Re: [心得] 誠心請教青埔房地產行情

看板home-sale作者 (生活藝術大師 ￾ N)時間9年前 (2014/08/22 10:37), 編輯推噓25(25推 0噓 206→)
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桃園不熟,所以關於分析阿,前景阿,不予置評. 我只負責在旁邊看戲...XD 不過還是有兩個經驗. 1.航空城必蓋. 這種規模的重大建設,沒有人再說說的. 百億以內的建設可能只是說說. 千億建設在核定以前會說說. 可是都核定了,90%會蓋... 徵收不是問題,桃園升格直轄市就是為了解決徵收的問題. 升格後徵收土地就是中央的事了,升格前,靠一個桃園政府會沒力去動. (聽說捷運線的問題也是) 另外,這牽扯的不是啥藍綠的問題. 基本上整個政壇都捲在裡面. 過了對所有政客都有好處.不過對大家都是壞處. 藍綠只是選舉前炒一炒..尤其這次是地方的選舉. 我相信房版的都已經不是學生小屁還搞不清楚狀況.... 應該可以了解,檯面上吵架,檯面下上酒店的台灣政治文化. 另外,這個計畫基本上就算有人A了一堆好處,他還是對台灣有益處的.並且爭議性並不大. 所以更不可能被檔... 2.會蓋但哪時蓋...不知道. 民主政治的特性就是事情很會拖. 你看一個政策,只要遇到選舉,很容易就被拖個一年. 核四被拖多久...大家也看到.... (可是他還是蓋了沒錯吧..XD..連阿扁都不敢把它廢掉,因為這是重大工程) 就算再蓋了,腳步一定也很緩慢.尤其這種分很多期的建設. 我們不是共產黨國家,你不能羨慕隔壁,說挖山就挖山,說遷村就遷村.有超強的行動能力. 我們就是3年計畫5年通過10年執行15年生效... 我爸台中等中科和國際機場,等了20年的經驗告訴我. 早在古早年代,其實大家都會耳聞未來的今天會有哪些搞頭. 可是等等等,很可能等到白了頭,才等的到. so...請不要把台灣當作模擬城市,滑鼠按一下一個巨蛋就變出來了. 3.效能如何,不知道. 吳敦義年代在講南星計畫.... 今天南星計畫還是動工了...XD...只是變閹割版,因為執政者是綠色. 但是南星計畫的精神,就被修改,從新打造成自由經貿區,改成亞洲新彎區.和高雄洲際碼頭 (結果最重要的精神本質沒啥改變...XD..就說會做的事情還是要做,換誰都一樣. 我們政客平時罵它們黑心歸黑心,但是基本上我還是同意,它們還是有良心. 該做的事情都還是會做的,盡管嘴上吵吵鬧鬧,又很愛演戲) 至於本來規畫的南星,效能大量被縮減,因為功能被大量擴散開來. 也就是本來集中在這區的效能,可能被擴大化. 那四周得利,但精華處就不如預期之外. 例如輕軌好了,他的軌道改版過一次.... 或是高雄捷運網,他則是改版過更多次.到現在更新版本都還沒出現. 到頭來,建設還是會蓋,但是地點...靠杯被改變了..!!! 海豚會轉彎,政策也會轉彎就是這樣講的...XD 所以我們無法預估太久以後的建設效能和精密化後的方位等等. 因為會轉彎... 所以回到青埔. 個人認為最大風險在於. 1.多久後航空城在動工. 第二大風險是. 2.動工後的效能怎樣. 多久後動工會嚴重影響到大樓物件的房價. 尤其如果他拖了20年...然後中間經過一次房地產崩盤轉折. 你完蛋了....你新屋要變二十年屋. 詳細慘況請參考高雄大學....XD 沒錯阿,他現在又在發展,起死回生,可是如果你當年買的不是透天而是大樓. 你的臉應該到現在還是綠色... (上面文有人說淡海,但是當年淡海都是土地,土地沒再怕的,又不會變舊,還抗通膨更貴.XD) 我爸吃過台中20年的虧,所以現在我一定是看到動工了才動手. 沒動工,我先到別處去玩去...XD 2.動工後效能變怎樣. 畢竟這是一個新區域,新區域的效能還是有風險. 我們還是看到很多不如預期的建設,向高雄當年紅極一時的地下街.和旗山造鎮. 當然賭到你就發達了,你賭七期,賭美術館,賭大直賭南港.現在都賺到翻過去. 賭不到...如果有適時脫手,我不能說你沒賺...可是自然會賺的少很多. 另外,新區域要安全,通常都不是獨立區域,而是延伸發展. 像七期美術館信義計畫區,都是延伸發展,這種無敵安全... 可是如果你在外圍突然插旗...這種就很風險. 別忘了上次崩盤台北跌最慘的就是淡水.... 等到你撐到房價漲回來還超過的時候,市區早就又翻了兩三倍. 所以討論機會成本....你還是輸家,雖然最後你可能沒虧到錢.. 不過當然啦,你養地的另論....XD 土地這種東西不能用房子來看,因為他不折舊,外加他可以蓋房子.重點是它可以做夢. 所以買市區土地不如賭外圍重劃區... 這樣你才有本事賺錢賺到可以養一個議員出來阿.. 市區土地漲太慢了...外圍才是天堂. 這也是炒地皮的人不愛去歐美國家,愛去東南亞的原因..XD 越鄉下越偏僻土地越便宜的地方,它們越愛...隨便炒一下就翻個好多倍. 你市區還在那邊算幾%...哪夠塞牙縫阿. so...很多時候,我看到某財團或台商跑去那邊買土地,居然有人說要跟著去買房子. 就覺得很好笑...XD...不是這樣玩的老大. 當然我對桃園不熟. 青埔不予置評.... -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.172.189.227 ※ 文章網址: http://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1408675063.A.AA5.html
推
08/22 10:55, , 1F
20年後上軌道 新屋變中古XD
08/22 10:55, 1F
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08/22 10:55, , 2F
不過也可能是新古屋啦!(買20年沒住過 也租不出去)
08/22 10:55, 2F
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08/22 10:58, , 3F
樓上正解
08/22 10:58, 3F
推
08/22 11:18, , 4F
淡海一期當年早就是有蓋大樓，我指的是這部份。
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08/22 11:18, , 5F
還有大型國宅案，結果轉空後，周圍荒廢超久。
08/22 11:18, 5F
推
08/22 11:20, , 6F
時程是很重要的。航空城會做但真的很遙遠
08/22 11:20, 6F
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08/22 11:22, , 7F
建物會折舊
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08/22 11:22, , 8F
