Re: [心得] 誠心請教青埔房地產行情

看板home-sale作者時間9年前 (2014/08/22 00:17), 編輯推噓25(25推 0噓 48→)
留言73則, 18人參與, 最新討論串22/35 (看更多)
我不拐彎抹角 話直接講白 我看你打了這麼多篇 多半還是在扯東扯西 你討論的幾乎都都躲開青埔的關鍵問題 繞去拐彎抹角講別的 我舉例 1. 當別人質疑：版友認為你提青埔未來超越林口 超越副都心太唬爛 所以舉個相似的林口 說林口商城強度,自住合適度,機能等都完勝青埔 所以價格不可能會被青埔超越 而你的反應： 不談商城強度 不談自住合適度 拐個彎扯“軌道運輸” 說林口到內湖幾分鐘 青埔到內湖幾分鐘 （結果要通勤內湖的可能完全沒考慮這兩地） 說林口到板橋幾分鐘 青埔到板橋幾分鐘 （結果要通勤板橋的可能完全沒考慮這兩地） 說林口到新竹幾分鐘 青埔到新竹幾分鐘 （結果要通勤新竹的可能完全沒考慮這兩地） 看起來好像青埔很厲害很方便 林口被慘電 結果發現青埔靠的就是一個東西 “高鐵” 也就是軌道運輸 等等？ 人家討論房價 討論的是商城強度 自住合適度欸？ 你扯軌道運輸幹什麼？ 扯遠好像很厲害 看仔細點發現你不針對問題 轉個彎開始無限放大青埔的優點 2. 當別人質疑：青埔主要商品是住宅 你住宅想衝高價超越新北 勢必要有絕對優勢打敗相似商品的競爭者 光是桃園市自己內部競爭者 水岸贏不了 經國重劃區 市政府資源 被中路重劃區瓜分 而你的反應： 說上述桃園的重劃區都只侷限在在地的有錢人 青埔吸引的是全國性特定區 甚至國際級都市都不為過 這就是打高空 不針對水岸景觀沒優勢的問題 不針對資源被瓜分的問題 只用“國際級都市”虛幻的夢來草草帶過 根本不面對問題 但市場資金是最誠實的 我敢預言 當桃園這兩大重劃區一開始發動（現在還在整地） 青埔會整個被鄰近的這兩大重劃區壓縮 價格難以再拉抬 3. 當別人質疑： 青埔入住率不高 蓋好的建案點燈率低 因此店家機能不會來 而你的反應： 好多大老闆買這邊 還有人一口氣買20戶寧願買著養蚊子 很可怕 甚至好幾個企業老闆都有置產 又不針對問題 你講的現象其實很致命 會嚇跑很多單純的自住戶 那你認為供給>>>需求的地方 你說未來幾年後會漲 漲到超越副都心 超越林口？ 我覺得誇張的地方先簡單講到這 你這篇文章這部分我想討論一下 ※ 引述《wegary (wegary)》之銘言： ：有人說青埔土地建商已經不願意買了,所以A咖土地流標? : 上次公開招標那兩塊土地對很多青埔熟人來講,根本不是A咖 : 我要是有太多錢我也不會買那兩塊, : 而且單價偏高, : 後站緊貼著老舊新皇家社區的商業地,旁邊還黏著派出所 : 這怎會是A咖? : 只因為新聞說A咖他就是A咖??? : 基本上在我挑選地段法則當中,站前商業地>>後站商業地... 不跟你辯Ａ咖還不是Ａ咖 新聞在這 http://ppt.cc/t6QV “高鐵站旁住宅”流標 “outlet旁商業地”流標 分析的是在地房仲 結果你硬要走自己的路分析 說你他不懂 你懂 也ok 我尊重 但以位置來說 當然是青埔好的位置 不到Ｓ級（你說的站前精華地） 但說Ａ級不為過吧？ 好歹住宅近高鐵方便居民搭乘 商業近outlet聚集經濟 你用旁邊有派出所 旁邊有社區的理由來解釋 想包裝青埔還很好 流標很正常 真的莫名其妙的樂觀 流標的意義很多 我會舉副都心的例子很簡單 真的被建商選定看好的 再貴都標了 先卡位再說 麗寶硬是要搶贏遠雄 每坪213萬也標下來再說 真的條件普通的地 至少也都成功被標售 你今天是“流標” 市場對你有疑慮 怕賠錢 風向球都說話了 你還這麼樂觀 別害其他觀望的平民啊... : 青埔的站前商業還沒開始爆發,這才是重點!!! : 沒爆發之前才有趣, : 太早爆發反而傷腦筋 : 青埔特區適合一步一步來, : 並不適合過度快速膨脹 : 下面這是最近某個建商又買了一些地整合的資訊,今年七月的 : http://www.5v.com.tw/html/news_d.asp?id=262 : 當然這個地段我的標準也不算A咖... : 真正的最強咖是高鐵車站站前對面那一塊商業角地 : 這一塊曾經有集團出260萬/P,地主不賣... : 青埔的土地容積率很低, : 商業地法定容積率只有300% : 可以算一算...這樣的土地持本這樣的容積率, : 若推案不管是商辦還是住商混合,一坪要賣多少建商才會有2-3成以上的毛利? : 我還是要再說一次, : 青埔目前只是個還沒青春期的小孩, : 所以我認為他是有很大的成長空間 : 當然有的人覺得注定失敗, : 有的人看好,這都非常正常... : 我尊重所有人的看法~!!! 你想吸引更多自住客來買青埔 說這邊環境多好 但是你扯高鐵運量站穩第幾名 扯國泰outlet 扯桃園客運運量多驚人 結果這三項都跟青埔“住宅環境”無關 可是青埔的產品主力就是“住宅” 你這麼愛青埔 這麼了解 做這麼多功課 但卻完全不客觀地分享 報喜不報憂 老實講很多人是懶得跟你一項一項辯 也許像ＣＲ直接霸氣回幾句 青埔套很慘 最好 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.167.173.213 ※ 文章網址: http://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1408637831.A.112.html
推
08/22 00:23, , 1F
CR就說錯了一句：25萬以下全收，這句會被許多建商捧為貴賓
08/22 00:23, 1F
推
08/22 00:28, , 2F
不能同意更多, 我很討厭這種包裝過後的宣傳.
