Re: [心得] 房地合一後未來推算圖

看板home-sale作者 (地球村版在哪呢?)時間9年前 (2015/06/06 15:03), 編輯推噓32(34推 2噓 141→)
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以下為會計師朋友看法，因為不想被認出所以請我代PO： 這篇看下來我傾向N大看法，從內容就看的出來N大對稅務實務有一定研究， 很多人只懂法條文字的敘述，無法跟實際情形作勾結，所以會很多疑問， 明明房地合一只針對獲利課稅，看起來比奢侈稅對總價核課輕的多啊? 如果真的是如此，那財政部又為什麼要推這新制呢?他們是笨蛋嗎? 首先我們來談談奢侈稅吧，相信大家都聽說奢侈稅有很大的缺失，形同虛設 不過據我了解，真的了解有何缺失的人並不多，在下來談談奢侈稅的幾個缺失： 1.並無法有效打擊短期投資，大家都知道奢侈稅期間是兩年，並且有自住排除 條款的適用，厲害的投資客只要找些人頭，簡簡單單就可以適用排除條款，就算 找不到人頭，出租個兩年，兩年之後照樣墊高價格賣出。 2.錯殺無辜路人，因為投資客都非常懂法條，真的會被課到的極少數，反而是買來 自住的人很多人因為其他因素必須賣掉，卻因為不懂法律，誤觸法規，因為奢侈稅 是重法，傾家盪產都有可能。 3.賠本賣也GG，少數人還是會遇到短期間賠本賣的問題，可是在奢侈稅的網子下， 就算你真的賠錢賣，你還是得再繳一筆巨額稅，有欠公平。 因此奢侈稅達到的作用只能讓投資客比較麻煩，延後出售時間，卻無法降低投資客獲利 ，自然無法阻止投資客退場。(但是阻止新手投資客進場應該是有點效用) 還造成一些明明就沒賺錢，還要繳稅的社會不公。 再來談談新制房地合一，看內容就知道，財政部學到不少教訓，缺點幾乎都掃光了， 首先想要適用自住的輕稅率幾乎是不可能，六年的時間太長，很少人頭願意讓你用 這麼久，再來六年都不能出租，這也是天方夜譚。當然你可以叫你的房客安靜點， 別跟國稅局打小報告，但又有誰能保證呢?畢竟租金是可以扣抵所得稅的阿。 再來就是獲利部分，很多人認為可以墊高成本費用，甚至說只要我成本跟賣價一樣， 那我就不用繳稅了，我只能說真的太傻太天真。 1.如果你是真的賠本賣，那當然就沒你的事了，如果市場已經出現大量的賠本賣， 應該也沒人會來吵房價問題了。 2.乖乖報成本，賺多少報多少，看期間繳納獲利20%~45%。很公平，有賺錢就繳稅， 但是這樣一來相信很多人就會開始考慮划不划算了，畢竟投資客看房找房也是要花心力 ，賺錢不是只有一個通道，會開始尋其他方法。覺得有利的投資客自然還是會留下， 覺得不划算的就退場，房價開始走向正常，是漲是跌我不知道，但是至少市場炒房 資金縮水是自然，房地合一稅制上路前獲利幾乎不課稅(只有幾乎可以忽財產交易稅)， 上路後需繳納20%-45%，若跟你說這兩者沒差，你相信嗎? 3.虛報成本費用。我不建議這麼做，這是最危險的，只墊高一點點可能還好， 一旦超過某個標準，馬上就會被當作重點查核對象，別妄想被查核後還可以 安然度過。資金證明、工程廠商供述，都不是一般人可以應付的， 這說不定還有刑責問題，有多少投資客願意冒這風險呢? 另外C大你居然說出8%買發票.....這是有刑責問題的，你是安逸生活過膩? 還是想害你家公司倒閉?一旦稅務機關看到，這可是沒完沒了 總之，以目前而已，我認為房地合一對投資客必定會造成某一程度的退場， 而剩下的投資客以及建商、自住者，會對現在的房價做出修正。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.39.223.248 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1433574233.A.DB6.html
推
06/06 15:07, , 1F
有賺錢就繳稅……天經地義……以前是不用繳……現在是要
06/06 15:07, 1F
→
06/06 15:07, , 2F
繳……
06/06 15:07, 2F
→
06/06 15:12, , 3F
很多投資客早就退場很久了 不然這兩年量不會縮成這樣
06/06 15:12, 3F
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06/06 15:12, , 4F
房地合一對房價沒有關鍵性的影響
06/06 15:12, 4F
→
06/06 15:13, , 5F
房價從來都是廣大自住客在決定的，投資客只是助拳而已
06/06 15:13, 5F
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06/06 15:14, , 6F
這麼想要房價跌，就去游說各地方政府學台北市調高持有稅
06/06 15:14, 6F
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06/06 15:14, , 7F
而且最好新舊一體適用啦
06/06 15:14, 7F
噓
06/06 15:19, , 8F
CECA哪裡有說8%買發票，搞錯人膩
06/06 15:19, 8F
推
06/06 15:20, , 9F
認同 另外假墊成本查到除了逃漏罰之外 以前交易紀錄
06/06 15:20, 9F
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06/06 15:20, , 10F
