Re: [請益] 使用借貸物權化問題

看板Examination作者 (再想想)時間3年前 (2020/09/12 20:50), 編輯推噓9(9推 0噓 60→)
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關於j大的問題，我先貼出來。 ============================================================== 租地建屋，房屋所有權未移轉，土地所有權移轉， 請問這是不是屬於土地、房屋分屬不同人所有？ 那會去適用426-1？還是直接適用425條1項？ 那麼，在認為使用借貸可以物權化，類推適用425條的學者眼裡， 他們在借地建屋，房屋所有權未移轉，土地所有權移轉，的情形裡， 會去類推適用426-1？還是就直接類推適用425條1項？ ============================================================== 我的回答，只要是土地、房屋分屬不同人所有的情況下， 都是適用或類推適用426-1，不能適用或類推適用425條第1項。 因為買賣不破租賃的情況是，承租人是基於債權而占有受到保護。 而租地建屋或借地建屋的情況，承租人或借用人， 不僅僅因為債權而占有需要受到保護， 而是在土地之上還有一個屬於自己的不動產物權保護， 涉及的是兩個不動產物權的當事人間利益衡量的問題。 而我們在討論「類推適用」原則的時候， 要考慮的是立法目的(規範理由)，亦即法規所要解決的問題， 「債權物權化」只是法學論上的一個技術手段，並不是立法目的， 所以不能因為使用借貸跟租賃一樣都是做了債權物權化的處理， 就認為可以類推適用425，425不是處理兩個不動產物權分屬不同人的問題。 426-1處理的是土地、房屋分屬不同人，而其中一方移轉所有權， 兩個物權如何維持既有的存在的問題。 所以不論租地建屋或是借地建屋，土地或房屋的所有權移轉， 分屬不同人的不動產物權如何取捨，才是需要規範解決的問題， 依照立法目的類推適用，只能類推適用426-1。 而且425第2項是對第1項的法律效果的限縮，並非各自獨立的兩個態樣。 使用借貸只類推適用425第1項，卻又不受第2項在期限效果上的限縮， 難道使用借貸比租賃更需要保障嗎？ 無償比有償更不受限，似乎怪怪的。 所以重點在於有沒有多一個房子，故只能類推適用426-1才能自圓其說。 也才符合「類推適用」的本旨。 ※ 引述《jjeffrey1015 (frey)》之銘言： : ※ 引述《Dodoroiscute (再想想)》之銘言： : : 標題: Re: [請益] 使用借貸物權化問題 : : 時間: Sat Sep 12 17:06:43 2020 : : 不好意思，我先說結論。 : : 關於「使用借貸得否類推適用425條」？ : 你的論述是反對使用借貸物權化， : 但如同我前面推文說的， : 今天所要討論的主題是，要讓答案內容更加完整，兼顧不同學者的主張， : 到底要不要去寫出使用借貸物權化這個爭點， : 贊成使用借貸可以物權化，學者他們採行的邏輯、法理是什麼， : 面對租地借屋會用哪一個法條去分析， : 至於評析、反對都是點出這些論點之後再去做吧。 : : 因為本題並不是單純的使用借貸，而是在土地上蓋了房子， : : 土地與房屋的分屬不同人所有。(425-1和426-1都是這個情況,425不是) : : 我認為不能類推適用，因為保護的占有的論據不同。 : 租地建屋，房屋所有權未移轉，土地所有權移轉， : 請問這是不是屬於土地、房屋分屬不同人所有？ : 那會去適用426-1？還是直接適用425條1項？ : 那麼，在認為使用借貸可以物權化，類推適用425條的學者眼裡， : 他們在借地建屋，房屋所有權未移轉，土地所有權移轉，的情形裡， : 會去類推適用426-1？還是就直接類推適用425條1項？ : : 因為425條法理是基於保障通常基於弱勢的承租人，有維持社會安定的功能。 : : 而借地蓋屋的問題是，借用人是否因房屋所有權，使其對土地的占有有特別保護的需要。 : : 另外，也可以從425條地2項限期五年的規定也可看得出來， : : 若類推適用第2項，未經公證的使用借貸契約只維持5年後就要拆屋還地，似無實益。 : : 因此在使用借貸土地上蓋房屋的情況下， : : 類推適用425條，並沒有因此而加強對借用人占有土地的保護，那何必適用？ : : 簡言之，以下兩點： : : 第一、保護的對象不用，法理論據也不同。 : : 承租人一無所有，因此居住的安定需要保護。 : : 借地蓋屋的借用人擁有房屋，基於社會經濟秩序，故其對土地的占有需要保護。 : : (如果借用人沒有蓋房子，只是堆雜物，那就直接767，沒有以上的問題。) : : 第二、類推適用無法達到保護的目的。 : : 買賣不破租賃的情況是契約的期限若超過五年是無效的(未經公證的情況下)。 : : 借地蓋屋，借用的期限若也只有五年，也不符合社會經濟效益。 : : 若只適用第一項的買賣不破租賃，卻不適用同條第二項的期限限制，又要如何說理？ : : 另外我再補充一下，若只類推適用425的第一項，把租賃契約換成使用借貸契約， : : 一樣不能達到保護借用人的目的。 : : 因為依照470和472的規定，對借用人的保護更少，因為是無償的關係， : : 貸與人得隨時請求返還或得終止契約的依據更多。 : 這個你不用擔心啦，會出現這些爭議， : 前提條件通常都是未定期限的使用借貸關係XDD -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.200.218.48 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Examination/M.1599915022.A.D23.html
推
09/12 21:05, 3年前 , 1F
肯定見解跟否定見解都有一大票大牌學者支持，目前看
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09/12 21:05, 3年前 , 2F
下來幾篇也都只是在複製那些學者的見解而已，要採哪
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09/12 21:05, 3年前 , 3F
說都可以。重點是就是要在這個案例裡寫到「得否類推
