Re: [新聞] 柯文哲：都更一坪換一坪加車位 別幻想不花一毛錢

看板Gossiping作者 (邪惡肥宅)時間6年前 (2018/02/09 11:07), 6年前編輯推噓41(41推 0噓 48→)
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很多人對都市更新有著不少的誤解 到底什麼是都市更新？ 所謂的一坪換一坪到底是哪一坪換哪一坪？ 朋友的房子也有建設公司去談過，為什麼條件不一樣？ 更新後公設比又高，管理費又貴，幹嘛要更新？ 問題零零雜雜的其實也蠻多的 但就抽空先來講這些好了 到底什麼是都市更新？ 其實說到底，都更真的很簡單，就只是把舊房拆了蓋新房罷了 只是在蓋新房的過程中要申請容積獎勵→曠日廢時 還要把社區更新後的餅妥善的分配給原住戶跟實施者→利益分配 也要取得社區多數所有權人的同意 更不用說一個都更計劃說穿了就只是一個新建案 還要滿足全部的所有權人→難上加難 好像回答了一個問題，又多出很多問題 像是容積獎勵是什麼？都更到底怎麼分配？同意比例怎麼計算？ 不管了，就先照順序寫下去好了 所謂的一坪換一坪到底是哪一坪換哪一坪？ 通常說的一坪換一坪是 更新前主建物扣掉樓梯間、陽台等之後的面積 再拿來換更新後主建物的面積 通常老房子會有主建物跟樓梯間沒有區隔的問題 也就是原本是公設的樓梯間被算到主建物內，所以要扣掉 那更新後多出來的公設呢？就再把面積加上去 假設更新前房子有30坪，但是陽台有3坪，沒扣掉的樓梯間有1.5坪 這樣更新前的主建物就是25.5坪 假設更新後一樣換回25.5坪的主建物 再加上約32%的公設，則約可換回權狀37.5坪的新房子 朋友的房子也有建設公司去談過，為什麼條件不一樣？ 每個案子的條件絕對不會一樣 甚至同個案子裡，不同住戶的條件也不會相同 因為這涉及土地面積、使用分區(容積率)、區域行情、樓層價位等因素 以台北市第三種住宅區的土地來說，1坪土地可蓋2.25坪的容積 這就是所謂的容積率225%＊容積並不等於權狀面積 但同樣是台北市，如果是第二種商業區的地 這樣1坪土地就可以蓋6.3坪的容積，有630%的容積率 各位可以想像成，A跟B同樣有10元 A的10元單位是台幣，B的10元單位則是日幣 明明同樣有10元，A可以買茶葉蛋，B卻只能買塑膠袋QQ 而區域行情跟樓層價位的問題，則會牽扯到估價師跟權利變換 簡單來說，會影響到該都更案的自償性，還有住戶間的分配問題 大家應該常聽到什麼73分、64分之類的都更條件 這都是因為區域行情使然，該區域房價越高，則全體住戶可分得的比例越高 台北市大安區房價120萬上下的地方，全體住戶至少要分75%才是行情 ＊但並不是分的高就一定可以一坪換一坪，自身的土地面積跟使用分區也是重點 那為什麼房價越高住戶可以分得的比例也越高？ 簡單說，因為房價高，所以建商只需要拿較少的面積，就可以抵付成本跟利潤。 至少要做到　營建單價/建商分配比例 ＜ 區域行情 也就是說，假設營建單價15萬，建商分得30%，15萬/30%=50萬 則該區域行情最少最少也要有50萬，因為這只是單純的營造成本 所以大概要到60萬才會有7/3的分配條件出來 畢竟開公司就是要賺錢的對吧？ 更新後公設比又高，管理費又貴，幹嘛要更新？ 前面講到了一坪換一坪的觀念之後 原住戶應該要認知到，公設比對原住戶根本只是假議題 因為原住戶跟建商在分配的其實只是容積而已(*其實是價值) 而且這些公設對新建物來說都是必須存在的，建商有沒有善用容積才是重點 梯廳、排煙室、電梯、逃生梯、大廳等，建築法規都有基本的規範 甚至有些規劃雖然會吃到容積，但也是不得不做 容積拿來變成可以賣的房子多好，建商也不想讓他變成公設 更新後的房子如果沒有游泳池之類的浮誇公設 其實最大的支出是設備維護及物業管理的費用 而設備維護就是保養電梯之類的，其實攤下來管理費並不高 但是物業管理的保全「真的很貴」 假設社區只需要一個哨但是要輪兩班，也就是早晚都要有人 那就要付三個保全＋總幹事的錢至少15萬 這個錢是要付給物管公司，他們要賺，又要支付他們勞健保的費用 如果社區要放兩個哨呢？基本上就是多兩個人10萬的支出 這個部分我覺得最省錢的做法就是社區自己請一個保全 每個禮拜一到禮拜五上早班就好，還是要記得幫他保勞健保 因為這時間點住戶最需要代收件以及安全因素 再加上垃圾清潔、水電費用及預收基金等的費用 如果更新後一個社區100戶，這樣攤下來一戶可能1500就夠了 那你願意花1500住有電梯有垃圾清潔有基本管理的社區嗎？ 其實問題還很多啦，包含有人問到的 土地面積變少了幹嘛都更..............阿不然勒？ 雖然我很想這樣說，但是還是來回答一下好了 土地面積減少的部分就是你分出去的房子的土地持分 也就是建設公司拿來賣錢以支付成本跟利潤的關鍵 而這種想把所有好處都拿走的心態，也是都更的難題之一 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 220.128.135.103 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Gossiping/M.1518145620.A.D15.html
