Re: [閒聊] 平凡人的一生就是一輩子存錢養房嗎

看板home-sale作者 (snaken)時間1年前 (2023/03/03 22:01), 編輯推噓15(16推 1噓 50→)
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※ 引述《jeromeshih (以謹慎態度來面對問題)》之銘言： : 這邊有兩個點有疑問? : a. 2008剛好是股市的低點, 如此股市增值比例自然會比預期高，如何剛好在低點進場? : 因為綠角之前文章也提到，在不同年份定義Good/Bad Year, i.e. 股市報酬大於或小於現金，除非100%預測正確，否則以Good/Bad Year佔比，沒預測到70%以上，Buy and Hold似乎比頻繁進出來得好 : https://tinyurl.com/5fanksn2 : b.如果要用2008到2022，應該都要用同樣年份計算，不然股市用最低到QE兩次後鈔票已經貶值後價格跟獲利計算，但是房價幅度就變成用假設增值價格，但是這跟房價指數的部分似乎也不太一樣，而且看來房價增值應該略低於通膨計算? : 以下提供信義房價指數，比例似乎有點不同 : https://i.imgur.com/Yu239pW.jpg
: https://i.imgur.com/mjE7RFV.jpg
: https://i.imgur.com/jIeZYgm.jpg
: 如果考量通膨3%，比例大約是這樣 : 1.03^5=1.159 : 1.159^2=1.34 : 1.159^3=1.556 : 以上，提供參考 我也不是啥投資或是股票的大師， 但我知道所有的投資策略都是在跟人性對抗 長期投資， 不管你以前信綠角還是愛謝客，有多少挺過2020-2022這段時間？ 股票市場 buy and hold 說起來很簡單， 但真的執行得很徹底的有幾個？ 更不用提進階的好壞年的加碼策略或是隨著時間去槓桿策略了 房市剛好相反，有多少人能像西卡大大這樣靠買賣做出正現金流？ 87%的地方阿罵都是買了放著而已， 你不要看不起那些地方阿罵，人家才是所謂的「市場共識」 至於房市的長期增幅， 我當然知道過去幾年不管拉哪個數據平均年增幅大概隨便都有5趴 但你說15年後的房價？ ㄜ....窩不知道 很厲害的投客應該可以預測1~2年的房價 （600買這間，拉好整理完應該可以800出掉吧） 建商代銷可以造市畫八辣肯出5年後的房價aka預售屋 但10年以上？ 幹我覺得你去問印度神童可能都比較快 你去路邊街訪，問問路人你現在買了2000萬的房子， 住15年小孩要上大學了準備賣掉，大概可以賣多少 大家的答案應該都是「ㄜ...應該可以比2000多個幾百到千萬吧」 他可能是低估，也可能是高估。 這全然看你對於房地產的信仰值有多高。 公式是死的，預估數字是活的，是你自己的判斷。 但，我自己的看法是： 在總資產部位不大( < 1B )的狀況下， 靠領薪水過活的人，股房配都是很好的策略。 版上一堆大大也都講過各種房地產知識， 小換大、增轉貸... 當然還有房屋屬於很強的防守型資產。 但我想分享的是，房屋是一個很容易buy and hold的資產 而且如果你把時間拉長來看， 他的投資效益跟長投0050 "可能" 差不多，"應該" 會更好 政府也不是北七，多房之後的限貸其實阻卻了一些人卯起來買 但如果你是第一間， 每個月有一些結餘但沒啥厲害的投資心法， 投資方式主要是看股版或是討論串.... ㄜ....我不知道你不買的原因是啥 : ※ 引述《snaken (snaken)》之銘言： : : 雖然看起來像是廢文，但還是忍不住想要回一下 : : 先做一下幾個基本的假設 : : 你現在手頭上有400萬， : : 且每個月有 6萬 可動用現金，以面臨著兩個抉擇 : : a. 買個2000萬的房子，然後6萬都拿去繳房貸 : : b. 花個3萬租房子，剩下3萬定期定額丟入0050 : : 你會上來問這個問題， : : 我相信要叫你把400萬拿去買任何債卷或是股票應該都不可能 : : 所以當作你跟我老目一樣都擺定存 : : 那我們開著後照鏡來看看，如果你的兩個策略執行15年會長怎樣。 : : 先看b. : : 0050我們抓2008/1/2 ~ 2022/12/30，股息再投入，手續費為0 : : （綠角流的標準做法） : : https://i.imgur.com/eWtYCFz.png
: : 到期之後，你的資產總值約為1193萬，IRR是5.39% : : 有投入房子的假設就複雜一點了，我們假設房價2000萬，30年8成2% : : 這應該是標準的做法。 : : 由於我們要計算IRR，所以先給你一個觀念： : : 買房自住視同租給自己 : : 你的每個月租金要設定多少不影響期末現金，只影響IRR的計算 : : 因此，這邊我們設定3萬作為你的每月租金，年稅金我抓1萬 : : 賣出時的房價大家一定各說各話，所以我會列幾個版本，分別是 : : 1. 2000賣出 (0%) : : 2. 2500賣出 (1.5%) : : 3. 3000賣出 (2.7%) : : 括弧後為15年的平均年增率，當然如果你相信這個數字是負的， : : 那你一定是對的 : : 期末現金扣掉一開始400萬的頭款以及 IRR 計算後結果如下 : : 1. 2000w: 682w / 1.17% : : 2. 2500w: 1182w / 4.40% : : 3. 3000w: 1682w / 6.69% : : https://i.imgur.com/9hI64DX.png
: : https://i.imgur.com/ThmS54M.png
: : https://i.imgur.com/1kE1To8.png
: : 都可以年收300了，自己判斷哪個策略適合自己。 : : 投資策略都不難，難的都是跟自己的情緒對抗而已。 : : 順便附上計算房屋IRR的excel 表，有需要的可以自己下載來用。 : : 這都最基本的excel 公式而已。 : : https://reurl.cc/a1G5e4 : ----- : Sent from JPTT on my Samsung SM-A7050. -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.228.216.226 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1677852099.A.329.html
推
03/03 22:04, 1年前 , 1F
被恐嚇少子化會跌呀 買在高點盤呀 …之類的吧
03/03 22:04, 1F
推
03/03 22:06, 1年前 , 2F
我可以啊，目前五檔存股，一檔破100%，一檔今天快50%
03/03 22:06, 2F
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03/03 22:06, 1年前 , 3F
