Re: [閒聊] 房市何時才會跌？哪些因素？

看板home-sale作者 (生活藝術大師 ￾ N)時間4年前 (2020/01/22 19:24), 4年前編輯推噓17(26推 9噓 84→)
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會跌很簡單啊. 你先看基本面. 租金投報率 vs 持有成本(稅金) + 房貸利息. 當你租金投報太差,那理論上就是要跌了. 底特律不就這樣,產業崩潰,所以租金崩潰. 同樣的,前不久美國升息的時候. 洛杉磯紐約舊金山這房價三巨頭也都跌了,因為租金投報5%,持有成本1.5%,房貸5.5%. 或是西班牙因為歐盟的關係,利率被調升到3%,所以跌了. 或是賽普勒斯和冰島,金融危機大量失業,造成租金大幅下跌引發房價大跌. (阿講過很多次了,那時候阿共那邊都在組團買房救賽普勒斯,我都想去跟.) 你要討論跌,就直接去看各大房價下跌的案例就知道了阿. 幹嘛用幻想的..XD 就說世界這麼大,那麼多實實在在的案例都不看,一直幻想. 或是一大堆"拔獅子的鬃毛"理論,甚麼打仗會跌,SARS會跌..XD... 記者名嘴和學者笨,你不要跟著笨好嗎. 打仗國家動亂國家,房價漲翻天,都成了世界所得房價比最高的國家,超越香港. 阿你還說打仗會跌?? 阿是你都沒在看新聞??.. 難怪沒國際觀..XD so...房價要跌很簡單. 租金變低,持有成本變高,利率變高... 就這三個基本理由.... 其他的不要幻想太多. 不過當然不動產有僵固性,易漲難跌. 因此當這個基本面公式有略不平衡. 例如租金投報2%,持有成本0.5%,利率2%. 這種略不平衡的狀態,房價很可能會看不到跌. 但會看到冷盤和大幅交易量縮,和建商不蓋房子. 另外,持有成本這個參數會影響發酵時間. 也就是持有成本越高,市場就越容易變動去趨近這個數據. 持有成本越低,不動產就越難跌越遲鈍. 台灣就是持有成本很低... 但是有一個地方持有成本比台灣更低,那就是中國..XD 不過中國還有限購令,綁訂戶籍沒有遷移自由等等.. 所以中國現在北京上海,基本面如果我沒搞錯應該是. 出租投報1.5%,持有成本當作0,房貸利息5.x%, 因此北京上海,就算房價腰斬,我都不會買..XD 你不要跟我說甚麼北京上海是國際大都市,薪水漲多塊幹嘛的... 我寧願跑去美國買拉斯維加斯..因為川普說他最愛負利率...XD so..違反基本面的市場,通常是盲目衝出來的. 我們理智+永續經營的投資人,不去承擔這種盲目市場. 另外,最近歐洲漲得亂七八糟. 就是因為難民大量湧入歐洲. 搶了在地人的房子來住. 造成租金爆漲(難民很多都兩三個家庭合住一間) 租金爆漲後帶動房價也爆漲. 所以歐洲整個房價噴發的很誇張,包含版上外行人最愛舉例的德國...XD -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 182.234.81.100 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1579692251.A.AA5.html
推
01/22 19:40, 4年前 , 1F
推
01/22 19:40, 1F
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01/22 19:42, 4年前 , 2F
敘利亞房價不知多少
01/22 19:42, 2F
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01/22 19:42, 4年前 , 3F
話說最愛打仗的美國，從來就不在自家打就是了
01/22 19:42, 3F
推
01/22 19:55, 4年前 , 4F
ceca大說的話真的好專業 推
01/22 19:55, 4F
推
01/22 20:03, 4年前 , 5F
請問ceca大，戰爭不跌是因為台幣貶值更多嗎？這樣如
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01/22 20:03, 4年前 , 6F
果持有外幣黃金避險，戰爭時買房是不是變很便宜
01/22 20:03, 6F
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01/22 20:06, 4年前 , 7F
戰爭時期交易是停頓的…
01/22 20:06, 7F
這個我在上面的文章回過了. 如果你都不貸款,那換美金換黃金換鑽石. 但是如果你開槓桿貸款. 你留在國內瘋狂開槓桿買房子. 因為貨幣崩潰,你的房價會瘋狂上漲,你就可以不斷增貸轉貸出來再買再買. 然後因為租金也瘋狂上漲,所以貸款壓力超低.. so... 例如敘利亞,他貨幣10年相對物價扁成1/10. 黑市相對美元貶成大約1/1x. (因為他政府管制外匯,敘鎊不准換成外幣,因此表面對美元是扁成1/10 但實際上悅換匯更多) 如果你直接換美元,你可能就是賺1x倍. (因為你比較難貸款去買美元黃金...) 但如果你這10年,不斷的貸款8成去買房子. 你可能會持有30~50倍的不動產. so...戰爭時,買房子可以發大財..XD 當然也不一定是每種戰爭都是這樣子. 實際還是要看實際狀況. 通常如果戰爭時間短,貨幣崩潰期短的,你換外幣再換回來,可能會有比較高利潤解. 但是如果戰爭時間久,貨幣崩潰時間線長的. 你窩在原地購入不動產會有更大利益解. 一般來講,我們是把不動產當作另一種貨幣. 所以我們在玩的東西你可以當作是外匯. 我們在玩不動產這個貨幣相對台幣這個貨幣之間的關係... 但是當然,不動產這個貨幣有個特性就是,他可以貸款... 所以他有槓桿這個放大匯差的大殺氣,並且貸款八成等同開五倍槓桿. 100的收益或是虧損,可以放大成500的概念. 並且這個槓桿,不會被斷頭,可以攤20年以上時間去清償本金... ※ 編輯: ceca (182.234.81.100 臺灣), 01/22/2020 20:14:13
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01/22 20:09, 4年前 , 8F
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01/22 20:10, 4年前 , 9F
看看這個，你想買什麼？ 今天的豪宅，明天的廢墟
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01/22 20:10, 4年前 , 10F
前面說過了，切入時間不是在戰時。
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01/22 20:14, 4年前 , 11F
一般講戰後的不動產發大財，是在說戰後的都市重建，因為
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01/22 20:14, 4年前 , 12F
有太多的無主土地需要整併，基礎建設需要重建，且外資會
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01/22 20:14, 4年前 , 13F
提供新政府相對的低利貸款去放水
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01/22 20:16, 4年前 , 14F
