Re: [分享] 天下雜誌 土地之怒
關於推動都更時，因建商承擔極大的風險所以可以擁有大部份的利潤這點，
我持反對的意見。
不論是住宅區還是商業區，買房子最常聽到的原則是：
第一是地點，第二是地點，第三還是地點。
這說明了一間房子的「價值」主要來自於屋主的土地。
同樣設計、建材、工法且由同一建商同時建造的兩個社區，
一戶四十坪的房子在台北可能要一千五佰萬，
但在台南可能只能賣五佰萬。
這其中一千萬的差價是從那來的？
建商建造的風險在兩地有差這麼多嗎？
我不這麼認為。
同一時間建的，所以兩地建材成本差不多，建材漲價的風險也一樣。
人工台北比較貴，但也沒有差到三倍那麼多。
台北的房子需求大，賣不出去的風險也相對地小。
這差價我覺得主要是台北社區附近工作機會多，交通網路發達，
有好學區，有大圖書館，生活機能良好。
而這一千萬的差價主要都是屋主的地貢獻出來的，
而不是建商承擔的風險。
假設舊社區是五層樓共五十戶，都更後變二十層樓共兩百戶。
扣掉原住戶，都更後這社區新增了一百五十戶。扣掉五佰萬
建商的「成本」(在台南五佰萬是還有利潤賺的)，總共還有
十五億的利潤。若全分給舊住戶，一戶可分到三千萬，也就
是再多分到兩戶。
再回頭看看原文原住戶的待遇，
主要就是舊屋變新屋，其價值不超過五百萬，和三千萬比不
到六分之一。更何況這新屋的價值對原屋主只能算是不必要
的浪費。其生活品質更因室內面積變小而變差。而所謂房價
的增值對自用戶只是虛幻的數字。因為就算你賣掉新屋的錢
也很難在同地段買到相同室內面積的「新房」。這就好像別
人向屋主借了一千五百萬賺了六千萬，最後只還給屋主一千
五萬，而屋主的好處就只是舊鈔換新鈔。
這推論中如果有計算錯誤，請多多指教。
如果覺得假設不合理，例如台北一戶的成本
無法用五百萬囊括，也請說理由，例如那些風險在台北是低估
了或沒計算到，並說明多少才是合理。
補充一下，我並沒有堅持這十五億的利潤全部都要歸原住戶，
只是要強調這十五億原住戶一毛都拿不到是不合理的。
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