Re: [閒聊] 自住買到名聲很差的建商心情如何調適？
自住我不管.
自住首重"你這一棟值多少錢"
同一個地點.
寶咖咖的80坪案子 > 國泰的30坪案子.
大家鄰居,都嘛知道你那一棟的案子價格在哪個區間..顆顆.
所以自住不管.
這邊講的是投資.
投資是這樣子.
你要注意你的買價有沒有反映缺點.
利空已反映就不是利空.
例如寶咖咖系列如果在你這個區域,就應該是國泰的8折.
那你只要寶咖咖系列買8折就是穩如老狗,買7折就是薛爆可以等撈補漲.
但如果你買9折..喔喔...利空沒完全反映...你很大機率未來會吃到差的那一折虧損.
舉個例子.
高雄美術館,最便宜的案子是賓果家族.
一般來講他會低於京城畫家系列10%...
但是有一段時間一度低到15~20%....主要原因是因為"他比較晚漲"
時間點大概在2016~2017左右...
也就是人家2014~2015就漲到該漲的價位進入冷盤死魚盤.
但是賓果漲的比較慢,他到2016都還沒漲到他該有的位置.
因此產生一個價差.
之後很有趣的,賓果捕漲大概在2019左右,也是美術館開始有一點蠢動跡象時期.
那時候先補漲到10%左右.
後來無縫接軌2020的大爆漲.
突然賓果衝起來,衝到居然跟京城畫家系列幾乎同價位.
(漲價的時候盤會比較混亂,剛好他還在補漲的上升階段,所以秤亂就跟上去)
一路到去年,賓果都沒有很明顯的價格落差.
直到最近冷盤,這個價差才又慢慢往10%放大.
因此投資你就要注意.
這東西不是不能買,而是你甚麼時候買.
買點就是在他價差拉到到15~20%的時候.
而當他價差低於10%的時候不能買.
至於10%這個價差狀況下,隨你開心要不要買.
價差會因為市場變化而有小幅震盪.
這個震盪你透過觀察,並且有抓準時機.
就可以拿來"放大你投資利潤"
中期投資要對各種價差很敏感.
無論是建商彼此間的價差,嫌惡設施的價差,或是OOXX產生的價差.
在各種價差震盪當中,尋找最棒的切入點買入最有競爭力的產品.
之後躺著等他價差擺盪回正常位置...你光這個震盪就可以賺一筆.
(就算其他都沒賺,但多少可以把你的交易成本全部打消掉)
因此口碑不佳的建商...
可以買阿.
當然啦現在一定在講興富發.
興富發這次出這麼大的包.
你至少要抓10%的價差...這幾年.
並且是總價越高的住宅,就要抓越大.
他品牌形象重創,必然反應在市場對他建案的觀感態度上.
類似當年龍騰被別人掛布條,立刻品牌崩潰到物件跟寶咖咖看齊..XD
但是如果你是中長期.
反過來這個品牌形象重創事件會有時間效應.
短則兩三年長則四五年,就會被忘記.
興富發這種行銷能力特別強的建商,還不知道會不會出奇招.
因此你也許可以等到他品牌形象重創產生的利空效應發酵後.
找個很不錯的價差低點進場....然後放個幾年.
之後利空出盡,你還可以再賺這一塊價差收斂的利潤.
就像龍騰,你今天再看他,房價一點也沒比較便宜...
那當年如果你用寶咖咖系列的價格買龍騰.
今天你就比旁邊其他建案還要多賺總價10%以上的利潤!!!
我多次強調價差.
價差這種東西是投資,尤其實體產品,永遠都要非常重視的指標.
因次真實市場是大家比價尋找CP值買出來的.
任何人都不是白痴和凱子.
不會無上限的去追逐某個產品或是某個地點.
因此到頭來市場會對每個東西的優劣,產生一個長期的價差,然後去往這個比例收斂.
中間可能會有很多風風雨雨的大震盪幹嘛的.
但只要不正常的刺激或是炒做或是市場麻木效應時間久了退去.
那市場就又會往穩定價差去收斂.
炒做,或是市場的盲目之類的,並不是那麼好追逐.
因為你不是造市者...就算你是造市者,你自己其實也不知道你哄抬會不會成功.
就像興富發那麼會哄抬,在高雄想炒辦公室還不是炒不起來.
甚至大多的造市者,也不過摸著石頭過河,炒一步算一步...
因此如果剛好搭到炒做順風車就搭....
但如果沒搭到或沒機會,千萬不要強求.....
硬來沒潤滑會破皮...
破皮你就要噴血了!!!
但是價差是自然現象,必然產生.
所以投資追逐自然現象....
今天因為意外下雨沒出太陽??明天你太陽還是要從東邊升起.
你只要不要把太陽升起的方向認成北邊就好.
而自然現象,也是不動產最重要的基礎 => 經驗.
你要透過大量的觀察,長時間的觀察,你才會很深刻的體會到很多現象.
那你在做中期投資,就會更穩當,可以抓的機會才會更多,也會更無腦.
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2x年屋就往前看1x年屋.
1x年屋往上爬,隔沒多久就該2x年屋往上爬.
