[心得] 桃園龜山A7重劃區by宇宙制霸跑單

看板home-sale作者時間1年前 (2022/07/22 17:32), 1年前編輯推噓43(43推 0噓 42→)
留言85則, 42人參與, 1年前最新討論串1/1
所有的重劃區都會有一個成形的脈絡 政府有大型公共建設，建商有財團搶進 但所有的本夢比都會有醒來的一天 最終能不能支持這些夢 還是要回歸到"產業"與"交通" 就像是竹北沒有休閒娛樂，但有竹科 大直早期也沒有休閒娛樂，但有內科 南港現在也沒啥休閒娛樂，但有南軟 信義計畫區能成為首善之都 也不是靠百貨公司跟電影院 而是台灣的金融與國際貿易業 有機會再分析信義計畫區如何成形 先回到本文，A7重劃區 https://imgur.com/9aLFJzB
把地圖攤開看 A7就是在中山高以南 門牌隸屬桃園區 所以每次看到有人在版上講A7到北市多遠 真的就是三條線 桃園到新北再到北市跨兩個行政區了耶 https://imgur.com/yfIMoSE
從機場捷運路線圖也顯示得很清楚 A7就是桃園 桃園的生活機能跟就業 怎麼會依靠台北市？ 所以要搞清楚那個區域要賣給誰 才不會馮京對馬涼 雖然機場捷運車票貴 但以A7的房價換通勤來說 其實是不貴的 https://imgur.com/5Wkct5K
https://imgur.com/dmSiM2T
而A7的房價，就是以A9為基準 A9價格高，A7就會貴 也因為A9有許多題材，房價也往上走 相對把原本不看好A8,A9的客人往下擠壓 龜山舊區域因為長庚生活圈機能十足 所以房價一直不差 也讓許多住在A8龜山的人不看好A7 結果A7全部被山下新莊的人擠壓上來 當時如果住在A8龜山沒有買A7的 現在應該也買不下手 因為價格早就被擠壓上去了 這就是我們代銷每次都會遇到的 在地不認同，來買的都是雙北逼上龜山 一直都沒上車等到區域成形 只好罵一下"都你們台北人來炒的啦" https://imgur.com/5pr5roy
https://imgur.com/hcNs9Zw
https://imgur.com/5pr5roy
政商政商，政治跟商業永遠包在一起 2018的時候因為貿易戰，反送中 中港關係很緊張 所以港客先來台灣買 新未來當初32賣得非常快 再一部分是台商被擠壓回台灣 加上政策作多 結果論來看就是外部因素＋內部因素 才讓當初沒人看好的A7噴到現在3尾4頭 https://imgur.com/FK5WJFj
https://imgur.com/VHZ5jrZ
當初真的不太好賣 一部分原因是當時房地產還沒復甦 一部分是紅土遍遍看起來真的很荒涼 但只要有認真看新聞 都還是可以找出一些脈絡 https://imgur.com/jwYRuuS
https://imgur.com/B7w0jox
最後以客群，族群，房型來看 A7的課群大多是當生之年 也就是說學校幼稚園補習班為剛性需求 以我們的經驗來說 大多還要3~5年的時間才會陸續進駐 一個重劃區從規劃到成形，大多都要10年起跳 起跳喔！不是十年就會成形了 目前新北真正能談上成形的 也只有新板特區而已 但新板只有47公頃就開發十幾年了 所以不管任何的重劃區 都需要很漫長的時間 中間也會經歷過許多黑天鵝或是反轉 唯一能支撐區域，歷久不衰 還是回歸到"產業"跟"交通" A7的產業沒辦法跟竹科比 所以A7註定就不會有竹北的爆炸增值 但有產業的地方 相對也比較不用擔心投資客拋售 一樣的邏輯 推到其他重劃區也是一樣 我沒辦法預測未來 我連明天沒辦法預測 整理這些資料是希望讓網友了解過去的案例 進而推斷未來的走向 才能作正確的判斷 有耐心看到這邊的如果想看完整版 可以去臉書找"桃園龜山A7重劃區" 我沒有要開課，也沒有要騙流量 只是當你有能力講，也有人願意聽 事實證明也真的有幫助到人 你就會想講給比較多人聽，就這樣而已 還有這一波房價漲要先弄清楚 是因為區域建設導致房價上漲 還是通貨膨脹(缺工缺料)導致房價上漲 這是兩碼子事 當美國QT升息縮表 多的現金被收回去美國 而你又選到一個不是因為建設而上漲的區域 那我就會替你未來的房價感到擔憂了 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.160.61.235 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1658482322.A.A6A.html ※ 編輯: NovaShin (1.160.61.235 臺灣), 07/22/2022 17:33:51
推
07/22 17:43, 1年前 , 1F
龜山大多系統廠，收入略低於內科，但贏新北多區很多
07/22 17:43, 1F
推
07/22 17:44, 1年前 , 2F
最後一段是不是不能套用新竹竹北 畢竟是靠產業
07/22 17:44, 2F
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07/22 17:46, 1年前 , 3F
新北成型的只有新版特區？
07/22 17:46, 3F
成形的定義看人 我自己的定義就是生活機能充足 就學，就業，生活機能與娛樂 都不需要靠其他區域 你可以說說看新北還有哪些重劃區 可以做到這個程度 順便告訴你一個壞消息 當區域成形，附近無其他素地可建設 房價就不會再有大幅度的上漲了(扣除通澎) 你可以去看看新板這波扣掉橋峰外 還有誰跨過105年的前高
