Re: [請益] 房價問題

看板home-sale作者 (生活藝術大師 ￾ N)時間6年前 (2018/03/07 11:58), 6年前編輯推噓36(42推 6噓 51→)
留言99則, 43人參與, 6年前最新討論串12/22 (看更多)
版主又鎖我前面文章的推文. 是有那麼害怕就是了...XD 這麼害怕就下台阿,太害怕會傷身體喔... 我從訴一次,不動產的"基本面" 就是,出租投報 vs 房貸利率+稅金+其他持有成本. 泡沫是因為,出租投報低於成本. 例如西班牙是因為利率被調升3%崩潰,賽普勒斯/底特律是因為金融崩潰租金崩潰. 日本是因為稅制大改成本大幅拉高. 美國次級房貸是炒到房價過高造成利率+稅金成本高於出租投報. 不然正常的成熟國家都市,都是兩者相逼近的. 例如酸民最愛的德國慕尼黑/漢堡,例如紐約,例如香港,甚至例如盤整過後的東京. 香港超貴,問題是他租金也超貴...所以她貴得合理,無法泡沫. 1998~2000年網路泡沫,倒一堆公司,外加台海危機,所以租金崩潰.造成不動產崩饋. 後來阿扁怎樣救房市?就是把利率調降,所以房貸利率從6%降成2%.. 也開啟了後面十幾年的大多頭. 你知道2%利率代表甚麼? 代表月租一萬五的房子,他的合理價值是800~900萬.(我已經扣除稅金成本) 所以就像我講的,正常來講保守性炒作在挑選物件的時候,一定會評估它的基本面. 你去惡性炒做一個投報率剩下1%的物件,其實你在玩火.. 不要說爆炸,你光炒不起來你就崩潰了. 你會被成本壓死. 當然有時候資金盲目的環境下,就會產生這種現象. 最典型就是當年的溫州...那邊就是炒過頭,後面整個市場盤整後大幅下修. 另外太看好的地方也可能因為預期心態而炒過頭. 例如前幾年很夯的英國倫敦.. 那時候我記得吵到租金投報已經降到2.5%...但實際成本大約3%. 那是因為他們預估租金還可以在吵起來,所以房價先租金而跑. (老外很愛炒作租金..絕對不如台灣人那麼善良,租金炒作不明顯. 你看德國現在租金多貴..連德國的法律都無法阻止資本家炒作租金) 後來脫歐事件讓租金成長停擺,所以那段時間倫敦房價有下修. 台灣壽險那邊有不少人虧錢. 李嘉誠那一波也有受到些損傷,但李嘉誠進去比較早,所以損傷還好. 對喔補一下. 我所謂的租金行情,都是兩個星期內一定租掉的數字..XD 甚麼租不掉的言論散退...沒出租過房子,不要出來誤導版友. 尤其拿店面的租金當住宅看的..真的有夠顆顆顆~~~ 基本上炒作這件事情是很基礎的. 所有規模一點的資本家都知道. 難的不是炒作,而是挑選標的物. 怎樣的標的物可以炒,怎樣的標的物應該要炒多少錢. 這個才是炒家功力所在. 然後說到持有成本. 台灣不敢啦..XD 人民第一個起來跟你拚. 外加台灣那麼封閉的市場. 你又不是一堆外資在土地上跑來跑去. 你抽那麼重的持有稅,你是在壓榨人民而已. 老外可以抽很重,你看他們對人民都會有一些稅金優惠. 並且各大都市,其實外資持有不動產比率都非常高,我忘了哪個都市超過五成是外資持有. 所以她們主要是從外資和企業身上提款. 另外持有稅重,你就一定要開放炒房企業合法化以及規模化. 你持有稅重會讓很多人民不敢買房子. 這時候你沒有財團或企業把房子買下來租給人民. 你會讓整個不棟產市場處於一個非常不安定的狀態. 很容易產生區域性惡化,類似美國底特律狀態,整個區域都是鬼城,不動產崩潰. 進而...市政府立刻財務掛點然後破產.. (市政府的財政,收入一半以上是來自不棟產,資產有8成是不動產. 地方政府是靠不動產維生的...) 所以需要炒房公司財團做中間的緩衝...把房子買下來租給人民... 你自己看,所有高持有稅的國家,都有大量並且大規模的炒房公司. 這是相對的....你不給私人炒,你就必須開放公司炒. 你不給公司炒,那你稅金就必須低,就會有私人在炒. 無法阻止,這是因為不動產的本質就是投資產品... 除非台灣施行共產黨,建構另一套金融體系. 不然你只要是學歐美的路,那你就必須背歐美的業障.. 然後世界不存在讓酸民爽爽買便宜的房子租便宜的房子的環境. 我講過買房子是一種競爭. 例如這一區是前20%的人才可以進來. 他房價就算跌到500萬...你不是前20%的人,你就算買得起也養不起. 這是一種市場機制... 不要再幻想了...幻想甚麼房價跌你就可以爽爽住大安區這種奇妙的念頭. 你不是那個層級,你就是擠不進去,無論稅制怎樣改都一樣. 