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09/12 21:05, 3年前 , 4F
425」這個爭點
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09/12 21:08, 3年前 , 5F
425是絕對不行~
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推
09/12 21:18, 3年前 , 6F
要是我的話我會覺得425.425-1.426-1都不能類推(都具
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09/12 21:18, 3年前 , 7F
有本質上的差異)，實務見解的視個案有無違反誠信原
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則最合理，這也是陳聰富老師支持的看法
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09/12 21:22, 3年前 , 9F
(都已經跟你簽約借土地了，你還把土地賣給其他人，
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09/12 21:22, 3年前 , 10F
來規避我對土地的使用權，害我不能好好的住在我的房
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09/12 21:22, 3年前 , 11F
子，就違反誠信嘛)
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09/12 21:25, 3年前 , 12F
使用借貸是無償的， 本來就不如租賃或地上權有保障
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09/12 21:40, 3年前 , 13F
原po說的都是否定說學者的觀點啦，
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肯定說則是認為債權物權化的重點
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不是有償或無償，而是公示外觀。
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09/12 21:40, 3年前 , 16F
我記得肯定說是整個425都類推，沒有只類推第一項，
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所以不會有使用借貸比租賃更有保障的情形。
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然後我自己沒那麼厲害
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所以也不會說肯定的說哪個見解「一定對」
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只是我比較喜歡「視有無違反誠信」的說法
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推
09/12 21:42, 3年前 , 21F
我也沒說哪一個對啊XD，實際上我也是寫陳聰富老師的
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09/12 21:44, 3年前 , 22F
哦哦，如果我點出1項，讓大家誤以為不受2項限制，那
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09/12 21:44, 3年前 , 23F
就真的是誤會了
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09/12 21:51, 3年前 , 24F
r大是否記錯，原原po並沒有找到類推適用425的學說
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09/12 21:57, 3年前 , 25F
有啊，詹森林.吳從周老師
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推
09/12 21:58, 3年前 , 26F
沒引出來，不代表沒找到啊
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推
09/12 22:10, 3年前 , 27F
09/12 22:10, 27F
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09/12 22:10, 3年前 , 28F
從第10頁左右肯定說（一）詹森林、（二）吳從周那邊是
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09/12 22:10, 3年前 , 29F
有引到，但我想法同（二）所引的決議結果，類推適用結
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果也該是推定租賃關係而不是使用借貸關係
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09/12 22:15, 3年前 , 31F
是的，所以後手土地所有人都會沒租金可拿
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09/12 22:16, 3年前 , 32F
不會沒租金可拿
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09/12 22:26, 3年前 , 33F
詹森林是肯定類推425,吳從周是肯定類推425-1 426-1
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09/12 22:30, 3年前 , 34F
而且詹森林沒有提到425第2項期限的問題....
