Re: [心得] 誠心請教青埔房地產行情

看板home-sale作者 (Induction)時間9年前 (2014/08/20 03:07), 9年前編輯推噓17(18推 1噓 53→)
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※ 引述《orangeli ()》之銘言： : ※ 引述《landagent (帥過頭)》之銘言： : : 誠心請教各位仲介朋友及買賣過或對青埔預售屋觀察過的鄉民們 : : 發表你對青埔的看法 : : 本人打算進軍青埔買斷建案，金額當然不小，也歡迎各位朋友報 : : 建商來認識，也可以密函給我。 : : 我LINE的ID 0935239738 : : 青埔連絡人ID：amgclub 林榮邦 : : 帥過頭 : : 報建商物件成功者，佣金請事先洽商。 : : 感恩 : 看完幾位大師的分析，我也來提出其他看法，歡迎指教！ : 一個區域一定要有些豪宅，才能靠比價效應讓周邊小宅也跟著雞犬升天 : 現在桃園的大老闆以及暴發的地主們都群居在興起的藝文特區，短中期要他們再購買青埔 : 高總價的住宅，幾乎是微乎其微！ : 且青埔的生活機能形成前，中路重劃區又再吸引一堆高身價的winner進入。 : 等於青埔完全失去了當地的主力！ : 我也認為青埔的投資是要走長，而且是很長，但只要臺灣房價開始修正 : 即使機能出現，也不會有多大的賺頭了 我比較同意這篇的說法. 請思考什麼樣的人會選擇住桃園. 桃園的看好究竟是因為他本身的條件優異還是因為他比較靠近雙北? 買得起房子的人的工作會集中在哪裡? 別忘了桃園過去的區域規劃是工業縣, 而這個縣市的勞動力大量被外籍勞工所取代, 薪資條件也不及他的鄰居. (雙北` 新竹) 桃園的房價在過去三年翻了一倍, 在新竹工作的人不會跑來桃園住. 只有在雙北的工作人口有機會跨縣市住到這. 這些人的工作區域散布在 北市中心商業區` 港湖汐` 板橋雙和新店` 三重新莊五股. 這些人要住哪裡? 成家後又會住哪裡? 單身住哪根本沒差. 有家庭的, 就需要住近一點了, 看是放棄工作還是往北搬. 小孩子的作息是固定的, 有能力負擔長時間的托嬰托兒費用的家庭 會選擇付這筆錢還是直接拿這筆錢去繳貸款住雙北? 我自己的看法是只有年薪1-200的中階白領家庭有條件住桃園通勤雙北上班. 年薪不到百萬的家庭買房的桃園現在很少, 選擇更少. 年輕人普遍也沒有以前那種胼手胝足的決心了. 年薪超過兩百萬的家庭直接住雙北就好, 嚴格來說家庭年薪超過150的家庭久了 就會跑去新北買小房子住. 以上說法仰賴的樣本數很少, 但都有實例. 我自己住桃園, 周遭的朋友這幾年來買房的策略跟考量的因素, 歸納之後不脫上頭幾項. 也因此, 我評估桃園的房價不可能追得上新北. 未來精華區的房價頂多只有新北精華區的2/3, 非精華區的房價大概就只有新北非精華區的1/2了. 桃園上個月非常慘, 青埔` 藝文特區` 八德擴大重劃區全區成交價掉價超過10%, 連帶整個縣的平均房價都下修. 拉回到青埔, 我認為青埔最突出的優點只有一個, 就是機能. 綠地水景那些都只是加分而已, 講綠地的話沿著環溪三街往月眉過嶺觀音走 不用說40%綠地, 90%綠地的地方也找得出來, 過山東國小到觀音廣福那一帶還有一個鳥鳥的綠色隧道. 綠地對桃園來說跟雙北不同, 它不是稀有財; 水景有加分但老街溪醜, 支流水不夠. 但是請問什麼樣的人會因為注重機能而買房子? 機能有分交通機能跟生活機能 交通機能就是開頭提到被洗出雙北的通勤族, 這有限. 