Re: [討論] 想要房貸套利

看板CFP作者kusomanfcu (POE yea開始急速惡化了（)時間3年前 (2020/06/09 20:51)推噓5(5推 0噓 22→)

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房貸套利有三種一。預期“長期”房價會漲而貸款買，每月攤本利二。抵押拿現套利差，如果股息或債券高於利息時。三。可直接現金買房但故意槓桿貸滿，讓其他投資不會減少並增加避險型投資比例。只要通膨持續，其他都不重要 ※ 引述《femlro (願使歲月靜好，現世安穩)》之銘言： : 已經有人下面提醒你了 : 所謂套利arbitrage : 是一開始就百分之百鎖死的價差穩賺不賠才叫套利 : 例如以前外資很常做的 : 買GDR然後賣台灣的股票 : 賺價差 : 因為通常台灣的股票GDR在海外市場籌資的股價都比較低 : 台灣有銀行被吃過不少豆腐 : 或是比如增資發行新股八折 : 然後一確定有抽籤抽到馬上放空鎖住價差 : 這兩種我看過的套利才叫做真套利 : 很多台灣人說的套利都叫做 : """預設利差投資""" : 比如房貸利率1.5% : 投資一個5%的資產 : 賺取3.5%的利息 : 這個利差是你預設的 : 但問題來了 : 房貸利率會變動 : 資產利率也會變動 : 假設升息 : 那可能房貸利率變成2.5% : 資產下降變成4% : 這樣還有利可圖 : 但最多人忽略的不是這個問題 : 是投資資產的本金減損 : 例如我聽過最多的就是說銀行股不會倒 : 需要倒嗎? : 銀行股虧掉你本金50% : 就算你拿到5%利息5年又怎樣? : 投資台灣房地產不隔套2-3%我相信有 : 但這個報酬率我相信你算的方法一年直接*12 : 沒算上被房客申報稅金 : 房客申報稅金會被國稅局追稅的 : 而且國稅局追稅很厲害的 : 他不用證據用預算的 : 也就是他爽算多少就算多少 : 這已經超多例子自己去查 : 實際上是窮人不懂而已 : 不然光用這招可以搞死一堆房東 : 房東收租就算用現金也沒用 : 你都還是會有契約必須簽收據 : 收到款項 : 你也不可能不簽 : 當初我租房子也是這樣申報的 : 都有計入稅金給我 : 另外維護成本也很可怕 : 房東是有義務要維護房子的 : 修個馬桶一萬 : 修個漏水五萬 : 早年家族也做過包租公都被我嫌到不行 : 之後改做農地工廠(已合法)好多了 : 不過農地工廠現在新的都違法了 : 風險高很多 : 早期投入時現在新政府上台全面合法 : 是我看過最強最猛的穩定報酬 : 第一維護所需的資金很少 : 鐵皮屋需要什麼維護? : 工廠也多半都髒亂房客都不在意 : 另外因為都設立公司經營所有收入都有申報而且可以用費用折抵 : 拿來買車租賃幹嘛的都很方便 : 也可以拿去投資股票 : 還可以發薪資 : 第二報酬率神高外 : 農地當初投資本金很低變成農地工廠後連農地本身價值都翻好幾倍 : 不過沒什麼用 : 因為沒辦法賣 : 賣了要全部打掉農地工廠 : 第三如果發生汙染等問題 : 都是工廠本身自己要去承擔 : 我在台灣看過除了土地重劃開發外 : 最暴利的生意就是農地工廠 : 差一點的20%好一點的40%以上年報酬都是基本的 : 所以才那麼多人違法也想要去蓋 : 賭他不會拆 : 畢竟快一點三到五年就回本 : 後面的利潤實在太驚人 : 而且需求太強勁 : 因為台中工業地一坪租金大概500-600 : 農地工廠只租一半 : 對房客來說成本實在差太多 : 很多租農地工廠的都租到倒掉了 : 何況租工業地 : 日本房地產不熟不知道 : 但4%還要弄得那麼麻煩對我來說沒吸引力 : 而且日圓特性是不景氣升值景氣貶值 : 然後沒利息 : 你收到日圓如果遇到景氣上升 : 你會一直虧匯率 : 