Re: [請益] 出租投報率的算法

看板home-sale作者sqrt1089 (李崩子)時間2年前 (2021/09/06 01:18)推噓1(3推 2噓 2→)

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※ 引述《ceca (生活藝術大師 N)》之銘言： : 做投資,基本投報率和現金投報率都要看. : 600萬月出租2萬.年收租24萬. : 我們簡化一下,不包含裝潢費用和其他支出雜費和稅金. : 然後貸款8成+1.3%利息. : 這樣基本投報率4%. : 現金投報率14.8%. 補上圖，上次2.5%那篇搞不清楚被噓爆，所以自己有去查一下怎麼算 https://imgur.com/a/EhMc29q 拉現金流就可以很清楚了以下假設都是原價賣掉，沒考慮其他支出等等要把本金，利息分開看，一個月支出16132，收租20000 所以每個月現金流是3868(一年下來就是46416，跟第一篇推文一樣) 假設第一年賣掉(當然不可能，只是假設為了算報酬率) 賣掉獲利是1331493 (賣600萬-本金還需要還4688507(B15那欄)) 然後額外收租是46416(3868X12個月) 所以報酬率是 ((1331493 + 46416)/1200000) ^ (1/N)-1 =14.82% N等於年分，第二年依此類推，到了第30年大概剩6.248% 這個6.248%是指如果一開始120萬沒買房，拿去儲30年都不理他大概每年要6.248%才能打平： 120萬x(1.06248^30) →30年後：740萬 120頭期款→30年後原價賣出：46416X30+600萬也約740萬如果考慮其他支出，%數就下降一些，自己再拉EXcel支出那邊增加就好還有每年房價房租都是瞬息萬變，自己評估何時該進場出場就好 : 為啥兩個都要看呢. : 基本投報率是基礎,並且如果你都不轉增貸,你的現金投報率會向這個數字逼近. : 然後這牽扯到,例如如果這是改套房物件.但因為槓桿無法開五倍,現金投報率會變化很大. : 進而,改套房物件你就很難判斷他到底現金投報率是多少. : 因此改套房物件都是用基本投報率去講. : 商用不動產也是,例如辦公室或是店面.用現金投報率會很混亂. : 但是對你一個投資者而言. : 你到最後實際拿進口袋的還是現金投報率. : 所以你還是要清楚你的現金投報率多少. : 不然你用兩倍槓桿買了基本投報率6%的改套房好了. : 結果算下來你的投報率才10.7%.. : 比原PO的4%開五倍槓桿,現金投報率還低30%...XD : 這樣你不就少賺很多.... : 因此,基本投報率和現金投報率,都要看都要算. : 並且要搞清楚你現在在甚麼情況,所以用的是哪一個投報率. : 例如賣屋廣告講的大多都是基本投報率,因為仲介無法判斷你貸款會幾成. : 可是你如果去台北甲山林的總部,你看到牆上的廣告甚麼坐享包租,那個是現金投報率..XD : 你如果都看你就不會搞混.. : 並且還可以自己回推另外一個投報率是多少,然後做投資規畫和比較. -- ＼ ∩──、 ===== ＼／ ● , ＼ ====== /＼( ● ¯● |つ | ╳_入_ノミ︵用這種餌 (＿／ノ / / 也想讓本大爺上鉤… /＼＿＿＿ノ＿/ / ====== -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 123.110.77.159 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1630862302.A.E0D.html ※ 編輯: sqrt1089 (123.110.77.159 臺灣), 09/06/2021 01:34:06 ※ 編輯: sqrt1089 (123.110.77.159 臺灣), 09/06/2021 01:34:36 ※ 編輯: sqrt1089 (123.110.77.159 臺灣), 09/06/2021 01:44:54 ※ 編輯: sqrt1089 (123.110.77.159 臺灣), 09/06/2021 01:50:18

噓

Jimmy540i

09/06 01:56, 2年前 , 1^F

09/06 01:56, 1^F

算現金投報率阿，文上有說了阿瞬息萬變，自己拿捏 ※ 編輯: sqrt1089 (123.110.77.159 臺灣), 09/06/2021 02:13:12

推

rabinson

09/06 08:27, 2年前 , 2^F

09/06 08:27, 2^F

推

lovemost

09/06 08:42, 2年前 , 3^F