Re: [請益] 收租 vs 收股息？

看板Stock作者 (嘴砲無雙)時間1年前 (2022/06/27 05:59), 1年前編輯推噓15(16推 1噓 37→)
留言54則, 9人參與, 1年前最新討論串3/6 (看更多)
※ 引述《hornydragun (好色龍砲)》之銘言： : 最近在和朋友討論，每天都這麼努力賺錢 : 到退休前該有什麼規劃，讓自己未來衣食無憂 : 如果有一筆錢（假設2000萬現金） : 拿來買房，槓桿可以開很大，自備款不用多，買來可以出租，租金拿來繳房貸 : 但缺點是沒辦法馬上脫手（房地合一稅），還有房屋要維護、稅費，都是支出 : 拿來投資穩健的股票或基金，每年股息基本上都蠻穩定，要調整部位也都很容易，但缺點 : 是波動大，風險也比房地產高 : 各位如果各位有2000萬現金，會選擇哪一種呢 剛好這兩塊我都蠻熟的, 週末閒聊一下, 先說結論, 炒股算機率, 炒房算現金流, 炒股買具有壟斷地位的成長型公司, 炒房是在現金流可負擔範圍內最大槓桿化房貸, 所以打從一開始標的物就全錯, 不應該為了股息買股甚至買高殖利率股票, 也不應該全現金買房 以美股為例, dividen stocks 這五到十年非常慘, 就以這幾個油電瓦斯電信業為例: T, VZ, XOM, MMM, DUK, 很多五年股價都跌快一半, 當然有漲的像是XOM, 以分散投資平均而言, 這五到十年內平均股價幾乎不動或是漲小於2-3%每年, 也就是說, 除了拿股息, 就什麼都沒有, 相反的, 如果你這五到十年內持續買入有壟斷地位的成長型公司MAGA, AAPL, GOOG, MSFT, AMZN 等, 先不要提飆股NVDA, AMD, TSLA, 這種股票是要有眼光也要有命才能在低點買起來, 就說最穩的MAGA就好, 這五到十年至少賺了五到十倍, 炒房的話, 就是跟銀行借便宜的錢, 買房後出租, 用租金賺房貸利息的差價, 比方說如果我可以拿到房貸利息3.5%, 房租可以賺到房價的7%, 這中間就有每年3.5%的利息差價, 等於是free money, 所以當然是多多益善, 能借多少就盡量借錢, 但是這又跟現金流與你的承擔能力有關, 借太多會導致每月房貸金額大於房租, 因為房貸要每月攤還本金, 所以如果現金流是負的就要看你的個人收入是否有辦法負擔, 好處是隨著通膨租金也會跟著增加, 幾年後租金會遠高於房貸, 每個月的free money 會越來越多, 當然台灣玩法不一樣, 台灣不算現金流也不算租金房價比, 台灣玩的是抓交替, 大升息就會爆 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 24.4.131.164 (美國) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Stock/M.1656280785.A.195.html
噓
06/27 06:17, 1年前 , 1F
MAGA是十年五到十倍 不是五到十年八
06/27 06:17, 1F
→
06/27 06:17, 1年前 , 2F
可是尼故意不講F公司4捨摸意思 人家也差不多壟斷R
06/27 06:17, 2F
不是故意不講, 而是MAGA本來就沒有F公司, 我也不好評論這些公司, 上次多說一下Intel就被罵爆, 我這種中年失業的魯蛇不能評論人家, 所以我就只能提MAGA ※ 編輯: waitrop (24.4.131.164 美國), 06/27/2022 06:21:37
推
06/27 06:58, 1年前 , 3F
感恩大大分享
06/27 06:58, 3F
推
06/27 06:59, 1年前 , 4F
幫推
06/27 06:59, 4F
推
06/27 08:18, 1年前 , 5F
推！教主欸~
06/27 08:18, 5F
推
06/27 09:33, 1年前 , 6F
幾年後房租遠高於房貸這件事情並不是什麼好事，這
06/27 09:33, 6F
→
06/27 09:33, 1年前 , 7F
是房貸特性隨著時間去槓桿，會降低你的ROE (retur
06/27 09:33, 7F
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06/27 09:33, 1年前 , 8F
n on equity)，這時候正確的操作應該是cash out r
06/27 09:33, 8F
→
06/27 09:33, 1年前 , 9F
efi把淨值拿出來繼續再投入，維持住房地產的高槓桿
06/27 09:33, 9F
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06/27 09:33, 1年前 , 10F
長期才能跑贏股市
06/27 09:33, 10F
推
06/27 09:42, 1年前 , 11F
T XOM我都有 T前陣子分拆WBD有小補一下(若有賣的話)
06/27 09:42, 11F
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06/27 09:42, 1年前 , 12F
我是賣在24.X
06/27 09:42, 12F
