Re: [閒聊] 別碰中大坪數 有流動性風險

看板home-sale作者 (生活藝術大師 ￾ N)時間1月前 (2024/03/23 13:48), 1月前編輯推噓39(41推 2噓 37→)
留言80則, 34人參與, 1月前最新討論串2/3 (看更多)
其實大坪數在打豪宅的時候是最慘的. 但後來因為單坪價差被拉到很大很大. 因此最近時間都有單坪收斂的現象. (我只中古的,新屋散退) 當然大坪數很多地方流動性相對中小坪數,都很差. 不過也有例外,例如...美術館80~100坪... 屋主因為換屋困難所以全面不釋出. 極少數釋出就被換屋和外來者給買爆. 不過這是特殊情況. 大多數的地方流動性還是很差. 而在非雙北地方. 4000萬也成了一個價格壓制門檻. 4000萬前後的單坪價也有明顯的落差. 而現在非雙北還是維持同樣的現象. 那就是,車庫別墅比大坪數大樓強勢. 3xxx以上,車庫別墅漲幅目前還是略高於3xxx的大樓. (同價位比) 目前還沒達到一個平衡價差狀況. (但這個拉開並不會無止盡,已經比前幾年慢很多很多,快要到終端價差了) 不過大坪數目前就是"成交價"產生單坪跟中小坪單坪明顯落差. 那自然反過來你要"利用"這個現象就是. 你一坪買30,但是之後無論轉增貸還是做資產認定(例如金融資產的額度). 可以偷渡用中小坪數的35. 尤其大坪數交易量很低,所以銀行很容易就"寫一個用附近成交行情為基準的估價"往上送. 並且這個現象可以使用在豪宅線以上的物件都沒問題. 所以買小估大.... 對於善用資產價值和借貸的人有好處. (我已經體會過了,光我前不久在群益開戶,他對我8x坪的估價就比我認為的行情高) 因此目前這個大坪數豪宅限制. 基本上就是打高新中產. 你購屋有貸款需求的人會被打. 而如果你是甚麼車/屋/資產 1:10:100. 那這種大坪數你就是,買便宜,然後估高...吃到點甜頭. 而實質增值因為打豪宅是谷底,因此相對起來它的增值還是強勢. (例如本來小坪數20大坪數14,現在小坪數30,大坪數25...請問誰賺得多?) 他只是在大多數地方,很難賣要賣很久而已...XD 你可以說有行無市...也沒錯...XD 不過我又覺得我在說廢話. 上面的內容不是都講過了...QQ 最近很常都在說廢話. 因為都是講過的東西. 然後整理整理又一篇... 這跟那些在水字的小說家和水內容的網紅已經有78%像... (例如無止盡鬼打牆的D8) -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.111.167 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1711172883.A.D60.html
推
03/23 13:54, 1月前 , 1F
沒關係我喜歡聽
03/23 13:54, 1F
推
03/23 13:55, 1月前 , 2F
水文也好看阿
03/23 13:55, 2F
推
03/23 13:56, 1月前 , 3F
現在真的兩房小坪數當道，到處問都是兩房稀缺，剩三
03/23 13:56, 3F
→
03/23 13:56, 1月前 , 4F
房四房
03/23 13:56, 4F
推
03/23 13:58, 1月前 , 5F
真的覺得很多東西都講過，也就越來越懶得說了~隨便喇賽就好
03/23 13:58, 5F
→
03/23 13:58, 1月前 , 6F
，賺錢比較實在
03/23 13:58, 6F
推
03/23 13:58, 1月前 , 7F
那是因為高房價大家遷就，最終還是要面對空間需求
03/23 13:58, 7F
→
03/23 13:58, 1月前 , 8F
基本面
03/23 13:58, 8F
推
03/23 13:58, 1月前 , 9F
老師，救救美債，QQ
03/23 13:58, 9F
推
