Re: [請益] 房價問題

看板home-sale作者kingRAY時間6年前 (2018/03/06 08:18)推噓16(16推 0噓 20→)

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回ceca大，很感謝你的分享+佩服你的聰明，因為你有掌握到「經濟」的核心：一場社會心理的操作，而非科學（股市、期貨也都是）。不過先說結論，個人認為房屋應回歸居住層面。理由有三： 1、在台灣市場中，房屋是內需市場，炒作房市賺的錢都是由其他民眾辛苦賺來的。但如果多數人因為這樣把資金投入房市，資源也都投入蓋房，結果沒人做產品、出口、外銷，整個國家就會越來越窮，泡沫就產生。當泡沫破掉時，房屋價值就大打折。當然聰明如你，應該早就移居他地了。 2、綜觀歷史，社會革命的開始都會從貧富差距日漸擴大開始。當越來越多人窮到生活不下去，就開始想說「現在已經活不太下去，倒不如放手一博，反正18年後又是一條好漢」。越多人有這想法，社會新聞就越來越多，不管結果是如何，房屋價值一定會跟著縮水（除非是有私人警衛的豪宅）。 3、承上，政府也不是吃素的，如果有為者就會先行預防這狀況，像是KMT當初就是因為在大陸被批財團+地主治國，才被共產黨取代。所以到台灣不久，就立刻推動土地改革，375減租、耕者有其田等，讓原本有資產的人全部散出。本魯外婆家也是因為這樣，資產大縮水（但對我也沒差，畢竟傳統家庭重男輕女）今天先打到這，高鐵到站了。 ※ 引述《ceca (生活藝術大師? ? 惽?)》之銘言： : ※ 引述《kid1a2b3c4d (陳可勳)》之銘言： : : 原文43 : : 小弟想借標題問一下 : : 關於房價的漲跌 : : 大家都評估地點人流收入等 : : 但大方向來看 : : 除非有天災或傳染病， : : 剩下的不應該只是政策面的問題嗎？ : : 比方說 : : 政府用力打房，大幅提高持有成本，房價便下跌 : : 政府大幅放寬外資購買條件，房價就上漲 : : (當然只是舉例) : : 所以，房價漲跌應該是被握在政府政策的執行上，簡單來說...就是根本無法預估吧... : 房子是投資產品. : 所以房價其實跟資金有很直接的關係. : 自住戶是白癡,它們要買房子或要賣房子,地一件事情是,參考旁邊或是實價登陸. : 所以他們是被"資料餵食"的一群,也是最好操控的變因. : 這個社區,除非你價格做的很誇張. : 不然...行情怎樣定??...你只要在最近期做三到五筆成交價,你就是決定價格的那個人. : 尤其是自住戶很多的社區,例如這個社區有400戶,一年交易量有5~8間. : (通常自住戶很多的社區,轉賣量很小...住得好好的幹嘛賣?) : 你只要控制3個成交價,你就可以影響整個行情. : 因為你年初控制三個價格,第四第五第六個價格就會參考你前三個成交價而定價. : (當然前提就是不要很誇張的做價) : 也因此,炒房炒房...真的投資客就知道,炒是一個動詞,他是一件"主動"的動作. : 因此,你買了房子等他漲再賣掉,你稱不上炒房...你充其量只是置產. : 真的要炒,你就要去改變這個價格... : 無論你是製造更高的交易行情把行情拱上去,還是你裝修把房子變貴轉賣. : 你要去做事情去控制價格,你才稱得上炒房. : 講一個很有趣的例子. : 之前北鹽埕區,我一開始買入一間7w的大樓,後來裝修好賣12,同時我又吃了一間7w的大樓. : (這時候我第二間買入時,第一間賣出的價格還沒登載在實價登錄上. : 外加第二間的屋主是老人,不會上網) : 之後第二間裝修好賣掉12之後又出現第三間要賣.. : 第三間是屋主自售,我又跑去跟他出7... : 結果.....他拿著我賣掉的成交價跟我說"你看,這邊行情大漲了,所以我要賣12" : 我很不好意思地跟他講"那間是我賣的成交價,並且是翻新的價格" : 所以他的賣價我無法接受,然後我建議他丟給仲介去賣... : 之後...他用10的價格賣掉... : 而7w/p的歷史...