[閒聊] 國際超級房仲：外行人看價，內行人看量
國際超級房仲Zack最新分析文
2023/09/15 20:00
「外行人看價，內行人看量」7月預售屋成交量，較6月份腰斬！！
.
根據內政部的預售實價揭露統計，
7月份的預售屋成交量，
比6月份下跌58%，
等於成交量的的確確腰斬！
.
不過這樣相比確實有失公平，
畢竟6月份有一大堆趕打房末班車，
也就是平均地權條例修正案，
所以交易量當然特別大。
.
這也是為什麼你會看到第二季房價，
比第一季更高的原因，
因為預售屋的價格拉高了平均值。
.
只是你要明白房市已經不一樣了，
過去那種每個月預售成交量破萬的情況，
之後已經很難很難再發生了，
比方說你看看過去幾年的房市發展，
是不是一年比一年更冷了呢？
.
2021那年，
一堆房仲說房子賣到不夠賣，
買方都恐慌地擔心買不到房，
怎麼現在房子掛售3-6個月賣不掉的一堆，
怎麼現在買方不會恐慌買不到房了？
.
另一方面，
我發現不只是無腦多房蟲，
其實一般消費者也不明白「量」的重要性。
.
.
.
舉個最明顯的例子，
那些帶風向的房蟲或PTT房板之類的，
最喜歡說「房價到現在也沒跌呀」
或者是說「跌幅才這麼一點點，哪算跌」
然後你就會誤以為台灣房價這麼有支撐力。
.
但是，你去看看專業機構在談房地產時，
無論是金控、房產研究機構或經濟學家，
大家討論的重點都是「交易量」，
也就是「買賣移轉棟數」，
然後再去看銷售率、空屋率，
最後最後才是「價格」這個結果。
.
打個比方，
假設房價漲跌是1×2=2的數學算式，
外行人跟帶風向的人，
會一直跟你強調結果就是2，
因為這是數學老師告訴我們的答案。
.
但專家都會跟你討論，
為什麼這個公式是用乘法而不是加法，
用乘法來看的原因是什麼，
而不是只看最後的表面結果。
.
然而現在的情況是，
目前這項公式的過程已經慢慢再改變了，
目前是0.5×2竟然還等於2的奇怪答案，
所以很明顯就知道，
一定是數學老師批改的時候疏忽了，
只是等檢討考卷被同學發現而已。
.
這個就像是房價的計算過程，
就是包含交易量、銷售率和空屋率這些元素，
大家一直討論的焦點「價格」，
只關心最後數學老師公布的結果而已。
.
換句話說，
現在一般民眾會一直被房蟲帶風向的原因，
就是因為只知道答案是2，其他什麼都不在意。
.
所以當有人告訴你計算過程不對，
那些房蟲就會跳出來跟你說：
「誰說的，老師都打勾了呀，數字也是2呀，那就是正確答案了呀」
.
因此，很希望這則貼文，
能夠幫助你意識到觀察房價趨勢這件事，
為什麼只懂得談價格的人，
要嘛很外行、要嘛就是帶風向。
.
因為真正的專家討論的，
永遠是價格的「計算過程」。
.
.
.
否則，假設現在有100屋主，
要用行情的150%去賣房子，
正常有腦袋的人都不會去買它，對吧！
結果就剛好有3個沒腦袋的，
認為房價不可能跌、買再貴也不可能賠。
.
於是這3個韭菜加價買下去的結果，
就是實價登錄大漲50%，
讓房蟲就一直拿這個漲幅來嚇你，
並且完全忽略另外97%的屋主，
不但賣都賣不掉、買方連看都不想看的事實。
.
只可惜實務上，
那些認為150%成交價很不合理的買方們，
內心卻默默地受到動搖，
因為他們不瞭解這150%具體是哪裡不合理，
於是久而久之就會有人被洗腦成功。
.
因此，把這些來龍去脈，
也就是這些「計算過程」解釋清楚，
就是國際超級房仲存在的理由。
.