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06/27 09:43, 1年前 , 13F
房貸利息為何抓3.5%? 台灣都不到2%
06/27 09:43, 13F
推
06/27 10:28, 1年前 , 14F
美國利率3.5投資房
06/27 10:28, 14F
推
06/27 11:06, 1年前 , 15F
美國前兩年低利期間出租的利率就差不多3.5%，現在
06/27 11:06, 15F
→
06/27 11:06, 1年前 , 16F
基本上是6%以上，另外美國這波房價大漲之前，很多
06/27 11:06, 16F
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06/27 11:06, 1年前 , 17F
地方月租金是房價的1%左右，也就是一年房租12%回報
06/27 11:06, 17F
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06/27 11:06, 1年前 , 18F
扣掉房貸利息之後差不多是8%，再扣掉一些花費淨利
06/27 11:06, 18F
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06/27 11:06, 1年前 , 19F
潤大概有6-7%，套上4倍槓桿年化報酬20-30%，房價升
06/27 11:06, 19F
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06/27 11:06, 1年前 , 20F
值另計
06/27 11:06, 20F
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06/27 11:27, 1年前 , 21F
美國資金成本本來就跟台灣不一樣 台灣已經很久沒有
06/27 11:27, 21F
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06/27 11:27, 1年前 , 22F
定存利率超過2%, 甚至長期在1%出頭
06/27 11:27, 22F
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06/27 11:28, 1年前 , 23F
美國利率水準波動大 房貸當然也跟著抓更高
06/27 11:28, 23F
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06/27 11:30, 1年前 , 24F
而且固定利率更是得多抓一點利差
06/27 11:30, 24F
推
06/27 11:51, 1年前 , 25F
單純好奇為何要拿美當例子 板上在美買房出租很少吧
06/27 11:51, 25F
→
06/27 11:52, 1年前 , 26F
美國持有稅也重、還有街道草皮外觀維護成本
06/27 11:52, 26F
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06/27 11:53, 1年前 , 27F
不像台灣你不整理草皮，別人也不會來檢舉你罰你
06/27 11:53, 27F
推
06/27 12:20, 1年前 , 28F
因為這個版上很多人住在美國啊，就用美國舉例
06/27 12:20, 28F
對, 我住美國, 我在台灣沒有任何資產也沒有房產股票, 我是用我在美國賺的錢炒作美股跟美國房地產, 所以只能分享我熟悉的部分 ※ 編輯: waitrop (24.4.131.164 美國), 06/27/2022 12:34:15
推
06/27 13:12, 1年前 , 29F
推一下yay，本身做房產基金，數字算給得略高-中肯
06/27 13:12, 29F
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06/27 13:13, 1年前 , 30F
跟我們公司處理起來的record相差不多
06/27 13:13, 30F
推
06/27 13:38, 1年前 , 31F
台灣也一樣啊哪裡不同
06/27 13:38, 31F
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06/27 13:38, 1年前 , 32F
美國買房現金流比台灣重非常多好嗎
06/27 13:38, 32F
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06/27 13:39, 1年前 , 33F
我朋友最近買的邁阿密房1.2%持有稅1.2%HOA還有4%利
06/27 13:39, 33F
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06/27 13:39, 1年前 , 34F
息
06/27 13:39, 34F
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06/27 13:40, 1年前 , 35F