一張不賣，讓子彈繼續飛
03/03 22:06, 3F
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03/03 22:06, 1年前 , 4F
另外三檔還在成本價附近 XD
03/03 22:06, 4F
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03/03 22:08, 1年前 , 5F
我零股就放著不管了 1年都能賺幾千
03/03 22:08, 5F
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03/03 22:11, 1年前 , 6F
是恐嚇嗎 1990日本人也不信會跌
03/03 22:11, 6F
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03/03 22:12, 1年前 , 7F
人少就沒人買房 不覺得特別難懂 除非台灣大開移民之門
03/03 22:12, 7F
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03/03 22:13, 1年前 , 8F
但不去美國 不去南韓的移民 也買不起台灣房不是嗎
03/03 22:13, 8F
推
03/03 22:15, 1年前 , 9F
現在的台灣房地產，短期交易的資金投報率偏低。
03/03 22:15, 9F
→
03/03 22:15, 1年前 , 10F
還在扯日本，笑死，你連日本當初怎麼炒房的都不知道吧
03/03 22:15, 10F
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03/03 22:17, 1年前 , 11F
好文等等補推~
03/03 22:17, 11F
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03/03 22:18, 1年前 , 12F
真的都是在跟人性對抗...所以難易程度房地產較簡單
03/03 22:18, 12F
推
03/03 22:24, 1年前 , 13F
前文就兩個點
03/03 22:24, 13F
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03/03 22:25, 1年前 , 14F
a.股市不可剛好買在低點
03/03 22:25, 14F
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03/03 22:25, 1年前 , 15F
b.你假設的房價增幅如果同樣是08-22跟房價指數的趨勢
03/03 22:25, 15F
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03/03 22:25, 1年前 , 16F
不同
03/03 22:25, 16F
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03/03 22:25, 1年前 , 17F
如此就難比較
03/03 22:25, 17F
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03/03 22:29, 1年前 , 18F
過去19年，在六都買房的投報率是贏過0050的投報率。
03/03 22:29, 18F
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03/03 22:29, 1年前 , 19F
在股市中，過去二十年散戶的投報率能贏過0050的人是少數
03/03 22:29, 19F
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03/03 22:30, 1年前 , 20F
過去19年
03/03 22:30, 20F
→
03/03 22:32, 1年前 , 21F
你是不是剛剛發現0050 2003/6月才問世XD
03/03 22:32, 21F
推
03/03 22:33, 1年前 , 22F
過去20年房產一路向上，但股市是上上下下的阿
03/03 22:33, 22F
→
03/03 22:33, 1年前 , 23F
如果未來20年股市一定不會往下只會往上，那大家就買了 XD
03/03 22:33, 23F
推
03/03 22:33, 1年前 , 24F
我覺得跟很多不信任股票的資產階級會投入房地產有關
03/03 22:33, 24F
→
03/03 22:33, 1年前 , 25F
第一句寫19年啊。第二句寫錯寫成20年。XD
03/03 22:33, 25F
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03/03 22:33, 1年前 , 26F
"早知道"是很貴的阿
03/03 22:33, 26F
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03/03 22:34, 1年前 , 27F
換個角度想，股市專家和房是專家，股市專家會賺得較快
03/03 22:34, 27F
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03/03 22:34, 1年前 , 28F
因為我就是剛剛查了才發現XD
03/03 22:34, 28F
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03/03 22:35, 1年前 , 29F
不同商品特性，給那些懶人選，當然推薦勝率高的阿
03/03 22:35, 29F
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03/03 22:35, 1年前 , 30F
相信台灣經濟未來整體向上 -> 0050與房價都會長期向上
03/03 22:35, 30F
推
03/03 22:45, 1年前 , 31F
不買的原因：買不起阿！這麼簡單。
03/03 22:45, 31F
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03/03 22:45, 1年前 , 32F
看到喜歡的房子卻買不起，真的很痛苦。
03/03 22:45, 32F
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03/03 22:52, 1年前 , 33F
台灣和日本 差的就利率 但台灣現在少子化速度其實比日本快
03/03 22:52, 33F