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02/09 11:08, 6年前 , 1F
*[1;33m
02/09 11:08, 1F
推
02/09 11:08, 6年前 , 2F
上色失敗
02/09 11:08, 2F
上色好難QQ
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02/09 11:10, 6年前 , 3F
寫的太專業了，應該不會有很多推XD
02/09 11:10, 3F
單純想分享心得沒關係的
推
02/09 11:10, 6年前 , 4F
變成100戶，基本上你想只請一個保全，住戶大會就過不了..
02/09 11:10, 4F
推
02/09 11:11, 6年前 , 5F
100戶1500怎麼夠 我家一坪都120了
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02/09 11:11, 6年前 , 6F
原先住房問題，只要5-10人溝通，之後要變成100人溝通
02/09 11:11, 6F
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02/09 11:12, 6年前 , 7F
真的，就連新竹有的老公寓管理費都100/坪
02/09 11:12, 7F
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02/09 11:13, 6年前 , 8F
本版低端酸民只想酸建商而已拉 實話沒人
02/09 11:13, 8F
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02/09 11:13, 6年前 , 9F
會聽的
02/09 11:13, 9F
推
02/09 11:15, 6年前 , 10F
建商本來就欠酸 去買素地或者標重劃區比都更簡單又好賺
02/09 11:15, 10F
推
02/09 11:15, 6年前 , 11F
不透明之下的利益分配一直是都更的最大問題阿
02/09 11:15, 11F
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02/09 11:15, 6年前 , 12F
當然沒有人想要做都更
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02/09 11:16, 6年前 , 13F
說穿了 就是柯文哲都更太慢 把錯推給別人 柯文哲的無能都
02/09 11:16, 13F
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02/09 11:16, 6年前 , 14F
尤其是產權複雜的老舊社區
02/09 11:16, 14F
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02/09 11:16, 6年前 , 15F
更就是別人的錯 市民的問題 這個城市都是自理沒有市長
02/09 11:16, 15F
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02/09 11:17, 6年前 , 16F
政府要做也很簡單 設立一個一千億規模的都更基金
02/09 11:17, 16F
推
02/09 11:18, 6年前 , 17F
其實這是由建商主導的會這樣 如果說由所有權人 請營造興
02/09 11:18, 17F
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02/09 11:18, 6年前 , 18F
建 就可以利益全部由所有權人拿 簡單講就是 重蓋要錢 不想
02/09 11:18, 18F
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02/09 11:18, 6年前 , 19F
花錢就是拿未來利益交換
02/09 11:18, 19F
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02/09 11:18, 6年前 , 20F
