Re: [心得] 誠心請教青埔房地產行情

看板home-sale作者ck960684時間9年前 (2014/08/20 23:28)推噓12(12推 0噓 29→)

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這串文看了真是熱血沸騰從後面的Borrash,orangeli,Induction,iammakiyo大的回應都很讚其實我認為想要下手買任何一個重劃區的建案時或許都該用這些質疑的方式來先思考區域的劣勢才能避免錯誤的選擇另外青埔王amaisar那篇不少錯誤也想討論一下後面討論先講結論看完以上激烈討論與推文後我認為青埔沒搞頭為什麼？ [0;31m商品定位不清楚[m 青埔的商品定位未來想要再墊高一定需要自用的客群不然只能凍漲在20~40 但青埔能吸引什麼客群? 1.自住住宅題材？以桃園來說能吸引的自住客源只有1.雙北 2.桃園在地人對相鄰的新竹人而言竹北或關埔更好不會考慮桃園 1.雙北被洗出來的自住客搬青埔的例子不會多太遠,價格也不便宜交通上更方便的選擇新北市也一堆加上沒地緣性沒感情雙北洗出來的自住客不會考慮青埔（頂多南坎或桃園）因此 2.桃園自住客是唯一希望因為桃園目前有青埔這麼優質的環境區內找不到有錢桃園人可能已經會喜歡上青埔但是amaisar說的未來五年後 “水岸綠地優質生活環境”這個優點有水岸整治得不錯的經國特區當競爭者一旦市府改善經國特區區域內的空污問題青埔自住優勢立刻毀滅若要比住宅重劃區附近的機能等等其他因素首先青埔附近目前看來的A18國泰outlet,A19冠德商場都不是居住的誘因只是吸引商業的一個機能而已若要講住宅週邊機能中路重劃反而更是威脅兩方夾擊下青埔在桃園“住”上面的優勢似乎並不明顯 2.航空城題材說到航空城和青埔的關係先聊聊我在今年5月中在ptt發問有關青埔的文那時我跟公司董事長老闆娘聊天（公司本部在湖口,竹北做大陸人生意）她跟我說公司要前進青埔蓋全台最高級的廠辦（她話喜歡講很滿）她說位置很好她們認為航空城很有希望全台灣的發展指標所以願意先保留竹南生醫園區的地先北上來航空城蓋生技產品的廠辦並說位置在青埔風水很好的一塊地（她還跟我說土地競標時大名鼎鼎的大雄還來嗆聲,高層不爽硬是高價標下這一塊地）說一半租給costco 一半自己用就在勝昌藥廠旁邊後來我才知道原來這塊地不是俗稱的青埔（機捷A17 A18 A19) 而是在過嶺（民族路/高鐵南路）我要強調的是航空城題材太大對於像我公司老董們這些外地人而言航空城並不侷限在A17 A18 A19 反而未來的大園土地區段徵收,整地後一大片素地都是所謂的“航空城” （連勝昌藥廠民族路高鐵南路交界那邊都算了）我要說的是大面積的,使用用途廣泛的桃園航空城對於房價的拉抬能力我認為不強因為資源分散在大面積土地上火力不集中甚至時限拖很長區段徵收結果未明因此要靠航空城再把青埔房價從40拉到50甚至60 我覺得不可能 3.商業區商業區我接受畢竟民間財團國泰,冠德砸了大筆錢應該可以吸引不少人甚至是Lamigo桃猿隊帶來的棒球人潮但久久逛一次的outlet 久久逛一次的冠德商場這種商業模式對於這片住宅到底是好是壞？？其實問問你自己如果你是自住戶要不要為了住在outlet或商場旁邊而花到更高價還是回頭選桃園一拖拉庫的重劃建案青埔假日偶而來就好我認為這種商業區模式實在也很難拉抬多少青埔已經漲多的住宅房市總結下來青埔我認為要再往上爬真的困難重重另外回到青埔王amaisar的這篇文 ※ 引述《amaisar (kristy :D)》之銘言： : 林口有什麼？青埔有什麼？ : 機場捷運A9站 (預計2015第四季) 機捷A17、18、19三站 (預計2015第四季) : 冠德購物中心 (預計2015完工) 冠德購物中心 (預計2017年完工) : 老爺酒店 (預計2016年完工) 華泰王子大飯店 (預計2017年完工)_ : 三井OUTLET (預計2015第四季) GLORIA OUTLET (2015.Q2一階段開幕 : 行政園區 (預計2015第三季) 高鐵 (已啟用) : 公車轉運站 (預計2015第二季) 中山高　　　　　　 (已啟用) : 國賓影城 (預計2015第四季)　　　　　北二高 (已啟用) : 世大運選手村 (預計2017第二季) 國際棒球場 (已啟用) : 媒體影視園區 (預計2016第一季) 大園國際高中 (已啟用) : 國民運動中心 (預計2017四季) 五楊高架 (已啟用) : 中山高速公路 (已啟用) 1.青埔併了A17~A19,林口怎麼不把A8一起併進來講？因此林口有的其實還有A8的長庚醫院（對自住很重要的誘因）還有台塑養的精華地（開發前景）另外版友說的嚴凱泰扣著的精華地我也蠻好奇的 2.青埔有北二高青埔有的是國道二號機場聯絡道北二高是國道三號這是小問題不多說 : 至於綠地的部分青埔是完勝的，就不拿出來特別比 : 上面看下來青埔的重大建設似乎少了一些，就目前看的到的 : 但是青埔還有站前商業區還沒有開始，我們就假設他不會開始好了你這樣打下來重大建設也差太多了林口比青埔多的建設有 1.