Re: [心得] 跟大家分享日本京都的房價
顆顆
雖然現在回這個話題有點晚了
可是看到有人一直喜歡拿國民所得或薪資水準來推論房市的漲跌
我不禁莞爾一笑
這人是沒有讀過歷史嗎?
不知道20世紀以來影響各國房價漲跌的關鍵因素從來都不是薪資水準的高低
而是市場流通貨幣的高低嗎?
各位可以回想看看
台灣上一次不動產暴漲是什麼時候?
不就是1980年代,央行為了阻止台幣升值
不斷地拋售美金
導致國際熱錢不斷湧入
1985~1987年三年間貨幣供應量增長率，
分別高達51.42%、37.82%和24.44%。
龐大資金流入股市和房地產
導致二者大漲
人民買不起房子
結果發還發生1989 "無殼蝸牛"夜宿忠孝東路事件
直到1990年
貨幣供給急轉直下
利率上漲,股市大跌,建商周轉不靈,接連倒閉最後導致房地產大跌
這難道是國民所得或薪資水準惹的禍嗎?
至於日本更別提了
1970年的通貨膨脹與銀根氾濫
導致企業瘋狂借錢投資不動產
日本不動產自然水漲船高
但1985年日本央行開始對金融市場嚴加管理,導致遊資減少
1990年起，日本的泡沫經濟開始崩潰。年未，股價較1989年跌落近40%。1991年
股價相對平穩。1992年股價再次大幅度下滑，股票資產額降至297萬億日元，也
就是說，與1989年末股票資產額的歷史最高水準相比，230萬億日元消失在無形
之中。同時，土地資產額也比其1988年的高峰值減少了100萬億日元。
這又跟國民所得或薪資水準有何關係?
日本房地產到目前為止還維持低迷的原因
就是因為通貨緊縮的原故
雖然日本通貨發行量從1989年的40,449增加到2000年的67,620
但銀行所持有的現金部位卻從1989年的32,826縮減到2000年的8125
企業從銀行借不到錢,自然就不會擴張投資
經濟就只好一直低迷
那房地產要漲可能嗎?
除非你滿手現金無處可投資
不然誰會去炒房地產?
那目前台灣有如此的狀況嗎?
要類比日本房價之前
也不想想人家可是經歷了20年的通貨緊縮哩
台灣房地產要大跌
不外乎二種情況
第一是美國聯準會放棄貨幣寬鬆政策,緊縮銀根
第二是彭神突然心血來財提升央行利率或銀行準備率
這時後建商就會周轉不靈,投資人就會跳腳
股市崩崩樂,房地產也跟著大跌
大家就可以檢便宜了
不過也別高興得太早
一些體質不佳的企業也會著大量倒閉
而其他企業則會縮減投資
經濟成長率會下降
失業率會上升
到時候鄉民又會叫苦連天了
※ 引述《ee77 (一一七七)》之銘言：
: ※ 引述《typewang (正宗打字王)》之銘言：
: : http://ppt.cc/PXKS
: : 目前台灣人均GDP：（2012國際匯率）20364美元 今日匯率約 60萬台幣
: : http://ppt.cc/V81k
: : 2009年廣島縣國內生產總值（GDP）122209億日元，人均收入約為306萬日元
: : 以今日匯率 約97萬台幣
: : 廣島的收入其實沒有台灣的兩三倍
: 你用GDP（生產毛額）來描述人均收入，這是不對的，因為生產毛額和「薪水」是兩回事
: 這字面上都看得出來吧，不解釋
: 而且你沒有算入貧富差距，也就是說一個貧富差距嚴重國家，國民所得2萬鎂
: 跟一個貧富差距輕微國家，國民所得2萬鎂，他們的實質薪資是不同的
: 那麼，這也關乎到消費力，也就是房價
: 當你以「以今日匯率 約97萬台幣 廣島的收入其實沒有台灣的兩三倍」來描述的時候
: 你在描述的就是實質薪資
: 那麼我們就來看看日本人的薪水有多少吧
: http://www.mcdonalds.co.jp/recruit/newgrad/hq/index.html
: 日本麥當勞徵新鮮人，只要你是四年制大學畢，月薪就25萬日圓起跳，即台幣8萬
: http://tinyurl.com/b639wbj
: 廣島麥當勞徵儲備幹部，學歷不拘年齡不拘，月薪18萬日圓起跳，即台幣6萬
: http://www.mcdonalds.co.jp/recruit/crew/shop/d_34001
: 廣島麥當勞工讀生，時薪800日圓起跳，即台幣254元
: 而台灣呢？
: http://tinyurl.com/b24ykc9
: 儲備經理4萬塊，但要求兩年工作經驗，還要有研究所學歷
: http://tinyurl.com/bjhynrp
: 實習襄理3萬塊，學歷要專科以上
: 至於工讀生就不說了，就是109起跳，不解釋
: 所以我說說我的感想
: 如果一個人明明不懂，卻隨便找個數字然後亂說一通
: 那會是一件很丟臉的事
: 而這就是你現在正在做的事。
: : 台灣的透天 其實出了台北 1000萬也蠻好買的
: : 另外補充台北市人均收入 http://ppt.cc/S1Lx
: : 2009年人均GDP48400美元 亞洲僅次於東京65453美元，高於首爾、新加坡和香港
: : 約台幣144萬(比廣島高)
: : 若用人均收入比較 台北市的房價應該要比新加坡跟香港高??
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◆ From: 123.194.111.225
※ 編輯: hifree 來自: 123.194.111.225 (02/18 21:17)
噓
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讀了歷史並不當然有能力預測房價漲跌
還必須有點貨幣市場的總經概念
才能了解房價漲跌的奧秘所在
只可惜有人不懂貨幣理論又不願意回顧歷史
僅僅用受薪階級的概念去推論整個交易市場
完全背離歷史的演進過層
卻還振振有詞
這我就不知道該說些什麼才好了?
http://data.book.hexun.com.tw/chapter-6308-1-2.shtml
※ 編輯: hifree 來自: 59.120.39.93 (02/19 20:29)
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