而經驗上最注重生活機能的就三種人: 年輕人` 女人` 年輕的女人. (勿舉鬼城作反例, 應該聽得懂意思.) 但是這三種人多數買不起太貴的房子. 因此青埔的建商很聰明的推中小坪數產品作主力. 偏偏中小坪數多戶數就多, 戶數多消化就難, 就複雜, 複雜有錢人就不喜歡. 所以青埔的房子最後要賣給誰? 航空城滅村計畫的受益者? 先不討論他們為什麼不直接去住大園的未徵收區, 也相信一定會有人來買青埔, 問題是佔多少比例? 當地人住慣了透天, 習慣了不是太方便的生活機能, 突然拿了一大筆錢 就算繼續要找西桃園這一帶他會去買你青埔大樓? 還是月眉過嶺觀音買一大塊地自建價錢還差不多? 歷史告訴我們過去青埔的地主最後多數的選擇不是繁華的桃園或中壢市區 而是跑去新屋買地自建. 雙北通勤族跟大園徵收戶分析完後未來還有誰會買青埔? 就剩桃園換屋族了. 但是在空屋爆棚的桃園, 房價普遍偏低的桃園, 重劃區一個接一個推的桃園. 青埔目前來說是桃園僅次藝文特區最貴的地方, 而且不只是貴一點點而已. (龜山靠迴龍當他新莊, 靠林口當他林口.) 光跟青埔自己的外圍` 月眉` 過嶺相比, 比價下的劣勢就很明顯了. 青埔本身就已經夠大了還拖著一堆未開發而且可以開發的外圍. 就憑這點青埔的上漲就會非常牛步, 最好賺的時間點已經過了. (18漲到36遠比36漲到54來得快, 而且投報更高.) 青埔會漲是肯定的, 但是我不認為他會這麼順利. 首先他看航空城計畫吃飯, 航空城計畫的推行時間過久會稀釋掉年均報酬. 再來航空城計畫就算真的成功也要看他帶來的工作機會與待遇有沒有辦法跟雙北新竹競爭. 就算都OK, 青埔未來的商業機能一樣受到林口挑戰, 通勤雙北也是林口較佳. 水岸宅的優勢接下來則會受到經國重劃區挑戰, 討論高級住宅區的話中路遠比青埔單純. 綜合以上, 我認為青埔未來會是中壢最貴的地方. 但是比不上林口, 比不上副都心, 縣內也比不上藝文` 經國與中路. 天花板在65萬左右而且必須要等桃園航空城搞起來才行, 最快8年最慢不知何年. 不要說我唱衰, 我自己青埔買四間套兩間. 套的兩間分別是新世紀特區高樓層(去年進價16)以及太睿A19高樓層(今年進價12) 預計明年脫手抓50%利潤, 希望賣得掉, 因為這兩間不能裝基地台. 其他兩間已經裝台了的就不方便說在哪了, btw, 高鐵站正上方就有三支了. -- 今日世人知道每一件事物的價格，卻無法瞭解任何事物的價值。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　－ Oscar Wilde 《葛雷的畫像》 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.231.242.101 ※ 文章網址: http://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1408475237.A.196.html ※ 編輯: Induction (36.231.242.101), 08/20/2014 03:34:50
推
08/20 07:07, , 1F
青埔怎麼買這二間啊？
08/20 07:07, 1F
→
08/20 08:29, , 2F
因為便宜，我是要裝台的，壓低總價投報才夠，在那哪都
08/20 08:29, 2F
→
08/20 08:29, , 3F
哪都一樣。能裝台那兩間前年買也是一字頭。
08/20 08:29, 3F
推
08/20 08:31, , 4F
買這價位怎麼可能套，真謙虛！早就賺好好了
08/20 08:31, 4F
沒辦法, 出不掉就是套.
