Re: [請益] 買房是否等同5倍槓桿融資all in 0050?

看板Stock作者 (日月潭)時間1年前 (2022/07/03 21:03), 1年前編輯推噓27(30推 3噓 63→)
留言96則, 38人參與, 1年前最新討論串2/2 (看更多)
※ 引述《fgf (今年不太冷)》之銘言： : 最近買房，在想一個問題 : 簡單說，買房自備款只要20%，買下去就是all in了，沒有什麼攤平的選項 : 簡單說買房就是一個5倍槓桿all in的概念 : 回到股市大盤 : 基本上股市大盤和房市，型態曲線基本上是正相關的 : 牛市創高通常房價也創高 : 熊市基本上房價也是凍漲和回落 : 0050這種ETF，假如開5被槓桿all in : 似乎其實就是買房子5倍槓桿all in差不多的意思了 : 要是被套 : ETF就是領配息 : 房子就是租人 : 但相比起來，被套的話，買房子風險還高了一點 : 差異在配息是一定有，但出租可能沒人租，以後少子化可能更少人租 : 請問這樣的理解有問題嗎? : 謝謝 信義房價指數 表示六都中古屋成交價格 2001年100 現在377 表示20年來六都的中古屋成交價格漲了2.77倍 2001年一棟中古屋 1000萬 2022年一棟中古屋要3770萬 成交價格每年上漲6%左右 台灣50報酬指數 2002年大約3500 如今22410 上漲5.4倍 2002年投資100萬 會變成640萬 每年上漲約10趴 假設2002年有兩百萬的錢 貸款8成 買1000萬的房子 利息1.5% 20年 每年要還46萬 2002股票200萬 照0050指數買（0050ETF 2003年才有）之後每年投資45萬 每年10趴來算就好 2022年 買類似的房子需要3770萬元 股票上漲至3900萬 而且這是成交價格 如果2001就買 如今已經變成老房子了 屋齡多了20年 實際不會漲這麼多 如果信貸或是開槓桿買股票 可以賺更多 時間夠久 股票一定賺贏房子 畢竟股票漲幅比較高 而房子的槓桿會慢慢降低 不過大部分人都會買房子 不可能一輩子住家裡 或是用租的 買0050分散個股風險 買房沒有 朋友住七期房子漲5倍 但我家住鄉下 房價跌到不用繳房屋稅 有錯請指正 ----- Sent from JPTT on my Xiaomi Redmi Note 8 Pro. -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.83.163.101 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Stock/M.1656853438.A.723.html
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07/03 21:05, 1年前 , 1F
房子是依附在股票背後的產業底下的啦 產業滅了
07/03 21:05, 1F
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07/03 21:05, 1年前 , 2F
房子會好根本就是天才想法 漲幅本來就會輸
07/03 21:05, 2F
推
07/03 21:07, 1年前 , 3F
不懂房子為什麼槓桿降低？可以無限轉貸大法啊
07/03 21:07, 3F
先不考慮這種情況 因為股票也可以槓桿
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07/03 21:07, 1年前 , 4F
就問 大蕭條大裁員 竹科房子誰買和租
07/03 21:07, 4F
推
07/03 21:07, 1年前 , 5F
房子還能拿去增貸 再去買房或是投資都可
07/03 21:07, 5F
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07/03 21:07, 1年前 , 6F
房子漲三百不能多貸出來再買嗎
07/03 21:07, 6F
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07/03 21:08, 1年前 , 7F
別說腰斬 跌20%x5倍槓桿你就虧了100%
07/03 21:08, 7F
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07/03 21:08, 1年前 , 8F
還有無限寬限期大法啊 五年換一間繼續寬
07/03 21:08, 8F
※ 編輯: SunMoonLake (111.83.163.101 臺灣), 07/03/2022 21:11:53
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07/03 21:17, 1年前 , 9F
你要那樣比 股票也質押貸款出來啊 放同樣模型比啦
07/03 21:17, 9F
推
07/03 21:17, 1年前 , 10F
股票質押利率就更複雜
07/03 21:17, 10F
推
07/03 21:19, 1年前 , 11F
學正二王買50正二 既然都是槓桿 50正2差距拉更大
07/03 21:19, 11F
推
07/03 21:23, 1年前 , 12F
槓桿拉越大 泡沫化就GG了
07/03 21:23, 12F
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07/03 21:27, 1年前 , 13F
房子無限轉貸 月付金越來越低 價值還有機會越來越高
07/03 21:27, 13F
推
07/03 21:28, 1年前 , 14F
房子也有跌價 轉貸金額就變少了
07/03 21:28, 14F
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07/03 21:37, 1年前 , 15F
沒買0050不會怎樣 沒買房還是要繳租金
07/03 21:37, 15F
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07/03 21:38, 1年前 , 16F
可能住家裡 不用租金
07/03 21:38, 16F
推
07/03 21:40, 1年前 , 17F
那買股票的可以考慮20年的居住成本進去嗎?