基金出資直接價購 蓋完再跟建商拿分配戶標售之後錢歸回基金
02/09 11:18, 20F
推
02/09 11:18, 6年前 , 21F
這不叫都更，叫重建，只是台灣都亂叫
02/09 11:18, 21F
怎麼叫都不重要，重要的是大家的認知 就像是台灣人都把網路叫成網路 中國人把網路叫成互聯網 雖然講的不一樣，但只要知道在說什麼就好
推
02/09 11:24, 6年前 , 22F
更何況屋主取得房屋時間也還未列入考慮，如果後期房價貴死
02/09 11:24, 22F
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02/09 11:25, 6年前 , 23F
時入手，房貸壓力若還要再貼錢換新回來，能不能負擔都是屋主
02/09 11:25, 23F
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02/09 11:25, 6年前 , 24F
要不要參與都更的考慮，不貼換小應該不太有人要參與
02/09 11:25, 24F
推
02/09 11:26, 6年前 , 25F
某C看不懂繼續崩潰
02/09 11:26, 25F
推
02/09 11:29, 6年前 , 26F
不都更自己承擔風險 會怕的就自己去買新房子
02/09 11:29, 26F
→
02/09 11:29, 6年前 , 27F
搞都更就是給用公權力搞精華地給建商而已~
02/09 11:29, 27F
推
02/09 11:30, 6年前 , 28F
其實政府也不想碰 更好賺的市地重劃先賺飽再說
02/09 11:30, 28F
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02/09 11:31, 6年前 , 29F
softstar0125說的沒錯 那種小區域的整合重建根本算不上都更
02/09 11:31, 29F
推
02/09 11:32, 6年前 , 30F
會被建商看上應該都是4-5樓小公寓，不覺得風險有多大
02/09 11:32, 30F
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02/09 11:33, 6年前 , 31F
小公寓沒騎樓，四四方方一根蓋起來，其實風險比想像低
02/09 11:33, 31F
推
02/09 11:35, 6年前 , 32F
建商也不會維護啦，還不是管委會在處理，還風險高哩
02/09 11:35, 32F
推
02/09 11:36, 6年前 , 33F
我們社區就是只請一班保全，晚上就把大門關上。
02/09 11:36, 33F
→
02/09 11:36, 6年前 , 34F
白天都在上班比較需要人幫忙顧，晚上住戶都在家
02/09 11:36, 34F
請問貴社區管理費多少呢？
推
02/09 11:36, 6年前 , 35F
建商也不會永久保固 先不說建商本身會不會永久存在
02/09 11:36, 35F
推
02/09 11:37, 6年前 , 36F
建議原po上色改淺藍色
02/09 11:37, 36F
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02/09 11:37, 6年前 , 37F
有留一筆維護基金就不錯了
02/09 11:37, 37F
推
02/09 11:50, 6年前 , 38F
推 4.5樓那批是最難都更 因為那批是建蔽率改容積率搶蓋 所
02/09 11:50, 38F
→
02/09 11:50, 6年前 , 39F
以現在用新法+都更獎勵加到滿 都很難讓人滿意 所以之前才
02/09 11:50, 39F
推
02/09 11:51, 6年前 , 40F
推
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推
02/09 11:51, 6年前 , 41F
WizZ現在建商就是只做重劃區、不碰都更了
02/09 11:51, 41F
→
02/09 11:51, 6年前 , 42F
有喊出一坪換一坪的老舊公寓專案 用都市計畫變更再給獎勵
02/09 11:51, 42F
專業推，其實我也很討厭都更 居然用都更獎勵打臉自己的都市規劃 那幹嘛還設什麼使用分區，每個人都蓋好蓋滿就好 地主自己不出錢維護、更新自己的房子 那就賣掉不然就賭一下放著會不會倒 老舊公寓專案還有案子是送到90幾%的獎勵 等於土地強度提升了近一倍 但是周遭道路負荷的了嗎？綠地足夠嗎？硬體根本跟不上 唉
→
02/09 11:52, 6年前 , 43F
