Re: [新聞] 批都更「一坪換一坪」是魔咒 李四川：不可能每處都有

看板Gossiping作者 (溫一壺月光作酒)時間1周前 (2024/04/25 00:36), 1周前編輯推噓9(15推 6噓 47→)
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※ 引述《wei816 (SW)》之銘言： : 這位大大說的比較是台北老公寓無法都更主因 : 台北一坪換一坪反而不是太大議題 : 台北很多地方都做的到 : 尤其是捷運附近的，實坪換實坪都可以，搞不好還有車位 : 但是為什麼連這些地方都很難都更？ : 因為違建不拆 : 像是頂樓加蓋，一樓佔據公有地，這些才是主因，才是都更難行的原因 : 不信，找個捷運附近公寓，統一拆除違建，再問要不要都更，你看效果會不會好 : 但李四川為何不敢提？ : 因為是事實，而且公寓屋主很多都認識立委議員什麼的，他提出來會害蔣被罵 : 所以啊，先做都更效益大的，一坪換一坪，帶動都更風氣，永和大陳都更不就是二期帶出來都更風氣，三四五六七才會順利啊 : 所以，老李，不要老看錯問題點，你這樣子會事倍功半啊 : ※ 引述《qw5526259 (B.K)》之銘言： 這兩篇都是搞不清楚狀況 台北難以大規模都更的原因, 就是因為容積不夠 違建的問題有, 但很次要 真正會去說甚麼我違建也要一坪換一坪的人, 有, 但很少 而且真的貪的人, 也不用靠甚麼違建要坪數 直接要求一坪換十坪難道不可以嗎？ 大部分人都還是會有合理的期望跟要求 但台北難以大規模都更的原因 是因為台北是從民國72年起分區實施容積管制 實施容積管制之前, 台灣都市地區是採用建蔽管制 這兩者的差異是, 容積管制是直接限制你多少土地就只能蓋多少室內坪數 而建蔽管制是管制允建面積比例跟高度 民國72年以前(依各地實施容積管制時間為準) 一般住宅區的允建建蔽是60%或70% 高度的部分是以6+基地境界線到道路中心線*3, 也就是6+道路寬度一半*3 所以, 以台北市一般有建築線的最窄巷弄6米來講, 允建高度就是6+3*3=15公尺 這個高度, 一般來說就是五層樓, 所以巷弄建築常見就是五樓公寓 而這種在巷弄內的五層公寓建築的容積使用, 大概就是 5*60%=300% or 5*70%=350% 但進入容積時代之後, 這種巷弄內的住宅用地, 大多編為住三, 容積率225% 和原有建築物有75~125%的差距 如果以都更最高獎勵, 原容積120%計算, 300%可以蓋到360%, 350%可以蓋掉420% 要一坪換一坪的話, 建商就必須以360%的建築費攤在建商分到60%房子上 若都更成本30萬(一般大概30-35萬), 那建商就得賣到一坪180萬才能回本 如果只能賣120萬, 那分配比例就得用270% vs 90%分配 如果只能賣100萬, 那分配比例就得用252% vs 108%分配 而且這還都還沒有考慮銷售成本跟利潤, 考慮進去交換比會更低 台北市五層公寓, 沒有得到特案大幅提高都更獎勵的話, 是幾乎不可能做到一坪換一坪 這才是台北市難以都更的關鍵 其次則是一樓店面, 因為建蔽率從60%變成40%, 減少1/3面積, 造成的價值減少問題 這使得大部分都更往往都會卡在一樓店面屋主 至於違建的因素不能說沒有, 但很次要了 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.240.195.108 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Gossiping/M.1713976562.A.1E5.html ※ 編輯: IBIZA (111.240.195.108 臺灣), 04/25/2024 00:39:40
推
04/25 00:39, 1周前 , 1F
有道理！
04/25 00:39, 1F
推
04/25 00:39, 1周前 , 2F
其實就直接說做不到就好了，因為新的
04/25 00:39, 2F
→
04/25 00:39, 1周前 , 3F
消防法規把公設堆更高
04/25 00:39, 3F
法規要求的公設都會多給不計容積的面積, 跟這個沒關係 像法規要求雙梯, 就會多給5%面積, 但這5%不能用在室內, 只能用在特定項目
推
04/25 00:39, 1周前 , 4F
最好笑的就是容積率幾百年不提高XD
04/25 00:39, 4F
→
04/25 00:40, 1周前 , 5F
如果容積率每年都跟著通膨
04/25 00:40, 5F
→
04/25 00:40, 1周前 , 6F
早就搶著都更了
04/25 00:40, 6F
→
04/25 00:40, 1周前 , 7F
唉 政府是發展的阻力
04/25 00:40, 7F
→
04/25 00:41, 1周前 , 8F
加上電梯梯廳通常也會吃掉一部分
04/25 00:41, 8F
電梯梯廳, 面積夠大的建案, 主要都是吃額外給的不計容積的面積 小建案比較有可能吃到容積
→
04/25 00:42, 1周前 , 9F
建商騙人簽同意書 然後暗槓獎勵容積
04/25 00:42, 9F
所有容積都得寫入計畫書, 送公聽會, 然後都審會審查 要怎麼暗槓你可以教一下嗎?