因為我看房市是看數據、而不是信仰，
再加上我沒賣房子、也不靠房地產賺錢，
所以我現在會非常看空台灣房市，
就像2020年初時，
我是唯一看多房市的人一樣。
.
.
.
#預售屋交易量 #2023買賣移轉棟數 #預售實價揭露
https://bit.ly/45UaaYE
https://i.imgur.com/iCCRUuW.png
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.249.86.123 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1694795408.A.BE1.html
噓
09/16 00:31,
7月前
, 1F
09/16 00:31, 1F
→
09/16 00:32,
7月前
, 2F
09/16 00:32, 2F
※ 編輯: Lushen (111.249.86.123 臺灣), 09/16/2023 00:33:22
噓
09/16 00:33,
7月前
, 3F
09/16 00:33, 3F
推
09/16 00:36,
7月前
, 4F
09/16 00:36, 4F
推
09/16 00:37,
7月前
, 5F
09/16 00:37, 5F
噓
09/16 00:38,
7月前
, 6F
09/16 00:38, 6F
→
09/16 00:38,
7月前
, 7F
09/16 00:38, 7F
推
09/16 00:40,
7月前
, 8F
09/16 00:40, 8F
→
09/16 00:40,
7月前
, 9F
09/16 00:40, 9F
→
09/16 00:40,
7月前
, 10F
09/16 00:40, 10F
推
09/16 00:40,
7月前
, 11F
09/16 00:40, 11F
噓
09/16 00:40,
7月前
, 12F
09/16 00:40, 12F
推
09/16 00:42,
7月前
, 13F
09/16 00:42, 13F
噓
09/16 00:44,
7月前
, 14F
09/16 00:44, 14F
推
09/16 00:58,
7月前
, 15F
09/16 00:58, 15F
→
09/16 00:59,
7月前
, 16F
09/16 00:59, 16F
推
09/16 01:04,
7月前
, 17F
09/16 01:04, 17F
→
09/16 01:12,
7月前
, 18F
09/16 01:12, 18F
推
09/16 01:15,
7月前
, 19F
09/16 01:15, 19F
→
09/16 01:15,
7月前
, 20F
09/16 01:15, 20F
推
09/16 01:16,
7月前
, 21F
09/16 01:16, 21F
推
09/16 01:20,
7月前
, 22F
09/16 01:20, 22F
推
09/16 01:23,
7月前
, 23F
09/16 01:23, 23F
推
09/16 01:30,
7月前
, 24F
09/16 01:30, 24F
推
09/16 01:31,
7月前
, 25F
09/16 01:31, 25F
推
09/16 01:35,
7月前
, 26F
09/16 01:35, 26F
推
09/16 01:36,
7月前
, 27F
09/16 01:36, 27F
推
09/16 01:42,
7月前
, 28F
09/16 01:42, 28F
→
09/16 01:44,
7月前
, 29F
09/16 01:44, 29F
→
09/16 01:44,
7月前
, 30F
09/16 01:44, 30F
→
09/16 01:44,
7月前
, 31F
09/16 01:44, 31F
噓
09/16 01:47,
7月前
, 32F
09/16 01:47, 32F
推
09/16 02:28,
7月前
, 33F
09/16 02:28, 33F
推
09/16 02:28,
7月前
, 34F
09/16 02:28, 34F
推
09/16 02:35,
7月前
, 35F
09/16 02:35, 35F
→
09/16 02:35,
7月前
, 36F
09/16 02:35, 36F
→
09/16 02:35,
7月前
, 37F
09/16 02:35, 37F
推
09/16 03:02,
7月前
, 38F
09/16 03:02, 38F
噓
09/16 04:42,
7月前
, 39F
09/16 04:42, 39F
噓
09/16 05:18,
7月前
, 40F
09/16 05:18, 40F
→
09/16 05:18,
7月前
, 41F
09/16 05:18, 41F
→
09/16 05:31,
7月前
, 42F
09/16 05:31, 42F
噓
09/16 05:56,
7月前
, 43F
09/16 05:56, 43F
