Re: [爆卦] 實價登錄2.0 立院三讀通過

看板home-sale作者 (生活藝術大師 ￾ N)時間3年前 (2020/12/31 21:19), 3年前編輯推噓36(38推 2噓 35→)
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其實這影響最大的還是. 以後新建案代銷的銷售手法. 其他的沒啥變化. 中古屋其實以單棟大樓來講,本來成交就很少很少. 就算一個建案有5間在賣,但因為交易時間差的關係. 所以你隨便比對一下就知道,哪一間的實價登路是哪一個... 所以中古屋一直都沒啥好著墨的,這個講過很多次...大家早就知道哪一間賣多少. 就像我們投資客轉賣房子...我的買家哪一個不知道我之前買多少..XD 尤其公寓這種東西,你四周實價登路一拿出來看,阿靠杯我的成交價就在最上面... (因為公寓每一間的交易比率更低... 然後範圍面積的數量也少,所以一個區域交易記錄很少) 因此其他幾點都沒啥好討論的. 重點還是在,預售屋實價登路. 預售屋的實際成交行情,我相信連一堆投資客都很模糊. 而很模糊的時候,很多時候行情就只能道聽塗說... 阿,這棟一坪賣22拉...阿這棟不是都賣550萬嗎??...類似這樣. 而這個現象我以前就寫過文章...這個就懶得多講. 今天你預售屋實價登錄了會怎樣. 那很簡單,預售屋股票化. 今天...牌價就是10樓面北一坪24.5萬.. 面南沒景觀打95折,往上一層樓+0.1萬,往下一層-0.1萬...價格自己算. 然後過了三個月.... 建商公布,我要拉高賣價,面北10F現在要拉到一坪25.5萬... 其他各樓層價格自己算... 有沒有很股票阿...XD 你們討論了半天甚麼建商自己做假交易幹嘛的小劇場. 我是不知道你們在幻想甚麼火星遊戲. 房子想賣多少,建商說多少就多少...你可以改變他喔...想太多.. 他要賣你1000就是1000..他幹嘛自己做一個1000的成交給你看. 他底價就1000.你只有買和不買兩種選擇... 不買你可以去買別棟阿...阿..隔壁要賣1010... 至於你說甚麼削價競爭幹嘛的.. 這個又是不知道是甚麼火星教育思維. 建商就是要賺25%利潤...他降價賣??..壓縮利潤到24%??那他就不幹建商就好了. 你以為建商很好賺??...很好賺所有有錢人都跑去當建商了... 但是建商會拉抬價格,這很正常... 建商想拉就拉,他也不管你,上個月還在賣1000,今天她就是要賣1050.. 你不爽就不要買,去買隔壁...阿靠,隔壁1010拉高到1060... 建商拉抬價格最好有再管你的..他想拉就拉.... 而以前在混亂價格的時候. 大家都一團混亂的再買房子. 所以建商有沒有在拉抬價格,通常都是當棟大戶買家+很精的投資客.才會知道.. 他會回問建商,現在賣價在多少,而建商會老實告訴她. 今天實價登路...那就是直接牌價改給你看的差別... 也因此,預售屋實價登路會改變的最主要是代銷銷售手法. 以前因為混亂不清楚. 外加人就是愛殺價. 所以代銷必須演一大堆大戲. 告訴你現在賣價是1200...你很想買我幫你跟經理講1150..送空氣清淨機. 阿,其實空氣清淨機不要我還可以再給你折10萬.. 你現在立刻簽訂我再給你折10萬... 你再放棄三天審閱期,我再折你10萬.. 這樣就1120喔.. 阿..你還找同事來買,這樣啦,一口價,1100...立刻簽立客成交.. 對喔,你不要跟人家講我賣你這個數字喔,我還要被老闆罵的... 我們老闆還要想辦法跟建商那邊講賣你那麼便宜OOXXX.... 這也是為啥,代銷小姐很多都是中年以上的婦女..XD 因為2x歲的小姐演戲功力太差...搞不訂客戶.談不了價格. 而代銷如果賣得比較高,我記得跟建商的契約有額外的獎金. 今天實價登錄了....那一切都簡單. 你就請一票年輕正妹,照本宣科,價格就價格表丟出來給客戶看,就照著成交. 