→
04/25 00:42, 1周前 , 10F
卡死容積率就是政府的德政QQ
04/25 00:42, 10F
→
04/25 00:42, 1周前 , 11F
會吃啊，專有部分的會計入總樓地板面
04/25 00:42, 11F
→
04/25 00:42, 1周前 , 12F
積
04/25 00:42, 12F
梯廳是小公, 怎麼會是專有部分
推
04/25 00:43, 1周前 , 13F
感謝 這個說明就很有說服力，但不能一
04/25 00:43, 13F
→
04/25 00:43, 1周前 , 14F
坪換一坪還是滿讓人失望的，該上調容
04/25 00:43, 14F
→
04/25 00:43, 1周前 , 15F
積率
04/25 00:43, 15F
→
04/25 00:43, 1周前 , 16F
比照眷村改建政府直接公辦都更發包
04/25 00:43, 16F
推
04/25 00:44, 1周前 , 17F
最近隔壁幾間透天地主在問我要不要一
04/25 00:44, 17F
→
04/25 00:44, 1周前 , 18F
專有部分我是指機電設備，打太快沒注
04/25 00:44, 18F
→
04/25 00:44, 1周前 , 19F
起都
04/25 00:44, 19F
→
04/25 00:44, 1周前 , 20F
意...抱歉
04/25 00:44, 20F
機電設備是大公, 不是專有面積 機電設備法規一樣有給不計容積面計 和安全梯梯間、緊急升降梯、排煙室、管委會 等共用10(單安全梯) or 15%(雙安全梯)面積
推
04/25 00:45, 1周前 , 21F
這篇專業!
04/25 00:45, 21F
→
04/25 00:45, 1周前 , 22F
都審會幾乎都建商養的x？
04/25 00:45, 22F
→
04/25 00:45, 1周前 , 23F
透天三層,縮店面真的有點影響
04/25 00:45, 23F
推
04/25 00:46, 1周前 , 24F
專業
04/25 00:46, 24F
→
04/25 00:47, 1周前 , 25F
其實就跟當初國宅一樣，公辦營建就好，每
04/25 00:47, 25F
→
04/25 00:47, 1周前 , 26F
個都更都一樣設計、統包採購，不讓商人賺
04/25 00:47, 26F
噓
04/25 00:48, 1周前 , 27F
問題就在資訊不對稱 建商騙東騙西
04/25 00:48, 27F
一個都更案幾百住戶, 自己不懂, 不要覺得全部人都不懂啊
推
04/25 00:48, 1周前 , 28F
推專業
04/25 00:48, 28F
推
04/25 00:49, 1周前 , 29F
簡單 找黑衣人擋住路口不給進公聽會
04/25 00:49, 29F
→
04/25 00:49, 1周前 , 30F
開放蓋更高就好了 政府就是圖利財團
04/25 00:49, 30F
不是高度問題, 是容積問題
推
04/25 00:49, 1周前 , 31F
請問大大，在捷運附近都沒辦法嗎？像大安
04/25 00:49, 31F
→
04/25 00:49, 1周前 , 32F
森林公園？等等超精華區預售一坪都快180萬
04/25 00:49, 32F
能賣180萬的地方, 他成本(含建管銷)要多少?
→
04/25 00:49, 1周前 , 33F
啊，這些不也是無法都更，為什麼呢？誠心
04/25 00:49, 33F
→
04/25 00:49, 1周前 , 34F
這招興建焚化爐我看過
04/25 00:49, 34F
→
04/25 00:49, 1周前 , 35F
問
04/25 00:49, 35F
→
04/25 00:49, 1周前 , 36F
都更估價事務所3家全由建商委託 哈
04/25 00:49, 36F
→
04/25 00:51, 1周前 , 37F
都更制度放任建商亂搞 沒人信任牠們
04/25 00:51, 37F
→
04/25 00:52, 1周前 , 38F
幾個地主搞懂協議合建跟權利變換？
04/25 00:52, 38F
好啦好啦, 我知道你不懂
→
04/25 00:52, 1周前 , 39F
都審會的成員跟建商沒關係嗎？笑死
04/25 00:52, 39F
噓
04/25 00:55, 1周前 , 40F
哈哈 你懂個屁啊
04/25 00:55, 40F
→
04/25 00:56, 1周前 , 41F
都更問題不只容積率啦
04/25 00:56, 41F
好啦好啦, 一邊說自己不懂, 一邊又能分析都更問題 八卦板就是不缺你這種人
→
04/25 00:56, 1周前 , 42F
講到容積，牽涉更多了，容積如果全面
04/25 00:56, 42F
→
04/25 00:56, 1周前 , 43F
提高，讓一整區5樓公寓全面蓋成7樓，居
04/25 00:56, 43F
再說一次, 跟幾樓其實沒有關係, 重點是允建容積 另外, 現代每戶住的人口也跟當年不同了 以前的五樓公寓住一家7口, 現在有多少家庭還有7口人?