推
09/16 05:57,
7月前
, 44F
09/16 05:57, 44F
→
09/16 05:57,
7月前
, 45F
09/16 05:57, 45F
→
09/16 05:58,
7月前
, 46F
09/16 05:58, 46F
噓
09/16 06:29,
7月前
, 47F
09/16 06:29, 47F
推
09/16 06:31,
7月前
, 48F
09/16 06:31, 48F
→
09/16 06:31,
7月前
, 49F
09/16 06:31, 49F
→
09/16 06:32,
7月前
, 50F
09/16 06:32, 50F
→
09/16 06:33,
7月前
, 51F
09/16 06:33, 51F
→
09/16 06:34,
7月前
, 52F
09/16 06:34, 52F
→
09/16 06:36,
7月前
, 53F
09/16 06:36, 53F
→
09/16 06:39,
7月前
, 54F
09/16 06:39, 54F
→
09/16 06:39,
7月前
, 55F
09/16 06:39, 55F
→
09/16 06:44,
7月前
, 56F
09/16 06:44, 56F
→
09/16 06:46,
7月前
, 57F
09/16 06:46, 57F
推
09/16 06:56,
7月前
, 58F
09/16 06:56, 58F
推
09/16 07:21,
7月前
, 59F
09/16 07:21, 59F
推
09/16 07:37,
7月前
, 60F
09/16 07:37, 60F
噓
09/16 07:46,
7月前
, 61F
09/16 07:46, 61F
→
09/16 07:47,
7月前
, 62F
09/16 07:47, 62F
→
09/16 07:47,
7月前
, 63F
09/16 07:47, 63F
→
09/16 07:47,
7月前
, 64F
09/16 07:47, 64F
噓
09/16 08:02,
7月前
, 65F
09/16 08:02, 65F
→
09/16 08:02,
7月前
, 66F
09/16 08:02, 66F
→
09/16 08:02,
7月前
, 67F
09/16 08:02, 67F
推
09/16 08:46,
7月前
, 68F
09/16 08:46, 68F
推
09/16 08:55,
7月前
, 69F
09/16 08:55, 69F
推
09/16 08:59,
7月前
, 70F
09/16 08:59, 70F
→
09/16 08:59,
7月前
, 71F
09/16 08:59, 71F
→
09/16 08:59,
7月前
, 72F
09/16 08:59, 72F
推
09/16 09:07,
7月前
, 73F
09/16 09:07, 73F
推
09/16 09:26,
7月前
, 74F
09/16 09:26, 74F
→
09/16 09:26,
7月前
, 75F
09/16 09:26, 75F
推
09/16 09:35,
7月前
, 76F
09/16 09:35, 76F
推
09/16 10:16,
7月前
, 77F
09/16 10:16, 77F
推
09/16 10:42,
7月前
, 78F
09/16 10:42, 78F
噓
09/16 10:46,
7月前
, 79F
09/16 10:46, 79F
推
09/16 10:48,
7月前
, 80F
09/16 10:48, 80F
→
09/16 10:53,
7月前
, 81F
09/16 10:53, 81F
噓
09/16 12:42,
7月前
, 82F
09/16 12:42, 82F
→
09/16 12:43,
7月前
, 83F
09/16 12:43, 83F
推
09/16 13:32,
7月前
, 84F
09/16 13:32, 84F
→
09/16 13:32,
7月前
, 85F
09/16 13:32, 85F
噓
09/16 13:41,
7月前
, 86F
09/16 13:41, 86F
噓
09/16 14:05,
7月前
, 87F
09/16 14:05, 87F
→
09/16 14:05,
7月前
, 88F
09/16 14:05, 88F
→
09/16 14:05,
7月前
, 89F
09/16 14:05, 89F
推
09/16 16:26,
7月前
, 90F
09/16 16:26, 90F
噓
09/16 23:15,
7月前
, 91F
09/16 23:15, 91F
推
09/17 07:55,
7月前
, 92F
09/17 07:55, 92F
推
09/18 09:09,
7月前
, 93F
09/18 09:09, 93F
討論串 (同標題文章)
完整討論串 (本文為第 1 之 2 篇)：
