 08:32, 139F
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