Re: [新聞] 政院打炒房明通過實價登錄2.0修法 房價
這邊來講一下,為啥我會支持預售屋實價登錄.
這個通常是玩預售屋的會比較清楚.
最簡單的,我問你...
興富發的美樹大悅,要賣多少?
我說,28...
但是你應該會聽到25 26這個價格.
因為我講的是均價.
但是市場上流傳的是"廣告戶的價格"
這一點我相信有在玩的投資客都很清楚我再說甚麼.
美術白天鵝多少??
我說27...
但我相信會有版友跳出來說她買24~25.
因為我講的是非高雄厝不帶車位的價格.
但他們買的是高雄厝+車位的單價.
因此在預售屋的市場,價格是很混亂.
並且這個很混亂,是"往下"混亂.
這邊也包含了,有敵對的代銷或是建商,故意做假消息意圖使人滯銷.
例如A建商B建商都一起推案...
B建商賣比較差,他就故意放消息說,A建商第一手投資客都入手25萬.
但實際A建商廣告戶也都要25.5萬,均價在27萬.
但是消息放大一點,對方就會滯銷...
每個去的買家都要買25萬..然後都被打槍...而買家更不可能接受27萬這個價格.
so...這招是之前用到爛的爛招...
當然後來代銷很多也學聰明了.
他們會找打手去mobile放"賞屋文".
然後找一戶的資料和價格做定錨,直接在mobile公開...
讓買家有跡可循...
因為代銷就算掏心掏肺跟你說,阿最便宜就是27....你也不會信..XD
所以只好用這種拐彎抹角的方式,讓你知道價位大概在哪裡.
and....我知道很多人都很愛幻想.
幻想買家都是冤大頭,都會買到很貴,都會被代銷宰殺..XD
但我只能講,買家也許有冤大頭,但絕大多數的預售屋買家,都會做一大堆功課.
包含自己去問,問完後爸爸去問,問完後表兄弟再去問...
然後迫不及待地到處要加入這個建案的購屋群組,然後聽別人買多少.
然後,買家永遠都是要買便宜,所以他們永遠都只聽到"最便宜"的價格.
因此就算都沒有人在搞破壞價格的手段,他們也都會以"廣告戶"的價格做整棟的價格定錨.
而這種情況,很容易造成輿論上對價格過度低估.
這對我們預售屋轉讓很不利.
我們預售屋轉讓,基本上一定讓你知道價格.
因為差額你還要補現金給我...
也就是你要買我的預售屋,例如我買1000要賣1100.然後有100萬在代銷哪邊是訂金.
你要買就要準備兩百萬,一百萬給代銷把我的一百萬訂金換回來,另一百萬給我當利潤.
所以你不可能不知道我買多少.
但是如果今天你去打聽,這個建案賣900萬???(廣告戶的價格)
那我要賣1100萬..
這時候你就會疑神疑鬼,是不是裡面有甚麼貓膩..
這樣就算了.
旁邊又推一個比較貴的建案,貴我這個案子10%.
而他去查,會發現,隔壁案子賣1000萬(廣告戶的價格)
因此他就會覺得他去跟隔壁買就好...
當然她去隔壁又發生,他要買高樓層1000萬,人家要賣他1120萬...被吃閉門羹.
但是這樣搞來搞去.他就會覺得很混亂之外,又很黑暗,自己好像肥羊和冤大頭.
所以最後可能乾脆不買.
因此如果他是中古屋買家,我早就賣給他數鈔票了.
但因為他是預售屋買家...所以我就變成很難轉賣給她..
因為資訊太過混亂....並且是往下的混亂.
so...我們投資客很支持預售屋實價登錄.
因為建商如果在銷售順利的情況下.
他銷售30%可能會拉一次價格,銷售50%再拉一次,銷售70%再拉一次.
建商沒有在往下賣的,除非他要倒了....
這樣例如我買1000,建商拉到1050...
如果沒有時價登錄,輿論會還在傳我這棟只要900萬(廣告戶的價格)
但是如果有時價登錄,買家就會知道,新成交價已經達到1050..