你說的是STI Powerfund吧 : 你的資訊絕對有問題 : 這種並不是標準套利 : 而且基金不公布操作明細 : 鬼知道你怎麼交易的 : 我知道的很多基金嘴巴講一套私底下交易時又一套 : 主動交易就是因為有這些問題 : 巴菲特才不推薦反而推薦直接買標普500 : 聽起來越沒風險的事情 : 風險越大 : 又是市政債 : 真的快崩潰了 : 我簡單說一下好了 : 市政債就是中國大陸的城投債 : 不要太久 : 就比三年就好 : CEF的報酬率比美國國債還爛 : 在景氣很好的時候 : VOO會屌打CEF的報酬率 : 因為這時候債券價格下跌是必然 : 殖利率上漲 : CEF作為債券也是這個特性 : 但當景氣開始反轉 : 走向降息循環 : CEF一路被TLT美國20年國債ETF壓著打 : Even你等到FED降息預期跑出來 : 葉倫在2019年開始沒幾天就說降息了 : 你那時候買TLT也屌打CEF至今 : 報酬率可以領先超過10% : 2019年至今TLT都還是贏過CEF的 : 等於你要冒著比較大的風險 : 卻沒有獲得比較多的利潤 : 這是因為風險溢價收窄的關係 : 這是很多人都不懂的 : 只懂得看殖利率 : 你在一個美國長期國債20年都沒有2%的低利環境 : 卻追求高殖利率 : 他背後的意義就是你的風險比平常都還大很多 : 市場才會背棄這個債券 : 從3月那時候CEF曾經從三年報酬率25%跌到0% : 債券這樣的漲跌幅你OK？ : 那我只好說 : 我ＯＫ : 你先買 : 做資產配置我看到一堆人的最大問題就是 : 他們往往看到樂觀的那面 : 卻總是忽略風險 : 次貸時我非常多前輩與好朋友葬身那場 : 甚至有人從此不再連絡 : 我不敢聯絡他們的家人 : 不敢探聽任何有關他們的消息 : 也知道有前輩買連動債差點自殺 : 畢生幾千萬的積蓄全部虧光 : 你要把你終身的財富虧光真的沒有很難 : 做投資永遠記得 : 分散風險 : 承擔風險 : 並且理解你所投資的東西可能對你產生怎樣的傷害 : 研究與透徹的了解你所投資的東西 : 遠離聽起來太美好的東西 : 這五點都非常非常重要 : 甚至我鼓勵人多買書多聽課程 : 而且多聽風險的課程 : 少聽機會的課程 : 教風險的人才是投資大師 : 他先教你不賠才開始考慮賺錢的問題 : 好的投資有兩個特色 : 他在進入時會有高風險 : 7-11在變成霸主前 : 連賠七年 : 當時你如果說要去投資7-11說雜貨店會倒 : 大家會當你神經病 : 現在反過來 : 你說7-11會倒雜貨店我要來投資 : 大家會當你神經病 : 這就是普通人的投資眼光 : 見漲說漲見跌說跌 : 追高殺低 : 2003年投資房地產時哀鴻遍野 : 大家覺得經過921和SARS台灣房地產完蛋了 : 但卻沒多少人去看人口紅利即將起飛 : 2009當時的媒體連什麼叫做QE都不知道 : 投資千萬別聽別人說好的 : 反而多聽別人說壞的 : 你才能挑到真正好的 : 就像男人挑老婆都用視覺思考 : 找漂亮的就好 : 奶大的就好 : 殖利率高就是小模中大奶 : 資產負債表才是個性與價值觀 : 房地產市場現在賺最多的都是當年去國中裡面挑素顏的醜妹 : 然後後來高中女大18變現在才變成正妹老婆的 : 只要過去很飆的之後變成垃圾的機率很高 : 過去很垃圾的現在有機會變得很兇 : 就像也沒多久 : 五月底前全部飆郵輪航空股 : 賭行情翻轉 : 做到那波美股行情一兩周至少賺15%-30% : 不會買的買買JETS還是XLE等能源股也是賺爆 : 不太懂何必把錢一直丟在一個資產預期會有長期穩定的收益 : 產業會興衰 : 以前友達50元現在跟5元差不多 : 以前宏達電1300現在30都沒有 : 以前國泰人壽1800是股王大立光卻早就超過還帶著真正的EPS : 沒什麼東西可以歷久不衰的 : 投資的本質就是追求變化與趨勢 : 而不是追求穩定 : 要穩定定存就好何必來投資市場? : 在投資學的理論 : 不會有又穩定報酬又高的產品 : 這種產品的風險只是沒發生而已 : 但早已反映在殖利率上 : 不然國泰富邦南山那些哈佛台大的菁英還是哈佛自己的學校基金會不知道 : 全梭哈那些一年穩定8%的資產就好了 : 哪有利差損的問題? : 真實的投資世界是很可怕的 : 人吃人 : 錢吃錢 : 資本互坑 : 股東互咬 : 政府與企業私相授受 : 土地與資本雜交橫行 : 這才是真實的投資市場 : 好好自己研究自己投資 : 別再相信有什麼資產可以穩定賺到爆了 : 可以穩定賺到爆的只有一顆冷靜+具備知識的頭腦 : ※ 引述《morganjf (賺大錢)》之銘言： : : 各位高手大家好: : : 最近美國無限QE, 預期歐洲日本跟進 : : 個人預期低利率時代會持續蠻久的, 現金價值會相對貶值, : : 小弟有一間房子沒有貸款, : : 想要增貸後做"相對穩定"的套利收穫,(已經做好資產規劃, 個人槓桿不會開太大) : : 以下是我做的功課, 不知道有沒有缺漏或建議, 請大家指點:(請鞭小力一點XD) : : 1. 台灣房地產: 10-25年不隔套兩房淨投報率大約 2-3% : : 優點: 硬資產, 相對保值 : : 缺點: 管理麻煩 : : 2. 日本房地產: 東京五區為主, 淨投報率約4%, : : 看好理由: 東京土地價值已經開始調漲, 匯率目前相對低點 : : 3. 新加坡REITS: 目前資訊很多, 香港金融地位降低後, 看好轉向新加坡及台灣 : : 4. 避險基金(POWERFUND): 匯率套利絕對正報酬, 年大約8% : : 缺點: 操作策略不知道 : : 不知道大家有沒有更多這方面的資訊 : : 5. 美國市政債ETF or CEF: 這部分比較熟悉, 投報率也大約5% : : 不知道大家有沒有甚麼建議或是我不知道的投資方式可以私訊囉 : : 謝謝大家 : ※ 引述《morganjf (賺大錢)》之銘言： : : 各位高手大家好: : : 最近美國無限QE, 預期歐洲日本跟進 : : 個人預期低利率時代會持續蠻久的, 現金價值會相對貶值, : : 小弟有一間房子沒有貸款, : : 想要增貸後做"相對穩定"的套利收穫,(已經做好資產規劃, 個人槓桿不會開太大) : : 以下是我做的功課, 不知道有沒有缺漏或建議, 請大家指點:(請鞭小力一點XD) : : 1. 台灣房地產: 10-25年不隔套兩房淨投報率大約 2-3% : : 優點: 硬資產, 相對保值 : : 缺點: 管理麻煩 : : 2. 日本房地產: 東京五區為主, 淨投報率約4%, : : 看好理由: 東京土地價值已經開始調漲, 匯率目前相對低點 : : 3. 新加坡REITS: 目前資訊很多, 香港金融地位降低後, 看好轉向新加坡及台灣 : : 4. 避險基金(POWERFUND): 匯率套利絕對正報酬, 年大約8% : : 缺點: 操作策略不知道 : : 不知道大家有沒有更多這方面的資訊 : : 5. 美國市政債ETF or CEF: 這部分比較熟悉, 投報率也大約5% : : 不知道大家有沒有甚麼建議或是我不知道的投資方式可以私訊囉 : : 謝謝大家 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 39.8.169.250 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/CFP/M.1591707072.A.20B.html

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