Re: [討論] 想要房貸套利

看板CFP作者femlro (願使歲月靜好，現世安穩)時間3年前 (2020/06/03 12:51)推噓29(29推 0噓 13→)

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已經有人下面提醒你了所謂套利arbitrage 是一開始就百分之百鎖死的價差穩賺不賠才叫套利例如以前外資很常做的買GDR然後賣台灣的股票賺價差因為通常台灣的股票GDR在海外市場籌資的股價都比較低台灣有銀行被吃過不少豆腐或是比如增資發行新股八折然後一確定有抽籤抽到馬上放空鎖住價差這兩種我看過的套利才叫做真套利很多台灣人說的套利都叫做 """預設利差投資""" 比如房貸利率1.5% 投資一個5%的資產賺取3.5%的利息這個利差是你預設的但問題來了房貸利率會變動資產利率也會變動假設升息那可能房貸利率變成2.5% 資產下降變成4% 這樣還有利可圖但最多人忽略的不是這個問題是投資資產的本金減損例如我聽過最多的就是說銀行股不會倒需要倒嗎? 銀行股虧掉你本金50% 就算你拿到5%利息5年又怎樣? 投資台灣房地產不隔套2-3%我相信有但這個報酬率我相信你算的方法一年直接*12 沒算上被房客申報稅金房客申報稅金會被國稅局追稅的而且國稅局追稅很厲害的他不用證據用預算的也就是他爽算多少就算多少這已經超多例子自己去查實際上是窮人不懂而已不然光用這招可以搞死一堆房東房東收租就算用現金也沒用你都還是會有契約必須簽收據收到款項你也不可能不簽當初我租房子也是這樣申報的都有計入稅金給我另外維護成本也很可怕房東是有義務要維護房子的修個馬桶一萬修個漏水五萬早年家族也做過包租公都被我嫌到不行之後改做農地工廠(已合法)好多了不過農地工廠現在新的都違法了風險高很多早期投入時現在新政府上台全面合法是我看過最強最猛的穩定報酬第一維護所需的資金很少鐵皮屋需要什麼維護? 工廠也多半都髒亂房客都不在意另外因為都設立公司經營所有收入都有申報而且可以用費用折抵拿來買車租賃幹嘛的都很方便也可以拿去投資股票還可以發薪資第二報酬率神高外農地當初投資本金很低變成農地工廠後連農地本身價值都翻好幾倍不過沒什麼用因為沒辦法賣賣了要全部打掉農地工廠第三如果發生汙染等問題都是工廠本身自己要去承擔我在台灣看過除了土地重劃開發外最暴利的生意就是農地工廠差一點的20%好一點的40%以上年報酬都是基本的所以才那麼多人違法也想要去蓋賭他不會拆畢竟快一點三到五年就回本後面的利潤實在太驚人而且需求太強勁因為台中工業地一坪租金大概500-600 農地工廠只租一半對房客來說成本實在差太多很多租農地工廠的都租到倒掉了何況租工業地日本房地產不熟不知道但4%還要弄得那麼麻煩對我來說沒吸引力而且日圓特性是不景氣升值景氣貶值然後沒利息你收到日圓如果遇到景氣上升你會一直虧匯率你說的是STI Powerfund吧你的資訊絕對有問題這種並不是標準套利而且基金不公布操作明細鬼知道你怎麼交易的我知道的很多基金嘴巴講一套私底下交易時又一套主動交易就是因為有這些問題巴菲特才不推薦反而推薦直接買標普500 聽起來越沒風險的事情風險越大又是市政債真的快崩潰了我簡單說一下好了市政債就是中國大陸的城投債不要太久就比三年就好 CEF的報酬率比美國國債還爛在景氣很好的時候 VOO會屌打CEF的報酬率因為這時候債券價格下跌是必然殖利率上漲 CEF作為債券也是這個特性但當景氣開始反轉走向降息循環 CEF一路被TLT美國20年國債ETF壓著打 Even你等到FED降息預期跑出來葉倫在2019年開始沒幾天就說降息了你那時候買TLT也屌打CEF至今報酬率可以領先超過10% 2019年至今TLT都還是贏過CEF的等於你要冒著比較大的風險卻沒有獲得比較多的利潤這是因為風險溢價收窄的關係這是很多人都不懂的只懂得看殖利率你在一個美國長期國債20年都沒有2%的低利環境卻追求高殖利率他背後的意義就是你的風險比平常都還大很多市場才會背棄這個債券從3月那時候CEF曾經從三年報酬率25%跌到0% 債券這樣的漲跌幅你OK？那我只好說我ＯＫ你先買做資產配置我看到一堆人的最大問題就是他們往往看到樂觀的那面卻總是忽略風險次貸時我非常多前輩與好朋友葬身那場甚至有人從此不再連絡我不敢聯絡他們的家人不敢探聽任何有關他們的消息也知道有前輩買連動債差點自殺畢生幾千萬的積蓄全部虧光你要把你終身的財富虧光真的沒有很難做投資永遠記得分散風險承擔風險並且理解你所投資的東西可能對你產生怎樣的傷害研究與透徹的了解你所投資的東西遠離聽起來太美好的東西這五點都非常非常重要甚至我鼓勵人多買書多聽課程而且多聽風險的課程少聽機會的課程教風險的人才是投資大師他先教你不賠才開始考慮賺錢的問題好的投資有兩個特色他在進入時會有高風險 7-11在變成霸主前連賠七年當時你如果說要去投資7-11說雜貨店會倒大家會當你神經病現在反過來你說7-11會倒雜貨店我要來投資大家會當你神經病這就是普通人的投資眼光見漲說漲見跌說跌追高殺低 