Re: [心得] 誠心請教青埔房地產行情

看板home-sale作者 (wegary)時間9年前 (2014/08/18 21:29), 9年前編輯推噓34(34推 0噓 70→)
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※ 引述《landagent (帥過頭)》之銘言： : 誠心請教各位仲介朋友及買賣過或對青埔預售屋觀察過的鄉民們 : 發表你對青埔的看法 : 本人打算進軍青埔買斷建案，金額當然不小，也歡迎各位朋友報 : 建商來認識，也可以密函給我。 : 我LINE的ID 0935239738 : 青埔連絡人ID：amgclub 林榮邦 : 帥過頭 : 報建商物件成功者，佣金請事先洽商。 : 感恩 我從2007年開始就在智邦不動產看過帥過頭的文章 那幾年也是多空交戰很激烈 後來還很有印像 帥大有一次還很高興說她女兒考了政大 那一次大家都恭喜他 只有那一兩天多空暫停交火... 當時還有個內湖有名的多軍 -奇- 大 一人力戰一群空軍 雖然當時奇大在房市冷的狀況一直講內湖哪些地方有多好多好一定漲 也被很多人砲 但是坦白說 我從奇大的文章也吸收了很多對內湖很多建案的知識 當年有買的人現在也躺著數鈔票 我很感謝過去一來許多我不認識的網友 智邦到後來甚至還分了兩派 各自有大將 有個暱稱叫作"房市空頭"的網友 可說是空軍頭號大將 力戰了好幾年 最後戰到2010年... "房市空頭"這位大大最後按耐不住 也買了人生第一間房子 當年不但背叛了很多空軍 甚至還被多軍酸到臭頭 而它也默默消失掉 我在2008年在民權西路找屋的時候 當時riya買人生第一屋沒多久 也曾經很熱心私下email給我一些它買屋找屋挑地段過程的建議 甚至還推薦仲介給我.... 那時候我還記得riya在民權西路捷運站一坪買35萬/坪 當年很多人都覺得好貴喔... 今年是2014年...回顧了這八年來不管ptt還是智邦或者01的房產多空交戰歷史... 到現在還越來越活躍的人物大概只有帥過頭... 許多過去的英雄前輩們很多都消失了... riya不知道是不是換了人...疑似也變性了... 黃帝內經跟傷寒論好像也很久都擱在旁邊沒去仔細研讀 從楊大自住客中醫變身為中醫炒房教主... 這幾年來我看了帥過頭很多的分享 我也用帥過頭的部分概念去看待房產 其實對我受益還蠻多的.... 偶爾有空我也會按一下宗瑞...阿...不...是賈斯汀TV看一下帥過頭的live 我很佩服帥大 換作我是帥大面對一堆網友留言問那一堆重複不斷的鳥問題 有的連地點坪數跟單價還有屋齡都講得不清不楚也在問可不可以買 換作我可能會被問到火大... 所謂取之於人用之於人 飲水當思源 這篇文章起頭是帥過頭...所以我特地公開回應... 今天我就大略分享我知道的...能方便公開講的我就大略講 比較不方便公開講的就私下在聊... 下面的文章我把我的心得跟大家分享 每個人都有各自的看法 我尊重每個人的言論 但是拜託若要批評也拿點實際的內容來批評.... 不要只丟個鬼城 空空城 然後一點營養也沒有 青埔可以批評的地方太多 用心點批評也比用情緒性字眼討論 還要有意義的多 =================== 首先我簡介一下為啥我從2007年高鐵通車以來就跑去研究全台灣的高鐵站區呢?.... 帥過頭曾經好幾次說過一個原則...一個地方有沒有搞頭 根據 1.有沒有大片空地 2.有沒有重大國家政策支持 3.有沒有重大交通建設 從這個理論來看... 大直重劃區 從當年基隆河截彎取直之後重劃出來的一大片空地 外加美麗華商城跟汽車旅館一開始的引入 再搭配文湖線的交通 即使目前大直重劃區機能跟台北市比起來也薄弱很多 但是房價高不可堪.....而且幾乎成為台北市門牌當中的明星水岸豪宅聚落 新板特區 這個區塊其實空地沒有很多...整個新板只有48公頃大 但是這是重點國家政策支持 新北市政府整個拉到板橋車站站前 外加目前現成的三鐵共構跟未來的環狀線 讓新板核心圈的房價可以巴掉台北市門牌一些C咖地段新建案單價... 好幾年前 新板這區塊跟新店有機能區域的地方房價不會差太多 但是現在新板這邊房價整個甩開新店 南港經貿園區 這區域其實只有87公頃 有南軟跟南港展覽館的政策題材加持 外加三鐵共構 還引入台肥工商城 當年ptt有個網友買了南港的預售屋一坪三十幾萬 被空軍酸到暴 那時候我記得一堆人說那甚麼鬼地方 買到套到 不如去買OOXX市區公寓有的沒的 現在房市這麼冷 大家覺得當年一坪三十幾萬對照現在來看 是貴還是便宜呢? 從上面的觀點來看 新莊副都心會不會漲?? 會....!!!! 即使我知道也不少人看空新莊副都心 一堆甚麼空屋過多 供給量過大的言論都跑出來 新莊副都心雖然會漲... 