[心得] 房地合一後未來推算圖

看板home-sale作者 (新鮮人)時間9年前 (2015/06/05 14:25), 9年前編輯推噓28(28推 0噓 77→)
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持有1年以下出售課稅率45%； 持有1年以上2年以下稅率35%； 持有超過2年至10年以下為20%； 持有超過10年為15%。 為減少影響自住者，三讀修正通過條文規定，自住滿6年，且無供營業使用或出租 屋有免稅額400萬元，扣除免稅額後稅率10%。 預測： (0): 房地產投資置產，應開始逐漸朝向正常化，房地價起落回歸基本面 (1)： 應該不用把國稅局當白癡，AB合約和人頭的招都是爛梗 在政府前，你的金流是沒有任何隱私可言的。 雖然還是有破解之道，但應該都屬於多數常人無法搞，少部分人在搞， 只要多數人無法搞，就沒有經濟規模，屬於對經濟無影響的層次。 (2): 房屋買賣，今後只有兩個關鍵時間，一是2年，二是6年。 所以，以大部分買家來說，房地產置產的時間想像，請推估6年後該地的興衰 狀況為基準。更有遠見的，請想像該地12年後的興衰，幫你6年後的買家想像 下一個6年的狀況，是置產戰略的時間基礎。 (3): 6年內必須無營業使用或出租，所以請善待你的黑戶房客，以免他不爽檢舉你 ，損失會非常巨大。租客會不會得知這個強力的不對稱武器使用？有趣... (4): 時間拉長，投資客的一些爛招，亂裝潢後再快速出售，基本上都已無任何價值 (5): 第二個重要的數字是400萬免稅額，這是一個微妙的關鍵數字 你覺得你的物件6年後房價會上漲多少？ 40%？20%？10%？5%？ 免稅額差額400萬的極限總價 簡單對照圖 1400 / 1000 = 140% 2400 / 2000 = 120% 4400 / 4000 = 110% 8400 / 8000 = 105% 由此可以簡單看出，高總價豪宅的死亡，和完全不值得投資。 買了8400萬元的房子，六年後除非房價只漲5%，否則你不管怎樣都會吃重稅。 就算超過10年，還是得硬吃15%的稅。 所以大膽預測，置產戰略可總結為以下一段： 以1000-2000萬級的低總價為主流 配予子女分配人頭登記自住，低總價、分散戶數 尋求6-12年後，基本面的有潛力區域 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 223.136.140.176 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1433485513.A.200.html
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讚
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如果有賺錢 繳稅還是划算
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這邊 繳稅=不值得投資 的邏輯有問題
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在人頭足夠的前提下，分散戶數可以理論上完全迴避稅率 不是所有人都有無限的人頭，但多少都會有人頭和子女 因此主流的交易總價大膽預測必定下移 ※ 編輯: newsswen (223.136.140.176), 06/05/2015 14:32:55
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你要在一年翻倍但要繳獲利45%的2006年買房, 還是在腰斬的
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1993~2003持有十年?
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假設A區域是一個一年翻倍的區域 A區域有高總價與低總價產品 考慮到後來接手與風險問題 不認為高總價產品競爭力 在該區優於低總價產品 政策也是攻擊高總價的方向
推
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所以也要確定六年後會賺錢, 不然不值得投資
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※ 編輯: newsswen (223.136.140.176), 06/05/2015 14:34:57
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06/05 14:34, , 7F
分散登記也不能完全迴避稅率, 除非都自住六年+賺不到400萬
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我是覺得這篇根本搞錯重點...
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推
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你的假設是在維持目前房價狀況，要是跌掉2-3成
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那玩法就不一樣了
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推
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感恩解析
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推
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基本上我預測投資客會大幅離開市場
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推
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別爭了 去玩美股陸股比較好
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投資客離開市場是確定 這是置產戰略 人有房地基本需求 還是有置產需求 ※ 編輯: newsswen (223.136.140.176), 06/05/2015 14:36:51
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市場會回歸自住的基本面
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投資客離場也不是因為房地合一稅 而是房市現在不好賺了
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然後我不看好自住為主的基本面市場撐得住現在的房價
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推
06/05 14:37, , 17F
投資客變少是一定的 現在這價錢光靠自住客也撐不住
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坦白說 目前看來房地合一稅比起奢侈稅, 對於短期炒作的嚇
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阻力小很多
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奢侈稅只要撐2年 2年後就無稅 新稅制2-6年還要課稅 甚至6年後還要課
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06/05 14:37, , 20F
說穿了 現在買房的人幾乎都是抱著續漲的預期才買得下手
06/05 14:37, 20F
大盤續跌還是有個股會漲 人在跌勢的時候如果有必要強迫置產 就只能挑選有預期建設 和發展繁榮的區域 ※ 編輯: newsswen (223.136.140.176), 06/05/2015 14:40:11
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06/05 14:38, , 21F
高總價跟低總價產品的接手與風險問題, 和這次的稅無關
06/05 14:38, 21F
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這個預期消失之後呢? 1點多的投報率還有人買嗎?