版上的應該都不是囤地，而是買預售或新成屋，
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08/22 11:22, , 9F
所以不能忽視淡海當年分期-縮水-延後的經驗。
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蛤是插狗籠好
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kuma以後要囤地了
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08/22 11:23, , 12F
就算20年後終於達到原始規劃的雛形，機會成本也....
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08/22 11:23, , 13F
一千萬新屋裡面10坪土地, 400萬
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08/22 11:24, , 14F
兩個人合資買40p, 一人攤800萬，不比新屋貴
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08/22 11:24, , 15F
跟著院長一起屯地 長期持有
08/22 11:24, 15F
推
08/22 11:25, , 16F
中肯
08/22 11:25, 16F
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08/22 11:26, , 17F
央行說他要升(國債)息 院長說他要打房
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08/22 11:26, , 18F
不管你信不信 總之我是信了
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航空城目前看來蠻可能也會分期-縮水-延後,
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08/22 11:26, , 20F
一定會做，但規模，時程和成效，千萬別對政府太樂觀。
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08/22 11:26, , 21F
所以透天跟土地耐放
08/22 11:26, 21F
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08/22 11:27, , 22F
合資囤地以後很難分阿，大部份人都是囤房持分3-6坪
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08/22 11:27, , 23F
大樓比較弱 會折舊 但能出租的話連租金一起算
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08/22 11:27, , 24F
屯地之後可以切歌啊
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08/22 11:27, , 25F
切成20p/20p蓋窄透天...
08/22 11:27, 25F
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08/22 11:28, , 26F
分割以後就太小沒價值了
08/22 11:28, 26F
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08/22 11:29, , 27F
20坪還要退縮，容積率根本用不完，也沒法容轉
08/22 11:29, 27F
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08/22 11:30, , 28F
所以一般人很難囤地，頂多囤鄉下農地，但建蔽只有10%
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08/22 11:30, , 29F
是啦 只是想解釋還是有退路
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08/22 11:30, , 30F
莫忘淡水國家新都慘案............
08/22 11:30, 30F
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08/22 11:32, , 31F
青埔太新了，不然周邊透天可以屯
08/22 11:32, 31F
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08/22 11:37, , 32F
有遠見的，已經在青埔O街蓋透天屯地
08/22 11:37, 32F
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08/22 11:38, , 33F
透天才可以埋鍋造飯啊...
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08/22 11:38, , 34F
可住可出租可搭基地台 XD
08/22 11:38, 34F
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08/22 11:43, , 35F
蓋透天屯地!!~~~搭鐵皮屯地還說得過去蓋透天屯地xd.成本真高
08/22 11:43, 35F
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08/22 11:44, , 36F
透天最LOW的一坪5萬吧...非常的low....
08/22 11:44, 36F
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08/22 11:53, , 37F
人家蓋起來都是順便作公司跟事務所的，
08/22 11:53, 37F
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08/22 11:54, , 38F
自身作營業，土地同時增值跟保值
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08/22 11:54, , 39F
呵呵是喔~~~那要養幾年來攤才會合....