然而他從現今的房價到它未來的天花板的距離 沒有青埔見距這麼大 一定會有人說.... 青埔這鬼地方離台北市這麼遠...離市區這麼遠 發展不起來啦... 拿那些區域是懶趴比雞腿..., 房價太高了啦 鬼才會去住啦 沒關係......每個人都有自己的看法... 這些說法從2006年到現在每個月都有人在罵 罵到2014年 我本身有我自己獨特的看法 因為我住青埔 我研究青埔好幾年 青埔幾乎每個新成屋的社區我都有認識的人 甚至我也認識好幾個社區的主委 哪些社區住戶的狀況 跟租客 還有青埔各大仲介 代銷朋友 我都認識 我非常非常了解青埔的細部狀況 我夠懂青埔 所以我完全無視這些論點 理由我有空有機緣我會分享 不懂的人也沒關係 但是我雖然夠懂青埔 我並不是青埔王 青埔王是amaisar 想知道青埔的狀況的人可以請教他 我很感謝他也提供我很多青埔我不知道的訊息 讓我對青埔的掌握更深入 OH my god 我知道太多了 回歸到話題... 1.離機場交通時間最短,又是國家動員全國資源打造的航空城 周遭最接近的已完成重劃區域是哪? 有人說離機場交通時間短沒屁用啦...全世界都離機場車程很久 首先,青埔根本沒資格跟台北市比,所以青埔不需要跟台北車站比...那太破格了 以青埔過去從大片農田崛起的鳥地方... 他只需要慢慢超過林口三峽最後接近副都心的價格就夠了!!!!! (副都心會漲...) 2.桃園航空城計畫面積共計6845公頃... 不管未來會成功還是失敗 國家已經非常確定要從3100公頃的航空城特定區第一期 在民國105年開始展開區段徵收 每一次重劃區的徵收...都造就了非常多名的爆發戶 航空城特定區3100公頃的面積...已經是上萬戶以及上萬名的居民跟地主 請問假設您是這邊的地主重劃配地之後哪天不小心把土地賣掉 獲利數億 會想在哪買房子??? 大多數的人 都想在家鄉附近青埔特區入手個幾間地段好的 不管是離捷運近的 離高鐵近的 還是公園第一排的 河景的 這幾樣幾乎都是首選 每個人喜好不同 那時候的青埔 捷運通了 商城營運了 甚至搞不好第二市府都蓋在這 全台最大的outlet跟全桃園結合海陸雙鐵樞紐強勢交通的特區也在這裡 他們不買這邊還會買哪邊? 土地被房屋蓋滿已經無法大幅往上發展的舊中壢市區? 交通一蹋糊塗的南崁? 停車位都很難找到, 土地都被蓋滿, 綠地涵蓋極低又不太文藝的地方型特區? 或者只有一個司法大樓跟整片都是住宅區,上交流道都塞車到想罵髒話的某新興特區? 3.回歸到帥大曾經講過的 A.空地? 青埔特區490公頃 ==> 目前只開發不到4成,還有六成多土地+題材動能可供開發 信義計畫153公頃 ==> 開發已達95%,發展已飽和 大直重劃114公頃 ==> 開發已達75%,發展已到中後段,題材有限 南港經貿 87公頃 ==> 開發已達85%,發展即將飽和 新板特區 48公頃 ==> 發展已達95%,即將無素地, 難以再有新案往上疊 B.國家政策支持與否 青埔=中央+地方雙重點計畫(航空城),產專區,站前20公頃,站前商業地,桃機關用地 信義=台北市重點計畫,世貿中心三館,金融中心,101,台北市政府 大直=較弱,大多是民間 南港=南港展覽館,南軟三期,民間企業總部 新板=新北市重點計畫,商辦大樓,金融中心,新北市政府 C.交通建設題材 青埔=高鐵+機場捷運+國二青埔交流道+國一中壢交流道+五楊中豐北交流道+機場 信義=板南線捷運+信義線捷運+信義快速道路 大直=文湖線捷運+堤頂大道 南港=高鐵+台鐵+文湖線捷運+內湖交流道+環東大道 新板=高鐵+台鐵+板南線+環狀線+特一號快速道路 D.商城 青埔=全台最大華泰名品城(明年),冠德綠色生活城(大後年),大江購物中心 信義=101大樓,新光百貨群,威秀影城 南港=台肥工商綜合城 大直=美麗華商圈,汽車精品旅館,家樂福 新板=遠東百貨,環球購物中心 E.綠地 青埔=全重劃區面積高達40%綠地覆蓋+三條水岸+美式規格特定區 大直=綠地相對台北市與新北市期它重劃區還要高一些+基隆河水岸 信義=南港=新板綠地少 =================== 房價....我直接講幾個重點案子好了... 