[請益] 出租投報率的算法

看板home-sale作者 (然而)時間2年前 (2021/09/05 17:42), 編輯推噓26(27推 1噓 44→)
留言72則, 26人參與, 2年前最新討論串1/4 (看更多)
代朋友發問 本身並非專業投資客，但前一陣子看到工作地點附近一直很喜歡的小社區有物件出售 其實只是因為很喜歡這個社區的外觀，而且他戶數超少，很難遇到有案子出售， 一時衝動就先買下，打算目前先收租，將來老了無論自住或收租，人生都更有安全感 這間房子總價600萬自帶裝潢家電，屋齡蠻新的，裝潢也已經蠻漂亮，沒有再花錢整理什麼 貸到8成，等於只拿出頭期款120萬，分30年償還，利率1.31 結果買進以後放到租屋網試試水溫，竟然真的十天就租出去，而且租到兩萬元 物件在台南市中心，但只是一間小兩房，價錢是跟著租屋網上行情試試看 沒想到這麼順利就租出去，而且是一直有人詢問看屋的狀態，感覺不是剛好好運而已。 在網路上試算投報率，發現很多種算法， 有的算出來是6.5%左右，有的算出來還高過10% 想請問，算法到底怎樣是正確的呢？ 然後覺得更奇怪的是，如果投報率真這麼好，那為什麼前手屋主還要賣出？ 因為據我所知，前手屋主在賣給我之前也已經是在租人的狀態 而且租金比我這樣的兩萬還要高 (但當時他講租金很高的時候我是半信半疑) 但現在發現前屋主並沒有騙人，那他為何要賣出呢？ (畢竟他都已經花了精力裝修得那麼漂亮，又好租，實在不解) 還是關於出租投報率，我誤解了什麼呢？ -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 101.9.197.110 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1630834957.A.F1B.html
推
09/05 17:47, 2年前 , 1F
因為他已經找到更好的地點更大的房子了，但是資金有限，所
09/05 17:47, 1F
→
09/05 17:47, 2年前 , 2F
以他把驢賣掉才能買馬，n年後你也可以換更大更好賺的，你
09/05 17:47, 2F
→
09/05 17:47, 2年前 , 3F
就會把這一間賣掉了，而且他整修100萬可以加成到150或200
09/05 17:47, 3F
→
09/05 17:47, 2年前 , 4F
賣，何樂而不為
09/05 17:47, 4F
→
09/05 17:52, 2年前 , 5F
用現金流算IRR
09/05 17:52, 5F
→
09/05 17:53, 2年前 , 6F
600萬能租2萬算不錯了
09/05 17:53, 6F
→
09/05 17:56, 2年前 , 7F
09/05 17:56, 7F
→
09/05 17:57, 2年前 , 8F
頭期支出120萬, 之後每個月收2萬支出貸款本利16132, 一年就
09/05 17:57, 8F
→
09/05 17:58, 2年前 , 9F
是(20000-16132)*12=46416
09/05 17:58, 9F
→
09/05 17:58, 2年前 , 10F
30年後還清貸款, 假設房子漲到1000萬
09/05 17:58, 10F
→
09/05 18:01, 2年前 , 11F
理論上這應該還是低估了
09/05 18:01, 11F
噓
09/05 18:10, 2年前 , 12F
不簡單，台南薪資撐的起兩萬小兩房，台北出租房子的房
09/05 18:10, 12F
→
09/05 18:10, 2年前 , 13F
東，真是笨蛋啊！
09/05 18:10, 13F
→
09/05 18:14, 2年前 , 14F
台灣各縣市的房租本來就沒有差太多
09/05 18:14, 14F
推
09/05 18:19, 2年前 , 15F
恭喜發現中產階級穩當投資的聖地
09/05 18:19, 15F
推
09/05 18:22, 2年前 , 16F
幾年屋呢?