當然,一堆人都要政府坑殺老人瓜分老人的財富給自己. 這種文化大革命時,紅衛兵鬥地主的心態...在台灣行不通拉. 因為,台灣的政經商都是掌握在老人手上. 你不要在做夢了... 再補一下. 中小坪數新屋是建商在炒的. 正確來講是炒地皮在炒得. 新屋賣價是取決於地皮的價格. 而當你買中小坪數新屋的時候. 你是買到一個已經炒到緊繃的產品. 炒地皮的如果有利潤他才不會跟你客氣. 所以她一定是炒到緊繃才賣給建商或是跟建商合作蓋房子出貨土地. 那時候出貨價格基本上都是市場接受度的極限值. 這也是新屋很難操作的主因之一. 當然如果在狂拉的時代. 今天推案28,明年推30.後年32... 這樣你可以搭便車沒錯..不用炒建商幫你炒高他. 然後配上新屋槓桿高,有ab約甚至貸款9成..隨便漲10%就是現金投報約100% 這也是我講過,要投資新屋你一定要密切關心土地買賣價格的主因. 新屋你無法操作他,你只能被動地看炒地皮的和建商演戲,你窩在台下喊666. 喔,正確來講是建商,炒地皮,和政府..... 政府在炒地皮上面可是大收益家之一... 另外當年為啥建商愛留餘屋也是這樣. 就像我講的,他餘屋可以拿去貸款,所以當他發現這邊可以炒作. 他就可以適度地留下一定比率的餘屋,炒高他,然後當銀票跟銀行貸款. 當然當炒不動了,就會出脫掉. 例如興富發出脫他的大坪數一樣.... (當然他可以這麼順利地出脫也是很厲害的功力就是了,當然背後有甚麼技巧就不知道了) 最後. 資本主義世界,甚麼東西都是炒. 我問你,一包白米價格怎樣定??...上帝有給你一個標價嗎? 所以是市場機制?... 那一間房子價格怎樣定?...上帝也有給你標價嗎?? 所以一樣是市場機制?? 結果,其實白米阿,手機阿,房子阿,他們的價格,全都內含炒做..XD 看政府干涉讓炒作的範圍可以有多少的差別罷了. 這就是資本主義的債... 賣你的東西炒作來坑你. 你的薪水則讓你惡性競爭而讓他崩潰. 壓榨你的勞動力,換取資本家的投報率. 沒人跟你客氣和講正義溫馨. 你怎樣哭鬧都沒用,因為這世界是資本家建立的.. 你看的到檯面上的各大政治人物,制定政策的,主導國家發展的. 都是資本家或資本家的走狗. 你選出來跟你說跟人民站在一起的候選人,一上台就又變資本家的走狗. 甚至他一開始就是資本家的走狗,透過金錢收買媒體包裝成跟你站在一起罷了. 所以最好早點醒來然後想清楚比較好...XD 不要再抱著獅子的鬃毛的幻想...那種幻想當學生的想想就好,出社會就不要再想了. -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.174.77.60 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1520395116.A.DFC.html 對喔,大戶都逃了?? 請問閣下認識的大戶是誰,放出來聽聽...XD 不要聽說喔... 外加,大戶逃了,例如這個大戶逃了50億的土地跑了. 順便問一下,是誰買走這50億的土地??... 該不會逃了一個又來一個吧. 這樣叫逃光嗎...XD 哀,酸民喔,永遠都只能是酸民... 無解的拉. ※ 編輯: ceca (1.174.77.60), 03/07/2018 12:01:17 另外再補一個.. 平均租金漲2%... 但是實際你到市場看,掛租的租金可是漲10%以上. 因為平均是把那些正在出租的物件全都放進去平均. 跟你要新找租的掛租物件租金可是差很大的. 平均的分母裡面,有一大堆長租約把整個平均數據給灘掉. 救說,酸民永遠大腦都不清楚..XD 連這個基本數學和市場狀態都搞不清楚. 看個新聞就可以高潮... ※ 編輯: ceca (1.174.77.60), 03/07/2018 12:05:04
推
03/07 12:03, 6年前 , 1F
自住税率低就好啊 幹嘛拼命
03/07 12:03, 1F
→
03/07 12:04, 6年前 , 2F
當初所得稅最高調到45% 22k的有出來拼命嗎？
03/07 12:04, 2F
噓
03/07 12:04, 6年前 , 3F
都民國幾年了 台灣還有多少本錢在那邊炒 哈
03/07 12:04, 3F
台灣銀行存款爆量. 哪來的沒有錢. 銀行幹嘛那麼爽爽的放房貸出來. 讓我們炒家可以炒做銀行的認定價格. 因為銀行錢太多啊... 哀...這也不知道.