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07/22 17:49, 1年前 , 4F
你成型的定義是什麼
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07/22 17:58, 1年前 , 5F
單純好奇問頭前沒跨過前高嗎？
07/22 17:58, 5F
https://imgur.com/c0gWzFm
頭前基本上並不是一個完整的重劃區 當初新北市政府設立在板橋 為了避免板橋過於負荷 才在新莊規劃副都心 副都心當初規劃商業區 頭前規劃住宅區 所以頭前的生活機能 就業機會都建立在副都心上 當初會這樣規劃就是仿照下列這個區域 住商分離，規劃政府機關(中央合屬辦公大樓) https://imgur.com/2Y1qv2A
所以不能只用有沒有過前高來判斷 當然定義隨人 但台灣最成功的重劃區就是信義計畫區 以他來當範本我覺得大家都可以接受
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07/22 17:58, 1年前 , 6F
我覺得Nova大說的這個滿客觀的
07/22 17:58, 6F
其實我講的東西都很客觀 只是我發現PTT很容易被斷章取義 而且打字不像講話，一個點沒講好就會誤會 像前面我講的某區超越某區 講的是上漲的幅度～算了不說惹
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07/22 17:58, 1年前 , 7F
印象中頭前上一波很像沒有6字頭成交的案子還是我沒發落到
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07/22 17:59, 1年前 , 8F
然後推一下圖文並茂
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推
07/22 18:00, 1年前 , 9F
可以說一下觀音草漯嗎？
07/22 18:00, 9F
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07/22 18:01, 1年前 , 10F
這邊在地客超認同外地客不看好
07/22 18:01, 10F
老實說我覺得草漯送分題耶 現在營造成本這麼高 2x萬的房子就是買房子送土地 只是那邊的產業所得也不是太高 要有巨幅的漲幅還是要回歸到區域收入 那邊產業我比較不熟，印象中偏工廠 實際收入要看看 ※ 編輯: NovaShin (1.160.61.235 臺灣), 07/22/2022 18:10:32
推
07/22 18:09, 1年前 , 11F
感謝nova哥
07/22 18:09, 11F
推
07/22 18:13, 1年前 , 12F
a7主打的就是捷運500公尺內走路可到， 買太遠不如別買。
07/22 18:13, 12F
日本搭電車平均步行時間可以查一下 現在還有電動滑板車很方便
推
07/22 18:19, 1年前 , 13F
Nova哥給推~我的工作也是長跑案場，您是跑單.專案.主委
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07/22 18:19, 1年前 , 14F
.還是市調？
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07/22 18:21, 1年前 , 15F
我是男跑單哈哈哈
07/22 18:21, 15F
※ 編輯: NovaShin (223.140.93.0 臺灣), 07/22/2022 18:24:42
推
07/22 18:27, 1年前 , 16F
男跑單不多唷，下次我去案場時來找找，看看能不能發現
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07/22 18:27, 1年前 , 17F
你！
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推
07/22 18:35, 1年前 , 18F
A7會漲根本是通膨、炒作 跟隔壁有什麼關係？
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07/22 18:35, 1年前 , 19F
我去年初看寶咖咖的也才20出頭 是自己不買怪誰？
07/22 18:35, 19F
推
07/22 18:36, 1年前 , 20F
A7已經沒有太多的土地能給政府開發公共建設，後面
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07/22 18:36, 1年前 , 21F
還有A5-A6一整片地
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推
07/22 18:40, 1年前 , 22F
土地成本及重劃區腹地完整考量，A5-A6為捷運TOD發展