推
08/20 09:21, , 5F
這個分析優，對於自住方面的講法有比較深入的描述
08/20 09:21, 5F
推
08/20 09:51, , 6F
分析的很有道理 優質文
08/20 09:51, 6F
推
08/20 10:08, , 7F
青埔以後是桃園信義區，藝文、經國與中路去洗洗睡，科科
08/20 10:08, 7F
推
08/20 10:12, , 8F
青埔是桃園信義區，藝文中路（經國不好…）是桃園大安區
08/20 10:12, 8F
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08/20 10:14, , 9F
桃園怎麼可能會有大安區，這一定有什麼誤會
08/20 10:14, 9F
經國好或不好要看中油以後怎樣, 大抵而言南崁溪環抱風水不錯. 規劃上還有得等, 變數很多. 信義區的條件在於他是金融核心, 一堆企業總部在那連帶吸引真正的有錢人買豪宅住在那. 新興區域與之相對應的應該是副都心而輪不到青埔. 首先他的就業環境以服務業為主, 願景在大園而不在他這. 上班族的素質決定他的格局. 青埔規劃時主推中小坪數就註定了他的格局差不多就這樣了. 豪宅推那如果會顯得格格不入豪宅客就會被擠壓走. 舉我自己當例子, 我不用上班手頭有點錢, 預算四五千想在桃園買間好房子自住. 結果青埔隨便看一看就把目光轉移到中路去了. 因為我已經過了整天約女孩子看電影逛街的年紀. outlet那些跟我的關聯都不是太高. 在意的反而是商業區帶來的複雜環境, 桃園治安並不是太好, 海華就是一個例子. 而為什麼想換屋? 因為我自己住的大樓把整層買下來打通想要單純一點, 卻沒想到鄰居一樣是中小坪數尋常家庭互動起來不是太舒服. 於是準備搬家. 再說, 信義區放outlet, 像話嗎? 這有點難解釋, 但是單拿新光三越站前店跟A9館相比 你就會發現裡頭的氣氛有明顯的不同. 這就是信義區跟火車站的差別. 不要再拿青埔跟信義區相提並論了. ※ 編輯: Induction (36.231.180.138), 08/20/2014 10:44:23
推
08/20 10:15, , 10F
如果桃園有信義區，那有大安區也很合理吧
08/20 10:15, 10F
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08/20 10:19, , 11F
大安區有臺大、師大、北科大還有台北教育大學，
08/20 10:19, 11F
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08/20 10:19, , 12F
這一定有誤會啦 (戰)
08/20 10:19, 12F
推
08/20 10:23, , 13F
沒市政府、沒商辦、商場還在蓋，還不是可以是信義區…
08/20 10:23, 13F
推
08/20 10:28, , 14F
買家現身說法 有參考性
08/20 10:28, 14F
推
08/20 10:31, , 15F
商辦、商場可以複製。市政府可以遷移。國立大學可以複製嗎?
08/20 10:31, 15F
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08/20 10:31, , 16F
你說阿你
08/20 10:31, 16F
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08/20 10:34, , 17F
靠 我居然忘了天大地大臺科大
08/20 10:34, 17F
推
08/20 10:46, , 18F
人は城、人は石垣、人は堀
08/20 10:46, 18F
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08/20 10:48, , 19F
OUTLET只是首發而已 青埔商業區一堆地等著開發啊
08/20 10:48, 19F
都一樣, 金融核心跟消費機能不能相提並論. 讓信義區貴的原因是企業總部與就業市場而不是百貨公司電影院. ※ 編輯: Induction (36.231.180.138), 08/20/2014 10:49:59
噓
08/20 10:50, , 20F
桃園薪資輸新北 搞笑嗎...
08/20 10:50, 20F
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08/20 10:50, , 21F
新興區域與之相對應的應該是南港而輪不到副都心
08/20 10:50, 21F
whatever, 我不是來吵架的. 你如果青埔買了, 不會虧的不用怕. 三年後再脫手賺個年平均10%投報, 可以了啦. ※ 編輯: Induction (36.231.180.138), 08/20/2014 10:52:49
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08/20 10:51, , 22F
沒錯阿，以後青埔就不會只有消費 而會有真正的商辦區
08/20 10:51, 22F
作誰的生意? 航空城? 那為什麼不直接蓋大園就好. 商辦是很危險的東西, 甭提桃園的玩法很鳥, 中悅一品那塊地都可以蓋成豪宅了. ※ 編輯: Induction (36.231.180.138), 08/20/2014 10:54:20
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08/20 10:54, , 23F
坐捷運到機場跟航空城只要10分鐘，到新北都心11分鐘，
08/20 10:54, 23F
我覺得你來我往這樣回會有火藥味, 希望可以回文討論. 如果講求與雙北連結, 買副都心就好. 窮一點買林口通勤也實際得多. 如果主打航空城, 那麼航空城那麼大一塊地幹嘛跑來青埔幹嘛? 住宅的話大園未徵收區現在也是磨刀霍霍. 青埔的條件很不錯, 可惜他不在雙北, 註定了他的不好不壞, 我估他的天花板剛好就是新板的2/3, 也就是未來成熟後大概65左右. 再上去人家要住雙北了, 沒人會住青埔. 北市門牌就是潮. 藝文跟中路主打大坪數, 同樣的錢可以住比較爽還能有一些區別性 吸引到我這種實在不想去雙北住三房兩廳的自住客. 青埔主打機能就註定了他被雙北踩在腳底下的命運, 全台灣機能最好的地方就是雙北. 別的地方沒得比, 只有價錢可以比, 貴了就沒搞頭了. ※ 編輯: Induction (36.231.180.138), 08/20/2014 11:04:16
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08/20 10:55, , 24F
到台北都心19分鐘，還可以快速連結中南部，
08/20 10:55, 24F
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08/20 10:56, , 25F
你覺得這種地方發展性會輸什麼 經國 藝文嗎?