不給殺價,也不需要談價...XD 因為你也很清楚,之前其他人買多少....那在那邊拉扯價格就變成不必要的事情. 等同銷售系統可以SOP.....不需要有"銷售高手"這一環的存在來支撐銷售. 當然啦,對建商來講,應該還是會有一些小動作來做價格. 那能動手的方面應該還是在贈送品,裝潢,車位上面可以有5~10%左右的價格操作. (例如大戶就可以有一些折讓的手段讓大戶買的更便宜) 不過同時,對代銷來講,他的專業需求大幅下降,獎金制度可能會走入歷史. 也因此代銷這一行的競爭力會大幅下降,取代性會變很高,利潤也會被壓縮. so....今天修法..最慘的人...是代銷公司..和老代銷小姐. 建商其實一點都沒差.... 至於幻想甚麼預售屋實價登路,價格就會變低??? 這又是哪一個娜美克星人的想法..XD 建商今天賣1000,明天賣1050,後天賣1100... 請問你有沒有實價登路,對建商拉價格有影響嗎? 對投資客買1000之後建商賣1100他轉手只賣1050賺50萬的操作有影響嗎? 沒有阿... 就股票,阿他在漲,台積電本來500,漲到510漲到520.... 你每秒鐘都盯著她的行情和成交在那邊跳. 你可以阻止他漲到530嗎?你可以阻止500的時候進場的買家它後面出脫530嗎? 不行啊...XD 所以到底有甚麼好影響的. 對建商哄抬行情沒影響,對我們跟車投資客預售屋轉讓也沒影響. 至於說甚麼建商今天賣1000,明天會賣950... 這...你應該是在土星上面看到的喔??....在地球上怎麼會發生這種事情..XD 一堆人都說建商很急就會下殺. 喔.....建商很急他也不會下殺拉,他只會減少推案而已. 他又不是利潤很龐大,哪來的甚麼下殺價格的空間. 在下殺利潤,他就不當建商了,讓你來當... 而對我們投資客來講,預售屋轉讓的操作其實沒啥影響..XD 因為我以前就寫過預售屋怎樣玩. 我們利潤空間就是建構在建商把價格往上拉之後產生的價差空間. 所以越透明,我們也越好賣... 免得我買1000,建商價格都拉到1100,我想賣1050. 但因為一般人對建案價格知覺混亂,還以為建商還在賣1000,所以不跟我買.. 這樣我反而難轉單. 如果是透明市場. 阿建商都拉抬到1100...那我1050要轉單...不就變成幾乎穩轉??? 甚至我也很清楚建商要賣1100,那我可以把價格拉抬到1090...幹嘛跟你客氣50萬? 而玩法也會更加貼近股票操作法... 差別只是...價格99%的時候,不是平盤就是上漲...XD 至於說一大堆甚麼買家看我第一手買1000,拉抬到1100就不買的水星思維. 這....快回水星去吧,地球是很危險的...XD 市場是賣家說話,賣家主導. 甚麼時候買家可以主導市場籌碼了?? 你有籌碼嗎??... 你又不可以借房子來賣...你哪來的籌碼? 那你買家是要怎樣影響市場.. 一氣之下不買?? 阿你都不買20年了,差你一個不買嗎..XD 你一路看到大安區電梯大樓從一坪40萬漲到120萬. 你不是都不買....那跟你無關... 可是大安區漲到120萬,還是有人買阿...難道他不知道當年40萬漲起來的?? 那今天,建商價格拉到1100....市場籌碼就是價格掛1100. 就是有人會買...你不買是你的事情...因為所有人包含你應該都很清楚. 1000這個價格已經成為歷史,可能這輩子都看不到,今天就只有1100... 所以...理智的人,著急要住的人,有需求的人,就會吞下去,不然??? 最後在講一個觀念. 甚麼籌碼最不穩定. 菜鳥短線投資客!!! 他們是最容易用破壞行情價格出售房子的笨蛋. 還好這種人一直都是政府扼殺的主要族群...XD 而中長線投資客,或是自住戶..哀..也不用分了,長線投資客和自住戶的思維是一樣的. 我問妳喔. 我現在手上有一間正勤國宅,幾年前買的,入手價4xx. 今天正勤交易價最高應該是660左右... 我要賣多少??? 你覺得我會賣600萬...賺一百多萬就滿足???