03/23 13:59, 1月前 , 10F
現在某些地區要買大坪數反而好困難 建商都不蓋
03/23 13:59, 10F
推
03/23 14:08, 1月前 , 11F
複習複習很棒！
03/23 14:08, 11F
推
03/23 14:08, 1月前 , 12F
美債越跌越買 還要教？
03/23 14:08, 12F
美債? 至從鮑爾放鴿後,隔了一天不就殖利率又下去了. 不過現在利率又沒變動. 要救甚麼? 美債真正漲跌在於利率往上往下. 喔..美國利率....台灣利率散退. 當然台灣買還會有一個匯差問題. 不過如果你已經買了,那你賣的時間大概在2026... 目前估算是一路降息到2026(因為降得很緩慢),終端利率好像要降到2.6. (但這個會隨狀況調整) 你美債要賣的時間大概也是2026... 中間這段時間你就涼涼的收利息. 至於你要不要"因為漲價所以加碼質押在投入"... 就看你有多死要錢. 正二也是,你要不要在降息循環開始後質押在投入(投入正二)也是看你. 目前正二我問道的質押利率是3.5...循環開始質押在投入這個利率也是ok的,畢竟是正二. (但你不要還沒開始降息循環就正二質押在投入了黑,又不是超大金額,那麼早開始幹嘛) 債這種東西也是很遲鈍變化很邏輯. 因此操作上可以激進.. ※ 編輯: ceca (61.227.111.167 臺灣), 03/23/2024 14:14:39
推
03/23 14:15, 1月前 , 13F
我竹北中大坪數是約十年前買的，去年送銀行增貸鑑價，額
03/23 14:15, 13F
→
03/23 14:15, 1月前 , 14F
度真的很香，如ceca大說的，用來增貸真的很好用
03/23 14:15, 14F
推
03/23 14:18, 1月前 , 15F
永豐正二質押2.5
03/23 14:18, 15F
!! 感謝資訊.. ※ 編輯: ceca (61.227.111.167 臺灣), 03/23/2024 14:18:24
→
03/23 14:19, 1月前 , 16F
納斯達克正二質押2.25
03/23 14:19, 16F
目前中信納指正二給我2.5. 但是美債正二不給質押 群益美債正二是3.5.. ※ 編輯: ceca (61.227.111.167 臺灣), 03/23/2024 14:21:10
推
03/23 14:21, 1月前 , 17F
永豐給的蠻敢的
03/23 14:21, 17F
→
03/23 14:22, 1月前 , 18F
2.5利率，我質押的標的是國泰美債正二
03/23 14:22, 18F
推
03/23 14:22, 1月前 , 19F
大大確認是00687嗎？感謝
03/23 14:22, 19F
推
03/23 14:37, 1月前 , 20F
不是欸，質押的標的是00688l
03/23 14:37, 20F
推
03/23 15:24, 1月前 , 21F
這段時間壓債市會錯過喔股市更高報酬，另外預估降息到2
03/23 15:24, 21F
→
03/23 15:24, 1月前 , 22F
026，聯準會的預估是會隨時調整的喔，目前經濟火熱的
03/23 15:24, 22F
→
03/23 15:24, 1月前 , 23F
情況下，會不會有先降後升的二次升息循環呢？債市進場
03/23 15:24, 23F
→
03/23 15:24, 1月前 , 24F
的時間點很麻煩，當然如果要長期領債息就沒差了
03/23 15:24, 24F