08/22 11:54, 39F
還有 152 則推文
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08/22 23:48, , 192F
所以沒多少周圍人口可以依賴。
08/22 23:48, 192F
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08/22 23:51, , 193F
上新莊有三條捷運交錯，應該不成問題
08/22 23:51, 193F
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08/22 23:52, , 194F
目前ㄧ會塞也是環狀通車前的黑暗期。
08/22 23:52, 194F
推
08/22 23:53, , 195F
對 連帶周圍 用這思考方式來看很重要 非常同意
08/22 23:53, 195F
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08/22 23:57, , 196F
就像新板特區就算不大，可是半徑幾公里有50萬人口。
08/22 23:57, 196F
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08/22 23:57, , 197F
消費力其實很驚人，只是以前都外流到台北市
08/22 23:57, 197F
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08/23 00:00, , 198F
新五泰也是類似情形。而新市鎮就麻煩了。
08/23 00:00, 198F
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08/23 00:00, , 199F
淡海有上千公頃人口是從零開始，離舊市區有段距離
08/23 00:00, 199F
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08/23 00:04, , 200F
林口也根本不在台北盆地。青埔也是離中壢市區蠻遠了
08/23 00:04, 200F
推
08/23 00:07, , 201F
其實可以理解大財團為何選擇青埔林口做大投資 因為擁有
08/23 00:07, 201F
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08/23 00:08, , 202F
優秀的軌道運輸 都近國際機場 也能帶來軌道沿線的人潮
08/23 00:08, 202F
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08/23 00:09, , 203F
但就因為這些大財團的投資而鼓吹其他自住客花高價買單
08/23 00:09, 203F
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08/23 00:10, , 204F
這就無法苟同了 自住環境還是要看該建設的本質是什麼
08/23 00:10, 204F
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08/23 00:11, , 205F
一直覺得outlet和優質住宅環境勾不上邊 是想吸乾住戶錢
08/23 00:11, 205F
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08/23 00:17, , 206F
所以撇除掉已知的交通利多或已知的生活機能差距..
08/23 00:17, 206F
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08/23 00:18, , 207F
這三個未來上漲力道取決於未來客層~~
08/23 00:18, 207F
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08/23 00:20, , 208F
就像ck大或ku大所言..都是獨立重劃區
08/23 00:20, 208F
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08/23 00:20, , 209F
但是林口有地形限制 絕對不會跟新莊或桃園再一起了
08/23 00:20, 209F
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08/23 00:21, , 210F
他的客層還是以大台北為主 而且會跟新北市其他區比價!
08/23 00:21, 210F
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08/23 00:22, , 211F
副都心也同 但是他未來會跟舊市區聯一起 加上離台北近
08/23 00:22, 211F
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08/23 00:24, , 212F
我猜還是被新板壓著 畢竟還是少了高鐵 而且沒有市政府
08/23 00:24, 212F
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08/23 00:25, , 213F
青埔的話 未來還是有機會跟中壢桃園串連 不過確實也久
08/23 00:25, 213F
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08/23 00:25, , 214F
但是他的客層 我還是相信w大所言 他的客層絕對不是只有
08/23 00:25, 214F
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08/23 00:27, , 215F
台北或桃園在地人 全台有出國需求也想快速去台北
08/23 00:27, 215F
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08/23 00:29, , 216F
台北要搬到青埔 目前當然不是首選 通常都是特殊理由
08/23 00:29, 216F
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08/23 00:32, , 217F
除了台北客會跟新北其他區比價 其他客層並不會
08/23 00:32, 217F
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08/23 00:33, , 218F
所以我還是認為青埔房價某種程度不應跟新北比~他走他的路
08/23 00:33, 218F
推
08/23 00:37, , 219F
但是要青埔比副都心平起 那青埔的客層應該要一半以上不是
08/23 00:37, 219F
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08/23 00:38, , 220F
台北人下來的~ 這就真的要靠航空城不然靠陸資
08/23 00:38, 220F
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08/23 00:41, , 221F
反正機捷通車當下 房價可能不太動 因為早就知道的利多了
08/23 00:41, 221F
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08/23 00:42, , 222F
要看的是 通車後的這三站新移民狀態囉~~
08/23 00:42, 222F
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08/23 00:43, , 223F
結果搞不好是 A16/A10/A6 之類出線也說不定~~ @_@
08/23 00:43, 223F
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08/23 00:47, , 224F
對了 最近不是有青埔建商推兩岸系列嗎? XD
08/23 00:47, 224F
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08/23 01:05, , 225F
居住人口不能靠陸資，因為一年可能有11個月是空城。
08/23 01:05, 225F
→
08/23 01:06, , 226F
建商可以靠陸資銷售，但青埔的人口還是要靠就業帶動。
08/23 01:06, 226F
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08/23 01:07, , 227F
這種人口才是紥實在地消費力量，有足量人口才能發展
08/23 01:07, 227F
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08/23 01:09, , 228F
餐廳，超市，商圈都會看人口夠多才進駐。
08/23 01:09, 228F
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08/23 01:10, , 229F
陸資買房是當渡假屋，或是分散投資風險，不是用來住
08/23 01:10, 229F
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08/23 01:10, , 230F
的
08/23 01:10, 230F
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08/23 02:05, , 231F
我覺得陸資是會墊高房價 但是同時也抑制自住客
08/23 02:05, 231F
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