捷運站只講500米內 高鐵只講800米內 以及第一排有正面公園的建案單位 期餘的不談了 A17站+機關用地+大園高中+公一自然生態公園(約10公頃面積) A17-100米-預售屋帝一莊 -成交單價36-38 250米-6年屋 青埔市--仲介行情25-31 250米-預售屋翔譽17 -成交單價33-36 300米-預售屋V1 --仲介行情31-34 500米-預售屋 璟都2--成交單價29-33 500米-2年屋城市勳章-仲介行情23-27 面公一-成屋問星-----成交單價32-40 面公一-V2-----------成交單價32-42(保留戶) A18站+高鐵站+華泰名品城+20公頃站前專區+全台重劃區面積最大商業地+青埔國小 +公七商業中央公園 +青埔派出所/消防隊+高鐵局用地+水利會用地 A18-250米-2年屋 晶站 -有很多買方出40-42求買,沒屋主要賣(當初預售1字頭) A18-250米-20年公寓新皇家-成交單價21-27 　　 A18-300米-預售屋春億商辦-成交單價44-47 　 A18-350米-預售屋寶徠花園-成交單價36-47(正面河高樓) A18-450米-預售屋聯上世界-換約行情34-40 A18-450米-預售屋金融商辦-換約行情40-48 A18-650米-1年屋 首富 -仲介行情27-31 A18-750米-2年屋 新站特區-仲介行情27-30 A18-800米-1年屋 太子馥1 -仲介行情27-30 A18-700米+面公七-預售屋八京2 -成交單價39-43(面公園那兩棟) A18-750米+面公七-預售屋RichOne-成交單價35-44(面公園那三棟) A18-780米+面公七-預售屋力樸棧 -成交單價33-37(面公園那三棟) A19站+冠德綠色生活城+青埔國際棒球場+公十二青塘園(旗艦重點公園)+青埔國中 A19-50米--預售屋宏普光年-成交單價32-42(頂樓角間,一年前已賣出) A19-150米-預售屋明日苑8 -成交單價33-39 A19-250米-預售屋太睿泰極-成交單價35-37 A19-250米-成屋日光苑 -仲介行情32-35 //大坪數成屋 .... 其它的懶得打了 青埔特區內最便宜的新古屋電梯大樓? A19-1200米的 5年屋城市之星-仲介行情23-25 青埔特區內最便宜的預售屋 A17-800米的勝旺雲詠(寶佳機構)-成交單價24-27 最後.... 其實我自己覺得...青埔五年後房價大概會超過副都心 要砲的可以來砲我... 最快明後年青埔會有5~6字頭的案子要賣...有建商開始在跟代銷談了 ※ 編輯: wegary (36.231.248.143), 08/18/2014 21:34:09
推
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你也滿猛的
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08/18 21:40, , 2F
超越副都心有點太過樂觀，30年內幾乎不可能。
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推
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靠近50 60已經很強了..我認為天花板就在那
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副都心 同等級地段 已經站上60了吧 雖然我兩者都看好
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航空城光是徵收就得搞到2019, 重劃配地又要好幾年，
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我想問的事相對而言 航空城土地是否相對便宜 看看A16
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桃園市真的把市政府丟來這..就真的起飛了
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興建進駐要幾年，估計2025年青埔才會受惠於航空城
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桃園市府根據五隻羊說法，沒打算遷
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青埔的商二 容積才多少 航空城商三 商四 相對高得多
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青埔可以發展，但沒法搞成都心，因為離機場太近，限
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建
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印象中只有A17 稍微被限制吧 其他應該都還好 冠德A19案
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副都心可以搞30-50層高樓，因為離松機夠遠了