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07/22 18:40, 1年前 , 23F
會比A7有機會且更完整。
07/22 18:40, 23F
推
07/22 18:44, 1年前 , 24F
文青國中小那個區塊不錯，明年中、後學校第一期工程蓋好
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07/22 18:44, 1年前 , 25F
後，搭配附近幾個案子都會交屋，機能、店舖會增加不少
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推
07/22 18:45, 1年前 , 26F
三峽應該也算成功案例
07/22 18:45, 26F
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07/22 18:48, 1年前 , 27F
三峽娛樂這塊比較欠缺，光是要看TopGun2就要出遠門了
07/22 18:48, 27F
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07/22 18:49, 1年前 , 28F
不過每個人定義不一樣，就看每個人需求
07/22 18:49, 28F
推
07/22 18:51, 1年前 , 29F
A7公共建設兩年前跟現在沒兩樣，還是一樣糞，會漲就是
07/22 18:51, 29F
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07/22 18:51, 1年前 , 30F
通膨吃A89豆腐
07/22 18:51, 30F
推
07/22 19:07, 1年前 , 31F
漲太快機能還沒跟上 長期對人口移入區域發展不是好事
07/22 19:07, 31F
推
07/22 19:13, 1年前 , 32F
推個代銷王 A7長期就是會慢慢追近A8A9 本來就算同生活圈
07/22 19:13, 32F
推
07/22 19:14, 1年前 , 33F
三峽看電影主要去新版跟土城日月光，快速公車直達府中
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07/22 19:14, 1年前 , 34F
站跟板橋車站，純看電影開車去日月光很舒服
07/22 19:14, 34F
推
07/22 19:18, 1年前 , 35F
確實 A9就是未來a7的樣子
07/22 19:18, 35F
推
07/22 19:22, 1年前 , 36F
還早 就是要等
07/22 19:22, 36F
推
07/22 19:24, 1年前 , 37F
a7多半是小2小3房 a9幾乎是大三以上 客群不一樣 居民素質
07/22 19:24, 37F
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07/22 19:24, 1年前 , 38F
不同
07/22 19:24, 38F
推
07/22 19:42, 1年前 , 39F
推
07/22 19:42, 39F
推
07/22 19:49, 1年前 , 40F
a7 a9 a5 一起逐步往上
07/22 19:49, 40F
推
07/22 20:04, 1年前 , 41F
認真文給過，但是補一個你沒提到的隱憂，就是林口台
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07/22 20:04, 1年前 , 42F
地以後的交通問題。桃園市府當初A7容積率給到誇張
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07/22 20:04, 1年前 , 43F
的500%，如果重劃完成（像北大特區那樣），推估戶
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07/22 20:04, 1年前 , 44F
數會到5萬戶，算上原本林口新市鎮約6萬戶。以後上班
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07/22 20:04, 1年前 , 45F
時間國道的車流量應該會非常恐怖
07/22 20:04, 45F
推
07/22 20:13, 1年前 , 46F
我現在想到唯一的解決方式就是，要嗎那五萬戶都是在
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07/22 20:13, 1年前 , 47F
林口、桃園上班的，要嗎就是好好祈禱中商區的大地主
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07/22 20:13, 1年前 , 48F
（沒記錯的話有宏國跟台塑）永遠不要開發這些地
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07/22 20:14, 1年前 , 49F
不過這樣空橋又會連不起來….
