Re: [新聞] 柯文哲：都更一坪換一坪加車位 別幻想不花一毛錢已回收
taikonkimo: 推專業文 請問那台北很多的四層公寓該怎樣更
地震
tamama000: 這樣講好惹 會都更的至少40年起跳了 台北市更下去
tamama000: 新成屋 虛坪 沒有個60萬買不到 老公寓現市價大概4字頭
tamama000: 建商不跑路484現賺50%房價增值
tamama000: 這部分都不提喔?
tamama000: 還有往地下挖一層 那個停車位180UP
法規是30年就達到一個可劃定都更條件了
後面的問題講的語無倫次我不太明白
但如果你真的想知道可以再推文說清楚一點
chogosu: 今天邊陲區1坪10萬,我可以理解建商要多拿幾坪才能回本
chogosu: 但是精華區一坪200萬也是要拿那麼多坪才夠? 呵呵
sober921: 你忘了新成屋的價格隨便建商喊的，他蓋成豪宅開1坪200萬
sober921: 要你補，你就只能搬了
這是兩個類似的問題，就一起來回答
這個問題也是有很多人誤會
但是大家會有這個誤會
主要還是源自於對都更的不了解
都更除了是由地主跟建設公司合作向市政府拿都更獎勵外
但都更除了獎勵之外，還有很重要的一個關鍵就是分配
而分配這個過程在都更裡分為協議合建與權利變換
簡單的說，協議合建是地主與建設公司私下協議來決定分配方式
而權利變換則是由市政府主導並經由審議會的決議來決定分配方式
大致了解之後，下面就試著用詳細但又較易懂的方式來說明
協議合建
由實施者擬定事業計畫報告書，並取得75%所有權人同意後送件
報告書內容大概是基地範圍現況分析、建築設計、都市設計、消防檢討、都更獎勵、財務計畫等
內容零零雜雜的非常多，並不只是單純的設計與獎勵的檢討而已
然後經過數次審議會上的專家、學者、官員的指導
到最後確認都沒問題後，該計畫就會核定公告
但是就算案件在審議過程都很順利，送件到核定至少也還是要兩、三年
在核定之後，實施者就會依照跟地主私下協議的內容動工(如果拆得掉的話)
權利變換
由實施者擬定事業計畫報告書...送件到核定至少也還是要兩、三年
在核定之後，實施者就會開始著手製作權利變換計畫報告書
報告書內容大概是更新前後價值估算、共同負擔、分配清冊等
而這裡面有關於數字的部分，都是由三間估價師事務所所估算出
共同負擔就是經過估算後，建設公司分得的部分
而共同負擔包含了營建成本、應分得利潤、租金補貼
故假設建設公司可分得100元的更新後房地價值
但裡面會有一部份的價值實際上是要支付住戶租金的
所以實際上建設公司所分得的比例會較核定金額低
最後建設公司就依核定後的權利變換計畫分配正確的房屋、車位給各地主
那這些更新前後價值、共同負擔到底對地主有什麼實際意義？
首先，透過估出來的更新前價值，可得知地主間的價值比例
假設有地主A、B、C三人，更新前的價值分別是25元、35元、40元
則地主的更新前價值比例就分別是A：25%、B：35%、C：40%
而假設更新後建物房地車位總價是300元
然後建設公司的共同負擔是100元
更新後價值300元-共同負擔100元=200元
A的更新後權利價值=200元*25%=50元
B的更新後權利價值=200元*35%=70元
C的更新後權利價值=200元*40%=80元
那，把房價估高到底對地主是好？還是壞？
答案是好。
假設更新後房地車位總價變成400元
然後共同負擔一樣是100元(其實會提升一點點)
地主總共可分得到的價值則會變成400元-100元=300元
當然房地車位總價的提高
也會連帶的拉高建價、租金補貼等費用
所以才會有不同地區不同房價不同分配比例的情形
50-60萬的區域可能65/35可以做
70-80萬的區域可能70/30可以做
100萬左右的區域可能75/35可以做
200萬左右的區域可能90/10可以做
以上都是可能，因為主要還是要依不同基地狀況另做評估
至於你說200萬的新房子付不出錢是不是就要被迫搬家了？
50坪200萬的房子要一億很貴怎麼辦？
放心，到時候你可分配到的權利價值就會有一億
除非你原本的房子坪數就很小，土地持份也很小
那時候委員們也會逼建設公司設計小坪數的房型給你的
大概是這樣吧
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推
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主要是打這種落落長的比較好賺P幣
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我發了這幾篇文哪裡讓你覺得我站在建商這邊了
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屋齡達30年之後便符合其中一個可以劃定為都市更新區域的指標
要三個指標符合才可以劃為都市更新區域
屋齡、鄰近重大建設、結構安全、完整街廓、無電梯車位等等
但就算有符合三個指標了，這也不過是代表著
該社區或區域可以跟政府說我要開始做都更了
然後還是要跑完全部的程序，劃定只是一個開端而已
至於住戶到底要不要都更，決定權依然是在住戶自己身上
沒有強迫的問題
但確實會有住戶不同意都更但仍被劃進都更圍內
不過被劃進都更範圍≠要被都更了
台北市的自行劃定都更區域不知道有沒有上萬件
真正有在溝通協調的可能一兩百件而已
真正可以蓋的可能...
不說了
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