Re: [請益] 賣方隱瞞凶宅
※ 引述《SDboxer (生人勿近~ 漂流者Andy)》之銘言：
: ※ 引述《orgdragonfly (橘色蜻蜓)》之銘言：
: : 法律上是說非自然身故，所以的確不是凶宅，就算爛在裡面一個月都流屍水了，只要死亡
: : 證明書上開的是心肌梗塞就不是凶宅。
: : 至於要不要賠，新法對於不動產說明書(不是現況說明書、不是現況說明書、不是現況說
: : 明書，很重要所以說3次)的規定，仲介有告知可得而知訊息的責任，所以他明明有問到卻
: : 沒告知，就是沒有盡責。
: : 現在最好的辦法就是盡力去跟仲介溝通吧！因為就文章內容看來你們是不想買了，你如果
: : 上法院就算贏了，很有可能也是要履約，只是折價，還要你能證明死在裡面的這件事情，
: : 新聞、警察局紀錄等，鄰居我想不太可能為你做證。
: : 至於要怎麼跟仲介溝通，當然是好好談，如果仲介堅持要你賠付，那就好好跟他談沒有盡
: : 到告知責任的這一塊(還有收斡旋有沒有審閱期，是否有製作不動產說明書且簽約時買賣
: : 雙方包含仲介都簽了名並交付買賣雙方各一份)，希望有幫上你的忙。
: : 告屋主贏了可能還是要履約，告房仲及店家你贏得機會很大，但是最後的結果很不可能是
: : 不用履約。
: : 最後跟一起在房地產打拚的夥伴分享一下我的看法，做一件案子賺沒多少錢，像這一間又
: : 不是獨泡的話，分一分說不定還沒10萬，如果惹上官司，糾纏個1、2年，花一堆時間心力
: : 最後可能還要賠錢，真的划不來，祝大家頂著寒風繼續冒泡。
: 一堆傻傻地還不懂裝懂~
: 台灣人對法律的欠缺 還真令人憂心
: 法律上根本就沒有對凶宅有完整的定義
: 一般非自然身故"就會被認定成凶宅
: 但是這不表示"自然身故"就會被認定"不是凶宅"
: 你是房仲你真的要感謝我 不然你未來絕對會被法院判決給告死
: 要拿"法律上"來講就要提案號或法條 這樣才有專業
: 不然就去多念點書 不是我愛打臉~
: 我一向都很樂意分享我所有學習的知識 跟接觸到實際資訊
: 但真的很討厭網路造謠 給別人錯誤的認知~
: 我講個實務判例(98重上字第611號)
: 曾經有老人自然死亡 死亡進兩個月屍體腐敗生蛆~
: 但就像你說的爛在裡面 整個房間都滿流屍水並發生惡臭
: 在此案例中法官判決書提到~
: 所謂凶宅的認定非自然死亡事件 當不在重"死亡原因之限定"
: 而應重於於"死亡事件是否足以衝擊影響住戶心理或房屋交易之價值"
: 所以以原原po這個案例~
: 是不是凶宅還很很難認定 但光房仲有告知之義務卻無告知
: 我就非常建議原原po應該去告仲介公司 且勝算極大
: 警方那邊都會有紀錄在 只要告上法院 要提什麼資料都很快速
: 甚至有案例去國家圖書館找到舊報紙 找好幾年前的都算
: 以法院普遍的立場都是你有告知 買方還買那就是買方的事
: 那如果是你沒隱瞞沒告知 那絕對是你仲介的責任!
: "不動產經紀業管理條例"的規定對房仲來說就是比較嚴格的
: 另外法律的條文已經明確指出 對消費者糾紛要以有利消費者的角度解讀
: 所以建議有看到這篇的房仲 不要理你公司前輩再說屁話~
: 我看過太多老油條的房仲一點專業都沒有~
: 整間公司的人全部都沒有經紀人牌 牆面上那張都是租來的
: 1.有重大意外身故
: 2.有死狀恐怖令人畏懼
: 3.媒體曾經報導之死亡事件(即便非產權持有期間)
: 這些建議房仲一定要老實告知
: 不然幾乎法院案例都會傾向判房仲有罪 誰叫你沒有善盡告知義務
: 等到敗訴了~ 你覺得你麼公司的老油條會幫你出錢嗎?
: 甚至公司裁罰的部分說要你房仲吃下去~
: (這換你跟公司打官司 但這部分換你的贏面大 會有利雇員解讀)
這篇文章大部分都是對的，但是有一些部分想要補充一下，跟版友分享。
98重上字第611號是高院判決，不是判例。所以若有其他上級或同審級法院提出不同見解
或是限縮所謂「凶宅」的範圍（其實下級審也有可能挑戰），其實十分正常，甚至其後
同樣臺灣高等法院的99年度上字第1316號判決認為：「凶宅之定義，依房屋市場之通常交
易觀念，係指曾發生兇殺或自殺致死情事之房屋。」很明顯的又回到原本內政部函釋的最
限縮定義。最近103年度上字第85號判決亦採內政部函示見解：「專有部分曾發生凶殺或
自殺而死亡或有求死行為致死」加「產權持有期間」。因為最高法院並沒有對凶宅有明
確定義，所以可以預見多數法院仍會尊重行政機關採取較保守的見解。
原文所引的98重上字第611號判決見解「病死且陳屍腐爛多日」是非自然身故的確是目前
最廣義的見解，之前尚有97上字486擴張「意外死亡」為非自然身故，但此兩種見解是少
數說，還有待法院進一步的實務判決累積。就訴訟攻防上若要引用少數說，案例事實必須
極近似或是有過之法院始較有可能採納。
所以實務上多數仍是以「專有部分曾發生凶殺或自殺而死亡或有求死行為致死」加「產權
持有期間」當作凶宅的判斷標準，所以非此種情況的確非常非常有可能不被認定是「凶宅
」。
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