[新聞] 十年後，台灣房價剩現在的1/3，是很合理的事

看板home-sale作者 (嗨)時間8年前 (2016/04/09 17:58), 編輯推噓31(41推 10噓 65→)
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4張圖告訴你...十年後，台灣房價剩現在的1/3，是很合理的事 從人口結構出發 92年，台灣面臨SARS疾病的襲擊，全球死亡人數779人，台灣死亡人數也高達47人，當時 嚴重到連和平醫院的醫師都限制出院以控制疫情。隨著SARS疫情遠走，台灣不動產走入10 年的多頭，在一路走來，房價不斷攀高的過程中，有專家看多也有看空。 從下表中，可以看到台灣地區房價指數在2003年開始快速攀高，雖然在2008年至2009年金 融海嘯期間略有走緩，但隨著世界各國印鈔票救市，經濟呈現一副榮景，股市房市不斷快 速創新高，2014年來到近期高點的287。 眼看著104年略有下跌，許多人不禁問：未來房地產走勢是漲還是跌呢？ 不動產的專家很多，引用數據資料也不少，一般常見喜歡採用住宅開工、貸款餘額、土建 融資、建照核發數、使用執照核發數、房價租金比…等數據來評斷不動產市場的表現。但 這比較像是落後指標，如同一個人身體健康，不能只看外在的體重、身高、心跳、血壓， 還要看其基因遺傳、生活習慣、家庭環境之類的核心因素，才能看到當事人未來的趨勢。 否則只是看一些表象數據，很容易會做出錯誤的判斷。 房地產的核心因素，個人認為要從「人口結構」的供需為切入點。 房屋長線會一直上漲嗎？ 從光復初期迄今，整體經濟情勢發展不錯，出口導向等正確經濟政策，使得台灣經濟快速 起飛，生活穩定之際，人口也快速增長。52年推動「兩個孩子恰恰好，1個不嫌少」，但 人口還是持續成長，一直到65至71年間，人口才來到了高峰而逐漸反轉向下。近年來，隨 著國際局勢波動，各國紛紛採取「量化寬鬆」救經濟的策略，導致全球資金氾濫情況，當 資金氾濫，資產價格就會上升，也成為不動產價格上揚的因素之一。 回頭來看歷年不動產價格，幾乎是看回不回，不動產價格一直上升的結果，使得人們認為 投資不動產是正確的選擇，有土斯有財的概念深植人心，不動產價格不可能下跌。只是， 任何的買賣還是要回歸到供需狀況，當然包括不動產價格。《經濟大懸崖》作者哈利‧鄧 特二世提到其團隊研究出27至41歲是初次購屋年齡（註1），主要是考量平均結婚年齡， 接著生小孩，然後就會想要購買房屋。 （註1）哈利‧鄧特二世，2014-2019經濟大懸崖，第100頁。依據內政部統計處資料顯示 ，我國生母平均年齡大約31歲，所以購屋年齡將逐漸延後，可將此數據進行調整為31-45 。 如下圖，以單齡人口資料初步計算出台灣90年至104年各年度27至41歲區間的人口總數， 發現在99年來到576萬人的高峰，然後逐年下滑，代表著房地產購買需求人口的降低。臺 灣有嚴重的少子化問題，這一批少子化世代的小孩子，正逐漸長大中，未來也會成為27至 41歲這一個區間的人口。 企業基本面與股價的關係如同人與狗的關係。人是代表企業基本面，狗則代表股價，狗兒 喜歡跑來跑去，如同股價一樣，漲漲跌跌，但狗兒總是會回到狗主人身邊，正如同股價總 是會回歸基本面。房價也是一樣，供需還是最基本的論述，無論是因為稅制的改變、貨幣 政策、利率調整、經濟情勢等因素，導致房價有所波動，最後還是要回歸供需基本面。 換言之，當需求已經轉趨下滑，房價趨勢轉而向下是早晚的問題。如上表，將本圖與前面 房價指數相疊之後如下，在27至41歲區間人數的高峰，也就是在99年，之後雖然房價仍舊 上揚，但就好像是人與狗的關係，在103年回到頂峰，開始下跌而要回歸人口需求的基本 面。 從單齡人口的數據來觀察，65至71年間，人口來到了高峰，幾乎都超過40萬人以上；翻過 了此一高峰，即開始往30萬人口下滑，一直到87年正式跌破了30萬，由於87年度是傳統生 肖的虎年，生的小孩子特別少，單齡人口剩下26.7萬人；接著來到了兔年與龍年，稍稍回 升了一下，自此一路崩落，一直到了97年，正式跌破了20萬人（參考內政部統計月報）。 