Re: [請益] 升息後的房市走勢如何？？

看板home-sale作者 (apege)時間7年前 (2017/03/06 11:22), 7年前編輯推噓37(40推 3噓 56→)
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※ 引述《mooto (退出會比較好, 就退出)》之銘言： : ※ 引述《leron ()》之銘言： : : 底下這張圖表很明顯的指出台灣五次大波動的時間點 : : http://imgur.com/SSSYE6c
: : 每次比較大的跌幅都是出現在利率飆升的時候 : 你有對一下央行的歷年機準放款利率嗎 : 事實上台灣的利率雖偶爾有一些反轉的時間 : 但趨勢上是從民國50年就一路向下 : 反觀房價是趨勢向上 這跟本文探討的方向就不同了阿 : 比較明顯的趨勢反而是 當利率下滑比較快的時候房價成長率大減 : 這只是表示 景氣黑壓壓 前途不明 大家縮手比較快 : 同時央行也會調降基準利率救市(非房市) : 你說的房價崩跌是搞錯了圖表的意義 那個右縱軸是成長率 : 大幅跌落也只是代表"漲的沒那麼快" : 在0%以下(負成長)的時間根本短 : ----------------------------------------------------------- : 不覺得現在大家是看到甚麼就抓甚麼嗎 : 一方面一直拿日本的少子化跟失落20年來說房價屎定了 : 一方面又說美國聯準會要升息說房價屎定了 : 第一點跟第二點的情境其實是衝突的 : 日本趴在地上20年 這期間美國景氣循環也走過兩三次 : 但是日本利率還是趴在地上阿 那到底為甚麼咧?? : ------------------------------------------------------------------ : 我說這些不是看多房價 : 是想說 台灣的雙率不是這麼好估 : 過去10年匯率我可以說很好抓 : 我在隔壁板說過 台幣現在跟美元脫鉤 但是盯著韓元 : 幾年後來看還是符合這個說法 : 但是未來我不敢說 : 一方面 彭13A明年任期就到了 他不可能連任了 : 再來是川普他想到甚麼就做甚麼 : 美國升息這件事 對台灣未必會有這麼快且強烈的影響 : 一般來說美國升息意謂著他的經濟前景看好 所以很容易讓新興國家資金撤退 : 但是雞生蛋蛋生雞 美國同時又是世界最大進口國 : 火車頭好 後面拉著的車怎麼會拖勾 : 怕的是金融帳流出 畢竟大家要投資當然投資最好的 : 但台灣 因為台幣被壓的死死的 每年的錢老早就在跑了 : 錢跑的也不是甚麼壞事 是平衡問題 出口賺惹錢 央行又不給升 只好跑 : 樹上的小鳥都飛走了 你開槍又怎麼打的到鳥呢 : 台灣不像一些國家有很多外債 又是連年出超 所以沒有錢被捲走就GG的問題 : 相反的 錢要是跑惹 台幣一貶 台灣好便宜的輪班星人又可以賺更多了 : 這就是一種平衡的概念 台灣因為生產的東西還有人買 貶值這種事不用太緊張 : 隱憂是 這些對中出口大於對美國太多 (雖然大部分還是出口到美國) : 中國感冒的話 我們要靠美國補回來會比較吃力 : 不過 台灣的經濟結構老早就已經質變 : 金融海嘯跟歐債後 有的廠商根本回不來惹 : 所以現在是賺錢賺很多的公司加上一堆苦哈哈的公司 : 舉個例子 台積電狠賺這幾年 園區有某些公司完全感受不到景氣好 : 但是台股照漲 科技板照樣歌舞昇平 因為強的真的又強又大 : 雖然不致於變成日韓的財閥 但就是讓台灣的階層已經明顯拉遠 : 所以覺得景氣根本不好的人大有人在 : 但是房價為甚麼還沒腰斬 有些人怎麼樣也想不到 : 至於少子化這種東西 一句話 這裡是台灣不是日本 : 出生率只要2.1%就可以維持人口 : 台灣不加蓋的話 東南亞朋友很樂意幫你每年增加 : 然後這幾年 台幣真的真的是停在那邊等著貶 : 我們的經常帳盈餘已經創新高惹 : 要是貶下去 輪班星人真的數錢數不完 : 先不說年金改革會不會成功 光是馬下台之前改了兩稅合一 : 現在每年稅都超徵一千億 : 大家有沒有錯亂 政府到底是有錢沒錢 景氣到底是好還不好 : -------------------------------------------------------------------- : 講惹這麼多又臭又長 : 我只是要說 把什麼少子化跟利率先放一邊吧 : 台灣房市最大影響就是自己的景氣跟政策 : 景氣好其他都不是很重要 以前發的文又可以拿來用了 你這些鬼打牆的推論三不五時就會出來一次 1.利率跟這些年房價沒有太大相關? 告訴你關係可大了 以下 設定目前市價1000萬的房子 租金扣除持有稅金 管理費等費用後 平均實收租金為20萬(因房價持續上漲 固這段時間不需考慮折舊因素) 並以信義房價指數來推算出2016年市價1000萬的房子在2001~2016年各會 賣多少 並輔以https://pip.moi.gov.tw/V2/E/SCRE0201.aspx內政部不動產指數 來推估各年的租金 進而算出租金報酬率 再對照各年度平均房貸利率 歷年房貸利率 2000年 6.8% 2001年 5.8% 2002年 4.4% 2003年 3.2% 2004年 2.5% 2005年 2.4% 2006年 2.3% 2007年 2.6% 2008年 2.8% 2009年 2.2% 2010年 1.75% 2011年 1.85% 