因為我賣掉兩間12,所以已經回不去了. : 這只是一個很小型的價格變化實例而已. : 所以一般炒作區域的操作就大概是這樣子.. : 有點像股票... : 一個社區例如有400戶...一開始價格在10.因為都是自住戶居多,所以釋出量不大. : 同時在賣的通常都是1~3間.. : 炒手就先花個半年一年,慢慢的先偷偷吃8間,都吃在10. : 之後可能剩下一兩間賣得比較貴的卡在那邊... : 然後他就用11和12把比較貴的兩間吃掉...這時候盤面就是缺貨狀況. : 然後他就自己丟兩間"裝修好"的物件出來... : 然後掛賣17.... : 當然這時候會很難賣賣不掉,但沒關係..他在自己偷偷私底下做兩筆左手換右手的交易. : 交易價做15.. : 所以你在實價登錄上就看到,後面這段時間,成交價是11 12 15 15... : 挖靠大漲了.... : 然後就放著釣魚...這時候他也不太害怕有自住戶拿出來賣. : 因為自住戶一定會打聽..然後聽到蛙靠,成交到15...這邊大漲了. : 所以自住戶轉賣,也開始掛15~17... : 所以市場上所有的掛賣物件價格都已經飆漲..並且有時價登陸"佐證"漲的事實. : 然後就等凱子上門...他就可以爽爽的邁在14~15... : 這都還不是重點... : 最大的重點是...你有那麼多比12~15的交易價格,銀行估價可能已經可以估到13~14. : 所以他再把他的10間拿去轉貸,銀行評估13,放款11... : 對喔,你別忘了他當初買價是多少??...是10萬. : 所以他還可以超貸1萬.. : 就算一間都賣不掉都無所謂,他全額貸款,全都拿去出租,租金嘎利息還有賺. : (這就是租金投報和利息差的最重要指標..租金高於利息,就永遠不會泡沫 : 因為房貸本利合的本金,可以不斷的從銀行搬出來..根本沒壓力 : 房貸唯一的成本只有利息而已,而利息..1.7%,一千萬才1萬多一個月..壓力很大嗎??) : 他就可以把所有支出的頭期款全都拿回到手並且還多拿很多錢. : 之後她在去玩下一個案子...再去買10間再來玩一輪.. : 這...才是真正的炒房. : 他控制價格,甚至控制房子的"銀行認定價格". : 我一直在講,不動產最厲害的一點就是,她是銀行認定的銀票...!!!!!!! : 銀行認定,國家也認定,並且這個價值非常堅固,很難被往下評估. : 更重要的是,這個價值可以拿來跟銀行搬錢,並且是銀行最愛的擔保品... : 所以房子一定是投資產品...非常典型的投資產品.."住"只是它的生產成品而已. : 其實以前豪宅玩得更囂張. : 建商蓋好賣你4000萬,做價6000萬...買家一開始就全貸. : 之後買家在自己在那邊轉手,把6000做到7000,它們就可以多貸款1000萬出來用. : 所以為啥台商阿,老闆阿,有錢人阿很愛買豪宅. : 因為豪宅封閉市場,不會有人在那邊多嘴說甚麼實際成交在多少. : (你看中小坪數,網路上一堆人在說他談到多少..XD..這..怎樣炒作操作?) : 所以有錢人買豪宅,是為了可以跟銀行借更多錢. : 我買一間豪宅,我可以多借一兩千萬... : (利率很低,你不用煩惱它們怎樣還錢 : 它們是拿去做生意,包工程,甚至拿去放高利貸...不用替他們錢滾錢煩惱) : 所以我為啥買豪宅??因為我缺錢..XD : 這才是豪宅當年炒作的真面目.. : 也是馬英九後來實施"針對性審慎措施"的主要目的. : 打擊惡性從銀行搬錢... : 也是馬英九得罪一堆人的主因之一.... : 所以炒房大概就是這樣一回事. : 控制價格,更重要的是控制"銀行認定"的價格. : 我不做ab約,因此我被其他很多個投資客念過. : "你不做ab約會破壞行情拉..你又入手那麼低.." : 我承認我不做ab約確實是很嚴重的破壞行情..XD : 不過我也只能講. : "哀,總是有一些屋主不願意配合你們做ab約,那這些東西總是要有人買." : "所以...