65年至71年間人口高峰所出生者，現在大約是40歲至34歲之間，也正是本文所提到27歲至 41歲初次購屋的年齡，隨著原本在此一區間逐漸老化，換上一批新的年輕人，只是這一批 新的年輕人一年比一年愈來愈少。 如前所述，99年，27至41歲人口為576萬人的高峰轉折後，依據單齡人口推估，預估112年 跌破500萬人，124年跌破400萬人（註2）。因此，如果沒有其他購屋者來補足此一人口降 低所導致的需求缺口，十年後，房價少三分之一甚至於更低，也應該是合理期待。 （註2）本圖之數據是由單齡人口直接推估計算，並沒有考慮死亡、歸化等因素所造成之 變動。 代結論：遍地便宜的合理房價 筆者從人口結構的供需觀點切入，初步認為未來不動產基本面前景看淡，對現在想要購屋 的朋友，如果想要選購縣市人口無法增加或停滯無法上揚的區域，建議先以租屋為主，10 年之後應會看到讓購屋者滿意的合理房價；此外，隨著經濟成長動能的下滑，10年後也應 該同時會有令人驚艷，感受到銀行誠意的超低貸款利率。 本文獲大數聚授權轉載，原文：不動產只漲不跌嗎？從人口結構看房價趨勢！ http://wealth.businessweekly.com.tw/GArticle.aspx?id=ARTL000058832&p=3 喔喔~~!? -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.161.86.4 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1460195922.A.883.html
推
04/09 18:02, , 1F
連結跳到第三頁了 順便幫縮址 http://goo.gl/NUSJBZ
04/09 18:02, 1F
推
04/09 18:05, , 2F
有些區域已經是去年的2.5/3，不只緩跌了
04/09 18:05, 2F
推
04/09 18:06, , 3F
太過樂觀
04/09 18:06, 3F
推
04/09 18:07, , 4F
靠....
04/09 18:07, 4F
推
04/09 18:09, , 5F
非常期待阿....
04/09 18:09, 5F
→
04/09 18:10, , 6F
越看pinterest越覺得空間才是居住舒適度的關鍵
04/09 18:10, 6F
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04/09 18:11, , 7F
房價越低換屋成本也可以越低
04/09 18:11, 7F
推
04/09 18:11, , 8F
依照他的算法 如果在2003年預測
04/09 18:11, 8F
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04/09 18:13, , 9F
會看到購屋人口紅利已經連續三年下跌 未來會持續下跌
04/09 18:13, 9F
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04/09 18:13, , 10F
他會怎麼預測2003-2013之間的情況？
04/09 18:13, 10F
推
04/09 18:17, , 11F
他對2003-2008之間漲幅的解釋是 是寬鬆 是政策因素等
04/09 18:17, 11F
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04/09 18:17, , 12F
等
04/09 18:17, 12F
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04/09 18:18, , 13F
可是他的人口紅利呢 他的人口紅利在這段時間是跌的...