都更整合有夠麻煩
02/09 11:52, 43F
※ 編輯: gerychen (220.128.135.103), 02/09/2018 11:55:45
推
02/09 11:58, 6年前 , 44F
推
02/09 11:58, 44F
推
02/09 12:00, 6年前 , 45F
住戶當然想無限容積率阿，往天上蓋能分越多越好
02/09 12:00, 45F
推
02/09 12:09, 6年前 , 46F
窮鬼就希望建商都當義工啊 自己有新房就是爽
02/09 12:09, 46F
推
02/09 12:23, 6年前 , 47F
窮鬼希望免費新房，建商希望賺錢，政府希望有業績
02/09 12:23, 47F
推
02/09 12:26, 6年前 , 48F
每個人都馬希望自己有利而已啊ＸＤ
02/09 12:26, 48F
推
02/09 12:26, 6年前 , 49F
這篇有一點讓人不贊同，營建成本以前一坪不到8萬，現
02/09 12:26, 49F
→
02/09 12:26, 6年前 , 50F
在都更案建商參與的大多是大社區，那營建成本還會降
02/09 12:26, 50F
→
02/09 12:26, 6年前 , 51F
低，即使加上通貨膨脹後也不該超過10萬。所以用50萬
02/09 12:26, 51F
→
02/09 12:27, 6年前 , 52F
來算73分是不合理的，那樣建商實賺的搞不好有55以上
02/09 12:27, 52F
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02/09 12:27, 6年前 , 53F
了。
02/09 12:27, 53F
中華民國不動產估價師公會全國聯合會－第四號公報 下載專區https://goo.gl/6Y1ekk 首先先看造價單價的行情 https://i.imgur.com/IAlOC6j.jpg
台北市45-60萬/坪的區域 不要超高樓層建築，就看一般14樓的 這樣造價是10萬7~12萬4 再來看其他變數 https://i.imgur.com/BHxKB3w.jpg
通常地下室可以只挖到三樓 然後就把機電設備、垃圾儲藏、水箱、機車車位跟汽車車位全部塞進去 除非全部用機械車位，不然真的算是上輩子有燒香的奇蹟 因為還有基地形狀、大小的限制，影響的因素很多 不然通常都會挖到地下四樓，而挖到地下四樓造價就要再＊1.4 然後如果地主希望蓋鋼骨的，那就是每坪再加上15000~20000＊1.4 這樣會變成149800~173600，鋼骨170800~201600 抓最低的15萬好了，這個45~60萬的區域 大概就是65/35~7/3的分配比例是比較有利潤的
推
02/09 12:28, 6年前 , 54F
員工希望老闆發一堆獎金，老闆希望員工多做事少拿錢
02/09 12:28, 54F
推
02/09 12:41, 6年前 , 55F
結果就是大家都不要做 等地震來各憑運氣
02/09 12:41, 55F
推
02/09 12:41, 6年前 , 56F
我是覺得可以市府養一個建築團隊，專做都更，有個標準，
02/09 12:41, 56F
→
02/09 12:41, 6年前 , 57F
但市府無利可圖，多出來戶數的做公宅，這樣建商為了搶
02/09 12:41, 57F
→
02/09 12:41, 6年前 , 58F
佔，條件會開的比市府團隊好，我相信願意的人也很多
02/09 12:41, 58F
→
02/09 12:42, 6年前 , 59F
營建成本用混凝土磚牆或是鋼骨大樓那成本差的可多了
02/09 12:42, 59F
→
02/09 12:43, 6年前 , 60F
住戶要求耐震標章要技師全程駐場又多幾千萬成本
02/09 12:43, 60F
推
02/09 12:45, 6年前 , 61F
該有的標準就是要有，這個比興建公宅更省成本多了
02/09 12:45, 61F
推
02/09 12:47, 6年前 , 62F
快推 以免別人認為我看不懂
02/09 12:47, 62F
推
02/09 12:50, 6年前 , 63F
老舊公寓才4~5層 一定有辦法雙贏的吧
02/09 12:50, 63F
推
02/09 12:51, 6年前 , 64F
推 大家都想要最大利益
02/09 12:51, 64F
※ 編輯: gerychen (220.128.135.103), 02/09/2018 13:07:25
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02/09 12:51, 6年前 , 65F
市府願意出來公辦都更 大家才有談判的標準 給推