08/22 00:28, 2F
推
08/22 00:30, , 3F
真的就是懶得一項一項辯, 無聊.
08/22 00:30, 3F
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08/22 00:33, , 4F
主要是看到他扯遠亂回應 實在看不下去 我感覺蠻浪費時間
08/22 00:33, 4F
推
08/22 00:34, , 5F
中肯
08/22 00:34, 5F
推
08/22 00:41, , 6F
推
08/22 00:41, 6F
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08/22 00:43, , 7F
青埔站週邊 如果用走路晃晃 真的會被曬乾 整個環境才剛
08/22 00:43, 7F
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08/22 00:44, , 8F
起步而已 實在不用講得天花亂墜 大家都去過阿@@
08/22 00:44, 8F
推
08/22 01:08, , 9F
光青埔是博弈特區第一選擇，林口還是去旁邊玩沙
08/22 01:08, 9F
推
08/22 01:13, , 10F
1.博弈特區第一選擇絕對是金門. 2. 開放博弈自住客逃光
08/22 01:13, 10F
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08/22 01:13, , 11F
是想賣給誰?
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08/22 01:17, , 12F
博弈特區本島第一就是青埔拉
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08/22 01:17, , 13F
訴求高水準高品質的逃光無所謂
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08/22 01:18, , 14F
賭場周遭就是會有人流 金流
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你不買 別人會買
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推
08/22 01:21, , 16F
澳門博彩業產生的經濟附加值佔到澳門GDP比重約四成，
08/22 01:21, 16F
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08/22 01:21, , 17F
超爽的啊
08/22 01:21, 17F
推
08/22 07:37, , 18F
沒錯 那篇漏漏長我看一半就end
08/22 07:37, 18F
推
08/22 07:37, , 19F
博弈進入青埔? 怎麼會當真呢
08/22 07:37, 19F
推
08/22 07:42, , 20F
博奕就算可以在本島設、在桃園設，也會是濱海地區，才好
08/22 07:42, 20F
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08/22 07:43, , 21F
管理，不可能在青埔
08/22 07:43, 21F
推
08/22 08:22, , 22F
林口有國道 南下北上都方便 有人一天到晚座高鐵? 站也才幾個
08/22 08:22, 22F
推
08/22 08:31, , 23F
不會有什麼博弈特區啦 不要再唬爛青浦了
08/22 08:31, 23F
推
08/22 08:44, , 24F
這系列文真的是房版難得的優文 太精采了!一定要收精華區
08/22 08:44, 24F
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08/22 08:45, , 25F
5年後回頭看 一定超有趣
08/22 08:45, 25F
推
08/22 09:10, , 26F
住了十多年，五年前一樣鳥，五年後差不多鳥
08/22 09:10, 26F
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08/22 09:11, , 27F
不可能有博弈，只有離島才能有，還得公投。
08/22 09:11, 27F
推
08/22 09:12, , 28F
便利商店，生鮮超市偏少的地方，是會發展多快
08/22 09:12, 28F
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08/22 09:21, , 29F
搏奕特區xd~~
08/22 09:21, 29F
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08/22 09:26, , 30F
一個地方"住宅人口"短時間要進駐必須旁邊要有舊市區
08/22 09:26, 30F
推
08/22 09:28, , 31F
博奕如果設這兒，那就會炒起來。但這不太可能吧XD
08/22 09:28, 31F
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08/22 09:28, , 32F
如果沒有要光靠外來人口,發展時間就必須拉很長
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08/22 09:29, , 33F
呵呵搏奕特區想太多了~~不要說都計連草案都沒有的東西
08/22 09:29, 33F
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08/22 09:30, , 34F
青埔發展期真的會超長，長到你會覺得是買給下一代
08/22 09:30, 34F
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08/22 09:32, , 35F
連航空城都是還在討論的東西，徵收完是最快2019
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08/22 09:33, , 36F
全部要不要分期也還在吵。
08/22 09:33, 36F
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08/22 09:34, , 37F
航空城最慘的是分期開發~~除主計劃其他期呵呵不知道要等多久
08/22 09:34, 37F
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08/22 09:36, , 38F
第1期產業專用區的招商率逾60%，才可啟動第2期開發......