主要是通膨和利率會有一個理論平衡點. 當然實際情況還要看其他. 因此在2025年底後就要另外觀察整個市場狀況. 錯過股票.. 問題是現在股票不好操作. 或是說對我而言現在股票不是我喜歡的操作時間點和型態. 所以我選擇錯過....XD (但如果AI大回檔,那你就看到我又跑去買XX正二了..XD) 不過這很看人,例如你在某個產業你發現那個產業很有股票狂噴的潛力. 所以你去布局那個產業而不買美債...那很正確. 但對我而言,我納指正二會出掉就是因為後面的盤不是我喜歡操作的. 記得,賺錢不是在競賽. 賺錢就是在賺錢,你唯一的競賽就是通膨,你跑得贏通膨你怎樣賺都可以. 我又不是股票老師還是基金操盤手,我沒有甚麼業績壓力績效壓力... 至於說美國先降後升. 基本上後升的利率也比今天還要低. 因為今天這個利率只要長期維持,沒多久就會進入通縮和很多公司連鎖倒閉. (你要知道國際企業和國內企業是差很多的,目前高利率壓的美國國內企業壓力超大) 這個利率是無法維持太久的. 而先降之後要升,你一定會連續幾個月看到通膨卯起來膨脹. 那你那時候在調整就好 金融商品不就按一粒鍵就賣掉了.... 這就是為啥我會在這種"變化緩慢並且遲鈍"的產品做較激進的操作. 因為...他很慢...!!! 反過來你AI我相信絕大多數人不敢質押在投入在質押在投入..XD ※ 編輯: ceca (61.227.111.167 臺灣), 03/23/2024 15:34:38
推
03/23 15:32, 1月前 , 25F
C大 請問仰德美術館跟堅山青海段比起來的話會選哪一個
03/23 15:32, 25F
→
03/23 15:32, 1月前 , 26F
仰德兩個戶型已經被登記的差不多了
03/23 15:32, 26F
→
03/23 15:32, 1月前 , 27F
仰德是怕管理費太高
03/23 15:32, 27F
這兩案我都還沒看耶.. 仰德南三路比較清幽. 青海路和馬卡交叉路口比較有氣勢,但人車很多 最近九如路橋重建,所以青海馬卡那個路口紅綠燈+輕軌,很容易擠一堆車子在那邊. 不過面馬卡才有山景可以看. 當然細節還是要看了案子內容才有感覺. 目前單以地點看,是我的話,如果沒有買面馬卡山景,那我就會買南三.. ※ 編輯: ceca (61.227.111.167 臺灣), 03/23/2024 15:36:53
→
03/23 15:39, 1月前 , 28F
新手心得...股票怎會知道哪個會飆呢？但是落後的就是會補
03/23 15:39, 28F
→
03/23 15:39, 1月前 , 29F
漲。就這樣就好了...
03/23 15:39, 29F
→
03/23 15:45, 1月前 , 30F
錯過股票個屁 怎麼不說現在進去資金套牢個10年
03/23 15:45, 30F
推
03/23 15:45, 1月前 , 31F
了解 感謝c大
03/23 15:45, 31F
推
03/23 15:51, 1月前 , 32F
元大證金美債正2質押利率2.4
03/23 15:51, 32F
推
03/23 15:52, 1月前 , 33F
c大不吝分享很多知識 謝謝
03/23 15:52, 33F
推
03/23 15:53, 1月前 , 34F
如果拉長時間美國經濟歷史目前的利息水準普通，並不會
03/23 15:53, 34F
→
03/23 15:53, 1月前 , 35F
特別高，過去10年的超低利率拉長來看反而是極端現象，
03/23 15:53, 35F
→
03/23 15:53, 1月前 , 36F
而我們因為身處這個時代才誤認超低利率是正常
03/23 15:53, 36F
推
03/23 15:53, 1月前 , 37F
複委託可以質押嗎？vti
03/23 15:53, 37F
→
03/23 15:54, 1月前 , 38F
不過目前債息4%以上，也不是不好的投資就是了
03/23 15:54, 38F
推
03/23 15:55, 1月前 , 39F
樓樓上說的正確 其實5%利率繼續維持的可能是有的
03/23 15:55, 39F
→
03/23 15:55, 1月前 , 40F
福委託我問過 國泰富邦都不行 其他券商就不知道了