09/05 18:22, 16F
推
09/05 18:29, 2年前 , 17F
600萬租2萬??? 我也要買
09/05 18:29, 17F
→
09/05 18:30, 2年前 , 18F
這報酬率快15%吧
09/05 18:30, 18F
推
09/05 18:32, 2年前 , 19F
我兩年前買290租1.3，不過是兩年前了
09/05 18:32, 19F
推
09/05 18:34, 2年前 , 20F
現在應該可以漲到1.5以上不過我沒漲
09/05 18:34, 20F
→
09/05 18:35, 2年前 , 21F
但是房價漲到530左右，
09/05 18:35, 21F
→
09/05 18:35, 2年前 , 22F
補充一下在台南北區
09/05 18:35, 22F
推
09/05 18:35, 2年前 , 23F
房東資金有限，把資金移到更有效率的地方，可能直接買九
09/05 18:35, 23F
→
09/05 18:36, 2年前 , 24F
份子，兩三年的漲幅，可以抵你近十年的收租XD所以你沒賺
09/05 18:36, 24F
→
09/05 18:36, 2年前 , 25F
到，你的資金被卡死在這間房，你失去機會成本XD，說到底
09/05 18:36, 25F
→
09/05 18:36, 2年前 , 26F
就是，人賺不到他認知以外的錢，不過還是恭喜你XD
09/05 18:36, 26F
推
09/05 18:39, 2年前 , 27F
果然是南部的投報率
09/05 18:39, 27F
→
09/05 18:41, 2年前 , 28F
現在資金都往蛋黃去了，市區漲幅會輸九份子？
09/05 18:41, 28F
推
09/05 18:44, 2年前 , 29F
本來就一堆年輕人租超出自己的房子
09/05 18:44, 29F
推
09/05 18:45, 2年前 , 30F
台南市區哪裡二房600萬...
09/05 18:45, 30F
推
09/05 18:45, 2年前 , 31F
您認為九份子，不是蛋黃?XD
09/05 18:45, 31F
推
09/05 18:49, 2年前 , 32F
挖靠那麼香
09/05 18:49, 32F
推
09/05 18:54, 2年前 , 33F
基本的投報率和現金投報率都要看.
09/05 18:54, 33F
推
09/05 18:57, 2年前 , 34F
成大城兩房600萬很多啊，算很市區吧
09/05 18:57, 34F
推
09/05 18:59, 2年前 , 35F
我也要買+1
09/05 18:59, 35F
推
09/05 19:14, 2年前 , 36F
600萬哪裡可以租兩萬
09/05 19:14, 36F
推
09/05 19:22, 2年前 , 37F
去年買楠梓330租1.2 今年要再買 發現找不到這麼便宜的
09/05 19:22, 37F
→
09/05 19:23, 2年前 , 38F
2房了 資金會推升房價 壓低投報QQ
09/05 19:23, 38F
推
09/05 19:36, 2年前 , 39F
600萬2房 租2萬是現在市區普遍新屋的投報吧 應該算4%
09/05 19:36, 39F
→
09/05 19:36, 2年前 , 40F
目前我看到大多數保守派，或軍公教都是這樣搞來出租
09/05 19:36, 40F
→
09/05 19:37, 2年前 , 41F
但也幾乎都是貸款跟租金打平，他們是在QE的情況下不想
09/05 19:37, 41F
→
09/05 19:37, 2年前 , 42F
讓存款被割就捏著買，也有是拿原來房子再借出來買的
09/05 19:37, 42F
→
09/05 19:38, 2年前 , 43F
但是沒有固定收入這樣搞就很委屈，因為軍公教每個月還
09/05 19:38, 43F
→
09/05 19:39, 2年前 , 44F
有至少10萬收入（2夫妻），像樓上有人說楠梓橋頭之前
09/05 19:39, 44F
→
09/05 19:39, 2年前 , 45F
還有那種300多萬2房的，可以租1萬5，一間帶裝潢算400