有賺就跑??? 你是在懷疑我的智商嗎???你是當我是笨蛋嗎?? 我看著正勤500 550 600 650這樣成交上去. 我少說也會想要賣到680阿... 好啦就算我很想賣...也不貪心... 那我怎樣也會要賣660阿...我幹嘛要少賣幾十萬. 幾~~~~十~~~~萬~~~~~耶!!!!!! 就向各位會為了幾萬塊一二十萬的仲介費在那邊靠杯靠母一樣.. 幾~~~~十~~~~萬~~~~~耶!!!!!!! 所以賣660...差不多啦,實價登路麻. 恩,以上就是,自住戶,中長期置產的思維....懷疑的話回家問妳爸媽,你家他們要賣多少. 這就更不用說,現在正勤開價最高9xx,還有一間開7xx... 所以我說會想賣680是很正常的心態.. 因此...這世界,哪個人在"我有賺就好","我有賺就滿足了"??? 那請問....實價登路最高定錨在660...好啦你屋況很爛,最多也就被殺到620 630... 那....才不到一年的5xx價格...誰會去賣??? 那你正勤是怎樣才會跌回5xx????... 而這個市場,請問是買家主導的. 還是我們手上有房子的人在主導的??? 因此除非像之前諾貝爾,有一大堆菜鳥投資客很緊張,在那邊狂出11~12萬破壞行情. 而正勤在三四年前,也有菜鳥投資客一職在那邊賣520 530.... 也就是那些最不安定的籌碼持有者,菜鳥投資客在破壞價格. 讓各位有便宜的正勤和諾貝爾可以上車. 今天正勤籌碼乾淨了,狂噴一百多萬... 諾貝爾籌碼也快乾淨了,我都進場了... 那你還期待520萬的正勤你要怎樣買到??? 靠....門牌實價登錄接露??? 買家會不知道,正勤今年年初才五百多??.. 你當買幾百萬房子的買家是白癡還是智障..XD 至於是哪一間成交五百多,知道他的門牌.... 這對市場有甚麼影響??? 不過這種預售屋實價登路還有一個作用就是. 會降低ab約的產生. 畢竟,大家都買1000,為啥這個時候有凱子買1100?? 一個凱子可能還可以解釋,有一群凱子,就是很詭異的狀況. 不像以前含含糊糊,你不知道他買多少她不知道你買多少. 在最後交屋的時候才一次登陸....你也不知道他是兩年前買的還是昨天才買的. 因此,AB約可以操作的空間會被壓縮,必須要更精確地使用裝潢和贈品的折讓來操作. 當然啦,未來建商和代銷會不會又發明甚麼新的手段和玩法. 也是要等一段時間後再看下去才知道. -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.173.24.160 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1609420757.A.9EA.html
推
12/31 21:23, 3年前 , 1F
所以海悅很聰明，趕快跳進去自己蓋房子。不然哪有代銷prof
12/31 21:23, 1F
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12/31 21:23, 3年前 , 2F
it margin 40-50% 比蓋房子的還高？ 之後建商自己弄業務部
12/31 21:23, 2F
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12/31 21:23, 3年前 , 3F
門賣房就好 也省下代銷費。
12/31 21:23, 3F
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12/31 21:33, 3年前 , 4F
其實很多成屋銷售現在就可以看實登推價差了 也沒特別好
12/31 21:33, 4F
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12/31 21:33, 3年前 , 5F
賣或難賣吧 代銷還是要搞廣告跟樣品屋啦