03/23 15:55, 40F
理論推論好像通膨2,利率2.6 但因為葉奶奶的一句話,有些機構推論拉升到3.1 我指理論的終端利率...理論. 因此確實目前局面看起來會比之前的利率落點還要高一些. 不過這還牽扯到很多. 如果烏俄戰爭被川普結束. 那能源價格回跌.. 可能就又影響各大機構的評估. ※ 編輯: ceca (61.227.111.167 臺灣), 03/23/2024 15:58:24
推
03/23 15:58, 1月前 , 41F
我目前所有質押利率都2.6
03/23 15:58, 41F
→
03/23 16:03, 1月前 , 42F
複委託不行 有點麻煩
03/23 16:03, 42F
推
03/23 16:03, 1月前 , 43F
不過話說回來，現在利率拉到這個水準對投資人來說很好
03/23 16:03, 43F
→
03/23 16:03, 1月前 , 44F
，股市獲利出場有安全去處，買短債頂多放到到期，買長
03/23 16:03, 44F
→
03/23 16:03, 1月前 , 45F
債早晚等到降息，平常就領息，永遠不虧
03/23 16:03, 45F
推
03/23 16:48, 1月前 , 46F
看西大的文章輕鬆愉快
03/23 16:48, 46F
推
03/23 17:06, 1月前 , 47F
增貸大坪數不會受到豪宅線只能4成嗎？
03/23 17:06, 47F
購屋貸款會. 理財型不會. ※ 編輯: ceca (61.227.111.167 臺灣), 03/23/2024 17:19:26
噓
03/23 17:40, 1月前 , 48F
金管會再抓以小估大，故意低估，躲豪宅線下，現在哪家
03/23 17:40, 48F
→
03/23 17:40, 1月前 , 49F
銀行敢這樣幹
03/23 17:40, 49F
你指的是購屋貸款. 技術性規避. 掛四的話. 你今天是金管會好了. 請問你怎麼查? 一間80坪好了送估,銀行參考附近行情35,所以估2800萬. 然後放款8成2240萬給屋主做投資理財. 請問這樣你要怎麼茶要查甚麼? 難道你叫他掛2800萬賣看看,賣不掉所以貸款額度要縮減嗎..XD 而投資理財本來就不受購屋豪宅貸款限制,他本來投資理財就可以貸款八成. 所以沒有閃避豪宅限制貸款的疑慮.
推
03/23 18:00, 1月前 , 50F
我的美債直接在2026-2028到期直接領到完
03/23 18:00, 50F
推
03/23 18:01, 1月前 , 51F
03/23 18:01, 51F
→
03/23 18:02, 1月前 , 52F
某經濟大師選債券都選錯真的很屌
03/23 18:02, 52F
→
03/23 18:03, 1月前 , 53F
03/23 18:03, 53F
→
03/23 18:04, 1月前 , 54F
折價特別凶的原因都不會去了解笑死
03/23 18:04, 54F
→
03/23 18:04, 1月前 , 55F
標的要選真的不難
03/23 18:04, 55F
→
03/23 18:05, 1月前 , 56F
03/23 18:05, 56F
→
03/23 18:06, 1月前 , 57F
我都說我是低風險投資者了還一直有人靠北我高風險亂喊
03/23 18:06, 57F
→
03/23 18:06, 1月前 , 58F
=..=
03/23 18:06, 58F
對不懂的事情戒慎恐懼是對的. 但對不懂的事情,別人怎麼操作,還替她戒慎恐懼. 很容易變成笑話...XD
推
03/23 18:42, 1月前 , 59F
你是短債吧！那個西卡卡買長障
03/23 18:42, 59F
傳說中..短債賺習,長債賺資本利得... (雖然實際上還是要看狀況判斷)
推
03/23 19:33, 1月前 , 60F
我記得K大好像很早就喊過了...