09/05 19:39, 45F
→
09/05 19:40, 2年前 , 46F
萬，貸320租1萬5，2間每個月就多7千塊零用錢了
09/05 19:40, 46F
→
09/05 19:41, 2年前 , 47F
我也遇過那種超會算的軍公教，買投客整好的公寓420萬
09/05 19:41, 47F
→
09/05 19:42, 2年前 , 48F
3房的租到18000，一間扣掉貸款每個月就整整多7千塊
09/05 19:42, 48F
→
09/05 19:43, 2年前 , 49F
要拼投報的話，全部買公寓700萬可以買3間租到近5萬
09/05 19:43, 49F
推
09/05 19:49, 2年前 , 50F
對 所以老公寓熱消 就是因為收租效應高投報
09/05 19:49, 50F
→
09/05 19:50, 2年前 , 51F
我買210整到好310,可以租2.6萬
09/05 19:50, 51F
→
09/05 19:50, 2年前 , 52F
而且公寓一間還少了1千多管理費 對那種賺零用錢的來說
09/05 19:50, 52F
→
09/05 19:50, 2年前 , 53F
超划算 靠你這是那裡的公寓可以租到2萬6？
09/05 19:50, 53F
推
09/05 19:58, 2年前 , 54F
高雄啊
09/05 19:58, 54F
→
09/05 19:59, 2年前 , 55F
但是我做四套啦
09/05 19:59, 55F
推
09/05 20:12, 2年前 , 56F
你沒錯，錯的是房價被低估了，卻被誤解成太貴了
09/05 20:12, 56F
→
09/05 20:22, 2年前 , 57F
應該說很多年輕人願意花2萬租房，卻不願意拿來繳貸款…
09/05 20:22, 57F
→
09/05 20:26, 2年前 , 58F
有些家裡小有積蓄或小有家業的，自己出來工作時都不會對
09/05 20:26, 58F
→
09/05 20:26, 2年前 , 59F
自己太差，領個4~5萬薪水，租月薪一半的房子不手軟
09/05 20:26, 59F
推
09/05 20:31, 2年前 , 60F
買房投報率超高，我買385加裝潢450，租1.9萬
09/05 20:31, 60F
→
09/05 20:50, 2年前 , 61F
記得要扣稅就是了，月收2萬，年收24萬，算所得稅率就是
09/05 20:50, 61F
→
09/05 20:50, 2年前 , 62F
一年大約28000的支出
09/05 20:50, 62F
→
09/05 21:11, 2年前 , 63F
薪水1/2租房 1/4再拿去存著出國玩 吃喝用1/4
09/05 21:11, 63F
→
09/05 21:11, 2年前 , 64F
然後抱怨房價太貴
09/05 21:11, 64F
推
09/05 21:19, 2年前 , 65F
南部公寓隔套好像不太管，願意做真的投報超好
09/05 21:19, 65F
推
09/05 21:23, 2年前 , 66F
南部沒再管.
09/05 21:23, 66F
→
09/05 21:58, 2年前 , 67F
奇怪到底有什麼好懷疑人家賣房子，缺錢還什麼的不是都
09/05 21:58, 67F
→
09/05 21:58, 2年前 , 68F
很正常嗎？
09/05 21:58, 68F
推
09/05 23:07, 2年前 , 69F
關於屋主賣屋還有一個可能他本身在做裝修的，裝修對他來
09/05 23:07, 69F
→
09/05 23:08, 2年前 , 70F
說成本更低，他實際上把裝修貫進房價售屋兩手賺
09/05 23:08, 70F
推
09/06 08:21, 2年前 , 71F
沒車位吧
09/06 08:21, 71F
推
09/06 08:43, 2年前 , 72F
外面以為台南房價漲太多實際上看是低估太多
09/06 08:43, 72F
‣ 更多 kiccoro 的文章
文章代碼(AID): #1XD94DyR (home-sale)
‣ 更多 kiccoro 的文章
文章代碼(AID): #1XD94DyR (home-sale)