歷史不就一直這樣重演.
他們會維持一個價差.
當然這個價差會隨著屋齡而慢慢減少.
也就是10和0年屋價差最大.
等到30和40年屋,價差就收到很小.
40和50年屋基本上價差幾乎忽略....
※ 編輯: ceca (61.227.111.8 臺灣), 05/23/2023 21:21:42
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一般來講,興富發這幾年大約就一般建商.
所以寶咖咖系列如果在高雄,大概在九折左右.
我指一般宅.
而現在主要是,鋒頭多久會過.
而鋒頭多久會過也跟建商"手段"有關.
一年之後就看興富發出招.
手段越高,鋒頭時間就越短.
※ 編輯: ceca (61.227.111.8 臺灣), 05/23/2023 22:40:19
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你們要記得一點.
除非是新屋.
不然不動產的價格是一個模糊狀態.
也就是說,行情1000代表成交可能在950~1050.
上漲10%,代表1000萬的東西漲上去可能會在1050~1150.
所以就算是一個穩定的狀況,它的實際成交價格也會在一個區間擺盪.
另外一點.
今天理論上例如電梯大樓應該先漲,公寓晚漲.
但實際上有時候會有美麗的誤差,例如2021,公寓比老大樓還早漲.
如果再加上屋況,行情1000,屋況好壞影響下,成交價可能是850~1150.
所以不動產沒有準確的價格,準確的漲跌,準確的價差.
一切都在擺盪和模糊當中.
但是當然我們通常在討論,會盡量取一個中間值,不然很難溝通.
但那個中間值數據並不是絕對數字,只是一個大約的中位數.
所以你們在上面....看到了甚麼?
你們應該看到很多錢可以賺!!!!
而我,就是每天都在賺這些錢...XD
當我有辦法吃貨吃到可以湊到兩個型態的擺盪逼近的極端值.
那我閉著眼睛做,就會有不錯的利潤.
無論我要做短期還是中期....
尤其有些數字彼此的擺盪效應是"疊成上去的"....
因此有時候運氣好,就會有樂透等級的收益.
只有長期投資,才會忽略這些模糊數字.
因為你放太久了,這些擺盪差額就不再有意義!!!!
而且長期投資,中間持有時間,基本上都是跟銀行打交道.
在銀行那邊做轉增貸...
因此銀行那邊會有一個區域的大概價格.
你長期持有,轉增貸的能量,就是看那個區域價格的數字變化而已...
這當中就沒有所謂的手段,技術,操作.....
在你賣掉前,你都只是被動的搭順風車而已...
這是中古屋投資的基本奧義.
通常來講中古屋的老鳥都很清楚這件事情.
但是很多菜鳥或是玩預售屋玩新屋的.
永遠搞不懂...XD
你們很喜歡絕對數字.
一坪就是多少錢,現在漲多少,所以一坪應該是多少.
算到小數點後面一位數...XD
喔...我....我已經無言到根本懶得講了..顆顆.
你只有在跟建商買房子的時候才這樣算好嗎....
你有沒有想過,你算這麼準,那我們做短期,立刻買立刻賣,還要扣交易成本6~8%.
有時候物件連翻都沒翻過,無腦轉手.
那...這樣我們賺甚麼??....
大多時候,短期和中期投資.
講白話就只是"混水摸魚"
懂了沒??
※ 編輯: ceca (61.227.111.8 臺灣), 05/23/2023 23:58:07
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玩中期也要注意震盪.
因為震盪的價差透過槓桿,其實很龐大.
因此通常例如我要買美術館中期好了,5年期.
我永遠都不會去挑"好產品"優先
永遠都是優先挑"價格低"的物件優先.
所謂的價格低就是,相對於其他同類型產品,它的價格比較低.
當然挑價格低需要去看屋,確定不是有瑕疵或其他原因.
就像你不能把客廳尤其有景觀陽台看出去有視野或是棟距很大的.
根貼著人家窗戶看得物件做"同等級"比較.
所以需要看屋,然後做一定的價格判斷修正...
然後買你想投資金額當中價格最優惠的那一間.
而不是甚麼稀有產品,特別好的產品,然後想說貴一點ok....XD
而當我買的時候是價格略低.
等放了幾年例如漲了30%要賣了.
這時候我就不客氣了,我會把價格訂在略高的位置.
會往上賣...當然我也會做一定的整理來擴大利潤,但這個先不管.
也就是我買的時候是略便宜,賣的時候確要略貴.
也許會賣久一點,但只要我判斷他有機率可以出去,我就會慢慢釣.
而要知道,我中間這一來一回的買便宜賣貴,很可能產生的價差就超過6%.
也就是說我的交易成本很可能光透過我買賣的價格震盪就被嘎掉了.
所以所有漲幅就都成了我的利潤..
so...中期你一樣需要注意這些價格震盪現象.
因為就算你價格震盪只有6%,你開5倍槓桿是幾%你自己算...
那可是一筆很大的數字喔..!!!!!!!
※ 編輯: ceca (61.227.111.8 臺灣), 05/24/2023 00:18:35
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