03/23 19:33, 60F
→
03/23 19:37, 1月前 , 61F
國美館都30幾了(T ^ T)
03/23 19:37, 61F
美術館的大坪數比較特別. 供給量過低,需求過高,有逆向的搶貨現象. 如果你今天在...建功商圈好了. 100坪的20年屋,流動性就會差很多很多. ※ 編輯: ceca (61.227.111.167 臺灣), 03/23/2024 20:24:27
推
03/23 20:48, 1月前 , 62F
中鋼我記得也是30幾阿~都聽苑也是還有毛胚
03/23 20:48, 62F
→
03/23 20:49, 1月前 , 63F
可是建工商圈100坪物件好的馬上就被搶走
03/23 20:49, 63F
推
03/23 21:11, 1月前 , 64F
美術館大坪數新屋一坪也30初
03/23 21:11, 64F
推
03/23 21:26, 1月前 , 65F
請問ceca大請問紅黃捷運交疊站，例如三多前高，高雄捷
03/23 21:26, 65F
→
03/23 21:26, 1月前 , 66F
運宅會有利多嗎
03/23 21:26, 66F
新建案跟中古屋狀況差很多喔. 以同樣行情價交易下. 大坪數越新越好賣. 越舊越難賣. 越蛋黃越好賣,越蛋白越難賣. 你相對於中小坪數對比就知道了. 當然你賣行情以下另當別論. 例如這邊別人成交35,你賣30自然秒殺.低於行情甚麼東西都是秒殺.. 但你要賣35,自然就比小坪數例如行情40他要賣40慢. 屋齡越大這個慢就越明顯,地點越弱,這個慢也越明顯. 只有特殊狀況像美術館供給量極低才可能有倒掛現象. 高雄住宅對捷運的反應... 恩...沒啥反映...XD 對百貨公司可能還比較興奮一點 新蓋一個百貨公司會比新蓋一個捷運站更有感覺. 當然你反過來講. 你現在買高雄捷運宅就是,買宅送捷運,不加價優!!! ※ 編輯: ceca (61.227.111.167 臺灣), 03/23/2024 21:36:49
噓
03/23 21:36, 1月前 , 67F
沒有，高雄只愛機車，誰跟你捷運宅，西卡之前講到爛
03/23 21:36, 67F
推
03/24 00:16, 1月前 , 68F
永豐證券質押是要在永豐開證券戶嗎
03/24 00:16, 68F
推
03/24 07:55, 1月前 , 69F
高雄其實看不懂，農十六那麼貴，漢神巨蛋過博愛路那一帶
03/24 07:55, 69F
→
03/24 07:55, 1月前 , 70F
中古屋卻很便宜
03/24 07:55, 70F
我覺得沒差很多耶. 你同樣用10~20年的物件去對比. 差價並沒很大. 除非你是指屋齡更大的. 畢竟龍美基本上除了極少數幾棟剛滿20歲多一點點. 絕大多數中古屋都還在1x年. 但是巨蛋有很多2x 3x年屋. 那屋齡本來就會產生價差. 所以會便宜一點. 現在基本款成交應該都在33左右,上下1~2萬. 當然巨蛋商圈通常是裕誠路以南,以北的話會比較便宜一些.
推
03/24 11:48, 1月前 , 71F
西大，請問巴黎河左岸投資可以買嗎
03/24 11:48, 71F
沒有競爭力的標的. 你放著放著會賺錢. 但是不要說台積電. 你買個林園中古屋補漲可能投報率會更高. 因為林園價格落後補漲的競爭力 > 愛河邊的這個價位. 簡單判斷下..你要漲得比別人多要有一個理由. 例如有強勢話題,例如價格落後補漲. 巴黎河左岸並沒有甚麼特別理由. 以前有一段時間炒作景觀宅.但後來炒作力道不足. 因此景觀宅價格暴衝後又回跌了一些. 所以景觀宅和他加價的價位,最近都一直處於一個平衡狀況. 也就是目前景觀宅的賣價是屬於一個"已反映"的狀態. 除非市場結構再度產生改變. 不然買景觀宅和買不是景觀宅,巨觀之下增值是一樣的. ※ 編輯: ceca (61.227.107.187 臺灣), 03/24/2024 12:02:24
推
03/24 19:36, 1月前 , 72F
西卡大週末天氣超好有去哪騎車嗎
03/24 19:36, 72F
→
03/24 19:58, 1月前 , 73F
往返燒臘店.
03/24 19:58, 73F
推
03/24 23:16, 1月前 , 74F
C大想問一下 小港 投報率有比草衙 五甲 77期 還要好
03/24 23:16, 74F
→
03/24 23:16, 1月前 , 75F
嗎？
03/24 23:16, 75F
→
03/24 23:16, 1月前 , 76F
如果長期來看
03/24 23:16, 76F
推
03/24 23:19, 1月前 , 77F
買新成屋來說的話 因為很像沒有啥10～20年屋可以比
03/24 23:19, 77F
→
03/24 23:19, 1月前 , 78F
較
03/24 23:19, 78F
推
03/25 07:44, 1月前 , 79F
謝謝西大回答巴黎河左岸…感恩感恩
03/25 07:44, 79F
推
03/25 08:26, 1月前 , 80F
專業
03/25 08:26, 80F
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