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預計有24樓呢 我認為限建不是問題 人口遷入才是
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推
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推一個 講古讚啦
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如果是30~50 那倒是.. 沒有這麼高哈哈
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青埔看起來也不錯 放入口袋名單
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推
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我傷寒論很強的。都是用組織站在念，也很清楚重點是方不是論
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含A18及其以北，仍在限高管制區喔，只是原本被軍用
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限制更嚴，軍用移走後，管制放寬了點。
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08/18 21:56, , 22F
組織戰，金匱要略也是。黃帝內經太多人亂套，跟臨床隨便結合
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簡直是拿病人當實驗體會。所以中西結合變成相當重要，跟買房
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一樣
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限高區發展郊區城市很ok, 不能搞信義新板副都心這種
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傷寒論丟一邊，是因為經方已經熟到快爛了
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推
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推專業, 套兩間不敢再買.
08/18 21:58, 27F
推
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跪求CCR真相 我知道宜誠系列住很多CCR
08/18 21:59, 28F
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08/18 22:00, , 29F
臺灣這種氣候就是風寒轉熱特別快，所以買在青埔等，就跟治療
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傷寒熱化一樣
08/18 22:01, 30F
推
08/18 22:02, , 31F
你的情報網真恐怖 (有正妹圖嗎)
08/18 22:02, 31F
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08/18 22:03, , 32F
我也很想買青埔，但實在不喜歡桃園....XD
08/18 22:03, 32F
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08/18 22:04, , 33F
抱歉忘了跟riya說: 雖然後來我沒買,可是我很謝謝你
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08/18 22:04, , 34F
A19已經不在限高管制區，不過那邊應該不如A18
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很謝謝你當年熱心提供我很多建議,我一直銘記在心~
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推
08/18 22:09, , 36F
跪求正妹
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08/18 22:09, , 37F
還有.....我是否買太少了.....