→
04/25 00:56, 1周前 , 44F
住人口會增加多少？公共設施夠不夠？
04/25 00:56, 44F
台北市都市計畫, 是在沒有捷運的時代, 計畫給350萬人居住的 蓋了捷運, 又只有250萬人口, 沒有理由不能增加？
→
04/25 00:56, 1周前 , 45F
甚至供給太大造成房價崩盤？這不是鍵盤
04/25 00:56, 45F
→
04/25 00:56, 1周前 , 46F
都更主要是制度設計爛和資訊不對稱
04/25 00:56, 46F
→
04/25 00:57, 1周前 , 47F
打打就好的，還是說你是指只有少數幾
04/25 00:57, 47F
→
04/25 00:57, 1周前 , 48F
戶才可以享受容積提供的特權？
04/25 00:57, 48F
噓
04/25 00:59, 1周前 , 49F
哈哈 我沒說我不懂啊 自己在那胡扯
04/25 00:59, 49F
好啦好啦, 大家都看到你的高見了, 感謝你分享
→
04/25 01:00, 1周前 , 50F
容積率提高還是無法解決資訊不對稱
04/25 01:00, 50F
→
04/25 01:00, 1周前 , 51F
原本30坪實際使用27坪變20坪還要貼幾
04/25 01:00, 51F
→
04/25 01:01, 1周前 , 52F
哪像你以為自己很懂？ 可憐啊
04/25 01:01, 52F
誰可憐是顯而易見 ※ 編輯: IBIZA (111.240.195.108 臺灣), 04/25/2024 01:01:22
→
04/25 01:01, 1周前 , 53F
百萬，那原本房子還能住就住原本就好
04/25 01:01, 53F
→
04/25 01:01, 1周前 , 54F
大概像這樣
04/25 01:01, 54F
推
04/25 01:07, 1周前 , 55F
台北是移入比移出多吧 像新竹也是移入
04/25 01:07, 55F
→
04/25 01:07, 1周前 , 56F
多 學區問題直接爆炸 容積都市計畫真
04/25 01:07, 56F
→
04/25 01:07, 1周前 , 57F
的不能想拉高就拉高
04/25 01:07, 57F
其實搞一堆專案不如檢討容積率 建蔽時代的巷弄住宅容積換算過來就是300%啊 當年同樣面積住的人口更多、交通更不便利, 卻可以300% 現在單位面積住的人口少了一半、捷運也蓋好了, 卻不能300%?
噓
04/25 01:11, 1周前 , 58F
可憐啊 主要問題就不在容積率
04/25 01:11, 58F
好啦好啦, 大家都看到你的主張了
噓
04/25 01:15, 1周前 , 59F
台塑都更就自建 不讓建奸商賺一手
04/25 01:15, 59F
笑死 你也可以自建啊XD 我家就自建的, 怎麼了嗎 ※ 編輯: IBIZA (111.240.195.108 臺灣), 04/25/2024 01:26:21
推
04/25 02:54, 1周前 , 60F
I大有分到墨花香？
04/25 02:54, 60F
推
04/25 04:41, 1周前 , 61F
推專業，台北容積建蔽土地取得跟建築成
04/25 04:41, 61F
→
04/25 04:41, 1周前 , 62F
本及地點賣價，才是區域都更主因
04/25 04:41, 62F
推
04/25 07:23, 1周前 , 63F
推
04/25 07:23, 63F
推
04/25 08:08, 1周前 , 64F
沒有很次要喔，你一定沒遇過佔有他人
04/25 08:08, 64F
→
04/25 08:08, 1周前 , 65F
土地舊違章或是佔有他人土地新違章，
04/25 08:08, 65F
→
04/25 08:08, 1周前 , 66F
我手上就四個案子有^_^
04/25 08:08, 66F
→
04/25 08:10, 1周前 , 67F
很少，但很少的人就可以拖死都更
04/25 08:10, 67F
噓
04/25 11:24, 1周前 , 68F
原來你自建 難怪不知道頂加仔厲害
04/25 11:24, 68F
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