台灣HOA跟稅都很低利率也低你乍看租金報酬不高但算
06/27 13:40, 35F
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06/27 13:40, 1年前 , 36F
過才知道
06/27 13:40, 36F
推
06/27 13:42, 1年前 , 37F
以美國現金流出的部位看房地產負擔是比台灣高非常大
06/27 13:42, 37F
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06/27 13:42, 1年前 , 38F
的
06/27 13:42, 38F
推
06/27 13:44, 1年前 , 39F
HOA相當於台灣管理費1000元/坪，台灣非豪宅基本在10
06/27 13:44, 39F
→
06/27 13:44, 1年前 , 40F
0元/坪以下
06/27 13:44, 40F
我手上都是SFH出租, 我就分享一下我的例子, 數字比yay差一點, 但是比piliwu說得好, 主要還是看房價看地點, 不是每一間都能夠高房租報酬比, 一般而言, 便宜的房價得到的房租報酬比較好, 但是不太會漲, 貴的房價房租報酬比較差, 但是房價房租很會漲, 先說一個例子在外州(非加州), 買18萬鎂, 當時出租1100$, 7.333% 房租報酬, 現在出租1600$, 10.667% 房租報酬, HOA一個月60$ 而已, 但是持有稅已經漲到一年3700$, 好區的房屋稅比較重, 要供養好學校跟好大學, 另一間在加州, 買28萬鎂, 當時出租1000$, 4.29% 房租報酬, 現在出租3000$, 12.86% 房租報酬, 沒有HOA, 房屋稅4000$左右, 另一間在加州, 買80萬鎂, 當時租金大略2400$, 3.6% 房租報酬, 現在出租大概可以4200$, 6.3% 房租報酬 沒有HOA, 房屋稅12000$左右 但是當包租公很辛苦, 賺的也沒有MAGA股票多 ※ 編輯: waitrop (24.4.131.164 美國), 06/27/2022 14:43:36
推
06/28 01:53, 1年前 , 41F
其實現金流跟升值同時拿也不是不可能，有時候也需
06/28 01:53, 41F
→
06/28 01:53, 1年前 , 42F
要運氣，我2019在德州奧斯汀買的投資房，2022賣掉
06/28 01:53, 42F
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06/28 01:53, 1年前 , 43F
淨賺360%，房租大約10-12%就忽略不算了
06/28 01:53, 43F
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06/28 01:53, 1年前 , 44F
遠離東西兩岸的出租房很有機會達到1%房價的房租，
06/28 01:53, 44F
→
06/28 01:53, 1年前 , 45F
尤其後疫情大居家辦公時代，南部陽光帶的房租價漲
06/28 01:53, 45F
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06/28 01:53, 1年前 , 46F
幅超過東西岸大城市
06/28 01:53, 46F
推
06/28 01:57, 1年前 , 47F
現在我已經出清SFH轉投資大型公寓了，這兩年房價大
06/28 01:57, 47F
→
06/28 01:58, 1年前 , 48F
漲吃掉不少投資房的利潤空間，利率上漲price out很
06/28 01:58, 48F
→
06/28 01:58, 1年前 , 49F
多買家，感覺接下來幾年租房的需求會高於買房，租
06/28 01:58, 49F
→
06/28 01:58, 1年前 , 50F
金還有上漲空間
06/28 01:58, 50F
目前租房的需求已經遠高於買房， 很多人不看好房市所以賣自住房轉成租房， 有些是原本要買自住房的也停住，繼續租房， 所以房租最近漲得很誇張， 但是我對房客是都不漲房租的， 只有搬走才會調房租， 雖然房租最近暴漲， 但是感覺房市沒賺頭了， 漲的房租都被利息吃掉，甚至還不夠, 目前持有的房子也不好賣， 只能拿目前持有的房子refinance玩出租房 ※ 編輯: waitrop (24.4.131.164 美國), 06/28/2022 02:17:18
推
06/28 02:41, 1年前 , 51F
不漲房租太佛心啦，w大大是好人，不過我最近
06/28 02:41, 51F
→
06/28 02:41, 1年前 , 52F
幾年比較在意ROE，所以不漲房租就是對不起自
06/28 02:41, 52F
→
06/28 02:41, 1年前 , 53F
己投進去的錢啊，房地產要跑贏股市長期一定
06/28 02:41, 53F
→
06/28 02:41, 1年前 , 54F
要把槓桿維持住
06/28 02:41, 54F
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