因為在背後都是屬於高獲利的債卷，一般有很多大公司願意
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01/22 20:16, 4年前 , 15F
去標
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01/22 20:17, 4年前 , 16F
像韓商某重工就當年在美軍扶持時期，去標了伊拉克首都週
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01/22 20:17, 4年前 , 17F
遭的市政重劃，都不怕收不到錢
01/22 20:17, 17F
恩恩.....不太喜歡回某人.. 但是...果然沒看新聞..XD 敘利亞房價狂噴之外. 下一個打仗房價狂噴的地方是哪? https://kknews.cc/world/xmaqkn8.html 標題:越是戰亂越是貴，直擊伊拉克的房價，5年翻5倍 有沒有很high阿...XD 打仗才是發大財的時候. 打完仗我們都買滿了,你才進場,只是幫我們發財而已. ※ 編輯: ceca (182.234.81.100 臺灣), 01/22/2020 20:20:07
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01/22 20:20, 4年前 , 18F
像這種錢我們台商是連碰都不敢碰，韓商澳商加商被倒債還
01/22 20:20, 18F
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01/22 20:20, 4年前 , 19F
可以靠大使館出面討，我們就是拍拍屁股認賠
01/22 20:20, 19F
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01/22 20:22, 4年前 , 20F
房價的數字當然噴，請記得比照匯率，人家文章要看懂
01/22 20:22, 20F
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01/22 20:24, 4年前 , 21F
好。買了。
01/22 20:24, 21F
噓
01/22 20:30, 4年前 , 22F
伊拉克房價原本就爛到不能再爛 才會翻5倍 台灣呢
01/22 20:30, 22F
幹嘛..XD 看到噴五倍嚇到了??? 那你找一個正在打仗房價崩盤的案例來看看.. 現在最有名的敘利亞和伊拉克都在噴耶. 還是你要非洲警告一下?? ※ 編輯: ceca (182.234.81.100 臺灣), 01/22/2020 20:32:55
噓
01/22 20:36, 4年前 , 23F
我才懶的理你 只是覺得好笑 伊拉克哪年沒打仗 也可以拿來
01/22 20:36, 23F
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01/22 20:36, 4年前 , 24F
講
01/22 20:36, 24F
阿你甚麼都講不出來..XD 當然只能丟一句"我懶得講" 你到底能講甚麼... 我看你甚麼都不懂吧. 外行愛幻想沒出社會的. ※ 編輯: ceca (182.234.81.100 臺灣), 01/22/2020 20:39:11
推
01/22 20:40, 4年前 , 25F
多軍C大 VS 空軍屎味
01/22 20:40, 25F
推
01/22 20:42, 4年前 , 26F
感謝ceca大無私分享，之前沒想過戰爭房價會漲，學
01/22 20:42, 26F
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01/22 20:42, 4年前 , 27F
到不同觀點受益良多！！
01/22 20:42, 27F
推
01/22 21:26, 4年前 , 28F
感謝分享
01/22 21:26, 28F
推
01/22 23:16, 4年前 , 29F
不同等級戰力差太多了 被秒殺
01/22 23:16, 29F
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01/22 23:24, 4年前 , 30F
樣本數都很少耶，這樣就變成各自表述囉
01/22 23:24, 30F
推
01/22 23:33, 4年前 , 31F
通膨再加上台灣有可能被統，現金以美金以主，台幣只留買
01/22 23:33, 31F
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01/22 23:33, 4年前 , 32F
房頭款與生活費是較正確的選擇。還有美金現在都還有2.5%
01/22 23:33, 32F
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01/22 23:33, 4年前 , 33F
呢
01/22 23:33, 33F
噓
01/22 23:52, 4年前 , 34F
類別也找個像的 烏克蘭基輔房價跌到吃屎 戰爭發財？
01/22 23:52, 34F
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01/22 23:52, 4年前 , 35F
哈哈哈哈 靠媽的跟人分析國際局勢 少丟人現眼了
01/22 23:52, 35F
還有 44 則推文
還有 10 段內文
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01/23 13:18, 4年前 , 80F
結論就是 自住進場 投資要有方法
01/23 13:18, 80F
推
01/23 17:41, 4年前 , 81F
推C大。大家理性的討論一個主題，講述自己的看法。
01/23 17:41, 81F
推
01/23 20:58, 4年前 , 82F
有人崩潰好可憐,與期在這邊被打臉不如去工作努力賺錢啊~~
01/23 20:58, 82F
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01/24 02:38, 4年前 , 83F
学到了 战争留钱买房，时机点不同价格相差很大的，既
01/24 02:38, 83F
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01/24 02:38, 4年前 , 84F
然可以发财，那就是选好低点在进入。
01/24 02:38, 84F
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01/24 02:42, 4年前 , 85F
影响房价的只有利率与需求，接盘的通常就是需求大的
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01/24 02:42, 4年前 , 86F
，只要解决一般百姓住宅问题，也就是社会住宅，就能
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01/24 02:42, 4年前 , 87F
大幅减少短期需求量，达到抑制房价功能。
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01/24 02:45, 4年前 , 88F