推
03/07 12:05, 6年前 , 4F
如果只有住宅可以低，那就換商辦百貨和工廠倒閉
03/07 12:05, 4F
※ 編輯: ceca (1.174.77.60), 03/07/2018 12:05:56
→
03/07 12:05, 6年前 , 5F
真期待這場「股市和房市」的戰爭
03/07 12:05, 5F
很多企業,本業不賺錢,還靠廠房土地店面增值的勒..XD 當年麥當勞總裁都說他是做不動產業的... 賣漢堡哪賺得贏他開麥當勞後帶動四周繁榮的店面增值阿... 所以不動產倒,一堆企業跟著倒... 事情沒想像中的簡單. 這也是我們炒房的睡覺非常安穩的主因. ※ 編輯: ceca (1.174.77.60), 03/07/2018 12:07:56
推
03/07 12:07, 6年前 , 6F
只要還有人「看空」那就ok了
03/07 12:07, 6F
推
03/07 12:09, 6年前 , 7F
小弟空空數學是不好，投客變房東投報不到2%還是算得出來
03/07 12:09, 7F
→
03/07 12:13, 6年前 , 8F
房地慘不能倒是因為你們壓身家在其中吧 扯別人?
03/07 12:13, 8F
因為不能倒所以才把大量資產放進去阿.. 你怎麼會倒因為果...XD 我問你,股票,債眷,不棟產. 哪個無腦放30年最穩?? 你想清楚了再回答. ※ 編輯: ceca (1.174.77.60), 03/07/2018 12:16:46
推
03/07 12:18, 6年前 , 9F
別這樣，某些人就錢不夠不能放不動產啊~又何必這樣酸呢~
03/07 12:18, 9F
推
03/07 12:19, 6年前 , 10F
想吃葡萄XDDDD
03/07 12:19, 10F
→
03/07 12:19, 6年前 , 11F
錢夠不夠不用你担心哦! 投資分散最穩~
03/07 12:19, 11F
→
03/07 12:20, 6年前 , 12F
亨利理性點啊～再等一下下你就可以買了～
03/07 12:20, 12F
→
03/07 12:21, 6年前 , 13F
對啊~~再等一下就崩盤了! XDD
03/07 12:21, 13F
→
03/07 12:21, 6年前 , 14F
真的賺 根本懶得來的這邊拱啦 不就是營造得很夯的氛圍嗎
03/07 12:21, 14F
→
03/07 12:21, 6年前 , 15F
不夯怎麼找的到人來接手 反正真的賺就慢慢去賺啊
03/07 12:21, 15F
在這邊營造氣氛??... 這邊才多少人??... 營造氣氛要幹嘛??... 有沒有太把房版神話的八卦..XD 營造氣氛不如我去上新聞. 多少記者找過我. 我還在這邊跟幾百人的版股催房市大好吸引買家?? 你醒了嗎?? ※ 編輯: ceca (1.174.77.60), 03/07/2018 12:23:49
→
03/07 12:23, 6年前 , 16F
你乾脆說股市上萬點 經濟大好 勞資法又過關 台灣欣欣向榮
03/07 12:23, 16F
→
03/07 12:23, 6年前 , 17F
本版的多多都是佛心來者~怕大家賺不到錢~寧可把手上的貨
03/07 12:23, 17F
→
03/07 12:24, 6年前 , 18F
倒給你~也要讓你一起變套套
03/07 12:24, 18F
→
03/07 12:24, 6年前 , 19F
還是你需要推文來幫助自己相信自己的投資 那當我沒說
03/07 12:24, 19F
在板上有幾大族群. 1.買不起房子的酸民 2.投資客 3.仲介. 其實版上的自住買家並沒很多. 我的文章是寫給投資客看得. 不是寫給自住戶看得. 另外,我那篇文章. 我問你. 自住戶看到,它們是更樂意買房? 還是會認為世界很黑暗房價被惡性炒高而不敢買. 搞清楚這點. 不要邏輯混亂好嗎.. ※ 編輯: ceca (1.174.77.60), 03/07/2018 12:26:13
→
03/07 12:26, 6年前 , 20F
台記者素質很高啊 昨天不是有人要pk館長 也可以有新聞啊
03/07 12:26, 20F
→
03/07 12:28, 6年前 , 21F