這樣我1000萬如果只想小賺就跑,賺個10萬,然後再給仲介10萬傭金...賣1020.
這樣我不就很好賣??
so...透明對我們比較有利.
資訊爆炸的年代,預售屋價格不透明,對我們投資客預售屋轉讓反而是缺點.
and...我知道很多空空現在完全不相信我說的東西.
但是不重要...XD
反正又跟你們無關...
我是講給有在玩的玩家,我相信各位有玩預售屋的應該也很清楚我再說甚麼.
and...之前更扯的是.
你們也知道我在一些建商有一些線.
比較好笑的是.
之前我玩大悅,我是大悅當建案最大的買家..
興富發自己家族的人過來跟我簽約,是直接拿"建商的底價"給我...
因此我一定是拿最底價...
那時候整棟大概在23.x.
但是後來...我在其他建商裡面開發和市調人員那邊得知.
它們公司最後對興富發大悅的行情報告上,定義在20萬上下...
(奇怪,這到底是怎樣市調的...各建商的市調人員看起來也是假消息滿天..XD)
我都嚇到...XD
另外仲介有人還問說"大悅,不是一字頭嗎?你是不是買貴了?"
然後跟我說,他手上有買家買一字頭...XD
阿.....
預售屋實價登路快點通過拉..!!!!
and..最後造福一下新手.
預售屋轉讓一般來講是這樣玩.
今天我會挑這個案子,一定代表這個案子有"市場競爭力"
這時候有兩條路,一條是豪宅...但現在豪宅慘兮兮所以不講豪宅怎樣挑.
(大概就是,獨特性,單一性,戶數少,品牌大,精華區,廣告要夠大,要有名人進場)
我愛玩門檻...
所以一般來講我會買當區同等級建物中,低單價中的最低總價,或是低總價中的最低單價.
對...門檻很無腦,老屋我也這樣玩,預售屋我還是這樣玩...XD
因為,我是買最低...所以未來其他人怎樣買,你都會比我貴,那你都會幫我抬轎.
而只要我還沒有交屋,我就是0年屋...
因此我今天買700萬好了,最低總價...你一年後買旁邊建案市場最低770萬..
後年又有人買市場最低840萬...
這時候我還沒交屋....請問我是不是跟你買840萬都一樣是"0年屋"
因此這段時間我完全沒有屋齡的問題...不存在因為屋齡比價而我必須賣低比較低的問題.
而既然後年都有人買到840萬..那我是不是賣個770萬並不困難...
當然我不會肖想我賣840萬...畢竟差額買家要補現金..所以賣太高他壓力很大.
外加買家大多都還是喜歡跟建商買第一手,而不是接地二手.
so..市場最便宜是840萬,我預售屋轉讓,抓極度保守好了,賣770萬.
那...我掛出來那不就不難賣掉??
而如果我賣掉賺個50萬就好,20萬給別人當傭金...
我就算付到100萬,15%...但是100萬兩年賺50萬.
投報率還是比存股好啊...你存股也是要繳所得稅的...大家都繳稅...XD
這就是玩預售屋的心法.(所以我怎麼會怕資訊透明....XD)
預售屋不是你買了,然後幻想房子多好,就會有人跟你買讓你賺一百萬.
喔不....
這是蒙著眼睛在玩預售屋..賺到錢算你走運罷了...
市場是混沌的,混沌的市場是交易寫出來,而交易的發展是來至於籌碼,也就是掛賣物件.
當這邊行情100,但是所有掛賣物件都是500.
只要有兩三筆成交,這邊行情就噴到500.
而100變成500...抱歉市場不跟你解釋原因...就是這樣,你必須接受.
所以....
投資客專業分析市場,永遠先盯籌碼...
一大堆屁理論,只是在廣大的籌碼分析當中,當作輔助.
這也是市場是賣家主導的主因...因為籌碼是賣家擺上去的.
所以分析價格下降.你永遠要優先分析,賣家會不會往下賣.
