Re: [分享] 天下雜誌 土地之怒

看板Policy作者 (時間並不理會我們的美好)時間16年前 (2010/04/23 09:16), 編輯推噓10(10推 0噓 44→)
留言54則, 6人參與, 最新討論串19/66 (看更多)
※ 引述《oversky0 (oversky0)》之銘言： : 原住戶與與建商的利益分配方式，我想的到就有好幾種： : 1. 土地不賣，將地上使用權長期租出去，就像之前有討論到的國土利用一樣。 : 這樣長期來講應該是對原住戶最有利的。 : 2. 改建後賣出收入全歸原住戶，營建成本以每坪多少萬估價付給建商。 : 銷售可委托房地產業者。 : 3. 與原文相同，建商與原住戶依比例分配。 : 但建商所得之比例應只限以營建每坪「成本」多少萬估價(應比第二種方法 : 之估價低)參股。原住戶比例應計算土地價值，原地上建築物之價值，改建期間原店面 : 預估營業收入及客戶流失損失，原住戶改建期間搬家、租房、上下班交通費支出， : 因室內設計變更需採購新家俱支出。 : 像原文中改建後室內空間變小，生意也沒辦法做，對原住戶完全沒有好處。 : 不反對都市更新，但目前建商分一半的操作方式很明顯對原住戶不利。 你提的這些方案，法令上並沒有規定不行啊 如果原住戶可以自行整合，並搞定相關的法律問題、資金、貸款的話 他們當然可以開出自己有利的條件來找合作對象 但實務上沒有建商的介入推動，幾乎就是不可能 別的不說，一個都更案推動要七、八年是司空見慣之事 你投入的時間、心血要不要支薪 今天你在自己社區推都更，然後說總利潤裡面要扣除你的薪資酬勞 你覺得你的鄰居會爽快同意嗎？ 還有別忘了找建築師畫草圖、找律師都是一大筆開銷哦 更不要說如果最後都更失敗，你一毛補償都沒拿到 說穿了都更這種高風險的東西 根本不是一般平民百姓自己玩得起來的 既然要仰賴建商來推動，當然利潤多是歸他們的 但既便這樣，都更後原住戶還是有好處啊 不花一毛錢就換了新房子，房價也提昇 其實都更的相關議題，房地產版有很多討論 以原文中的改建住戶來說，他的面積雖然縮小 但新的店面比原來價值高多了 他正確的作法應該是將新分配到的店面租出或賣出 然後找個新的地方做生意 而且天下找的這個例子還蠻爛的，這個原住戶是做機車行這種嫌惡設施 新的大樓本來大概也沒辦法讓他像過去一樣佔用騎樓做無本生意 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc) ◆ From: 118.168.232.183
→
04/23 10:28, , 1F
換店面會流失很多客戶，也有不同的競爭壓力，不是搬個地
04/23 10:28, 1F
→
04/23 10:29, , 2F
方就好。
04/23 10:29, 2F
→
04/23 11:01, , 3F
但是他賺到租金或店面價差啊 如果忽略利得，只看他們的抱怨
04/23 11:01, 3F
→
04/23 11:01, , 4F
要「包滿意」不是政府應有的功能
04/23 11:01, 4F
→
04/23 11:15, , 5F
如果會虧，又何必配合都更？換個角度看，這也是椿生意。
04/23 11:15, 5F
→
04/23 11:17, , 6F
回樓上 可能是沒參與到的1/4 或不夠積極去留意資訊
04/23 11:17, 6F
→
04/23 11:20, , 7F
即使1/4的人有留意資訊且反對，都更還是會照做…
04/23 11:20, 7F
推
04/23 11:22, , 8F
這個部份，我是支持把75%往回調高的，不過六年的實施期就應該
04/23 11:22, 8F
→
04/23 11:23, , 9F
維持甚至延長； 讓建商可以用更長的時間爭取必要的更多人同意
04/23 11:23, 9F
→
04/23 11:28, , 10F
同意樓上的，不過要規定地價資料不能用六年前的…雖然風險++…
04/23 11:28, 10F
→
04/23 11:28, , 11F
同一地段店面價差很有限，賺到的租金可能大部份都拿去繳
04/23 11:28, 11F
→
04/23 11:31, , 12F
另一個店面房租。
04/23 11:31, 12F
→
04/23 11:35, , 13F
但是像機車行這種做口碑的服務業，換個地方客戶可能流失
04/23 11:35, 13F
→
04/23 11:36, , 14F
如果都更前後店面價差會很有限，又何來都更會炒作房價的說法?
