Re: [請益] 真的有人靠投資最終有賺到錢的嗎?已回收

看板Stock作者ceca (生活藝術大師 N)時間11年前 (2013/05/26 00:28)推噓24(24推 0噓 6→)

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※ 引述《ihcmm (回家的路)》之銘言： : :→ ceca :房地產,如果以土地為主,你又低貸款可以壓. 05/25 22:21 : :→ ceca :基本上都是穩賺. 05/25 22:21 : :→ ceca :少數會賠的,你的眼光應該有很嚴重的問題. 05/25 22:21 : :→ ceca :都買再要沒落的地方.... 05/25 22:22 : :→ ceca :房地產比股票笨,比股票慢,但也比股票無腦,尤其土地. 05/25 22:22 : :→ ceca :大樓或新透天我不敢講,因為有折舊問題. 05/25 22:22 : :→ ceca :誰XXX年前買一千萬,現在剩400萬.. 05/25 22:23 : :→ ceca :你看他土地價值,可能當年200萬現在400萬. 05/25 22:23 : :→ ceca :可是房屋本身價值,當年800萬,現在過30年0塊..XD 05/25 22:23 : :→ ceca :這就是玩房地產孩玩到賠錢的真像..買新屋. 05/25 22:23 : :→ ceca :房屋過3x年後,房子本身不值錢了. 05/25 22:24 : :→ ceca :但是蓋房子,一坪最普通5.5萬,貴的七八萬都有. 05/25 22:24 : 想請教一下c大 : 如果房地產真像你說的是這麼穩的投資標的， : 台灣目前哪裡還可以找到租金報酬率7%以上的物件?? : 我講的是純粹的租金報酬率 : ( 年收租金-必要維修及稅務支出 ) / 購屋房價 > 7% : 因為未來房地產漲跌其實是未知的， : 我只希望房地產能帶來穩定現金流，不想去賭房地產本身到底會增值還是貶值 : 因為房地產其實是一種玩槓桿玩非常大的投資選項. : 假設 : 自備款2成，貸款8成。原購入房價1000萬 : 如果房價跌10%，房價變成900萬 -> 你的負債仍是800萬，自有資金卻只剩100萬 : 也就是說如果房價跌10%，自有金資會虧50%以上 : ( 玩股票大家都知道盡量不要玩槓桿，但一轉到房地產，大家好像都忘記了 = = ) : 房地產也不是不會跌的，淡水幾十年前曾經從一坪25萬跌到剩15萬 : 現在雖然漲回來了，但可別忘記被套在房地產這幾十年的機會成本，以及維護和稅務成本 : 這也就是我不想賭房價漲跌，只看重租金報酬率的原因 : 想請教c大 : 台灣現在是否還有租金報酬率7%以上的物件呢?? : 謝謝包租公喔,我這幾天在房板有發過一篇. 先挑舊市區,尤其是高雄的舊市區(不要挑新市鎮,像農16,美術館那種) 買地上權,土地用租的. 然後隔套房出租. 投報請抓10%以上...利害又黑心的20%... (低於10%就去cost down...XD) 風險就是土地不是你的...另外增值很低. 不過包租公就是這樣,買別人不要的才有高利潤. 投報率和增值度,如果兩個都好. 就像你現在又要住得爽,將來又會大漲的物件. 通長是輪不到一般人再買的,就算輪到了,也都是天價了. and...房地產盡量少貸,低貸款才是穩賺. 會高貸款都是沒錢要先翻身. 你今天手上只有一百萬現金,你就去賭,貸到500,拼他個一波,漲50%,就有300的本. 然後再貸再拼. 但當你現金超過2000以上,就開始收手玩長期.因為你的本夠了,穩穩的獲利量也不錯. 低貸款,但一樣要拼50%... 沒拼到就繼續放,反正你貸款很低. 怎樣拼50%...去問帥大,學他大台北,捷運通車前兩年買,通車後賣,穩定50%...每2~3年. 房地產是起步難,除去你自住的房子外,第一個500萬現金最難. 你手上有500萬現金,就去找低價然後有重大建設的透天買. (請鎖定5都市中心,錢不夠不一定要台北) 40年舊透天,高雄火車站四周,或凱旋路,都大約400~800. 你再花200整個整建+加蓋,基本上就會值1000,賣掉你應該有現賺100~200. 但是要賺更多,就是放,放到重大建設完工. 像高雄鐵路地下捷運化有捷運站,台中經貿園區,捷運等等. 你再賣,就是1500賣. 整個非長簡單無腦好預期. 重大建設,都發局都有資料,舊透天找最爛最醜的買,就會便宜. 當然當你本更粗,就可以玩更長期的.然後分散投資. 找低價區買,像我一直講的興達港,投資人信心崩潰,建地一坪5萬. 然後有重大開發案,年底要Bot招商. 你就去那邊買個100坪,500萬壓著,Bot招商好,就翻5倍. (當年光一個遠洋漁港都炒到2x萬,何況是現在) 招商失敗,你就當他不存在,過5年等下一次大型開發案再來看. 當然這種東西你要挑地點,例如興達港是南部大港之一,有很好的天然條件. 所以總有一天會開發,買了長放不用怕,尤其你買低點又買土地. 不過當然也不要全壓,這種賭博就要分散. 像我家另一筆,這幾天我媽就跑去看高屏大湖的農地. 高屏大湖因為環評沒過,所以農地一分50~80...夠低點. 買了等,反正高雄用水量一直上升,遲早有一天水庫會蓋. 蓋了也是翻倍,幾倍要看到實後買到的位置和撞況. 風景好,也是翻個三四倍以上. so...你這邊壓一點,那邊壓一點,一個中你就賺,兩個中你就大賺,全中你就發了. 這就是長期投資的真義...XD 低點買進,壓開發,分散投資,低貸款. 房地產最容易虧的問題,有兩個. 1.沒落區..例如台中的東區. 台中一直往西發展,東區就成了沒落區,所以要買就要往西買. 但高雄不一樣,高雄以港為生,而上個10年炒巨蛋是往北炒. 所以高雄的沒落區是在北邊...XD...超過國道10號我都認為是利空出盡. 當然現在大多頭,高雄閉著眼睛買都會漲,但長期利空,沒話題. 2.亂買新屋. 上面推文我有提過. 尤其中南部房屋大約3x年後,本身建築就沒價值,變成看土地價值. (大樓大概還可以撐到40年以後,透天比較明顯) 然後建築本身也不少錢,一坪5.5萬是最陽春的,一般都6~7萬. 這樣你30坪透天蓋4F建蔽率60%,建築費也大約400萬.加上土地300萬好了,700萬. 你過了30年,土地漲一倍..這樣你這間價值就是600萬. 這就是一堆人被套牢的由來,建築費沒了剩下土地價值.土地增值度無法cover建築費. 當然如果你新透天買來,住個5年就賣掉,折舊只吃個5~10%. 但是你5年屋賣相好,讓土地增值性更高(新屋新區域,土地增值會比老區域快) 自然可能比你買30年老透天賺的多. 不過當然,以上是大多頭年代. 但如果是房地產低迷年代呢. 土地會貶值,新屋自然讓土地增值的效應不佳,最多就是保值. 可是像高雄這樣低迷20年,你新屋也變20年老屋了,保值效應也沒了. 這樣你會跌得比50年透天還慘....反而當年你買30年透天的沒虧多少. 等到後來房地產又振作起來...50年透天漲幅救遠勝過你的20年透天. so...新屋別亂買,沒把握買中古透天. 另外,透天可以自己整建,二次施工效應等同10年屋. 你權狀50年屋,但=二次施工,你可以把他拿來當10年屋賣. 大樓方面和透天有點像,不過大樓折舊比透天更可怕. so...大樓除非短期買賣,不然長期我一定建議朋友要買有風景的. 尤其高雄,一定要買風景地一排. 風景可以等同透天大土地持份的保值效應. 漲,有風景的第一個漲,人家漲1你漲2~3. 跌,你也是最後一個跌. -- 142 1/14 Ptt賭場 ◇ Gossiping 中獎咧! $ 69876 143 1/14 Ptt賭場 ◇ Gossiping 中獎咧! $ 179982 144 1/14 Ptt賭場 ◇ Gossiping 中獎咧! $ 179982 145 1/14 Ptt賭場 ◇ Gossiping 中獎咧! $ 179982 146 1/14 Ptt賭場 ◇ Gossiping 中獎咧! $ 35982 147 1/14 Ptt賭場 ◇ Gossiping 中獎咧! $ 79992 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc) ◆ From: 114.39.11.217