12/31 21:33, 5F
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12/31 21:34, 3年前 , 6F
預售諜對諜猜底價怕買貴真的很煩
12/31 21:34, 6F
建商的市調人員會彼此聯絡. 然後告訴對方自己案子大概要賣多少. (但這個數字很多時候是不正確的) 因此其實建商自己也在搞不清楚別人賣多少中... 很有趣.. 例子就是我以前玩的大悅. 價格在某建商市調報告資料裡面,被打85折.. 透明化的話. 建商更容易團結拱價格. 就像之前推文,有人相信華鳳特區成交18w/p,或是橋頭新市正要成交18w/p一樣...XD 少數建商持有大量土地的地方,以前它們就會團結來拱價格哄抬行情. 這是我本來不想講的東西....以免太過囂張刺激我們太上皇.. 不過當然也發生過,說好大家要賣16,結果有人背骨賣15,把另一個人氣到吐血的故事. 我相信不動產界偶爾就有聽過誰跟誰又在搞這種故事...XD ※ 編輯: ceca (1.173.24.160 臺灣), 12/31/2020 21:41:37
推
12/31 21:39, 3年前 , 7F
正勤今年真的是瘋漲，開價9xx萬比隔壁獅甲還貴
12/31 21:39, 7F
推
12/31 21:44, 3年前 , 8F
終於可以換我看到年輕黑絲代銷了 之前都是老人看到反胃
12/31 21:44, 8F
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12/31 21:44, 3年前 , 9F
了
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推
12/31 21:52, 3年前 , 10F
好文收藏
12/31 21:52, 10F
推
12/31 21:55, 3年前 , 11F
太棒了。以後可以跟黑絲襪妹妹買房了
12/31 21:55, 11F
推
12/31 22:38, 3年前 , 12F
推
12/31 22:38, 12F
推
12/31 22:39, 3年前 , 13F
價格透明後，房產趨向證券化，大戶方便掃貨
12/31 22:39, 13F
推
12/31 22:43, 3年前 , 14F
看來又有機會漲了
12/31 22:43, 14F
推
12/31 22:43, 3年前 , 15F
推分享
12/31 22:43, 15F
推
12/31 22:44, 3年前 , 16F
ceca大可以談論透天預售屋嗎？幾乎都是大樓中古屋的投資
12/31 22:44, 16F
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12/31 22:44, 3年前 , 17F
心得，謝謝。
12/31 22:44, 17F
透天蓋的時間太短,玩預售屋轉讓的基礎太差. 除非極度熱門+剛好很缺量的地區... ※ 編輯: ceca (1.173.24.160 臺灣), 12/31/2020 22:52:51
推
12/31 22:58, 3年前 , 18F
會不會之後建商不再推預售屋了
12/31 22:58, 18F
他幹嘛不推. 法案對他又沒壞處..XD
推
12/31 22:59, 3年前 , 19F
謝謝C大分享
12/31 22:59, 19F
推
12/31 23:00, 3年前 , 20F
請問ceca大這次修法之後，預售屋實價登錄會溯及既
12/31 23:00, 20F
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12/31 23:00, 3年前 , 21F
往嗎？
12/31 23:00, 21F
應該會... 也就是現在還沒交屋但有成交的. 到時候價格應該都要登陸.