我不入地獄,誰入地獄呢?" : "ab約給你們,不做ab約的物件,我幫妳們處理掉吧" : 很多投資客,例如行情500,他ab約就做600m之後賣580... : 你看他一次就製造兩個拉高價的行情出來...銀行很快就認定這邊行情是550~570. : 這也是很多漲價的產生因子之一... : 反正在短期內突然產生的高成交價有幾種型態. : 1.ab約 : 2.爛屋翻修後配高檔裝潢 : 3.改套房 : 4.左手換右手假交易 : 最近老屋中小坪數四處都有偷漲,也是因為以上四種情況造成行情不段往上攀爬. : 如果你是說,一個社區環境很好.. : 你要期待自住戶在那邊自己交易然後因為好而加價買買到更貴的話.. : 恩,行情500你要等他買到600,沒人炒作之下,我看你等個10年吧...XD : 自住戶之間的買賣,很容易卡死在一個價格區間內徘徊... : 要有人主動炒作,才可能說甚麼捷運站蓋好我兩年衝30%這種情況產生. : 另外有一點... : 自住戶是白癡,所以自住戶好控制. : 你只要控制幾個成交價,以及市場上掛賣的物件掛天價,它們就會受影響. : 因為他們都是要買或是要賣的當下才去關心行情,因此它們可以被"餵食資訊" : 最難控制的,叫做菜籃族投資客. : 他們不能講是白癡,但是要講是愚蠢. : 他們不懂炒作...只知道好像這邊不錯買了應該會漲. : 為啥會漲,漲的本質,市場變化,都一知半解.. : 然後自己主觀意識很強,但是思維都很詭異,並且會受很多奇妙的觀念影響判定. : 因此...例如這邊有500戶,其中有50戶是菜籃族投資客. : 這種地方不要來... : 不然,例如行情500...你今天要炒600... : 就會有菜籃族投資客想說"挖,我當時入手480,現在可以賣550我要賣了" : 他才不管你把銀行的鑑定價格都拱起來拱道580... : 他只想著他入手480他賣550,再去砍仲介傭金,他可以賺50萬... : 然後你就OOXX....辛辛苦苦做出600的局,一下子就被扯後腿拉回550. : 更糟糕的就是遇到股票族大腦的. : 他們會\講甚麼停損(不動產停甚麼損,大腦燒壞了). : 或是股票賠錢要補倉,借了高利貸急要賣房回補債務等. : 結果買480,你做到600,他又急售賣500...你就...... : 會懂得跟車幫掃光市場所有物件. : 然後看你在炒作他會配合你把房子裝修後開高價,並且在對的時間才掛賣的. : 這種老鳥散戶投資客太少了... : so..通常看到散戶菜籃族投資客太多的區域就不要去. : 那些地方很難炒.. : 也不用期待大戶會跑去吵,大戶看到第一個時間就先把這個社區打入黑名單. : 戶數多不是問題,一兩千戶實際上你吃的到20~30戶就可以玩. : 也不過兩三千萬現金就夠了. : 真的問題還是,菜籃族那些扯後腿的不能多,它們是很難搞的一群. : 更不用說,自住戶很久才賣一間,所以釋出量是穩定並且低.. : 所以你要把盤掃光乾淨而操作是容易的. : 菜籃族投資客最愛亂賣,然後很多時候會一堆一起賣. : 你到時候正要拱價..看到市場瞬間丟出10間...擬就崩潰.. : (尤其是看到漲一點的時候,很多人都會忍不住就要套利出貨..) : 其實我暗示很多次,新屋不要買的主因之一也是這個. : 你一開始的成交價太透明,然後剛成交實價登錄數字一大堆.. ----- Sent from JPTT on my iPhone -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 101.9.210.144 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1520295522.A.2E1.html

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redmi2

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