2012年 2% 2013年 2.1% 2014年 2.1% 2015年 1.95% 2016年 1.9% 信義房價指數 2001年約在98 2004年約在118 2003年 102 2006年約在142 2008年約在160 2010年約在195 2012年約在240 2014年約在295 2016年約在275 2016年房價1000萬 以實收20萬租金 租金報酬率2% 房貸利率1.9% 2014年房價1072萬 以實收19萬租金 租金報酬率1.77% 房貸利率2.1% 2012年房價872 萬 以實收18.5萬租金 租金報酬率2.2% 房貸利率2% 2010年房價708 萬 以實收18.5萬租金 租金報酬率2.6% 房貸利率1.75% 2008年房價580 萬 以實收18萬租金 租金報酬率3.1% 房貸利率2.8% 2006年房價514 萬 以實收17.5萬租金 租金報酬率3.4% 房貸利率2.3% 2004年房價427 萬 以實收17.5萬租金 租金報酬率4.1% 房貸利率2.5% 2003年房價370 萬 以實收18萬租金 租金報酬率4.9% 房貸利率3.2% 2001年房價355 萬 以實收19萬租金 租金報酬率5.3% 房貸利率5.8% 可以看出2001年時雖然房價低 但租金與現今相去不遠 租金報酬率遠高於 今日 但當時房貸利率高達5.8% 租金報酬率低於房貸利率 因此買房租人 或是買房自住並不是這麼好的選擇 因此房價縱使低 但無上漲動力 2003年時房貸利率大幅下降 使得買房租人或買房自住變成一個理性的好選擇 輔以這段時間台灣首購人口處於歷史高檔 並在2003年隨者利率的一路下降 房價也在開始一路上漲 直到2014年隨者租金報酬率隨者房價上漲 報酬率一路下探 在2014年時已經低於房貸利率 房價也在此時見到高點下探至2016年租金報酬率與房貸利率約莫相等 因此從已上看的出來房貸利率對於房價的影響是明顯的 以台灣這15年租金的變化來看 可以預料未來台灣的隨者所得成長停滯 租金亦不會有太多變化 因此推估未來利率的變化 可大至掌握房價變化的趨勢 台灣央行於2015下半年到2016上半年多次降息 但隨者2016下半年出口年增率回穩 應不在需要降息 且以金融業隔夜拆款利率來看 台灣:0.18% 美國約0.375% 日本-0.065% 台灣能在寬鬆的幅度有限(台灣也沒有推行日本式寬鬆的條件) 輔以美國即將升息 油價 基期已低 未來1~3年油價反彈勢必帶動通膨上升使央行再行寬鬆 空間有限 因此未來短期利率易升難降 但台灣景氣除非有大幅突破提升不然利率亦不可能 大幅上升 推估未來1~3年房貸利率約莫落在1.9~2.4%之間 2.然後移民補足缺口這件事 提供台灣現在到未來25年會面對的人口變化 給大家參考一下 1. 出生人口預計變化 台灣目前育齡婦女(15~49歲)生育率為千分之32計算 育齡婦女人數: 出生人口 育齡婦女人數 出生人口 2016年 614萬 19.6萬 2028年 527萬 16.9萬 2017年 609萬 19.5萬 2029年 518萬 16.6萬 2018年 603萬 19.3萬 2030年 508萬 16.3萬 2019年 597萬 19.1萬 2031年(估) 498萬 15.9萬 2020年 590萬 18.9萬 2032年(估) 487萬 15.6萬 2021年 582萬 18.6萬 2033年(估) 478萬 15.3萬 2022年 575萬 18.4萬 2034年(估) 470萬 15.0萬 2023年 569萬 18.2萬 2035年(估) 463萬 14.8萬 2024年 562萬 18.0萬 2036年(估) 458萬 14.7萬 2025年 553萬 17.7萬 2037年(估) 452萬 14.5萬 2026年 544萬 17.4萬 2038年(估) 445萬 14.2萬 2027年 535萬 17.1萬 2039年(估) 439萬 14.0萬 2040年(估) 432萬 13.8萬 2. 死亡人口變化(估):計算方式:2016到2020以死亡率千分之7.5 2021~2025以死亡率千分之9計算 2026~2030死亡率千分之11計算 2031~2035以死亡率千分之13計算2036~2040死亡率千分之15計算 (目前台灣死亡率約千分7) 2016年 17.6萬 2028年 25.8萬 2017年 17.7萬 2029年 25.8萬 2018年 17.8萬 2030年 25.8萬 2019年 18.0萬 2031年 30.5萬 2020年 18.1萬 2032年 30.5萬 2021年 21.0萬 2033年 30.5萬 2022年 21.1萬 2034年 30.5萬 2023年 21.1萬 2035年 30.5萬 2024年 21.1萬 2036年 34.5萬 2025年 21.1萬 2037年 34.5萬 2026年 25.8萬 2038年 34.5萬 2027年 25.8萬 2039年 34.5萬 2040年 34.5萬 以上有些年度簡便計算 會有點誤差 但差距大概+-1上下 3. 