04/09 18:18, 13F
推
04/09 18:25, , 14F
這種看空的 通常會把時間拉很長 反正十年後 誰記得你 可是
04/09 18:25, 14F
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04/09 18:25, , 15F
偏偏一堆阿呆愛看 某教授2005年就看空 害慘一堆阿呆 罪孽
04/09 18:25, 15F
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04/09 18:25, , 16F
深重啊
04/09 18:25, 16F
推
04/09 18:27, , 17F
我不知道未來十年會不會跌 跌多少
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04/09 18:28, , 18F
但是要發表預測模型 總要先能夠驗證已經發生的過去吧
04/09 18:28, 18F
推
04/09 18:30, , 19F
這幾年來違背經驗法則的事可多了 尤其是股市...
04/09 18:30, 19F
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04/09 18:31, , 20F
未來若景氣變好的時候 房價是會跟著一起噴還是...?
04/09 18:31, 20F
推
04/09 18:33, , 21F
中共打過來了嗎？
04/09 18:33, 21F
推
04/09 18:36, , 22F
合理但不可能
04/09 18:36, 22F
推
04/09 18:43, , 23F
算需求，那供給呢？
04/09 18:43, 23F
推
04/09 18:46, , 24F
股市還好吧......
04/09 18:46, 24F
推
04/09 18:49, , 25F
股市就是靠護的才會撐到現在八千多
04/09 18:49, 25F
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04/09 18:50, , 26F
不然照現在比海嘯還糟的景氣 3955不是夢了?
04/09 18:50, 26F
推
04/09 18:58, , 27F
房市1/3前 股市會先好幾次到1/3
04/09 18:58, 27F
推
04/09 19:01, , 28F
你都說護盤了......
04/09 19:01, 28F
推
04/09 19:05, , 29F
好吧 如果護盤是被認為合理的事的話
04/09 19:05, 29F
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04/09 19:06, , 30F
不過當年海嘯也一樣是護 結果卻差很多
04/09 19:06, 30F
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04/09 19:07, , 31F
當年跟著護盤作多的死光了 現在倒是做空的被嘎爆了
04/09 19:07, 31F
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04/09 19:08, , 32F
究竟哪個才算是合乎經驗的投資作法呢?
04/09 19:08, 32F
推
04/09 19:09, , 33F
沒有經驗阿，什麼事都可能發生
04/09 19:09, 33F
推
04/09 19:12, , 34F
每一次的發生的原因都不太一樣，我是認為尊重趨勢而已
04/09 19:12, 34F
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04/09 19:12, , 35F
沒有要戰的意思
04/09 19:12, 35F
推
04/09 19:13, , 36F
別誤會 我也不見得是對的或是說到了什麼重點
04/09 19:13, 36F
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04/09 19:14, , 37F
至少 我們都同意未來什麼事都有可能發生
04/09 19:14, 37F
推
04/09 19:15, , 38F
同意你說的
04/09 19:15, 38F
推
04/09 19:17, , 39F
台灣被唱衰成這樣，真的可以住人嗎？
04/09 19:17, 39F
還有 37 則推文
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04/09 20:50, , 77F
狠一點就寬鬆到M2增加2倍以上。
04/09 20:50, 77F
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04/09 20:51, , 78F
1000萬變800萬，實質是等同跌到300~400.