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推
09/12 22:37, 3年前 , 35F
不是，吳從周老師是說該決議情形比較像426-1，但沒
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有明說是否要類推。陳聰富老師也說該決議比較像426-
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1，但同時認為不能類推426-1。然後吳從周老師是否認
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可以類推425-1的沒有肯定
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09/12 22:40, 3年前 , 39F
可以肯定的是吳從周老師認為占有這個公示外觀可以發
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生債權物權化的效力，其他篇文章裡應該有提到
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可以類推425
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09/12 22:42, 3年前 , 42F
有有,我看到了,吳從周有一篇有肯定類推425
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使用借貸契約之債權物權化／高院九八重上更（二）
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五一
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吳師關於「債權物權化」的核心向來都是注重「形成一
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定的公示外觀」至於明知/惡意到不是吳師主打的焦點
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推
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並沒有使用借貸下土地建物分屬不同人就不能類推425，
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你的主張只是其中一種價值判斷，別這麼斬釘截鐵，租
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賃之所以債權物權化是因為其所欲達成的契約目的本質上
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與物權有九成像，買賣不破租賃的價值取捨不只保護弱
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勢承租人，還有維持這個高度近似物權的物之使用秩序，
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達到社會財產利用的安定
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09/13 00:36, 3年前 , 53F
請問樓上,類推425第2項,期限5年後拆房子,有達到目的
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嗎?
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09/13 00:37, 3年前 , 55F
有達到財產利用的安定目的嗎?
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推
09/13 00:45, 3年前 , 56F
這是可以支持你否定類推425見解的理由，但不是不能開
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09/13 00:45, 3年前 , 57F
起討論要不要類推425的依據
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09/13 00:46, 3年前 , 58F
另外就5年後才能拆來說，事實上已可以讓建物所有人另
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09/13 00:47, 3年前 , 59F
作安排，不論是再想辦法說服土地所有人設立地上權或出
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09/13 00:48, 3年前 , 60F
租建物減少損失。事實上民法840就有個酌量延長地上權
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09/13 00:49, 3年前 , 61F
同樣不能達到永久保存建物，但賦予緩衝期間以利安排
09/13 00:49, 61F
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09/13 00:51, 3年前 , 62F
我個人也是支持不能類推425，但能不能討論是另外一回
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09/13 00:54, 3年前 , 63F
不是安排時間的問題,是房屋價值的問題....
09/13 00:54, 63F
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09/13 00:55, 3年前 , 64F
租賃的情況,承租人有5年的時間找房子租...
09/13 00:55, 64F
→
09/13 00:55, 3年前 , 65F
借地蓋房的情況,5年內能賺夠錢再蓋一間嗎?
09/13 00:55, 65F
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09/13 00:58, 3年前 , 66F
有426-1或425-1或是誠信原則可以對抗..對方主張767
09/13 00:58, 66F
→
09/13 00:58, 3年前 , 67F
用425不但寫到狀紙開花,還用5年綁死自己...
09/13 00:58, 67F
推
09/13 11:16, 3年前 , 68F
建議你可以先去研究425第二項 就會知道那跟上面講的
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09/13 11:16, 3年前 , 69F
跟物權本質上近似的東西不衝突
09/13 11:16, 69F
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