2003年投資房地產時哀鴻遍野大家覺得經過921和SARS台灣房地產完蛋了但卻沒多少人去看人口紅利即將起飛 2009當時的媒體連什麼叫做QE都不知道投資千萬別聽別人說好的反而多聽別人說壞的你才能挑到真正好的就像男人挑老婆都用視覺思考找漂亮的就好奶大的就好殖利率高就是小模中大奶資產負債表才是個性與價值觀房地產市場現在賺最多的都是當年去國中裡面挑素顏的醜妹然後後來高中女大18變現在才變成正妹老婆的只要過去很飆的之後變成垃圾的機率很高過去很垃圾的現在有機會變得很兇就像也沒多久五月底前全部飆郵輪航空股賭行情翻轉做到那波美股行情一兩周至少賺15%-30% 不會買的買買JETS還是XLE等能源股也是賺爆不太懂何必把錢一直丟在一個資產預期會有長期穩定的收益產業會興衰以前友達50元現在跟5元差不多以前宏達電1300現在30都沒有以前國泰人壽1800是股王大立光卻早就超過還帶著真正的EPS 沒什麼東西可以歷久不衰的投資的本質就是追求變化與趨勢而不是追求穩定要穩定定存就好何必來投資市場? 在投資學的理論不會有又穩定報酬又高的產品這種產品的風險只是沒發生而已但早已反映在殖利率上不然國泰富邦南山那些哈佛台大的菁英還是哈佛自己的學校基金會不知道全梭哈那些一年穩定8%的資產就好了哪有利差損的問題? 真實的投資世界是很可怕的人吃人錢吃錢資本互坑股東互咬政府與企業私相授受土地與資本雜交橫行這才是真實的投資市場好好自己研究自己投資別再相信有什麼資產可以穩定賺到爆了可以穩定賺到爆的只有一顆冷靜+具備知識的頭腦 ※ 引述《morganjf (賺大錢)》之銘言： : 各位高手大家好: : 最近美國無限QE, 預期歐洲日本跟進 : 個人預期低利率時代會持續蠻久的, 現金價值會相對貶值, : 小弟有一間房子沒有貸款, : 想要增貸後做"相對穩定"的套利收穫,(已經做好資產規劃, 個人槓桿不會開太大) : 以下是我做的功課, 不知道有沒有缺漏或建議, 請大家指點:(請鞭小力一點XD) : 1. 台灣房地產: 10-25年不隔套兩房淨投報率大約 2-3% : 優點: 硬資產, 相對保值 : 缺點: 管理麻煩 : 2. 日本房地產: 東京五區為主, 淨投報率約4%, : 看好理由: 東京土地價值已經開始調漲, 匯率目前相對低點 : 3. 新加坡REITS: 目前資訊很多, 香港金融地位降低後, 看好轉向新加坡及台灣 : 4. 避險基金(POWERFUND): 匯率套利絕對正報酬, 年大約8% : 缺點: 操作策略不知道 : 不知道大家有沒有更多這方面的資訊 : 5. 美國市政債ETF or CEF: 這部分比較熟悉, 投報率也大約5% : 不知道大家有沒有甚麼建議或是我不知道的投資方式可以私訊囉 : 謝謝大家 ※ 引述《morganjf (賺大錢)》之銘言： : 各位高手大家好: : 最近美國無限QE, 預期歐洲日本跟進 : 個人預期低利率時代會持續蠻久的, 現金價值會相對貶值, : 小弟有一間房子沒有貸款, : 想要增貸後做"相對穩定"的套利收穫,(已經做好資產規劃, 個人槓桿不會開太大) : 以下是我做的功課, 不知道有沒有缺漏或建議, 請大家指點:(請鞭小力一點XD) : 1. 台灣房地產: 10-25年不隔套兩房淨投報率大約 2-3% : 優點: 硬資產, 相對保值 : 缺點: 管理麻煩 : 2. 日本房地產: 東京五區為主, 淨投報率約4%, : 看好理由: 東京土地價值已經開始調漲, 匯率目前相對低點 : 3. 新加坡REITS: 目前資訊很多, 香港金融地位降低後, 看好轉向新加坡及台灣 : 4. 避險基金(POWERFUND): 匯率套利絕對正報酬, 年大約8% : 缺點: 操作策略不知道 : 不知道大家有沒有更多這方面的資訊 : 5. 美國市政債ETF or CEF: 這部分比較熟悉, 投報率也大約5% : 不知道大家有沒有甚麼建議或是我不知道的投資方式可以私訊囉 : 謝謝大家 -- Every man for himself and God against them all. -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.43.80.212 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/CFP/M.1591159895.A.EEB.html

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rig2121

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rig2121

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