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08/18 22:10, , 38F
寶徠花園要我買絕不買便宜瑕疵戶 凸 也不會為了租給櫃姐妥協
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08/18 22:13, , 39F
阿，當年那間民權西，今年已經轉掉了
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還有 27 則推文
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08/18 23:06, , 67F
個人賭林口房價小勝青埔。
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推
08/18 23:10, , 68F
青埔在中壢 離桃園市有點距離 桃園市上高速公路到林口
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也很方便
08/18 23:10, 69F
推
08/18 23:26, , 70F
推 尤其是成交行情 受益了 給要買青埔很大幫助
08/18 23:26, 70F
※ 編輯: wegary (36.231.248.143), 08/18/2014 23:38:43
推
08/18 23:54, , 71F
原PO大可以選青埔區長了@@
08/18 23:54, 71F
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08/19 00:00, , 72F
信心文出現，衝了
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推
08/19 00:36, , 73F
厲害，推ㄧ個。
08/19 00:36, 73F
推
08/19 03:58, , 74F
這篇價格資訊值得參考
08/19 03:58, 74F
推
08/19 07:19, , 75F
陸資已經注意到青埔囉！ http://ppt.cc/ZaDD
08/19 07:19, 75F
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08/19 09:51, , 76F
其實青浦就是給臺北人去套的,在地桃園人都不會考慮那裡
08/19 09:51, 76F
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08/19 09:54, , 77F
1.房價已高於市中心,以周遭鄉鎮沒有熱絡區塊,都是鄉間野路
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08/19 09:55, , 78F
政府硬推的建設,也得要弄人過去,沒機能只有交通誘因不大
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08/19 09:55, , 79F
而且青浦交流那邊很容易塞車,如果以後發展起來
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我根本保證塞青浦交流到絕對是那邊住戶的夢魘,比南崁還慘
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08/19 09:59, , 81F
至於捷運的班次根本無法與臺北比,車廂容納量也低於臺北
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08/19 09:59, , 82F
但我不可否認那邊確實是環境跟空間比較優的地方
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推
08/19 10:20, , 83F
青埔雖然不是很熟，但要超過副都心，好像也太樂觀了
08/19 10:20, 83F
推
08/19 10:22, , 84F
我怎麼沒在青埔交流道塞過車啊？
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08/19 10:27, , 85F
現在青埔成交居住地看起來都以大桃園人居多
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去年是以大台北居多，但是這個情形今年不一樣了
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今年桃園自住客大舉出籠
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說真的 青埔要超過副都心 五年以內就會出現了
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推
08/19 10:29, , 89F
大竹交流道會塞車？從沒遇過耶…還是說的是大園交流道？
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二個完全不同的地方
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基本上林口與青埔未來五年內都完勝副都心..
08/19 10:29, 91F
推
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青埔超過副都心後，下一步就是新板了，真是桃園之光，可
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是那就更買不起了…
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青埔超過副都心？ 照 dan大的說法，應該是一起毀滅才對
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推
08/19 11:13, , 95F
青埔已經有成交46-47的了，副都心也有成交4字頭的啊
08/19 11:13, 95F
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08/19 11:14, , 96F
價格區間已經部分重疊了
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頭前也趕上副都心了
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08/19 11:15, , 98F
副都心好弱啊啊啊啊啊
08/19 11:15, 98F
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08/19 11:16, , 99F
可是我卻在副都心押這麼多間，why
08/19 11:16, 99F
推
08/19 12:56, , 100F
太保守了，三年內破百
08/19 12:56, 100F
推
08/19 14:33, , 101F
一整個有料 威武.
08/19 14:33, 101F
推
08/19 17:27, , 102F
我媽問我幹嘛跪著上ptt...
08/19 17:27, 102F
推
08/19 23:35, , 103F
青埔王非W大莫屬！！
08/19 23:35, 103F
※ 編輯: wegary (36.224.166.217), 08/24/2014 14:02:50
推
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