08/20 10:56, 25F
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08/20 11:23, , 26F
你覺得臺北市的精華商業區，有哪個地方是交通不方便的ㄇㄚ?
08/20 11:23, 26F
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08/20 11:24, , 27F
你覺得作為商業區，是交通越方便越加分，還是無所謂?
08/20 11:24, 27F
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08/20 11:25, , 28F
如果交通不重要，新板特區何必放在板橋車站，
08/20 11:25, 28F
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08/20 11:25, , 29F
雙子星何必放在台北車站，高鐵何必延伸到南港?
08/20 11:25, 29F
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08/20 11:27, , 30F
不論與大台北的連結，光論青埔到機場、航空城有捷運夠快，
08/20 11:27, 30F
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08/20 11:27, , 31F
又是大型方正高綠化的重劃區，這點必定將來發展性是勝過
08/20 11:27, 31F
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08/20 11:28, , 32F
中路 藝文 經國
08/20 11:28, 32F
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08/20 11:35, , 33F
我人在外頭辦事了，回來才有辦法回覆。
08/20 11:35, 33F
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08/20 11:37, , 34F
基本上拿商業區跟住宅區比較商業發展性是奇怪的事。
08/20 11:37, 34F
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08/20 11:42, , 35F
愚見以為青埔不論是住宅或商辦，其價值未來都將執桃園牛耳
08/20 11:42, 35F
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08/20 11:42, , 36F
只是未來可能是很久。
08/20 11:42, 36F
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08/20 11:43, , 37F
青埔站前有大片的商業區，也正是其價值與發展重點所在
08/20 11:43, 37F
沒有人否定青埔的機能, 只是機能能不能代表一切我就比較保留. 而所有的機能在雙北面前常常看起來就跟屁一樣. 再加上門牌價值, 青埔超越不了的. 自住客跟投資客想的不是完全一樣, 重機能更重環境. 不然為什麼萬華位置不錯房價卻不好? 林森北路德惠街雙城街那一帶的住家為什麼就是比較便宜一些? 我不認為自己有代表性, 但是純以一個青埔中路藝文經國都買得起的自住客來說. 如果中油滾蛋而且經國的規畫確定了我會選擇住經國水岸, 否則選擇中路, 不考慮青埔. 不為什麼, 就為了萬金買鄰. 低密度大坪數純住宅區高總價可以幫我篩掉一些不想接觸的鄰居.
推
08/20 13:33, , 38F
新竹上班的人會去住楊梅喔~
08/20 13:33, 38F
楊梅愈來愈貴了, 吸引力可能漸漸會愈來愈小. 我表哥在友達上班家住新屋, 一存到錢就去公司旁邊買房了.
推
08/20 14:09, , 39F
妳說海華治安不好我不贊同
08/20 14:09, 39F
推
08/20 14:15, , 40F
假設論一個問題如果北市火山爆了核電廠也爆了，怎麼辦？
08/20 14:15, 40F
海華本身治安沒問題, 他過條馬路對面的威尼斯尤其世紀廣場很有問題. 開槍那些都還好, 一般人不招惹都不會有事. 最主要是裡頭有人用藥我聞都聞得出來, 哪天茫了或吸毒吸到精神異常隨意攻擊 遇到不就完蛋? 今年初中壢才一個吸毒犯把老翁打進加護病房的例子, 楊伊湄好像還追過一陣後來不了了之. 全中壢治安最差就世紀廣場跟星光大道KTV這兩處, 我也只在這兩處遇過有人開槍. btw, 第二個問題我看不懂不好意思.
推
08/20 14:36, , 41F
雙北在嚴格審視下不應該擺在一起看，北市不一樣。而新北
08/20 14:36, 41F
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08/20 14:38, , 42F
等級在青埔之上的我覺得只有新板，副都心房價高有很大原
08/20 14:38, 42F
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08/20 14:39, , 43F
因是它離台北不遠，但論建設、潛力長久看來不如青埔。
08/20 14:39, 43F
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08/20 14:40, , 44F
桃園家庭所得是高於新北的，在本地工作的人口比例76%，
08/20 14:40, 44F
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08/20 14:42, , 45F
雙北及新竹縣市都沒有這麼高，顯見桃園自身經濟實力不差
08/20 14:42, 45F
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08/20 14:43, , 46F
，有錢的桃園人很多還是在縣內好區置產，有閒錢那台北市
08/20 14:43, 46F
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08/20 14:44, , 47F
可能也會來一下，新北人相信也是如此。畢竟青埔其實是桃
08/20 14:44, 47F
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08/20 14:46, , 48F
園裡面最不像桃園的區域了，任何一個習慣桃園城市規畫的
08/20 14:46, 48F
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08/20 14:49, , 49F
桃園人看到青埔應該都會覺得有錢買這裡也不錯
08/20 14:49, 49F
是很不錯, 只是如果公寓價錢高到可以在附近蓋間透天的時候會怎麼樣呢? 藝文特區現在的豪宅入住率只有四成, 空屋皆毛胚. 現在房價才4 50萬唷. 所以我說價錢會很難拉, 漲很慢.