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08/22 09:37, , 39F
沒有時間表開發這種才最恐怖.......
08/22 09:37, 39F
推
08/22 09:41, , 40F
越晚開發完漲越兇 因為這期間一直有話題可以一直炒
08/22 09:41, 40F
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08/22 09:42, , 41F
一下就開發完 捷運馬上通 這種沒題材了 就不會再漲
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08/22 09:42, , 42F
難怪帥大要準備進軍青埔 原來要開發幾十年 夠炒一輩子了~
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08/22 10:05, , 43F
拖太久，話題也可能被遺忘。當年的淡海.....
08/22 10:05, 43F
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08/22 10:07, , 44F
當年淡海是規劃一次全開發，後來規模大縮水分期開發
08/22 10:07, 44F
推
08/22 10:07, , 45F
每年投報20%, 拖再久也要進而且愈久愈好，問題是有嗎？
08/22 10:07, 45F
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08/22 10:08, , 46F
然後建設進度不如預期，一期永遠開發不完，
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08/22 10:08, , 47F
二期無限期延後，20年後都還沒動手。
08/22 10:08, 47F
推
08/22 10:14, , 48F
10年內仍是林口較安全，有類似雙鐵(=直達車+普通車)
08/22 10:14, 48F
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08/22 10:14, , 49F
然後土地開發早以完成，只等交通，產業，人口的增加。
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08/22 10:16, , 50F
以後雙北合併還直接換台北門牌。
08/22 10:16, 50F
推
08/22 11:03, , 51F
看你帳號很眼熟 你是建中的嗎？
08/22 11:03, 51F
推
08/22 11:11, , 52F
成功也是ck
08/22 11:11, 52F
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08/22 23:01, , 53F
之前就有考慮換帳號 這帳號年輕時辦的太明顯 有點蠢
08/22 23:01, 53F
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08/22 23:04, , 54F
林口現在的自住主要還是靠開車或公車 未來的機捷通車後
08/22 23:04, 54F
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08/22 23:05, , 55F
才有軌道運輸機捷功能 所以根本沒有比拼軌道運輸的必要
08/22 23:05, 55F
推
08/22 23:09, , 56F
這樣的話ck大剛好大我一屆, 我是0字頭的.
08/22 23:09, 56F
推
08/22 23:16, , 57F
嗯'讓我們看下去
08/22 23:16, 57F
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08/22 23:16, , 58F
所以還是在新竹以北居多
08/22 23:16, 58F
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08/22 23:16, , 59F
ck 誰啦
08/22 23:16, 59F
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08/22 23:30, , 60F
哈哈Induction大我才2X歲而已 我們應該是不同學校呵呵
08/22 23:30, 60F
推
08/22 23:47, , 61F
了解, 我還以為ck大是建中55屆的, 但55th應該是30歲.
08/22 23:47, 61F
→
08/22 23:48, , 62F
謝謝有你的總結分享, 我覺得你幫到了很多人.
08/22 23:48, 62F
→
08/22 23:48, , 63F
投資倒沒差, 自住籌碼放錯半輩子就卡在那了.
08/22 23:48, 63F
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08/22 23:56, , 64F
過獎了 謝謝你
08/22 23:56, 64F
→
08/22 23:56, , 65F
經你這樣一說 "自住沒差"其實似乎真的矛盾了
08/22 23:56, 65F
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08/22 23:57, , 66F
若是因為看好青埔未來增值 刻意搬遠 結果每天高鐵通勤
08/22 23:57, 66F
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08/22 23:58, , 67F
多花了好多通勤費 結果遲遲等不到預期的建設 就蠻糟的
08/22 23:58, 67F
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08/22 23:59, , 68F
投資頂多小賠小賺 至少保本 你說的投資沒差 真有道理
08/22 23:59, 68F
→
08/23 01:19, , 69F
所以一直講除了願景，也要看時程....
08/23 01:19, 69F
→
08/23 01:19, , 70F
自住沒差，但總不能等20年阿.
08/23 01:19, 70F
→
08/23 01:19, , 71F
當初1997看好長生版機捷BOT進場新五泰就慘了。
08/23 01:19, 71F
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08/23 01:19, , 72F
整整18年才等到機捷。
08/23 01:19, 72F
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08/23 01:22, , 73F
航空城目前時程方向也是有很大調整空間在。
08/23 01:22, 73F
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