04/09 20:51, 78F
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04/09 20:52, , 79F
但是貨幣增值魔術可以讓你覺得還算保值
04/09 20:52, 79F
噓
04/09 20:53, , 80F
“空空： 多多 在緊張了這一定是對的你看多少人在跳腳”
04/09 20:53, 80F
推
04/09 21:21, , 81F
期待一折……嘻嘻
04/09 21:21, 81F
推
04/09 21:28, , 82F
就像現在一堆大學沒人念一樣
04/09 21:28, 82F
噓
04/09 21:49, , 83F
當年聽張金鶚的人個個悔不當初！
04/09 21:49, 83F
推
04/09 21:55, , 84F
推經濟大懸崖這本書 裡面其實寫的很詳細 圖表數據也
04/09 21:55, 84F
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04/09 21:55, , 85F
很清楚 最可惜的是他很多都沒台灣數據
04/09 21:55, 85F
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04/09 21:59, , 86F
不知道是不是有受到中國的壓力就是了
04/09 21:59, 86F
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04/09 22:12, , 87F
房價是一定會再下修，只是跌多久？跌幅到哪的問題！
04/09 22:12, 87F
推
04/09 22:21, , 88F
鄉民的期望跟實際有差距 看來應該是1/5
04/09 22:21, 88F
推
04/09 22:24, , 89F
我到希望十年後島內人口剩現在1/3
04/09 22:24, 89F
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04/09 22:49, , 90F
同意樓上 魯蛇不生最好 生了用健保 勞保 免稅 頂多5%稅
04/09 22:49, 90F
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04/09 22:50, , 91F
不如用外勞取代 這也是福利好的國家要移民 對財產 收入
04/09 22:50, 91F
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04/09 22:51, , 92F
有很大的限制 根本不歡迎窮人來用福利
04/09 22:51, 92F
推
04/09 23:16, , 93F
末日博士也是隨時唱衰 結果2008還真遇到金融危機
04/09 23:16, 93F
推
04/09 23:27, , 94F
原文看完了,只有一項數據(人口)來分析漲跌,就參考參考囉
04/09 23:27, 94F
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04/09 23:28, , 95F
畢竟不確定的因素還是有很多
04/09 23:28, 95F
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04/09 23:28, , 96F
多多不要崩潰,空空要謹慎看待
04/09 23:28, 96F
噓
04/09 23:32, , 97F
預測再多 都抵不過政府的黑手伸入市場 就像這8年政府大力的
04/09 23:32, 97F
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04/09 23:33, , 98F
炒房 選前開的社會住宅的支票也均無兌現
04/09 23:33, 98F
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04/09 23:35, , 99F
攤開官員的財產一看 滿滿的土地房屋 要他們打房？(鬼才信)
04/09 23:35, 99F
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04/10 00:11, , 100F
你信不信出生率下降但是人口會越來越多？因為死亡率
04/10 00:11, 100F
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04/10 00:12, , 101F
長期看ㄧ定變0。不過這不代表房地產長線看漲就是了
04/10 00:12, 101F
推
04/10 04:40, , 102F
政府只要維持全世界最低的房屋稅 房子就會變投資手段
04/10 04:40, 102F
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04/10 04:40, , 103F
只要是投資手段之一 就不可能跌太多
04/10 04:40, 103F
→
04/10 08:43, , 104F
以30歲買房來算的話 2003~2013買房剛好是62-72年出生的
04/10 08:43, 104F
→
04/10 08:44, , 105F
剛好是人口最多的那群 接下來30年都沒這麼多人了
04/10 08:44, 105F
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04/10 08:46, , 106F
最近這十年好幾個國家輪流QE 但QE也是會結束
04/10 08:46, 106F
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04/10 08:47, , 107F
多印出來的鈔票也是要還的
04/10 08:47, 107F
→
04/10 09:54, , 108F
其實QE結束，貨幣也持續增加。
04/10 09:54, 108F
推
04/10 11:35, , 109F
本日最好笑的新聞出現
04/10 11:35, 109F
推
04/10 11:56, , 110F
27-41歲人口總數在99年達到高峰576萬，2003年未到高峰
04/10 11:56, 110F
→
04/10 12:24, , 111F
廢話一篇...
04/10 12:24, 111F
推
04/10 12:54, , 112F
現在已經低到不行了
04/10 12:54, 112F
推
04/10 13:39, , 113F
他是說 十年後現在的一間2000萬的新房在十年後可能只
04/10 13:39, 113F
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04/10 13:39, , 114F
能買1400萬。 文盲多很麻煩
04/10 13:39, 114F
→
04/10 13:41, , 115F
基本上建商和這數據無關
04/10 13:41, 115F
噓
05/11 20:19, , 116F
我覺得剩下1/10
05/11 20:19, 116F
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