亲戚在内政部相关单位任司长，应该好好想想阻止歪风
01/24 02:45, 88F
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01/24 02:45, 4年前 , 89F
是吧XD 楼主多分享 才能认识你们手法XD
01/24 02:45, 89F
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01/24 03:33, 4年前 , 90F
基本上，負責不動產的是花敬群，很可惜他是個大外行
01/24 03:33, 90F
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01/24 03:34, 4年前 , 91F
社會住宅，絕對無法降低房價
01/24 03:34, 91F
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01/24 03:34, 4年前 , 92F
你只會搞垮地方政府的財政..XD
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01/24 03:35, 4年前 , 93F
要打房很簡單,你叫張金鶚回來財政部長..XD
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01/24 03:35, 4年前 , 94F
台灣歷史以來,我們投資客只怕過他.
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其他官員,不是白癡笨蛋.
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01/24 03:35, 4年前 , 96F
就是根本沒想打房...XD
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01/24 03:35, 4年前 , 97F
阿講錯不是張金鶚.
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01/24 03:36, 4年前 , 98F
剛打太快,張金鶚只是一個"只想出名"的學者.
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01/24 03:36, 4年前 , 99F
我懷疑他根本故意借打房的頭銜,發揚自己的光芒.
01/24 03:36, 99F
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01/24 03:36, 4年前 , 100F
我們投資客只怕十大惡人之手,張盛合..XD
01/24 03:36, 100F
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01/24 03:36, 4年前 , 101F
除了張盛合...
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01/24 03:36, 4年前 , 102F
台灣歷史上m打房??
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01/24 03:36, 4年前 , 103F
沒一個官員能打的拉..
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01/24 03:37, 4年前 , 104F
所以如果你親戚是內政部長.
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01/24 03:37, 4年前 , 105F
你一定要把我們投資客的話帶到.
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01/24 03:37, 4年前 , 106F
我嗆它們打房沒鳥用....XD
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01/24 03:37, 4年前 , 107F
或是我懷疑,它們根本沒想要打房,打房只是一個口號.
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01/24 03:37, 4年前 , 108F
而在做的則是另外一個目的.
01/24 03:37, 108F
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01/24 03:37, 4年前 , 109F
例如讓更多人習慣租屋而不是買房子.
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01/24 03:37, 4年前 , 110F
這樣房子都在少數人手上.
01/24 03:37, 110F
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01/24 03:38, 4年前 , 111F
政府在稅收,都更,都市計畫上面,會有更方便的施展.
01/24 03:38, 111F
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01/24 03:38, 4年前 , 112F
不然雜魚太多,政府很難施政.
01/24 03:38, 112F
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01/24 03:41, 4年前 , 113F
至於解讀成甚麼圖利自己或是財團的話我就不說了..XD
01/24 03:41, 113F
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01/26 19:26, 4年前 , 114F
照你這邏輯台灣還不發動戰爭讓房屋增值十倍簡直低能
01/26 19:26, 114F
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01/26 19:27, 4年前 , 115F
房地產可繼承，智商不會，令人欣慰
01/26 19:27, 115F
推
01/27 12:41, 4年前 , 116F
我覺得C大每篇都有考據且有理，反對的人也可以舉出
01/27 12:41, 116F
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01/27 12:41, 4年前 , 117F
反例來說服啊，無謂的的謾罵感覺就如狗吠火車罷了
01/27 12:41, 117F
噓
01/29 00:10, 4年前 , 118F
有理還會被巴臉巴到啪啪響吠都不敢吠一聲，能把沒邏輯的
01/29 00:10, 118F
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01/29 00:10, 4年前 , 119F
話當有理的也是堪慮
01/29 00:10, 119F
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