02/09 12:51, 65F
→
02/09 12:51, 6年前 , 66F
沒有人願意拿少一點成全多數人
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02/09 12:51, 6年前 , 67F
的安全 以及市容
02/09 12:51, 67F
→
02/09 12:52, 6年前 , 68F
但也是可以理解 非親非故 幹嘛成全
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02/09 12:52, 6年前 , 69F
別人 這真的很難解決
02/09 12:52, 69F
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02/09 12:52, 6年前 , 70F
只能用政府的強制力執行
02/09 12:52, 70F
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02/09 12:53, 6年前 , 71F
但這又變得想426一樣
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推
02/09 13:00, 6年前 , 72F
釘子戶幾乎都是死要錢談半天談不攏的那種……
02/09 13:00, 72F
推
02/09 13:21, 6年前 , 73F
我難過的跟你說，民主就是重人權
02/09 13:21, 73F
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02/09 13:22, 6年前 , 74F
都更台灣民眾的素質 目前是不會成功的
02/09 13:22, 74F
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02/09 13:26, 6年前 , 75F
把容積率蓋到頂天 下次要重蓋怎麼辨 把問題留下後代?
02/09 13:26, 75F
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02/09 13:27, 6年前 , 76F
若有公共利益就該由政府出面整合 住戶 只需多蓋幾間賣掉
02/09 13:27, 76F
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02/09 13:27, 6年前 , 77F
足以支付營建的費用就好了 不用蓋那麼多
02/09 13:27, 77F
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02/09 13:28, 6年前 , 78F
建商一個都更案都是十幾億幾十億再賺的..那些都是
02/09 13:28, 78F
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02/09 13:28, 6年前 , 79F
住戶的土地持分 分出來的房子
02/09 13:28, 79F
→
02/09 13:28, 6年前 , 80F
若沒有公共利益則完全沒有資格用強迫的
02/09 13:28, 80F
推
02/09 14:00, 6年前 , 81F
一看就知道專業出手 可惜大部分的人不懂也不願意瞭解
02/09 14:00, 81F
推
02/09 16:07, 6年前 , 82F
增加那些功能又如何，我就住習慣沒保全的房子啊ZZZ
02/09 16:07, 82F
→
02/09 16:07, 6年前 , 83F
講的好像那些功能很讚一樣，沒有保全的房子照樣能生活
02/09 16:07, 83F
推
02/09 16:13, 6年前 , 84F
推
02/09 16:13, 84F
推
02/09 20:23, 6年前 , 85F
直接重劃區實在多了
02/09 20:23, 85F
推
02/09 20:52, 6年前 , 86F
推專業
02/09 20:52, 86F
推
02/10 08:36, 6年前 , 87F
潮爽 免費換到新房子
02/10 08:36, 87F
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02/10 10:55, 6年前 , 88F
不想要保全+公設+1
02/10 10:55, 88F
推
02/11 09:49, 6年前 , 89F
要等到什麼時候才能都更？
02/11 09:49, 89F
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