而不是分析買家(空軍最大的錯誤點之一)
所以這次打房,近月交屋的預售屋,有可能會產生投資客斷頭,因此禿鷹可以去獵食.
這種斷頭的短暫"跌幅"...原因是來至於賣家...你去分析買家幹嘛...XD
哪個買家不想買便宜?
我不想買便宜??....你哪隻眼睛看到我不想買便宜??....
阿買家大家都想買便宜..你分析買家幹嘛..XD
so...緊盯籌碼...並且緊盯籌碼才會看到賺錢的機會.
例如....當北鹽埕區只剩下兩棟7w/p的大樓,我去把它掃光,中間在釋出一間,在掃掉.
鎖籌碼.
之後翻修好掛賣12....然後成交.
之後再賣一間成交12...
這邊的行情就被我拉高到了平均大概10萬...(後期有沒翻修的房子成交就在10萬)
這故事我講過...細節懶得再講.
你跟我說北鹽埕區為啥7萬在短短不到一年漲到10,大漲30%??
恩....我只能跟你講,阿就我炒得,不是強者我朋友炒的,就我炒的.
不然哩??
不然你解釋解釋,你哪一個理論去解釋北鹽埕區從7萬漲到10萬.
他有重大建設嗎(那時候還沒輕軌),有利多嗎?有人口湧入嗎?
另外..他行情是7直接跳到10..中間沒經過8和9....
這種跳躍性漲幅其實是不動產漲價的常見現象...
不動產三天兩頭都在跳空漲的..並且不需要補缺口....
(不動產還跟你補缺口,你股票看太多,股癌上身喔.)
同樣的,以前我為啥都不買諾貝爾.
諾貝爾就是從7~8萬漲到10w/p"以後"...湧入大量的菜鳥投資客..
(看漲才去追)
造成籌碼很混亂.
然後又遇到2016的打房,所以龐大的菜鳥投資客都神經緊張想要拋售.
而因為加上交易成本,所以這些投資客要賣在11~12才不會賠錢.
所以諾貝爾這四五年盤在11~12都不會動.
正勤也在500盤了一年左右,但後來就往上爬,你看今天都想要闖700大關.
我那時候就是買正勤4xx...就是因為諾貝爾籌碼太混亂不敢買.
但是...我前不久買了諾貝爾...11.5...XD
為啥我會進場??
阿...你自己看諾貝爾12以下剩下幾間??..然後現在掛賣都掛多少.
籌碼洗乾淨了...準備往上跳了...
那些菜鳥投資客這四五年,會出的都出了會跑的都跑了....
所以我進場...
so....專業投資客,永遠記得.
你永遠要優先盯"籌碼"....
籌碼面為主,技術面為輔,消息面聽聽就好....
甚麼都敢買,才是專業投資客.
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賣多少是建商決定的.
所以例如他要賣700.
他就直接底價定700就好,不需要故意做一筆700的交易價格出來給你看.
賣家決定賣多少錢.
而拉高價格,通常建商也是直接就拉高..
買預售屋如果有定期跟代銷聯絡就知道,對方會跟你講哪時候要拉價.
所以例如賣了30%,建商要拉到750萬..
他就直接全部底價都拉高50萬....
也不需要做一個價格來跟別人交代.
真的假價格只有在,銷售末端,成屋,然後建商手上有不少餘屋的時候.
例如建商還有10戶餘屋..行情在800.
他這時候自己做假交易交易到1000.
這樣他就可以操弄銀行的估價,讓銀行估價拉高到1000.
這樣他這10戶就可以用1000去做抵押貸款...
因此假交易價格一般會用在成屋上面...
目的是幫餘屋的銀行估價抬轎...
and...這是很常用的手段..
※ 編輯: ceca (1.174.182.153 臺灣), 12/10/2020 00:16:17
噓
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中古屋因為釋出量很少.
所以價格都是這樣跳很正常.
並且正勤那個還不是有專業炒手在炒.
單純就是,看市場沒掛賣物件,被鎖量.
所以只有他一間的時候,他話事...!!
他說....正勤值750....
那市場只有一間,就他的750...沒有人挑戰他的話就他定錨.