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08/20 14:50, , 50F
就像在新竹縣買竹北一樣
08/20 14:50, 50F
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08/20 14:50, , 51F
一堆鍵盤魯蛇會說買竹北部如買新北
08/20 14:50, 51F
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08/20 14:51, , 52F
但是有竹北的房子在新竹縣走跳，說出來就是有面子
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08/20 14:51, , 53F
雞首/雞屁股/雞屎, 自己選
08/20 14:51, 53F
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08/20 16:29, , 54F
楊梅月來越貴沒錯，因為五陽高
08/20 16:29, 54F
※ 編輯: Induction (36.231.180.138), 08/20/2014 16:31:46
推
08/20 17:03, , 55F
很好奇ul大怎麼知道桃園家庭所得比新北高呢?在桃園工作
08/20 17:03, 55F
→
08/20 17:04, , 56F
有什麼高薪的工作?
08/20 17:04, 56F
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08/20 17:06, , 57F
我只發現這幾年來，藝文特區附近1A2B的車暴增
08/20 17:06, 57F
桃園的家戶所得從來都比新北高, 而這個每年都會公布的, 連原始data包括問卷型式都調得到, 可以拿去作統計分析. 新北貴是貴在土地供給量低而且價錢高, 家庭收入其實並沒有特別好. 但買房族的條件是平均數甚至中位數都看不太出來的. 我懷疑數據建檔之初就會被當成outlier處理掉了.
推
08/20 17:11, , 58F
我也同意原PO的看法，青埔在桃園，還是桃園的人才會買，
08/20 17:11, 58F
→
08/20 17:13, , 59F
賣地而有閒錢的主力，不可能花大筆資金投資青埔的豪宅
08/20 17:13, 59F
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08/20 17:16, , 60F
一些大老闆們來買豪宅，只是為了與葉世文他們開趴交際
08/20 17:16, 60F
推
08/20 17:49, , 61F
關鍵就是怕漲太慢，不是怕不漲，機會成本問題，所以我沒買
08/20 17:49, 61F
犀利, 這就是我要說的. 假如青埔明年穩上60, 追高也得進場. 但顯然並不是這麼一回事, 所以就各人佈局各人的了. 我現在除非可以裝台慢慢養的房子 不然年投報沒20%的點都沒什麼意願去碰了, 資金有限. ※ 編輯: Induction (36.231.180.138), 08/20/2014 17:56:04
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08/20 18:48, , 62F
不知道耶 離台北越近房價愈貴這個說法我覺得有問題~
08/20 18:48, 62F
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08/20 18:49, , 63F
如果說在雙北也許成立 在桃園的話我有點保留~
08/20 18:49, 63F
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08/20 18:49, , 64F
如果說 目前桃園的買盤以台北客為主 這樣也許成立
08/20 18:49, 64F
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08/20 18:50, , 65F
如果未來討論以桃園在地人 他未必喜歡雙北~
08/20 18:50, 65F
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08/20 18:55, , 66F
桃園的豪宅不能跟新板豪宅同價位? 這是個有趣的問題~
08/20 18:55, 66F
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08/20 18:56, , 67F
就像以前竹北高鐵比青埔貴 就說因為新竹有竹科
08/20 18:56, 67F
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08/20 18:57, , 68F
現在青埔追上了就說 因為青埔離台北比較近
08/20 18:57, 68F
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08/20 19:02, , 69F
所以我不認為青埔的天花板價一定低於新北新板~
08/20 19:02, 69F
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08/20 19:02, , 70F
如果青埔未來買盤以雙北為主 這確實可能~
08/20 19:02, 70F
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08/20 19:03, , 71F
如果以桃園在地地主 或未來有陸資 或是台商呢?
08/20 19:03, 71F
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08/20 19:04, , 72F
機場近 又有高鐵可跑中南部... 我覺得要看買盤...
08/20 19:04, 72F
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