推
12/31 23:00, 3年前 , 22F
推
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※ 編輯: ceca (1.173.24.160 臺灣), 12/31/2020 23:02:37
推
12/31 23:07, 3年前 , 23F
這樣已購戶群組就會看到大家的價錢了，感覺有點尷
12/31 23:07, 23F
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12/31 23:07, 3年前 , 24F
尬 哈哈
12/31 23:07, 24F
過度的尷尬..XD 不過交屋後還是看的到的拉... 提早尷尬而已. ※ 編輯: ceca (1.173.24.160 臺灣), 12/31/2020 23:08:32
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12/31 23:08, 3年前 , 25F
也可以驗證代銷說的漲價是不是真的屬實
12/31 23:08, 25F
推
12/31 23:12, 3年前 , 26F
代銷中心還來不及跑就要開獎了XD
12/31 23:12, 26F
要震撼教育了...XD 之前謊話說太大就麻煩了. ※ 編輯: ceca (1.173.24.160 臺灣), 12/31/2020 23:13:15
推
12/31 23:13, 3年前 , 27F
正勤買4xx的站出來…話說年輕正妹黑絲讚
12/31 23:13, 27F
正妹皮衣全套...!! ※ 編輯: ceca (1.173.24.160 臺灣), 12/31/2020 23:15:05
推
12/31 23:28, 3年前 , 28F
就當做跟股票一樣有一個統一的成交系統，漲跌聽天由命
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推
12/31 23:29, 3年前 , 29F
好文推
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推
12/31 23:29, 3年前 , 30F
ceca大這種中古屋投資客應該很高興
12/31 23:29, 30F
中古屋沒影響...跟中古屋市場無關...
推
12/31 23:30, 3年前 , 31F
請問 紅單不能換約，想聽c大分享看法
12/31 23:30, 31F
紅單不能買賣,換約其實不管你. 不過紅單本來就不能買賣,建商可以給你先簽,但是建商也不能收你的錢. 現在在立法一次...其實沒啥意義. 最多就是在法院,有直接的條文可以引用說你犯法. 而不是還要透過建商是否有資格銷售等繞一圈回來說你違法...XD 所以對法律人來講有意義,但對我們而言,一直都是違法...結果是一樣的. 至於如果沒有金錢交易. 你有一張紅單,你給你同學去買.. 中間沒有任何交易,你只是把"優先購買權"讓給你同學. 或是說你還是使用你的優先購買權,但是登記給你同學. 這樣就館不了你. ※ 編輯: ceca (1.173.24.160 臺灣), 12/31/2020 23:33:36
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12/31 23:30, 3年前 , 32F
以前就是沒系統看，價格隨人喊，薛到一個盤仔就賺翻
12/31 23:30, 32F
這邊大多都是代銷的利潤由來. 建商攤下來其實利潤還好.
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12/31 23:46, 3年前 , 33F
辦理貸款前的換約，也是算紅單嗎？
12/31 23:46, 33F
不算. 是預售屋開賣之前,沒有建照的時候,去簽的優先訂購..那個才是. 換約是已經簽訂預售屋契約的轉換,那個都是合法的權力轉讓. ※ 編輯: ceca (1.173.24.160 臺灣), 12/31/2020 23:51:52
推
12/31 23:51, 3年前 , 34F
去Google紅單跟換約很難嗎？ 根本就是完全不同的東西
12/31 23:51, 34F
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12/31 23:51, 3年前 , 35F
就算是爬文也一大堆了。
12/31 23:51, 35F
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01/01 00:13, 4年前 , 36F
ceca功力深不可測
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01/01 00:32, 4年前 , 37F
等哪天大家會嫌自己薪水太高 叫老闆減薪 屋主就會便宜
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01/01 00:32, 4年前 , 38F
賣了
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01/01 00:34, 4年前 , 39F
一群人整天覺得老闆賺太多 建商賺太多 便宜賣你只是少
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01/01 00:34, 4年前 , 40F
幾台跑車 問題是 幹嘛要少幾台？
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01/01 00:58, 4年前 , 41F
C大真的厲害
01/01 00:58, 41F
噓
01/01 02:39, 4年前 , 42F
透明化才好 跟車市一樣 透明交易反而買家比較會出手
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01/01 02:39, 4年前 , 43F
在那邊模糊價錢反而趕跑客人 只剩懂價錢的投資客互相轉手
01/01 02:39, 43F
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01/01 03:47, 4年前 , 44F
別傻了 建商有差? 他直接賣終端客戶 中間少了智障吸血
01/01 03:47, 44F
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01/01 04:38, 4年前 , 45F
傻啦？很多第一手轉約給第二手，價差利潤就出來了