07/22 20:14, 49F
推
07/22 20:21, 1年前 , 50F
A7交通就註定無解阿 大直交通條件得天獨厚 南港四鐵共構
07/22 20:21, 50F
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07/22 20:21, 1年前 , 51F
A7未來絕對塞到爆
07/22 20:21, 51F
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07/22 20:22, 1年前 , 52F
現在到4字頭再往上利潤有多少？
07/22 20:22, 52F
推
07/22 20:26, 1年前 , 53F
之前sam大說A9價-7萬 不知道會不會到
07/22 20:26, 53F
推
07/22 20:27, 1年前 , 54F
住a7在附近廣達上班即可
07/22 20:27, 54F
推
07/22 20:28, 1年前 , 55F
A9小坪數m01說漲到58/p A7能不能追到 天知道
07/22 20:28, 55F
推
07/22 20:39, 1年前 , 56F
推N大分享, 科技園區旁的重劃區就是有支撐~
07/22 20:39, 56F
推
07/22 21:25, 1年前 , 57F
A7其中一個客群的確是台北上班族，比的是通勤時間而不是
07/22 21:25, 57F
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07/22 21:26, 1年前 , 58F
地理距離。同理，A7的房價不是跟A9比，是跟A7差不多時間
07/22 21:26, 58F
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07/22 21:27, 1年前 , 59F
到台北的其它捷運站比，所以以前二字頭的A7很划算
07/22 21:27, 59F
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07/22 21:39, 1年前 , 60F
板上A9 扶輪旁都有39萬平轉的了 A7追四字頭的真的…
07/22 21:39, 60F
推
07/22 22:39, 1年前 , 61F
對往台北通勤的人而言 A7 A9差了機捷9分鐘 而且A7捷運站
07/22 22:39, 61F
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07/22 22:39, 1年前 , 62F
500公尺內的實用店家比A9多 A9熱鬧在三井那邊 離機捷有
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07/22 22:40, 1年前 , 63F
點距離。我一直覺得A7比A9更適合往台北通勤的人 還比較
07/22 22:40, 63F
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07/22 22:40, 1年前 , 64F
便宜
07/22 22:40, 64F
推
07/22 23:22, 1年前 , 65F
推
07/22 23:22, 65F
推
07/22 23:34, 1年前 , 66F
新板跟一般重劃區差距太大根本不適合一起討論
07/22 23:34, 66F
推
07/22 23:50, 1年前 , 67F
我聽過 「地都被你們台北人買走」
07/22 23:50, 67F
推
07/22 23:52, 1年前 , 68F
其實A7 cp值很高 尤其對在林口工作生活的人 當然有錢
07/22 23:52, 68F
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07/22 23:52, 1年前 , 69F
我是選A9的
07/22 23:52, 69F
推
07/23 01:10, 1年前 , 70F
推原po好文分析 也推樓上s26492755中肯 有錢買a9 cp選a7
07/23 01:10, 70F
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07/23 01:56, 1年前 , 71F
生活機能 交通改善之後，會更好
07/23 01:56, 71F
推
07/23 03:24, 1年前 , 72F
我朋友加我共四人買A7全部都在雙北工作，A7應該八成以上
07/23 03:24, 72F
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07/23 03:24, 1年前 , 73F
都在雙北工作，除了在台地工作的桃園人，不然桃園人不會買
07/23 03:24, 73F
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07/23 03:24, 1年前 , 74F
A7
07/23 03:24, 74F
推
07/23 07:02, 1年前 , 75F
A7發展完可能要到2030
07/23 07:02, 75F
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07/23 08:27, 1年前 , 76F
A7很多一半一半的，一位在華亞科、另一半在北市上班，
07/23 08:27, 76F
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07/23 08:27, 1年前 , 77F
這種族群住A7近乎是唯一且最佳解
07/23 08:27, 77F
純文字很容易誤會 我意思是說很多人嫌A7離北市遠 但A7本身在桃園 要跨兩個縣市才會到北市 都賣這麼便宜沒得嫌了
推
07/23 08:35, 1年前 , 78F
說A7沒靠台北市就業太偏離現實了吧
07/23 08:35, 78F
推
07/23 12:31, 1年前 , 79F
同意j大 我好幾個同事都是這樣
07/23 12:31, 79F
※ 編輯: NovaShin (223.140.93.0 臺灣), 07/23/2022 19:20:19
推
07/24 16:57, 1年前 , 80F
從台北通勤到A7的也不少喔！以就業市場跟薪資條件來
07/24 16:57, 80F
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07/24 16:57, 1年前 , 81F
說A7這邊比A9要好上不少！
07/24 16:57, 81F
推
07/25 03:35, 1年前 , 82F
我們是在新北市上班，也喜歡A7>A9
07/25 03:35, 82F
推
07/26 00:29, 1年前 , 83F
07/26 00:29, 83F
推
07/27 09:14, 1年前 , 84F
A7真的比A9更靠台北啊 XD
07/27 09:14, 84F
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07/28 15:29, 1年前 , 85F
物理接近XD
07/28 15:29, 85F
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