07/03 21:40, 17F
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07/03 21:41, 1年前 , 18F
還是真的要紙箱+公園，居住成本忽略不計
07/03 21:41, 18F
推
07/03 21:44, 1年前 , 19F
房屋稅是老房子本來就會降
07/03 21:44, 19F
噓
07/03 21:50, 1年前 , 20F
理論跟實務差太多，人性抱得住房子，但抱不住股票
07/03 21:50, 20F
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07/03 21:52, 1年前 , 21F
是說 2002年的房貸利率是1.5%嗎???
07/03 21:52, 21F
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07/03 21:53, 1年前 , 22F
剛查 2002年一月 五大行庫是4.96%
07/03 21:53, 22F
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07/03 21:53, 1年前 , 23F
07/03 21:53, 23F
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07/03 21:59, 1年前 , 24F
不是人性抱不住股票 是你抱不住..XD
07/03 21:59, 24F
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07/03 22:02, 1年前 , 25F
好像覺得開槓桿沒風險一樣
07/03 22:02, 25F
推
07/03 22:20, 1年前 , 26F
房子20年還要重新拉線 還是你家沒裝潢@@?
07/03 22:20, 26F
推
07/03 22:25, 1年前 , 27F
住公園外加融資槓桿allin股票最划算
07/03 22:25, 27F
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07/03 22:33, 1年前 , 28F
房子怎麼輸
07/03 22:33, 28F
推
07/03 22:38, 1年前 , 29F
自住無價。股票能吃嗎
07/03 22:38, 29F
推
07/03 22:41, 1年前 , 30F
股票一定賺贏房子就不會這麼多人抱怨房價了
07/03 22:41, 30F
推
07/03 22:45, 1年前 , 31F
20年未必要拉線吧 老家住40幾年沒拉線過
07/03 22:45, 31F
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07/03 22:46, 1年前 , 32F
頂多以前冷氣沒線路就拉明線 其他電源線根本沒重拉
07/03 22:46, 32F
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07/03 22:50, 1年前 , 33F
七期漲五倍 哪個建案？
07/03 22:50, 33F
推
07/03 23:03, 1年前 , 34F
結論正確，實務面比較難實施。
07/03 23:03, 34F
推
07/03 23:13, 1年前 , 35F
股贏房前提是你用正確的選股邏輯還有長期持有；房
07/03 23:13, 35F
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07/03 23:13, 1年前 , 36F
由於交易手續多，不可能像股殺進殺出，所以等於被
07/03 23:13, 36F
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07/03 23:13, 1年前 , 37F
動長期持有，而且房有國家土地財政這個大計畫下支
07/03 23:13, 37F
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07/03 23:13, 1年前 , 38F
撐他的帳面價格，持有成本低，幾乎無需判斷也難賠
07/03 23:13, 38F
推
07/03 23:23, 1年前 , 39F
回測就是笑話你實際能做到再來談
07/03 23:23, 39F
噓
07/03 23:35, 1年前 , 40F
你回測怎麼不從1999開始
07/03 23:35, 40F
推
07/03 23:47, 1年前 , 41F
講的好像很簡單一樣
07/03 23:47, 41F
推
07/04 00:01, 1年前 , 42F
之前在某篇文章有借版友檔案算過，結論買房約20%年
07/04 00:01, 42F
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07/04 00:01, 1年前 , 43F
化
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07/04 00:01, 1年前 , 44F
07/04 00:01, 44F
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07/04 00:02, 1年前 , 45F
這是考慮租金以及五年換一間的情況
07/04 00:02, 45F
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07/04 00:03, 1年前 , 46F
但實際上買房會有資金胃納量（銀行不給貸）的問題
07/04 00:03, 46F
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07/04 00:05, 1年前 , 47F
而股市年化約10%，所以長期維持兩到三倍槓桿才有相
07/04 00:05, 47F
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07/04 00:05, 1年前 , 48F
等報酬
07/04 00:05, 48F
推
07/04 00:06, 1年前 , 49F
但實際上股市裸開槓桿會有耗損問題
07/04 00:06, 49F
推
07/04 00:10, 1年前 , 50F
你沒算房租收入捏 你股票200萬平均每次股利多少？3
07/04 00:10, 50F
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07/04 00:10, 1年前 , 51F
趴？ 所以第一年你股利6萬 40萬你要從錢包裡拿出來
07/04 00:10, 51F
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07/04 00:10, 1年前 , 52F
但當初買1000萬房 房租不管自住或租人 少說一年補貼
07/04 00:10, 52F
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07/04 00:10, 1年前 , 53F
個15 20萬吧 這不是能忽略不計的報酬捏
07/04 00:10, 53F
推
07/04 00:15, 1年前 , 54F
喔不對 報酬指數代表你已經算除息了 所以你連股利都
07/04 00:15, 54F
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07/04 00:15, 1年前 , 55F
不能扣 要每年紮實拿出46萬才算 房子可以幫你分擔20
07/04 00:15, 55F
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07/04 00:15, 1年前 , 56F
萬現金流 但20年後報酬居然差不多？你想想看吧
07/04 00:15, 56F