01/01 04:38, 45F
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01/01 04:38, 4年前 , 46F
結果跟實登2.0差不多，只是買家事先知道別人賺多少
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噓
01/01 07:10, 4年前 , 47F
原來建商不好賺，長見識了！
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推
01/01 08:10, 4年前 , 48F
蓋房子本來就不好賺你今天才知道
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01/01 08:11, 4年前 , 49F
一個案子利潤25%-30%從預售到蓋好要2-3年，前提是要完銷
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01/01 08:11, 4年前 , 50F
賣七成等於沒賺還要一直付銀行利息
01/01 08:11, 50F
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01/01 08:13, 4年前 , 51F
空空一直有個奇怪的認知覺得建商房子蓋好都不想賣放著囤
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01/01 08:13, 4年前 , 52F
房，根本超級白癡建商這樣搞是在自殺不是在賺錢
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01/01 08:14, 4年前 , 53F
房地產市場一直是在賺土地錢空空看不懂別人講了也不聽
01/01 08:14, 53F
推
01/01 11:00, 4年前 , 54F
應該說建商蓋房子主要利潤來自家族土地或早年投資的土
01/01 11:00, 54F
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01/01 11:00, 4年前 , 55F
地 單用土地市價+營造成本 很多蓋透天的利潤都不見得
01/01 11:00, 55F
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01/01 11:00, 4年前 , 56F
有10%
01/01 11:00, 56F
推
01/01 11:12, 4年前 , 57F
今年一堆地價暴漲，連台南都有破80萬，可以自己估看看你是
01/01 11:12, 57F
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01/01 11:12, 4年前 , 58F
建商會賣多少
01/01 11:12, 58F
推
01/01 11:38, 4年前 , 59F
透天標準就是30坪土地一堆人妄想千萬以下透天
01/01 11:38, 59F
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01/01 11:38, 4年前 , 60F
根本國小數學沒學好土地都不止1000萬
01/01 11:38, 60F
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01/01 14:34, 4年前 , 61F
寫的很詳細 很厲害 心裡的考量都出來了 謝謝
01/01 14:34, 61F
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01/01 15:00, 4年前 , 62F
原文：建商就是要賺25%利潤，想拉價就拉，很急也不會下殺
01/01 15:00, 62F
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01/01 15:01, 4年前 , 63F
結論：建商利潤不龐大，不好賺
01/01 15:01, 63F
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01/01 17:02, 4年前 , 64F
建商好賺快去當建商xd，樂看有人又要倒閉了
01/01 17:02, 64F
推
01/01 19:00, 4年前 , 65F
透明化個人覺得對買方來講是更難殺價，因為建商就拿實
01/01 19:00, 65F
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01/01 19:00, 4年前 , 66F
登讓你看成交價就在那裡
01/01 19:00, 66F
推
01/01 20:10, 4年前 , 67F
看到一群白癡，現在建商就沒拿實價出來說嘴嗎？
01/01 20:10, 67F
推
01/02 07:41, 4年前 , 68F
讚
01/02 07:41, 68F
推
01/02 09:15, 4年前 , 69F
推，感謝講解
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01/02 09:28, 4年前 , 70F
勸敗去買被房蟲炒上去的偽價值房產被奴役過一生嗎?
01/02 09:28, 70F
推
01/02 16:45, 4年前 , 71F
土地持有稅沒人敢動呵呵
01/02 16:45, 71F
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01/02 17:11, 4年前 , 72F
房蟲說多好賺 代表有多少可憐人被騙入坑? 會有報應呢
01/02 17:11, 72F
推
01/02 21:56, 4年前 , 73F
樓上吃飯食材都是自己種再自己煮，不然會被農夫餐廳賺
01/02 21:56, 73F
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01/03 10:37, 4年前 , 74F
真打房 2022最大黨2024總統 得青年者得天下 拒絕打假球
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01/03 23:31, 4年前 , 75F
打房總統沒錢選不上
01/03 23:31, 75F
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