Re: [問題] 建商說不管我門同不同意都可以改建?

看板home-sale作者Nalu (打黑鬼踢中美前進越南)時間15年前 (2009/02/14 10:11)推噓11(11推 0噓 9→)

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終於也輪到對抗不良建商這話題了也來分享一下個人社區之前一直在進行的狀況--身為住戶的防守行為其實和建商週旋都更這東西不外乎確立架構法律規定契約內容以及操作幾個步驟 1. 先確立大架構啥的鳥55分 46分 37分這種都是大架構架構怎出來? 由成本與利潤而來 1.1. 賣價與成本 ... 知道建商至少要留多少若成本同樣是20萬標的地區現今行情售價為40、50、70萬就造成了建商至少要留50%、40%、29% 所以你們要先知道這項目才能咬它"否自留過多"這一點 1.2. 多出來的利潤簡單的說就是更新前和更新後總共樓板會多出來多少若你這塊地方原來所有住戶室內(樓板)面積已經是2000坪依照她GGYY的設計後能變成的是 4000坪 7000坪 12000坪狀況也會很不同若建商成本為35% 則新樓板的部分只剩下 2600坪 4550坪 7800坪若你們可完全吃定建商能分的則會是 1.3倍、2.2倍、3.9倍這也是你們了不起能夠拿到的上限 (住戶全拿建商佛心來著) 要如何知道能蓋多少? 請查都更法令及建築法規 1.3. 你到底值多少? 有時候範圍廣大標的跨越不同地號不要以為別人拿多就是它有UNDERTABLE 打開建商已經調查好的所有住戶資料比較房屋坪數/土地坪數有的人他家容積率才使用了200% 你家用了300% 你要如何以公平的角度讓你的條件和他相同?! 2. 法律規定建商講的話狗屎說成黃金尤其又是一間已覬覦你家很久的建商所以要好好確認 2.1. 你們這裡到底了不起能被加到多大比例? 搞都更都是在用名目騙政府騙的SOP都在直轄市或省的都市更新條例裡面 (在這點就很可悲建商和民眾他X的一起拐政府以及日後買售屋的肥羊) 若他以多報少很簡單他想拐你自己多吃樓層! 若他以少報多他還是拐你拐你簽名之後搞不好去賣這個案子或怎樣他只負責整合後就賺一手或者是它可以遊契約間漏洞、執行時大賺特賺。 2.2. 建築法規蓋20層樓? 沒問題! 公設比15% 簡單! 走廊小一點 OK! 請查建築法規裡面都有相關的規定搞不好你一逼問對方回答.... 喔我們雖然公設比到40% 但差額部分會用金錢比給你...OOXX 喔我這個圖雖然畫到40%但一定會依照口頭允諾如何怎樣.... ...公設比40%的房子會比32%的房子好賣室內空間大嗎?! 2.3 名詞定義搞都更的建商最不希望你搞懂他們唬弄你的東西是啥協議合建? 權利變換? 第一階段只是同意簽了無所謂?! 以某個實際狀況為例權利變換三種方法 A.按土地分原土地X4.2 換成一坪32萬後再依圖上的每層單價多退少補 (我家隔壁有個美女叫志玲) B.按建物分原建物X1.3 換成一坪32萬後再依圖上的每層單價多退少補 (有個美女住我家隔壁叫志玲) C.以你家現有面積x 50萬到時再依圖上的每層單價多退少補 (我家隔壁住了個志玲她是美女) ....我X它個神經病! 換湯不換藥! 你要先確定大內容再來才看它要如何東西來支付你關於簽約行為，基本上還是屬於民法規範內的約定，雙方合意即行之照子要放亮點 3. 契約內容基本上，簽約行為還是屬於雙方合意。之前有個鳥公司來我們這理還約了個北縣的某公務員來這裡開所謂的公聽大會一路上這鳥公務員都說啥規劃很好怎樣如何 (盡量說老子有錄影) 我就問 "那你的意思是推薦這建商囉" .... 他當然說否又問 "所謂分兩階段簽約，法令有無規定第二階段第一階段內容要怎樣?" .... 他說公單位不涉入私人簽約! 所以他X的不要當老實人 OK? 詐騙的每次也都說你先付款後就有美女和你兩小時不限次數! 3.1 先確認約定的定義若是確認意向的同意書，確認意向即可，一條"有沒改建意願"就OK 若它裡面加了很多內容--啥的分配比率阿、補助金、分配原則、甚至車位分配都幫你說好了然後又說:"這是第一階段同意，申請用的，我們會有第二次簽約...." BULLSHIT! 第一階段把條件都簽完了他還要給你談第二次? 第二次就是怪手推土機來了! 所以一定要知道她那約每一條是怎樣定義細讀其文字破其敷衍之處 3.2 自己要知道要提出啥面積不合理--改分配原則沒寫清楚--改履約保證配合行庫--改執行原則不合住戶利益--改不得轉包給另外的營建公司--加上新建物樓層間價差太大--改你能想到的都提出去不然政府不會管你建商不可能替你搞! 自己都懶於維護自己的權益連一兩句話都不肯說法官何必同情你? 4. 操作若你這塊地是個好地方則會有相當複雜的一些台面下動作比如建商勾結里長阿建商勾結不肖住戶阿 (有的自己被賣了都還不知) 或者建商放些奇怪的人阿消息阿等等的而實際上由於資訊得無法精確掌控你也很難完全了解建商的成本與風險 4.1 破他的局 --整個策略中唯一的進攻動作基本上遇見改建這種東西若覺得對方有問題 ----請先快找其他間建商攪局，但要注意不要找到他朋友! 你黑心的話可以圖謀利益妳善心的話至少是可以提高條件避免大家權益受損你壞心的話就讓這幾家一直打到無休止搞爛這案子你也住得輕鬆條件怎談? 就把第一間的條件自己加油添醋以後丟出去請對方評估囉 4.2 結合團體形成關鍵少數有被欺負感覺的絕對不會只有你一人被無證據詐騙的會有更多人! 所以當你摸清楚架構後，觀察動向，看看有哪些人也是心懷不滿，但卻有所專精的高知份子組成團體，然後吸收一些其他民眾加入你們這邊，了解建商賣啥藥只要可以達成20%以上的比率建商絕對不可能對你來強的因為他過不了80% 如此便有和他們邊打邊談教他們"良心發現"/"做更好規畫"的契機 4.3 實際的狀況人人有私心，很多住戶笨的像豬卻喜歡用腦，所以沒人競爭的時候可能不良建商可以收簽收得很快。一旦有競爭者出現，住戶們就會開始拿橋了。反正，不要讓自己被不良建商輕易得逞就好了即使被牽連而敗-你住的鄰居都是人頭豬腦-但還是要抵抗再說是吧? 總結簽名為王法律最大~! -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc) ◆ From: 61.31.137.150 ※ 編輯: Nalu 來自: 61.31.137.150 (02/14 10:34)

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