以出生人口減死亡人口變化(人口自然增減率) 2016年 2.0萬 2028年 -8.6萬 2017年 1.8萬 2029年 -8.9萬 2018年 1.5萬 2030年 -9.2萬 2019年 1.1萬 2031年 -14.6萬 2020年 0.8萬 2032年 -14.9萬 2021年 -2.4萬 2033年 -15.2萬 2022年 -2.7萬 2034年 -15.7萬 2023年 -2.9萬 2035年 -15.9萬 2024年 -3.1萬 2036年 -19.8萬 2025年 -3.4萬 2037年 -20.0萬 2026年 -8.1萬 2038年 -20.3萬 2027年 -8.4萬 2039年 -20.2萬 2040年 -20.4萬 目前日本人口每年減少20萬人 日本為1.2億人口約台灣5.2倍 20萬/5.2=3.8萬 考量人口境外移入 約在2025年~2026 台灣人口減少 嚴重程度追上2016年的日本 如要靠移民補足缺口一年要移入20萬的人口 有沒有可能 辦得到嗎? 美國這麼移民大國一年移入人數是80萬 但他是個3.2億人口的國家 也只80萬人 台灣2300萬人?每年移入20萬? 10萬? 用移民補足少子化缺口? 用你的腦袋想一下再來講這外行話吧 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.228.139.74 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1488770577.A.B3C.html ※ 編輯: apege520 (61.228.139.74), 03/06/2017 11:25:54 ※ 編輯: apege520 (61.228.139.74), 03/06/2017 11:26:47
推
03/06 11:26, , 1F
建議數字部分作個excel曲線圖 應該會更有感
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可惜不太對
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我覺得我應該會死在2040年那年~~~ 再見了~~~
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推
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有數據給推
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大都市會越來越強 鄉下會越來越少人
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你這個以前也回文過了 都市化 早已經是進行中的情況的但也到快到終點了 目前全台人口7成都住在這裡 92年人口 98年人口 91到98年成長率 104年人口 98到104年成長率 92到104成長率 全台 2260.4 2311.9 2.27% 2349.2 1.61% 3.9% 台北 262.7 260.7 -0.7% 270.4 3.71% 2.9% 新北 367.6 387.3 5.35% 397 2.5% 7.9% 桃園 182.2 197.8 8.56% 210.5 6.4% 15.5% 竹市 38.2 41.1 7.5% 43.4 5.6% 13.3% 中市 252.9 263.5 4.2% 274.4 4.3% 8.5% 南市 185.6 187.5 1.01% 188.5 0.5% 1.5% 高市 274.6 277 1.1% 277.8 0.2% 1.16% 六都+竹1563.8 1614.9 3.26% 1662 2.9% 6.2% 全台人口91到98年成長率高於98到104年 可知近年來全台人口成長率變低 而六都加竹市 除了台北因為91到98年在全台人口成長下反常的負成長 所以台北近年人口成長率高於92到98年 跟台中持平外 其他都市成長率都隨者全台人口成長率減少跟者減少 高市 南市的成長率還低於全台成長率(都市化?還是被邊緣化?) 人口成長率減緩 六都一樣還是受影響無法獨善其身 同受影響 哪未來人口減少 都市化可以救? 按國發會的人口推估 人口 跟5年前比成長率 跟2016年成長率 2016年 2354.1萬 2026年 2354.6萬 0.02% 0.02% 2031年 2320.7萬 -1.4% -1.4% 2036年 2261.7萬 -2.5% -3.9% 2041年 2179.9萬 -3.6% -7.4% 按以上的數據 搭配這6年六都加竹市人口變化 可推估 台北約在2026年人口開始負成長 新北約在2031年人口開始負成長 桃園約在2036年人口開始負成長 台中約在2036年人口開始負成長 高市 南市沒意外2020上下就會開始負成長 六都1竹沒意外 2030年平均開始負成長 所以人口密集這件事情快變成過去進行式了 所以一樣不要在鬼打牆了
推
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推樓上，肯面對升天的日子是高手
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※ 編輯: apege520 (61.228.139.74), 03/06/2017 11:57:02
推
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樓上+1
