Re: [心得]無情真實套牢10年案例-樂居創辦人首購

看板home-sale作者 (POE yea開始急速惡化了（)時間2年前 (2021/12/02 13:14), 2年前編輯推噓6(6推 0噓 20→)
留言26則, 4人參與, 2年前最新討論串4/10 (看更多)
價差年化7% 租金看區域算2% 然後40年前按利率回推大約10% 反正就和貸款利率差不多去算最低租金投報 （10+2）/2=6 6+7%=13% 40年長期年化 13%起 大概這樣算年化 請指教 ※ 引述《PTTVERTWO (PTTVERTWO)》之銘言： : 樂居創辦人分享首購買在高點，結果套了10年 : https://reurl.cc/Okoy5y : 目前該建案的最新實價登錄，尚未解套 : https://reurl.cc/WXo2OL : 這篇我之前已經PO過了，不過看板上的討論焦點，似乎都是聚焦在房地產的投資效用， : 而非使用效用上。所以我想以這個無情真實案為例，針對房地產的投資效用做更進一步 : 比較分析 : 有網友分享家裡40年前買的房子，現在漲了10幾倍。假設40年前買100萬，現在變老公 : 寓價值1500萬，這樣的年化報酬率約7%。說起來已經算很不錯了，房地產長期持有， : 確實是很不錯的投資選項。 : 但另一方面，從投資的角度，若當年你的100萬是買台股大盤，那以台股年報酬約8%來 : 說，你現在將會有2100萬。 : 若一樣的錢投資美股大盤約10%年報酬，你現在會有4500萬。若你當初無腦買巴菲特的 : 波克夏，20%年報酬，你現在會有14億6千9百萬。 : 10年前若樂居創辦人不高點買房，而是買台股ETF的話，到目前為止，他會有約 : 34836/9738 = 3.56倍的收益。(資料來源:台灣證交所, 發行量加權股價報酬指數) : 當然，房地產特性是槓桿操作，若以4倍槓桿來看，台灣房地產40年報酬約略跟美股 : 大盤(SPY)差不多。但槓桿是雙面刃，若你使用的槓桿超出你的承受範圍，當市場短 : 時間不利時(如本案例)，你很可能承受不了損失。 : 總結來說，長期數十年來看，房地產確實是不錯的投資選項，但因為其槓桿的特性，買 : 方務必要審慎衡量自己的負擔能力，捏一下的買法是很危險的。樂居創辦人一直都是房 : 地產業，在高點買房尚且被套10年，一般買家，在高點更應慎選，並認真的估量自己的 : 長期支付能力，以免房地產槓桿的豐厚果實未及享受到，就被虧損以及固定支付的壓力 : 擊潰。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 27.52.136.200 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1638422040.A.4AC.html ※ 編輯: kusomanfcu (27.52.136.200 臺灣), 12/02/2021 13:14:49
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12/02 13:24, 2年前 , 1F
你好認真.10年前板橋房價跟今天板橋房價能比嗎(打死
12/02 13:24, 1F
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12/02 13:24, 2年前 , 2F
連機會財跟時間財拿來等比我也不想回
12/02 13:24, 2F
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12/02 13:37, 2年前 , 3F
你房價部分是年化報酬率 租金部分是平均之後再以單利
12/02 13:37, 3F
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12/02 13:37, 2年前 , 4F
計算 先不說租金你怎麼估出來的 這兩個東西不能直接
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12/02 13:37, 2年前 , 5F
相加 單利加複利一定不對
12/02 13:37, 5F
推
12/02 13:40, 2年前 , 6F
舉例來說 你覺得租金第一年12% 最後2%比較好 還是一
12/02 13:40, 6F
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12/02 13:40, 2年前 , 7F
直保持6%比較好 當然是一開始拿12% 年化報酬率會比較
12/02 13:40, 7F
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12/02 13:40, 2年前 , 8F
好看
12/02 13:40, 8F
推
12/02 13:52, 2年前 , 9F
如果要一個快速概算的方法來說 還行
12/02 13:52, 9F
推
12/02 13:54, 2年前 , 10F
如果三五年可以簡單算 橫跨四十年你沒算時間價值一定
12/02 13:54, 10F
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12/02 13:54, 2年前 , 11F
差很多
12/02 13:54, 11F
推
12/02 14:10, 2年前 , 12F
內政部主計處有租金指數可以查 看起來租金成長還好
12/02 14:10, 12F
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12/02 14:10, 2年前 , 13F
民國70年是58.61 現在是104.77
12/02 14:10, 13F
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12/02 14:24, 2年前 , 14F
KrisNYC 我這個算法你覺得我花了幾分鐘秒估IRR
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12/02 14:24, 2年前 , 15F
其實就打字時間而已
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12/02 14:24, 2年前 , 16F
無腦推算
12/02 14:24, 16F
推
12/02 14:29, 2年前 , 17F
這樣說吧 你覺得irr差1%看起來沒什麼 但13%跟14%十年
12/02 14:29, 17F
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12/02 14:29, 2年前 , 18F
的總報酬差40% 四十年就更不用講了
12/02 14:29, 18F
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12/02 14:33, 2年前 , 19F
真的沒什麼 因為推估的只是大方向
12/02 14:33, 19F
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12/02 14:33, 2年前 , 20F
細算自己算 我幫你算做啥？ 要細算的之前有推算過自己
12/02 14:33, 20F
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12/02 14:33, 2年前 , 21F
翻房板文章
12/02 14:33, 21F
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12/02 14:34, 2年前 , 22F
股版也有 答案一直都是槓桿 房產容易 股票不容易
12/02 14:34, 22F
推
12/02 14:35, 2年前 , 23F
四十年的差距是 117 vs 165 這樣你還覺得沒什麼嗎？
12/02 14:35, 23F
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12/02 14:35, 2年前 , 24F
因為房產壓好容易腳麻，腳麻就贏了 做long
12/02 14:35, 24F
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12/02 14:35, 2年前 , 25F
這還只是1%的誤差而已
12/02 14:35, 25F
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12/02 14:38, 2年前 , 26F
你以為的投報還有一堆細節因素勒
12/02 14:38, 26F
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