當然專業炒手..
例如,如果今天我正勤不是只有一間在那邊跟車...XD
如果我有10間就好.
今天...我會先做兩間裝潢非常完整的,開價800...(對~沒再客氣的)
之後再一間單純翻新空屋或是陽春裝潢,掛750.
兩間800掩護750那間出貨..目標成交價抓700就好.
成交700後.
然後掛沒翻修原始屋況的750,兩間高檔裝潢800拉高到850,然後翻修空屋掛800.
拱價格!!!+用實價登路700成交掩護沒翻修的700出貨..
這種手法我以前文章有寫過...
這樣炒,會比現在他單掛一間750在那邊釣,要出貨+把行情往上拉的容易度高很多.
而目前果貿的那個炒手就有類似的操作法.
(果貿的炒手正開始出貨中)
只是他的裝潢美感度...恩....XD
所以他應該比較難做到層次性的出貨策略..
當然啦,如果你只有一兩間.
那跟車就好..不要那麼"搞剛".
就像我正勤就繼續出租,然後看其他人表演...XD
等到他們玩到我覺得價格差不多了.
我在慢條斯理的把房子收回來掛跟它們一樣的價格賣.
對喔,不要去扯炒手後腿,這樣不道德...
※ 編輯: ceca (1.174.182.153 臺灣), 12/10/2020 00:55:01
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中都的問題在.
機能,學區...
你可以接受就可以買.
他的機能要起來大概要七八年才有雛形.
他的學區要起來(也就是至少站到高雄前8名)至少十年起跳...
※ 編輯: ceca (1.174.182.153 臺灣), 12/10/2020 01:13:33
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如果單純長期屯屋..你又一定要屯新屋.
那中都會優於美術館.
因為,15年不知道,但是20年後,中都的價格應該會超越美術館.
但是,中都價格光要趕上美術館,至少十年內都很困難.
所以這是以"長期"並且你是要屯"新屋"的角度去看.
(你買美術館的1x年屋,反過來增值可能會比中都的新屋還高)
※ 編輯: ceca (1.174.182.153 臺灣), 12/10/2020 01:30:49
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那邊主體就高醫.
遠程有火車站的商場和71期的重劃區(商業開發為主)
所以高醫那邊一直都是二軍等級,競爭力很強.
你如果說中短期投資,我會建議不要.
主要是因為之前華友聯太佛心,他在那邊的inH給人家賣21~22...XD
因此那邊如果你現在買新建案,你在一年內要轉手.
會被inH的投資客轉賣的價格給打到.(它們大概會轉賣在24上下)
因此你沒買inH,對中短期投資而言,你大概這一年都不要買.
要等到inH的價格影響消退再說.
但是如果你是要自住.
這邊的高醫威能太強大,外加日後商業投資開發對這區的加持也很強大.
並且立刻買機能就是很好(熱河商圈吉林夜市很強大)
那自然是ok...
唯一要說弱點就是,三民國中已經不復當年三七五的威能...
排名好像已經掉到第八名..
講到學區.
你看,七賢和明華的5A(比率非人數)戰鬥力暴增中...
七賢已經準備挑戰五福...奪取公立第一.
因為...國中考高中是15歲...
因此今天的七賢國中主要是是15年前的住戶.
而美術館和農16是17年前開始的新重劃區.
所以第一批住戶其實戰鬥力並沒有很高.
因此之前都還被五福國中壓著是很正常的,畢竟15年前王者是文化中心.
但是美術館和農16成為房價最貴一軍大概在10~12年前.
並且越來越貴..
所以七賢和明華的學生,只會一屆比一屆強大..
因此七賢和明華的學生戰鬥力每年都大幅強大..是必然的現象.
不過七賢和明華有沒有本事挑戰復華...
我還是覺得有點硬就是了...XD
※ 編輯: ceca (1.174.182.153 臺灣), 12/10/2020 02:01:21
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台灣不是很早就實價課稅了??
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討論串 (同標題文章)
完整討論串 (本文為第 3 之 4 篇):