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Heyhey
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推
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少子化假議題，升息假議題，一整天都拿這些說嘴，拜託來
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點新東西吧
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推
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推數據分析 比開車分析好多了
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推
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台中要2036才負成長耶 在等19年 加油
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台北在等10年，看來還能撐一段時間喔
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推
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這篇說出了事實阿...
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推
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會不會又台灣不一樣
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樓上的除了東京外 你要不要看看其他日本大城
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名古屋 大阪 福岡人口是增加還減少
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此外日本現在每年人口減少20萬 相當於台灣每年減少4萬
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還不到最嚴重時期
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最嚴重的時期日本每年要少80萬人口 台灣20萬
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人口遷移很正常但用平均的概念去看遷移太過武斷吧
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推
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只看人口對於房價漲跌的時間不一定會準 日本1990年最高點
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鄉村人口搬移都市是趨勢少子化是加速差距
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問題是 日本除了東京 其他大都市 福岡 大阪 名古屋 人口都是負成長 少子化 對都市一樣影響 只是東京可能會最晚而已 說少子化對都是沒影響 太天真 現在已經7成住在6都 未來少3成人口 然後6都人口不少? 你是認為台灣未來人全住6都 其他地方都沒人? 有可能? 用點腦子
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但人口負成長是2000年左右開始 晚了十多年
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把利率與政策造成持有成本的上升與減少 判斷會比較準
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應該這樣講 利率與政策是短期政策面 人口是長期基本面 到人口開始長期負成長 政策面短期利多要再拉動房價也是很難了 這就是日本利率已經低到超誇張 房價還是谷底盤旋的原因 ※ 編輯: apege520 (61.228.139.74), 03/06/2017 12:51:12
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人口負成本造成原因經濟活動大於少子化太多了幾乎可忽略
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負成長
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人口統計如果以設籍數字統計,基本上會有落差,因為大都市
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很多是流動人口實際上並不設籍!