04/23 11:36, 14F
→
04/23 11:37, , 15F
大半，風險也是很大的。所以按照建商的做法，是不是也要
04/23 11:37, 15F
→
04/23 11:37, , 16F
客戶流失這種問題 只要他能量化，就可以在事前參與時提出來
04/23 11:37, 16F
→
04/23 11:37, , 17F
也要給予機車行很大的利潤？
04/23 11:37, 17F
→
04/23 11:38, , 18F
能更建商多討一點 其他住戶為何不要？ 若不是他沒參與到
04/23 11:38, 18F
→
04/23 11:38, , 19F
要不就是其他住戶不喜歡他留下吧？
04/23 11:38, 19F
→
04/23 11:39, , 20F
那建商的風險也可以要求它量化啊。
04/23 11:39, 20F
→
04/23 11:39, , 21F
事前不參與、事後又拿未量化的損失一直抱怨 已非政策該考量的
04/23 11:39, 21F
→
04/23 11:40, , 22F
前面說了，建商有議價能力 要找出成本來作量化依據喊價不困難
04/23 11:40, 22F
→
04/23 11:48, , 23F
為何建商就可以商業機密而不公開？
04/23 11:48, 23F
推
04/23 11:50, , 24F
沒有不公開，現在是因為制度問題大家在鑽漏洞
04/23 11:50, 24F
推
04/23 11:50, , 25F
另外的重點是你要看得懂預算書
04/23 11:50, 25F
→
04/23 11:52, , 26F
炒房價是指都更前和都更後做比較。店面價差是都指都更後
04/23 11:52, 26F
→
04/23 11:54, , 27F
兩個地點做比較。我是「假設」都更後附近地店面也會連帶
04/23 11:54, 27F
→
04/23 11:54, , 28F
估價報告好像是不公開的…
04/23 11:54, 28F
→
04/23 11:55, , 29F
漲價。
04/23 11:55, 29F
→
04/23 11:57, , 30F
風險成本不公開是 oodh 昨天提到的。
04/23 11:57, 30F
→
04/23 11:58, , 31F
如果有公開，那照我提的第三種方法依比例去算不是很公平
04/23 11:58, 31F
→
04/23 11:59, , 32F
嗎？
04/23 11:59, 32F
推
04/23 12:28, , 33F
都更的目的之一也是要帶動房產價值，這點是建商跟地主
04/23 12:28, 33F
推
04/23 12:28, , 34F
都會獲利的部分，也是最大的誘因
04/23 12:28, 34F
推
04/23 12:30, , 35F
我是贊同應該依照原坪數補給地主或住戶
04/23 12:30, 35F
→
04/23 12:33, , 36F
那就放寬容積獎勵啊……不過好像也有住天母的弱勢作
04/23 12:33, 36F
→
04/23 12:34, , 37F
家抗議住家附近的建築物蓋太高了，討好每個人還真難
04/23 12:34, 37F
推
04/23 12:39, , 38F
客戶滿意都沒有追求100%，大概75%讀同意其實是足夠的
04/23 12:39, 38F
→
04/23 13:29, , 39F
滿意跟同意是兩回事，不過嫌別人蓋太高就有點超過了。
04/23 13:29, 39F
→
04/23 13:53, , 40F
google 一下「高樓、陽光權」，會有很多的文章。
04/23 13:53, 40F
→
04/23 13:54, , 41F
另外在賣房子時，建商說頂樓視野好，晚上可以看到整個台
04/23 13:54, 41F
→
04/23 13:57, , 42F
「陽光權」是對岸的說法，台灣一般稱之「日照權」
04/23 13:57, 42F
→
04/23 13:57, , 43F
北市，晚上的夜景更是漂亮，而且是附近最高的樓層，有隠
04/23 13:57, 43F
→
04/23 13:58, , 44F
私感。所以要賣比較貴。
04/23 13:58, 44F
→
04/23 14:00, , 45F
結果兩年後建商的二期建築蓋了一楝更高的大樓擋在前面，
04/23 14:00, 45F
→
04/23 14:02, , 46F
會不覺得吃虧的人很少吧。當然這是比較極端的例子。
04/23 14:02, 46F
→
04/23 14:05, , 47F
尤其是像台灣這麼注重風水的地方，建築外面的格局也是很
04/23 14:05, 47F
→
04/23 14:05, , 48F
重要的。
04/23 14:05, 48F
推
04/23 17:19, , 49F
75％只有調到100％才不會有人權疑慮
04/23 17:19, 49F
→
04/23 17:20, , 50F
本來'強買強賣'就是錯的了
04/23 17:20, 50F
→
04/23 17:21, , 51F
平時覺得人權不重要 等被婊到就知道了
04/23 17:21, 51F
推
04/23 18:49, , 52F
沒有東西是100%
04/23 18:49, 52F
推
04/23 19:05, , 53F
即便99％都同意了 最後1％也應當足以拒絕強買強賣
04/23 19:05, 53F
→
04/23 19:07, , 54F
'強買強賣'絕對是錯的 諸位可否說說合理化的理由.
04/23 19:07, 54F
‣ 更多 pillarofsalt 的文章
文章代碼(AID): #1BqFJkIU (Policy)
討論串 (同標題文章)
本文引述了以下文章的的內容：
以下文章回應了本文：
完整討論串 (本文為第 19 之 66 篇)：
排序： 最新先 | 最舊先 | 留言數
在新視窗開啟完整討論串 (共66篇)
‣ 更多 pillarofsalt 的文章
文章代碼(AID): #1BqFJkIU (Policy)