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03/03 22:52, 1年前 , 34F
股市是上上下下 但重要是長線向上 房市長線覺得不確定性太
03/03 22:52, 34F
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03/03 22:52, 1年前 , 35F
大了
03/03 22:52, 35F
推
03/03 22:53, 1年前 , 36F
好文必須推
03/03 22:53, 36F
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03/03 22:54, 1年前 , 37F
一言蔽之 覺得台灣房市還沒爆炸 是低利率和做多政策在延緩
03/03 22:54, 37F
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03/03 22:54, 1年前 , 38F
難避開的未來而已
03/03 22:54, 38F
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03/03 22:58, 1年前 , 39F
日本利率比台灣還低
03/03 22:58, 39F
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03/03 22:58, 1年前 , 40F
而且台灣有甚麼做多政策? 看到鬼喔
03/03 22:58, 40F
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03/03 23:00, 1年前 , 41F
你只是沒辦法接受你看錯 一錯 再錯 被車子拋下 的事實而已
03/03 23:00, 41F
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03/03 23:09, 1年前 , 42F
日本不只低利，還零頭款
03/03 23:09, 42F
推
03/03 23:11, 1年前 , 43F
股板跟房板最大的差異，你去兩個板搜尋"畢業"就懂了
03/03 23:11, 43F
推
03/03 23:16, 1年前 , 44F
不過我不是要反對你的觀點，只是說同樣年份一起呈現更
03/03 23:16, 44F
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03/03 23:16, 1年前 , 45F
可以比較出來
03/03 23:16, 45F
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03/03 23:34, 1年前 , 46F
樓上 你可能看錯數字了
03/03 23:34, 46F
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03/03 23:35, 1年前 , 47F
我重算你說的了
03/03 23:35, 47F
推
03/04 00:10, 1年前 , 48F
人性 做過股票 看透 才知道房子勝率極極極高
03/04 00:10, 48F
推
03/04 00:54, 1年前 , 49F
中肯
03/04 00:54, 49F
噓
03/04 01:04, 1年前 , 50F
房產長投效益比0050好???
03/04 01:04, 50F
推
03/04 08:03, 1年前 , 51F
日本當初的經濟比現在台灣強多了 都不是同一個量級的
03/04 08:03, 51F
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03/04 08:03, 1年前 , 52F
別說當時 他們現在都是世界第三大經濟體 台積電很強
03/04 08:03, 52F
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03/04 08:03, 1年前 , 53F
沒錯啦 但當時後日本大概有三四個台積電吧
03/04 08:03, 53F
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03/04 08:04, 1年前 , 54F
而且他們內需產業跟外銷產業都很強 利率也比現在台灣
03/04 08:04, 54F
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03/04 08:04, 1年前 , 55F
第低
03/04 08:04, 55F
→
03/04 08:04, 1年前 , 56F
日本爆炸的問題是快速降息之後又快速升息 結果升息的
03/04 08:04, 56F
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03/04 08:04, 1年前 , 57F
時候經濟翻轉 就沒了
03/04 08:04, 57F
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03/04 08:07, 1年前 , 58F
房地產看你怎麼投 如果你一直轉貸保持五倍 投資收益
03/04 08:07, 58F
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03/04 08:07, 1年前 , 59F
會比0050好也很正常 但如果你是股票做0050 然後質押
03/04 08:07, 59F
→
03/04 08:07, 1年前 , 60F
出來買正二 可以做2.5倍槓桿 應該股票會稍微高一點
03/04 08:07, 60F
→
03/04 08:07, 1年前 , 61F
槓桿倍數差太多沒什麼好比的
03/04 08:07, 61F
推
03/04 08:13, 1年前 , 62F
er? 我好像聽到有人要用100個捷安特換台積電
03/04 08:13, 62F
→
03/04 08:13, 1年前 , 63F
真的鬼扯蛋勒
03/04 08:13, 63F
推
03/04 09:39, 1年前 , 64F
還有人看空基本都是safe，等空空全部消失代表市場瘋狂
03/04 09:39, 64F
→
03/04 09:39, 1年前 , 65F
了
03/04 09:39, 65F
→
03/04 12:11, 1年前 , 66F
空頭不死，多頭不止阿
03/04 12:11, 66F
推
03/04 15:58, 1年前 , 67F
房價就像指數投資 長期向上的趨勢
03/04 15:58, 67F
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