也會被調出來查 別沒省到反而把以前賺得全吐光
06/06 15:20, 10F
→
06/06 15:21, , 11F
裝潢 修繕 很大一部分是人工錢 不是材料錢
06/06 15:21, 11F
→
06/06 15:21, , 12F
言盡於此
06/06 15:21, 12F
推
06/06 15:27, , 13F
別被查到沒給工人錢或工人沒報到綜所稅就糗了
06/06 15:27, 13F
→
06/06 15:31, , 14F
短期交易報綜所稅利率 比利得45%低
06/06 15:31, 14F
→
06/06 15:32, , 15F
43405的推文，C大說人家願意8%賣他發票，是我誤解了嗎
06/06 15:32, 15F
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06/06 15:32, , 16F
人家都合法在搞的
06/06 15:32, 16F
推
06/06 15:32, , 17F
這會計師還是匿名較好，免得丟臉了
06/06 15:32, 17F
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06/06 15:32, , 18F
誤解的話願意修文道歉
06/06 15:32, 18F
→
06/06 15:37, , 19F
短跑了不起一百萬 45% 45萬 非自願 20%20萬 成本 ？ 代
06/06 15:37, 19F
→
06/06 15:37, , 20F
書仲介 裝潢 要繳多少www?
06/06 15:37, 20F
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06/06 15:39, , 21F
哪來的會計師 畢業了嗎？
06/06 15:39, 21F
→
06/06 15:39, , 22F
實務來講 不會是報所得稅 是報營所稅
06/06 15:39, 22F
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06/06 15:41, , 23F
難怪要匿名...
06/06 15:41, 23F
推
06/06 15:45, , 24F
哈哈，馬上釣出一群投機客、房仲來公幹，看來真的急了～
06/06 15:45, 24F
推
06/06 15:49, , 25F
當初我就說會讓一堆炒家 投客局覺得不划算 科科
06/06 15:49, 25F
→
06/06 15:50, , 26F
一堆人還在那邊說 不會阿 賺的錢才扣45% XDDDD
06/06 15:50, 26F
→
06/06 15:51, , 27F
養房 找目標 這些都要成本
06/06 15:51, 27F
→
06/06 15:52, , 28F
虛報發票這種旁門走道的東西 就不要拿出來討論了
06/06 15:52, 28F
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06/06 15:52, , 29F
抓到一件 死一票 風險很高
06/06 15:52, 29F
推
06/06 16:09, , 30F
這篇說到我所想說的
06/06 16:09, 30F
推
06/06 16:17, , 31F
表達得很清楚，給推!
06/06 16:17, 31F
推
06/06 16:22, , 32F
真的不要把國稅局當白痴，有時候沒有抓只是還沒有效益
06/06 16:22, 32F
推
06/06 16:29, , 33F
現在國家就沒錢 絕對會把手伸向房地產
06/06 16:29, 33F
→
06/06 16:29, , 34F
伸多長而已
06/06 16:29, 34F
→
06/06 16:30, , 35F
另外房價到底能到什麼程度 其實看租金最準
06/06 16:30, 35F
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06/06 16:31, , 36F
兩千萬的房子一個月只要租你兩萬
06/06 16:31, 36F
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06/06 16:32, , 37F
如果不是期待增值 誰受的了這種租法
06/06 16:32, 37F
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06/06 16:32, , 38F
丟銀行生利息還不用怕被房客找麻煩勒
06/06 16:32, 38F
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06/06 16:34, , 39F
確實，租金回報率太低的都沒有購買價值
06/06 16:34, 39F
還有 98 則推文
→
06/06 17:35, , 138F
沒阿 才剛簽 明年吧
06/06 17:35, 138F
→
06/06 17:36, , 139F
其實你要找可以報稅的,高雄找信義的租...
06/06 17:36, 139F
→
06/06 17:36, , 140F
因為透過他門一定要公證..XD...
06/06 17:36, 140F
→
06/06 17:36, , 141F
小撇步...