對對對 反正只要立場不一樣 就歸類酸民 你邏輯100分
03/07 12:28, 21F
推
03/07 12:28, 6年前 , 22F
唱多—業配啦 唱空—真的 角度不同看法真的不同X
03/07 12:28, 22F
→
03/07 12:28, 6年前 , 23F
DDDD
03/07 12:28, 23F
→
03/07 12:29, 6年前 , 24F
所以說寫給投資客看 營造欣欣向榮氣氛 理所當然啊
03/07 12:29, 24F
酸民在胡言亂語..XD.. 大家繼續看酸民笑話... ※ 編輯: ceca (1.174.77.60), 03/07/2018 12:30:07 另外,我確實是寫給投資客看的. 包含我知道有投資集團已經在分享我的文章. 然後我也可以期待之後有更多人用這些技巧惡性炒房.. 這才是我的目的. 跟自住戶無關....跟騙人來買房無關. 我短中長期都有玩. 不動產無法放空. 所以只要有人炒,我就只有更多利益.. 如果你真的要探討我的目的的話是這樣子. 我講過,自住戶永遠都是最好操弄的. 他們就像丟種子就會發芽,養母雞就會下蛋一樣. 是一種好控制並且容易預期的生物. 所以我不需要特別去控制他們. 我只要製造更多控制者就好了. 控制者才是難培養的東西... 更多大腦清楚的投資客,更多可以配合並且不會扯後腿的投資客. 會比去騙那個三個五個自住戶有意義太多太多了. 我手上三十幾間房子,隨時都在轉來轉去. 我跟你騙三五個自住戶幹嘛...XD....他們都在高雄嗎?它們都會買我的房子嗎? 你傻了嗎...我賣一百間房子,買家都不一定有版友. 我在ptt上面宣傳熱絡??... 連敵人的本意都不清楚,難怪當輸家. ※ 編輯: ceca (1.174.77.60), 03/07/2018 12:34:47
→
03/07 12:30, 6年前 , 25F
我有說他葉配嗎 他已經說他寫投資客看 我一開始也說寫的
03/07 12:30, 25F
→
03/07 12:31, 6年前 , 26F
正面一點 , 不然人家感受不到好處 幹嘛買 沒錯啊
03/07 12:31, 26F
推
03/07 12:35, 6年前 , 27F
j大 銀行爛頭寸是很誇張的...
03/07 12:35, 27F
推
03/07 12:36, 6年前 , 28F
好文推
03/07 12:36, 28F
推
03/07 12:36, 6年前 , 29F
照這種論調，台北市房價還有的崩。
03/07 12:36, 29F
推
03/07 12:38, 6年前 , 30F
台北本就炒過頭 已經不是一半人民可以負擔 QQ
03/07 12:38, 30F
→
03/07 12:39, 6年前 , 31F
台積電 如果股利不漂亮 一樣會走下山 殖利率不高
03/07 12:39, 31F
→
03/07 12:39, 6年前 , 32F
好比股票 拉抬G 是為了拉權值 哈
03/07 12:39, 32F
還有 27 則推文
還有 1 段內文
→
03/07 14:55, 6年前 , 60F
下車。後面的人被套的不要不要的
03/07 14:55, 60F
推
03/07 14:57, 6年前 , 61F
跟期貨一樣。風頭過了20年解套。長輩就是上波被套20年
03/07 14:57, 61F
→
03/07 14:57, 6年前 , 62F
小賺20w. 出場。後面土地狂飆。再追買。但沒跟到最後。
03/07 14:57, 62F
→
03/07 14:57, 6年前 , 63F
吃七分飽而已
03/07 14:57, 63F
→
03/07 14:57, 6年前 , 64F
最勁工業用地很夯。我覺得。但不敢切入。科科
03/07 14:57, 64F
推
03/07 15:02, 6年前 , 65F
推
03/07 15:02, 65F
推
03/07 15:08, 6年前 , 66F
淺顯易懂
03/07 15:08, 66F
→
03/07 15:18, 6年前 , 67F
推
03/07 15:18, 67F
推
03/07 15:31, 6年前 , 68F
寫給投資客看的 這樣投資客才會來買房(帥xx那招??)