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另外如果都市人口要等到二十年後開始負成長,
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然後等到負成長發酵到房價......
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自住的等三四十年買房?
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事實上都市人口成長趨緩時房價通常都先跌了 此外 我已經說了 就算看短期 利率也很不利房價 ※ 編輯: apege520 (61.228.139.74), 03/06/2017 12:53:31
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房價會跌跟未來少子化無關，而是房價租金比，房價所得比都
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還有 25 則推文
還有 4 段內文
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百萬年薪很平常的大概學的是平行台灣的統計
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年金檢討力度很大 已經讓之前講公務員護房價的出局了
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張金鶚也是10年前就看空了，跟E哥一樣，好厲害喔
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那是所得L型化 頂端消費增加 但整理變少 有衝突嗎?
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騙死人不償命的投客房仲比較平常啦
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查一堆資料結果不信的人還是不信 原po辛苦了
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噓
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嗯哼，就租吧，投資客寧租不賣的多，你就租吧
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升息會跌少子化會跌 至於算不算崩 各人認定問題
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租30年剛好幫投資客解套
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推
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台灣的租金租50年投客掛了還是套在那
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千萬不要買房! 會變廢墟!
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推一個精闢分析!!!
03/06 13:18, 71F
推
03/06 13:35, , 72F
目前房價就是緩跌,多多死鴨子嘴硬,空空覺得不夠high
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推
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=.= 我也只能等4年了 20年真的太久了
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目前都只是緩跌，主菜還沒上，真期待！！
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四年內應該有機會看到
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2001買房租人是好選擇啊，不貸的話
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數據很好 但你忽略了房租過去沒怎變動這件事
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未來會一樣嗎?
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推
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專業數據分析；房子會老，會被淘汰，是消耗品，不是古
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03/06 17:12, , 80F
董。
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推
03/06 17:25, , 81F
會跌一定的，但主跌斷大崩的時間點有待高手預料
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推
03/06 17:27, , 82F
上面有人說產業的崩潰、經濟的未爆彈是什麼意思?
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03/06 17:30, , 83F
房租直接反映薪資水平，問問身邊人過去五年來加了多少薪
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03/06 17:30, , 84F
資不就明白
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推
03/06 17:37, , 85F
所以台灣央行才不敢升息，尤其是蔡還沒穩定還在改革
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03/06 17:37, , 86F
中，這也救了抄房的一命
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推
03/06 17:54, , 87F
大幅升息台灣就要請中共來救了 =.=
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推
03/06 19:02, , 88F
PTT臥虎藏龍，百萬年薪很平常，連主計處資料都不會查，然
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03/06 19:02, , 89F
後開始跳針地下經濟。
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推
03/06 21:49, , 90F
認真推
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推
03/06 23:18, , 91F
專業
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推
03/07 00:24, , 92F
91-98沒有反常有錢人都辦移民而已
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推
03/07 00:24, , 93F
因為阿扁執政
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推
03/07 01:04, , 94F
某nor 超好笑 買了租不出去 養蚊子?? XDDDDDD
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03/07 01:05, , 95F
還真以為這麼好笑的說法有人聽
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03/07 01:06, , 96F
人口變少到底要租誰 XDD
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03/07 01:07, , 97F
我還真不知道北部哪裡租金會接近房屋貸款欸
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03/07 01:08, , 98F
大概希望租2.5W(1200W新房)的小夫妻 幫買古屋(30年)吧
03/07 01:08, 98F
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03/07 01:09, , 99F
說不定10年後租金剩1.5W 因為沒夫妻可租了 QQ
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