06/06 17:36, 141F
推
06/06 17:38, , 142F
我在台中阿 是直接找屋主的 不過屋主好像是台商 大概瞧不起
06/06 17:38, 142F
→
06/06 17:38, , 143F
這個小錢XDDDD
06/06 17:38, 143F
→
06/06 17:39, , 144F
一年回台灣兩三次 最近忙 都叫我直接跟他老婆聯絡
06/06 17:39, 144F
→
06/06 17:48, , 145F
像ceca大講的有賺繳稅天經地義
06/06 17:48, 145F
推
06/06 17:54, , 146F
專業 推
06/06 17:54, 146F
推
06/06 17:58, , 147F
诶 認真文給推
06/06 17:58, 147F
→
06/06 18:17, , 148F
稅捐稽徵機關得按「交易常規」或查得資料依各稅法規定調整
06/06 18:17, 148F
噓
06/06 18:24, , 149F
紅的明顯 有賺有繳稅 才是公平正義 為了讓魯蛇住得起 把
06/06 18:24, 149F
→
06/06 18:25, , 150F
話說國稅局的會上ptt嗎？我滿好奇的
06/06 18:25, 150F
推
06/06 18:32, , 151F
專業推
06/06 18:32, 151F
→
06/06 18:36, , 152F
浮報裝修成本，先不管可行性。以利益與成本來看
06/06 18:36, 152F
→
06/06 18:36, , 153F
大概只有一年內出售會考慮浮報。因為45%很痛
06/06 18:36, 153F
→
06/06 18:37, , 154F
2年以上才就直接合法繳稅吧
06/06 18:37, 154F
推
06/06 19:11, , 155F
二年以上稅金真的不算高
06/06 19:11, 155F
推
06/06 19:38, , 156F
兩年也會報一些，但效應不大
06/06 19:38, 156F
→
06/06 19:38, , 157F
兩三年確實被打擊到了
06/06 19:38, 157F
推
06/06 21:19, , 158F
你煩到那些投機客了，被兇了
06/06 21:19, 158F
推
06/06 21:32, , 159F
另外像竹南之類的鄉下就...才剛要開始漲就遇到房地合一
06/06 21:32, 159F
推
06/07 09:33, , 160F
台灣人好聰明哦 不知道歐米人有沒有像台灣人這樣聰明??
06/07 09:33, 160F
推
06/07 16:58, , 161F
現在擺著健保錢坑，又來長照錢坑，把股票族搾乾兩次
06/07 16:58, 161F
推
06/07 16:59, , 162F
再來一定是房地產啊，富的流油，好好搾的地方
06/07 16:59, 162F
推
06/07 17:06, , 163F
問題是集團型的裝潢服務可以開發票，價格也沒差多少
06/07 17:06, 163F
→
06/07 17:08, , 164F
B&Q, 大品牌系統家俱通通都走正常合法程序，價格又透明
06/07 17:08, 164F
推
06/07 17:10, , 165F
大間的衛浴裝修廠商，出貨也通通有發票（不開不會比較便
06/07 17:10, 165F
→
06/07 17:10, , 166F
宜）
06/07 17:10, 166F
→
06/07 17:11, , 167F
久了會剩小工程行還在玩不開發票
06/07 17:11, 167F
→
06/07 17:12, , 168F
開發票對屋主不過就多加5%營業稅，但後續抵稅效益高
06/07 17:12, 168F
→
06/07 17:13, , 169F
房地合一稅金隨便都是10%-15%起跳，費用可以全部扣除
06/07 17:13, 169F
推
06/07 17:14, , 170F
這跟租金通常不報稅不同，租金最高也只能減12萬
06/07 17:14, 170F
→
06/07 17:15, , 171F
對租客效益不高，因為房東加房租不是加5%營業稅
06/07 17:15, 171F
→
06/07 17:15, , 172F
而是加上房東自己的所得稅率12~20%正常
06/07 17:15, 172F
→
06/07 17:16, , 173F
所以租金跟裝潢費用這兩件事不能等同而語
06/07 17:16, 173F
→
06/07 17:16, , 174F
如果有一天國稅局願意讓個人租金可以全數扣除，無上限
06/07 17:16, 174F
→
06/07 17:17, , 175F
到時候就會有租客怎麼樣都要報了，而包租公得老實繳稅
06/07 17:17, 175F
推
06/08 09:35, , 176F
推 呵呵 看到有人崩潰..............
06/08 09:35, 176F
推
06/08 12:17, , 177F
這篇不錯
06/08 12:17, 177F
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