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Dracunculus

05/26 00:30, , 1^F

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morrischen2

05/26 00:36, , 2^F

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parus

05/26 00:48, , 3^F

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weirdgrape

05/26 00:53, , 4^F

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土地問題在於. 都市計畫土地,你有貸款會強迫你開發... (就是啥住2,商4等等那種) 這樣你至少要花個幾十萬蓋鐵皮或弄成停車場..@@ (所以一堆停車場再養地) 因此,養地最好就是全額現金.當然這樣,又要分散投資,現金量就要很高. 不過當然,買農地或是之前高級公務員熱的買工業地就是變通的辦法. 不過工業地我不熟.好像有其他特殊的玩法. 農地一般是隨便種,不然可以辦休耕. 另外農地轉移給直系親屬不用抽稅. 不過農地在於你的增值. 農地要大量翻漲,要嘛就是被劃入都市計畫區內,這個要有政治關係才看得準. 要嘛就是有風景可以蓋民宿,或是觀光區內可以當店面或咖啡廳,可以營利或高級渡假農舍,會有政商民流來收現成. 土地變化性很大,但你一定要有"為啥別人要買他"的理由. 而這個理由,可以是商業性,住宅性,休閒性等等. 就要看你土地的特質來決定. 玩土地就是要會作夢. 這塊地有夢,他就會貴. 但是如果你去太鄉下偏遠買了一塊地,作白日夢. 那....就沒用了. 最近台灣大力發展觀光. so..我家目前都是觀光走向. ※ 編輯: ceca 來自: 114.39.11.217 (05/26 01:01)

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morrischen2

05/26 00:59, , 5^F

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weirdgrape

05/26 01:08, , 6^F

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phoenixever

05/26 01:18, , 7^F

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