03/07 15:31, 68F
推
03/07 15:34, 6年前 , 69F
是"重"不是"從"啦 淦
03/07 15:34, 69F
推
03/07 15:39, 6年前 , 70F
高雄陳家算大戶吧 58%資產賣外資 剛好給高市府課稅用
03/07 15:39, 70F
噓
03/07 16:27, 6年前 , 71F
房地產本質就是投資商品？ 社會的不公義不要當成理所當然好
03/07 16:27, 71F
→
03/07 16:27, 6年前 , 72F
嗎
03/07 16:27, 72F
→
03/07 17:57, 6年前 , 73F
為什麼不規定一間房子的稅低，第二間以上加倍收呢？
03/07 17:57, 73F
→
03/07 17:57, 6年前 , 74F
兩間收雙倍，三間收三倍，這樣也合理啊
03/07 17:57, 74F
→
03/07 17:57, 6年前 , 75F
還是你會影分身，一次住很多間？
03/07 17:57, 75F
→
03/07 17:57, 6年前 , 76F
也可能用人頭買啦，但人頭再多你買的也有限
03/07 17:57, 76F
→
03/07 17:57, 6年前 , 77F
加一條被發現使用人頭就全數充公法拍
03/07 17:57, 77F
→
03/07 17:57, 6年前 , 78F
這樣難道還壓不下來嗎XD
03/07 17:57, 78F
→
03/07 17:57, 6年前 , 79F
住是基本權益，不是本來就該這樣維護的嗎w
03/07 17:57, 79F
噓
03/07 18:01, 6年前 , 80F
補噓一個又說房子是投資品
03/07 18:01, 80F
→
03/07 18:01, 6年前 , 81F
房子是基本該有的權益，不是投資品
03/07 18:01, 81F
推
03/07 18:05, 6年前 , 82F
推
03/07 18:05, 82F
推
03/07 18:30, 6年前 , 83F
推個
03/07 18:30, 83F
推
03/07 19:19, 6年前 , 84F
推，已收錄
03/07 19:19, 84F
推
03/07 19:22, 6年前 , 85F
有房住跟擁有房子是兩回事，酸酸連這點都分不清楚，還社會
03/07 19:22, 85F
→
03/07 19:22, 6年前 , 86F
公義嘞XDD
03/07 19:22, 86F
推
03/07 21:45, 6年前 , 87F
租金投報vs持有成本推推!!!小坪數新屋是建商炒地皮吃乾抹淨
03/07 21:45, 87F
→
03/07 21:45, 6年前 , 88F
的產品大推!!!!
03/07 21:45, 88F
推
03/07 22:46, 6年前 , 89F
長知識
03/07 22:46, 89F
噓
03/08 09:04, 6年前 , 90F
謝謝你的分享，但我還是要噓
03/08 09:04, 90F
→
03/08 09:05, 6年前 , 91F
你們這種人扼殺別人的居住權，看起來一點愧疚心都沒有
03/08 09:05, 91F
→
03/09 06:02, 6年前 , 92F
越水桶越愛ceca真男人，反推文字獄版主，加油好嗎XD
03/09 06:02, 92F
→
03/09 21:59, 6年前 , 93F
我蠻想看台灣高持有稅會怎樣，我只多筆
03/09 21:59, 93F
推
03/10 16:26, 6年前 , 94F
C大文章大推
03/10 16:26, 94F
噓
03/11 09:59, 6年前 , 95F
高雄便當王，搖身一變成為炒房王XD
03/11 09:59, 95F
噓
03/14 23:06, 6年前 , 96F
無樑房仲的高雄經驗??
03/14 23:06, 96F
推
03/27 19:34, 6年前 , 97F
感謝分享
03/27 19:34, 97F
→
03/27 19:35, 6年前 , 98F
好幾年沒上來了，沒想到你越戰越勇
03/27 19:35, 98F
推
03/30 01:18, 6年前 , 99F
高雄王出書+1
03/30 01:18, 99F
‣ 更多 ceca 的文章
文章代碼(AID): #1QdsDity (home-sale)
討論串 (同標題文章)
以下文章回應了本文 (最舊先)：
完整討論串 (本文為第 12 之 22 篇)：
排序： 最舊先 | 最新先 | 留言數
在新視窗開啟完整討論串 (共22篇)
‣ 更多 ceca 的文章
文章代碼(AID): #1QdsDity (home-sale)