Re: [分享] 天下雜誌土地之怒

看板Policy作者pillarofsalt (時間並不理會我們的美好)時間16年前 (2010/04/23 21:23)推噓5(5推 0噓 18→)

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※ 引述《oversky0 (oversky0)》之銘言： : 關於推動都更時，因建商承擔極大的風險所以可以擁有大部份的利潤這點， : 我持反對的意見。 : 不論是住宅區還是商業區，買房子最常聽到的原則是： : 第一是地點，第二是地點，第三還是地點。 : 這說明了一間房子的「價值」主要來自於屋主的土地。 : 同樣設計、建材、工法且由同一建商同時建造的兩個社區， : 一戶四十坪的房子在台北可能要一千五佰萬， : 但在台南可能只能賣五佰萬。 : 這其中一千萬的差價是從那來的？ : 建商建造的風險在兩地有差這麼多嗎？ : 我不這麼認為。 : 同一時間建的，所以兩地建材成本差不多，建材漲價的風險也一樣。 : 人工台北比較貴，但也沒有差到三倍那麼多。 : 台北的房子需求大，賣不出去的風險也相對地小。 : 這差價我覺得主要是台北社區附近工作機會多，交通網路發達， : 有好學區，有大圖書館，生活機能良好。 : 而這一千萬的差價主要都是屋主的地貢獻出來的， : 而不是建商承擔的風險。題外話其實1000萬價差也不是屋主的土地貢獻出來的屋主除了住在那裡貢獻並不多真正貢獻當然是政府公部門的資源分配創造出來的所以我基本上贊成LORDJACK主張的提高地價稅讓這些利潤回到公部門重新分配 : 假設舊社區是五層樓共五十戶，都更後變二十層樓共兩百戶。 : 扣掉原住戶，都更後這社區新增了一百五十戶。扣掉五佰萬 : 建商的「成本」(在台南五佰萬是還有利潤賺的)，總共還有 : 十五億的利潤。若全分給舊住戶，一戶可分到三千萬，也就 : 是再多分到兩戶。你這邊完全將創造出來的價值歸到到地主但地主除了開開會簽簽名還做了什麼呢？就姑且先用你的例子來算吧假定一戶舊公寓市價1000萬元（這1000萬元已經包含了你的土地持分及房子，換言之，即便你的房子折舊到0元，土地的市值也就是1000萬元而已，不會更多） 50戶的總市值也就是1000萬*50=5億元今天改成新大樓，1戶市價2000萬，總市值是2000萬*200=40億元市值差了35億元，這35億元當然還包含了建築成本及一些行政、行銷成本假定一戶的建築成本是500萬，500萬*200=10億其他的行政行銷我沒概念，就估個1億好了，多出來的利潤是24億這24億的價值是地主創造出來的嗎？不是，是將這些土地整合起來的人創造出來的你所有的土地零散分開來，最多就是值5億而已只有當它們集合在一起才有40億的價值這種1+1>2的道理並不難理解，社會上到處都是啊你去餐廳點一道菜，原物料也都很便宜能夠創造價值的是將它們全部調合在一起的廚師話說回來，我們在這邊講更多也就是紙上空談而已實務上就是看地主跟建商誰的議價能力強嘛地主無法自行整合，即便建商介入他們也無法合作形成強力的議價團體 : 再回頭看看原文原住戶的待遇， : 主要就是舊屋變新屋，其價值不超過五百萬，和三千萬比不 : 到六分之一。更何況這新屋的價值對原屋主只能算是不必要 : 的浪費。其生活品質更因室內面積變小而變差。而所謂房價 : 的增值對自用戶只是虛幻的數字。因為就算你賣掉新屋的錢 : 也很難在同地段買到相同室內面積的「新房」。這就好像別 : 人向屋主借了一千五百萬賺了六千萬，最後只還給屋主一千 : 五萬，而屋主的好處就只是舊鈔換新鈔。賣掉新屋價錢是不能買到同地段原先相同面積的新房但可以買到同地段原先相同面積的舊房，而且還有剩餘用你的例子來說，就是有人向你借1500萬，說他有門路賺6000萬他願意加500萬利息還你2000萬但你覺得那剩餘的4000萬也是靠你借出去的錢創造的他只是做轉手的工作，應該還你5500萬，500萬才是他的酬勞。於是雙方在這之間談判。誰對誰錯呢？很難說，我不評論。只是我覺得雙方因各自貪婪最後白白錯過坑政府容積率4500萬是很可笑的事 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc) ◆ From: 118.168.232.183 ※ 編輯: pillarofsalt 來自: 118.168.232.183 (04/23 21:36)

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