政府政策支撐（行政園區） 2.平民交通建設支撐（公車轉運站） 3.民間企業總部（民視,TVBS總部,媒體園區） 4.健康設施（國民運動中心） 5.醫療（長庚醫院） 6.影城這樣看下來林口完勝青埔欸... : 下面是一些重劃區開發年份，我加一些最近幾年比較夯的亂入 : 　　　　　　　　　　開發時間(年) 已開發時間(年)　　面積(公傾) 目前價格 : 林口新市鎮　　　　　　88　　　　　　　　　 15　　　　　　1620 　　　　26~45 : 青埔特區 100 3 480 24~48 : 淡海新市鎮　　　　　　99 　　　　　　　 4 　　　 446 　　　　19~35 : 副都心&頭前　　　　 98 6 150 40~65 : 北大特區　　　　　　　93 10 185 25~32 : 新板特區　　　　　　　94 11 48 65~90 : 面積看起來林口是贏了 : 但是林口新市鎮面積有多大，有沒有辦法全區開發大家可以看一下仲介版的地圖 : 青埔面積沒有林口大，但是青埔全區開發的機率比林口高這個重劃區開發年份更是莫名奇妙新莊錯很大副都心跟頭前不該放一起的原因...這篇懶得說至於重劃區千萬別只比開發時間和面積重劃區產品定位更重要... : 再者青埔這個地方很詭異 : 他還有大直的味道不是說有水岸就有大直的味道差多了大直水岸的產品定位很清楚就是高級住宅大直是正坐北朝南帝王座向的水岸北北基桃這麼多水岸中唯一只有大直是坐北朝南在地主要建商實力又強（忠泰建設）整個環境清幽程度跟青埔差多了 : 青埔的住宅你可以有近捷運、近商城、近高鐵、還會有水岸住宅 : 放眼看過去哪一個重劃區綜合以上重大建設會有水岸住宅？沒有 : 青埔的水岸當然沒有大直或淡水河漂亮、但是至少還有水岸第一排這個是重點青埔的水岸日夜各拍一張隨便跟洲子洋或三重重陽重劃區的水岸照片對照一下就知道水岸的價值還是要看整治與綠地和燈光規劃不是有水就好 : 在金融海嘯時本魯林口買一坪10萬、買二間、還可以貸九成、超爽 : 在青埔準備上漲時我買一坪3X萬、操他媽的高 : 青埔我預計五年內房價會全區站穩40~50萬大關、青埔特區邊邊基本上應該也會均35萬不可能 : 林口我看起來是買一間賺二間半(現在大概可以賣26萬) : 但是林口現在推案 : 建林段-星空樹、你沒有43萬up你買不到 : 力行段-長耀雙峰匯、你沒有39萬你買不到 : 麗林段-櫻花新天地、你沒有25你也買不太到 : 林口會漲、肯定會繼續漲 : 但是能再漲多少？ : 很多人喜歡用捷運比價效應說林口房價委屈了 : 新莊40~60萬、桃園30~50萬、林口的價格根本是盆地價格 : 2016基本上算是林口豐收年重大建設陸續完工比青埔早一些 : 林口比較偏向內需、青埔長時間的話獲利會很可觀 : 現在哪一個重劃區放5年內能夠讓你有大獲利 : 在台灣、唯有青埔 : 很多人說青埔是鬼城、但是為什麼他還是一直漲？(最近有降溫一些就是了) : 很多人說那個屁國泰OUTLET、都沒人是要給鬼去？ : 基本上國泰的商城一開始鎖定的客群本來就不是台灣人 : 台灣人只是散客、人家鎖定的是國際商務客既然連投資客都這樣看那自住客為什麼要去住下一手的投資客為什麼要投資青埔已經墊高的住宅呢？商城既然客群鎖定的不是台灣人就不會吸引台灣人去住旁邊這點要搞清楚 : 為什麼？因為近機場 : 講到這邊又有人要砲說林口搭捷運比較靠近機場 : 青埔搭捷運到機場沒有林口快沒有錯 : 但是、你覺得商務客會拖著帥氣的行李箱、搭上捷運、到林口再轉車到三井 : 還是多花沒差幾分鐘的時間到青埔、到了以後可以先到飯店check in : 然後旁邊就是outlet : 隔天如果要到台北開會或找客戶他只需要步行幾分鐘到高鐵然後花18分鐘就台北 : 又或者是他要從林口搭著捷運晃到台北去老實說這部分要看商務客的公司怎麼安排絕不是你們投資客說的算... 但以臺北市為首都來看林口路線真的稍微順一點 : 你如果要現在自己住、那就買林口、因為現在青埔機能非常非常非常差 : 你如果要投資、青埔現在以北台灣來說算是一個不錯的地方 : 如果你要跑短線的話也千萬不要來青埔、你會被套死、還不知道怎麼死的最後還是要說人多的地方不要去青埔眾多的住宅目前看來真的滿地投資客重大建設似乎又對青埔的住宅幫助不大看來勢必會有一波修正 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.167.173.213 ※ 文章網址: http://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1408548481.A.580.html

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ssiou

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BColangelo

08/20 23:45, , 2^F

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