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07/04 00:16, 1年前 , 57F
不用算這麼認真啦，遇到空頭要脫手也股票屌打好嗎
07/04 00:16, 57F
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07/04 00:16, 1年前 , 58F
所以數字沒算對就會感覺很好 但現實是骨感的 事實上
07/04 00:16, 58F
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07/04 00:16, 1年前 , 59F
房子反而比股票低門檻
07/04 00:16, 59F
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07/04 00:17, 1年前 , 60F
缺點就是房子沒辦法貸那麼多間而已
07/04 00:17, 60F
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07/04 00:17, 1年前 , 61F
但我想一般人一生賺個兩三次大概就夠了吧
07/04 00:17, 61F
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07/04 00:18, 1年前 , 62F
房市若真崩也是遇到戰爭了吧，到時誰會接手
07/04 00:18, 62F
→
07/04 00:19, 1年前 , 63F
再來就是房子越老舊越難賣，股票沒這些問題
07/04 00:19, 63F
推
07/04 00:22, 1年前 , 64F
再來後面房市政策對投資客不利，目前都首購跟換屋
07/04 00:22, 64F
→
07/04 00:22, 1年前 , 65F
的市場為重，但現在升息等利空造就房市買氣下滑、買
07/04 00:22, 65F
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07/04 00:22, 1年前 , 66F
方觀望期拉長，投資客會想這時進場是頭腦撞到吧
07/04 00:22, 66F
推
07/04 00:24, 1年前 , 67F
股市往往都是先反應了跌幅，當然還是先投入股市，
07/04 00:24, 67F
→
07/04 00:24, 1年前 , 68F
後續房市也一定會有修正的，沒有不會跌的交易市場
07/04 00:24, 68F
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07/04 00:24, 1年前 , 69F
啦。
07/04 00:24, 69F
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07/04 01:09, 1年前 , 70F
笑了 都講到戰爭 那股市大概也停了吧
07/04 01:09, 70F
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07/04 01:09, 1年前 , 71F
尤其現在股市都集保電子化 不開市你連賣的機會都沒
07/04 01:09, 71F
→
07/04 01:09, 1年前 , 72F
有
07/04 01:09, 72F
推
07/04 01:15, 1年前 , 73F
還有保證金問題，如果震盪太大，又搭配槓桿，股票會
07/04 01:15, 73F
→
07/04 01:15, 1年前 , 74F
被強制平倉，除非都是借資金來購買股票就比較沒這問
07/04 01:15, 74F
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07/04 01:15, 1年前 , 75F
題，房屋繳利息不會有此問題，但要算好槓桿的風險就
07/04 01:15, 75F
→
07/04 01:15, 1年前 , 76F
是
07/04 01:15, 76F
推
07/04 04:29, 1年前 , 77F
戰爭論點都出現了~接下來要討論移民去那最安全嗎XDD
07/04 04:29, 77F
→
07/04 04:31, 1年前 , 78F
還可以說服老婆不買房的觀點,一起飄泊租便宜的房比
07/04 04:31, 78F
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07/04 04:32, 1年前 , 79F
較有彈性,挺划算的方式,哈哈
07/04 04:32, 79F
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07/04 06:46, 1年前 , 80F
七期漲5倍？
07/04 06:46, 80F
推
07/04 07:09, 1年前 , 81F
買房貸款七成以上會贏股市，因為這是利用生命週期法
07/04 07:09, 81F
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07/04 07:09, 1年前 , 82F
，把未來會賺的錢拿到現在提早參與市場，貸款小於七
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07/04 07:09, 1年前 , 83F
成股市贏面高
07/04 07:09, 83F
推
07/04 07:38, 1年前 , 84F
我算過就算五倍槓桿房子還是輸，但房版會嘴你。自
07/04 07:38, 84F
→
07/04 07:38, 1年前 , 85F
從看了正2王跟股票質借王，理財方式更活用多元後，
07/04 07:38, 85F
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07/04 07:38, 1年前 , 86F
賺錢買股保值才買房，有一個T大也是股市賺到流湯在
07/04 07:38, 86F
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07/04 07:38, 1年前 , 87F
台北市無貸款買八間房，因為要讓資金有地方停泊，
07/04 07:38, 87F
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07/04 07:38, 1年前 , 88F
所以房股各取所需即可
07/04 07:38, 88F
推
07/04 07:45, 1年前 , 89F
那個，買房比較賺，大家資金去進入房市，股票留給
07/04 07:45, 89F
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07/04 07:45, 1年前 , 90F
我買就好
07/04 07:45, 90F
噓
07/04 08:26, 1年前 , 91F
房子是拿來QE大法的，現在只能現金買房，等明年再
07/04 08:26, 91F
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07/04 08:26, 1年前 , 92F
來看有沒有牛市
07/04 08:26, 92F
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07/04 08:35, 1年前 , 93F
不是，竹北買房不會跌
07/04 08:35, 93F
推
07/04 10:40, 1年前 , 94F
你沒算到房租收入隨便都比本利和還高，這怎麼輸？
07/04 10:40, 94F
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07/04 11:11, 1年前 , 95F
欸 ...很多人抱怨房價是因為住是必須 股票不是
07/04 11:11, 95F
推
07/05 08:00, 1年前 , 96F
到現在還是有人相信房價穩賺，笑死。
07/05 08:00, 96F
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