06/05 14:38, 22F
推
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如果土增稅大幅調整，是否自住6年可能差異不大
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你在這個議題上談這個沒甚麼意義
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推
06/05 14:38, , 25F
房地合一稅只是催化劑
06/05 14:38, 25F
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06/05 14:39, , 26F
現在短期炒作也沒賺頭吧? 照成本價賣都沒人接了
06/05 14:39, 26F
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目前看起來 房地合一稅對炒作當然有一些影響(獲利率) 但影
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響不如奢侈稅
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這法案主要影響在把置產客的資金趕離房市
06/05 14:39, 29F
推
06/05 14:39, , 30F
然後以台灣現在政府財政窘迫的狀況 我預測 動持有稅的
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日子不遠了
06/05 14:40, 31F
推
06/05 14:40, , 32F
15~20%也叫重稅喔= = 賺錢交點稅臭了嗎
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短線有賺頭 是靠長期置產客(或本夠厚的自住客)來接手
06/05 14:40, 33F
還有 33 則推文
還有 5 段內文
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06/05 14:45, , 67F
有賺錢才課 跟不管有沒有賺錢都課 差很多阿
06/05 14:45, 67F
推
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謝謝I大
06/05 14:45, 68F
推
06/05 14:46, , 69F
奢侈稅真的超好逃 拿房地合一跟奢侈稅比真的搞錯重點
06/05 14:46, 69F
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賺的要吐45%當然很難漲, 但是你要比較的基準是奢侈稅..
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06/05 14:48, , 71F
奢侈稅這麼好逃 市場這幾年就不會一灘死水了
06/05 14:48, 71F
奢侈稅2011年6月1日上路 當時是房市交易量與漲幅的新高，一直持續到2014年為止 ※ 編輯: newsswen (223.136.140.176), 06/05/2015 14:49:30
推
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奢侈稅 真的在完的 根本課不到是0%
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推
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市場2014年才開始一灘死水 2013年可旺的
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推
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一攤死水是漲不上去 關奢侈稅甚麼事
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奢侈稅是2012年開徵的
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06/05 14:49, , 76F
真的一年漲一倍 轉嫁買方就好了
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不是55% 是從30%起跳的投報率變成只剩15%
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打錯2011年
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高風險沒有對應高獲利 不玩的人會變多
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推
06/05 14:52, , 80F
簡單邏輯問題: 現在市場總資金如果是100
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奢侈稅2011年開始 但是有不溯及既往...
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房地合一之後 資金是會變多還變少?
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資金變少價格還有辦法撐?
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一開始還是很多上路前買的房子 甚至很多調整日期的
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55%是指獲利變成55%
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55%是指獲利變成原本獲利的55%
06/05 14:54, 86F
推
06/05 15:10, , 87F
往好的地方想 就是提高生育率啊 (咦!?)
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一家子自住也只能三間而已,除非你兒女都成年了
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推
06/05 15:16, , 89F
有概念 北市以外井噴
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推
06/05 16:32, , 90F
好吧,五股王背抽到一塊錢可能就覺得他快死掉了..XD
06/05 16:32, 90F
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所以都要放6年..
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像我們都會乖乖納稅的..
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20%,扣個土增,建築改良物,OOXX.之後,我們還是要當納稅好公民
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至於跑短一年喔...那些壞人都馬用假發票在嘎.
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跑短本來就賺的少,嘎一下就光了..XD
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喔,我說那些壞人拉...賺60萬,40萬用發票嘎掉,20萬讓他抽45%
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不要太貪心60萬全嘎掉就好了..
06/05 16:34, 97F
推
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逃命波早就開始了.還在想獲利？
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就算課45% 還是賺50幾趴
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賣不掉加價賣 買不到檢舉他
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18124又來傳教，SGG褲子都脫了，重點奢侈稅根本課不到，
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但房地合ㄧ你保證大賺不了，房子還可能跌，別騙了
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推
06/06 08:25, , 103F
如果沒了漲價的預期，自住客會撐不起這個盤吧？
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06/06 11:28, , 104F
近年本來就漲到高檔 已緩漲 投資客買都有持有較久的打算
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06/06 11:28, , 105F
奢侈稅進場太晚 故效果相當不顯著
06/06 11:28, 105F
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