Re: [閒聊] 平凡人的一生就是一輩子存錢養房嗎

看板home-sale作者jeromeshih (以謹慎態度來面對問題)時間1年前 (2023/03/03 17:39)推噓1(1推 0噓 7→)

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這邊有兩個點有疑問? a. 2008剛好是股市的低點, 如此股市增值比例自然會比預期高，如何剛好在低點進場? 因為綠角之前文章也提到，在不同年份定義Good/Bad Year, i.e. 股市報酬大於或小於現金，除非100%預測正確，否則以Good/Bad Year佔比，沒預測到70%以上，Buy and Hold似乎比頻繁進出來得好 https://tinyurl.com/5fanksn2 b.如果要用2008到2022，應該都要用同樣年份計算，不然股市用最低到QE兩次後鈔票已經貶值後價格跟獲利計算，但是房價幅度就變成用假設增值價格，但是這跟房價指數的部分似乎也不太一樣，而且看來房價增值應該略低於通膨計算? 以下提供信義房價指數，比例似乎有點不同 https://i.imgur.com/Yu239pW.jpg

https://i.imgur.com/mjE7RFV.jpg

https://i.imgur.com/jIeZYgm.jpg

如果考量通膨3%，比例大約是這樣 1.03^5=1.159 5年1.159倍 1.159^2=1.34 10年1.34倍 1.159^3=1.556 15年1.556倍以上，提供參考 ※ 引述《snaken (snaken)》之銘言： : 雖然看起來像是廢文，但還是忍不住想要回一下 : 先做一下幾個基本的假設 : 你現在手頭上有400萬， : 且每個月有 6萬可動用現金，以面臨著兩個抉擇 : a. 買個2000萬的房子，然後6萬都拿去繳房貸 : b. 花個3萬租房子，剩下3萬定期定額丟入0050 : 你會上來問這個問題， : 我相信要叫你把400萬拿去買任何債卷或是股票應該都不可能 : 所以當作你跟我老目一樣都擺定存 : 那我們開著後照鏡來看看，如果你的兩個策略執行15年會長怎樣。 : 先看b. : 0050我們抓2008/1/2 ~ 2022/12/30，股息再投入，手續費為0 : （綠角流的標準做法） : https://i.imgur.com/eWtYCFz.png

: 到期之後，你的資產總值約為1193萬，IRR是5.39% : 有投入房子的假設就複雜一點了，我們假設房價2000萬，30年8成2% : 這應該是標準的做法。 : 由於我們要計算IRR，所以先給你一個觀念： : 買房自住視同租給自己 : 你的每個月租金要設定多少不影響期末現金，只影響IRR的計算 : 因此，這邊我們設定3萬作為你的每月租金，年稅金我抓1萬 : 賣出時的房價大家一定各說各話，所以我會列幾個版本，分別是 : 1. 2000賣出 (0%) : 2. 2500賣出 (1.5%) : 3. 3000賣出 (2.7%) : 括弧後為15年的平均年增率，當然如果你相信這個數字是負的， : 那你一定是對的 : 期末現金扣掉一開始400萬的頭款以及 IRR 計算後結果如下 : 1. 2000w: 682w / 1.17% : 2. 2500w: 1182w / 4.40% : 3. 3000w: 1682w / 6.69% : https://i.imgur.com/9hI64DX.png

: https://i.imgur.com/ThmS54M.png

: https://i.imgur.com/1kE1To8.png

: 都可以年收300了，自己判斷哪個策略適合自己。 : 投資策略都不難，難的都是跟自己的情緒對抗而已。 : 順便附上計算房屋IRR的excel 表，有需要的可以自己下載來用。 : 這都最基本的excel 公式而已。 : https://reurl.cc/a1G5e4 : ※ 引述《hesitates (....)》之銘言： : : 從小努力讀書 : : 好不容易30多歲也終於拼到年薪300了 : : 存了頭期款買房 : : 每月房貸5、6萬 : : 聽起來還有錢過其他生活 : : 但想起來其實不然......... : : 等我退休時 : : 這間房也40年屋齡了 : : 到時還敢住嗎？？ : : 到死之前勢必至少再換一次房...... : : 而且退休後也沒收入了 : : 所以在我買第一間房之後 : : 除了繼續付第一間的房貸 : : 也要開始存第二間房的錢了（第二間頭期款+貸款，或第二間退休房一次付清） : : 等於要有付2間房貸的能力 : : 一個月10幾萬就去了 : : 覺得就算年薪300 : : 日子其實還是過得很吃緊 : : 一輩子就是存錢養房當房奴 : : 有人有這樣的感嘆嗎！？ ----- Sent from JPTT on my Samsung SM-A7050. -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 42.73.41.127 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1677836367.A.BDF.html

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deepdish

03/03 18:35, 1年前 , 1^F

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