Re: [閒聊] 能預測30年後的房市嗎?

看板home-sale作者 (遇到低能就是黑單)時間1年前 (2023/02/20 23:44), 編輯推噓36(36推 0噓 86→)
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本來一篇毒瘤文的廢主題 被拯救起來了 : 接下來3～5年 : 經濟會處於滯漲狀態 : 中高通膨+低於成長率 : 雖然可能GDP年複合成長率+通膨數值差異不大 : 但這是長期線性回歸的指標 : 短期勢必會因為以下理由下跌 : 1、實質收入減少耐久財延後購買（買氣降） : 2、央行抑制通膨維持相對高的利率 : 我懷疑台灣央行今年有灰天鵝會意外升息 : 因為3月可能水電大漲刺激通膨下半年爆發 : 加上濫發6000現金造成需求增加 : 可能美國利率不升了 : 但台灣央行在失業率跟外銷回穩後意外升息 : 而且因為滯漲基本上跟過去30年模式不同 : 一定有很多「成功人士」沒看見問題點 : 因為「明後年即將重返榮耀」 : 但實際上將會遇到中期高利率水準的問題 : 短期影響到市場 : 時間拖長了多少會有過於樂觀的投資人爆掉 現在主要就是通膨的隱憂還沒結束 油電水估計會再漲一波 帶動通膨 雖然會帶動租金上漲 但是因為食物 交通 這些需求是優於房地產的 這時候房價下修 租金上漲 兩邊進行媒合是必不可免的 不動產主要是一個套現未來的行為 當你去估計貸款的時候 通常不會想到通膨影響 但是當生活費一直被拉高 自然會去排擠到房地產的資金 以總體面來看 台灣房地產的成功人士 確實會有點過於樂觀 因為低利率波動+低持有稅保護 市場目前的冷盤修正力度 只反應 利率大概只有今年高 明後年會降息 如果明後年也不降息 坦白講 目前價格是會在往下的 至於通膨到底是狀況如何 我跟你這邊有分歧點 你答案是悲觀的 我答案還是偏向樂觀 真心覺得 長期通膨 必須是真的有缺原物料 但是現在通膨可能是供應鏈 缺勞工 運輸問題等等 世界原物料是不缺的 只是疫情後的再平衡速度實在很慢 就是說 我相信通膨不會再起 他會持續緩降 不會7% 6% 5% 4% 3% 5% 6% 再來就是匯率 根據套利原則 油電水這些狀況 應該是"已"反應在匯率之中 最近的強勢倒是很意外 結論就是 實戰操作方面 我個人啦 很簡單 一定要等美國宣布打贏這場仗再進場 寧願追高 也不要冒風險 如果真的是走悲觀的世界線 持續中高利率3~5年 那持盈保泰是非常重要的 : 3、住宅地域供給失衡矯正回歸 : 這波大漲是不分失衡程度一律大漲 : 主因是資金氾濫+低利掩蓋了抗性 : 但資金退潮與中期高利環境 : 會讓很多供給無慮的地方到某個臨界點 : 撐不住開始多殺多 這很值得繼續討論 一旦走入悲觀線 確實會有因為取得成本低 可以開殺的疑慮 仔細推敲 首先是 預售屋會停止供給 所以最新的預售屋變得像是精品再賣 基於成本被墊在那邊 最慘就是完全不開案 裁員應對 只留已開案必須繼續銷售 (我知道基於供需法則 建商有可能在極惡劣狀況殺破成本價 要度過金流危機 但是這點容我跳過 因為個人不覺得會慘到那程度 ) 至於已經便宜取得的新屋 會進行下殺修正 不過我也不到非常悲觀 因為新屋非常稀少 除非太投機區域 就我目前桃竹來看 都還算沒到炒作 這波新房的搶購 確實都是想住新屋的人去買的 比較有可能我倒覺得是他們會便宜賣掉舊房子 試想 一個換屋族 目前自住30年老房成本20萬 市價40萬 買了一間預售一坪70萬 房價進入下修階段 老房變成房價30萬 預售變成50萬 實際上 大家應該會寧願小賺老房 去自住新房給他套 而不是賠錢賣掉預售屋 這也能解釋最近常來信的人問我 為何沒有很看壞預售 因為預售沒有真的啟動啊 風向不好 直接不開案 一開始盤整會優先預售受創 但是了不起0開案 怎樣 誰要做賠錢生意? 老屋卻可以因為持有成本 怎賣都賺 我相信上面那例子 應該是很清楚說明了 (當然上面這例子也不討論該人金流過不了 因為就是嚴重到裁員 不然他買70萬早算好金流) 市場會在偏高利率時候 進行房租 房價的媒合 屋齡跟房價的關係也會遭到檢視 最後結論就是 目前悲觀中帶有樂觀 耐心等待即可 然後以上偏向總體討論 不要個體總體一起亂談 你問我有改變新竹最頂的T1區域看法嗎 ? 沒有 問就是買 反正一間一間去化 快慢問題而已 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.243.135.14 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1676907881.A.359.html
推
02/20 23:48, 1年前 , 1F
房版很單純 問就是買
02/20 23:48, 1F
推
02/20 23:55, 1年前 , 2F
大推
02/20 23:55, 2F
推
02/21 00:01, 1年前 , 3F
優文
02/21 00:01, 3F
推
02/21 00:05, 1年前 , 4F
推~~若同時有老屋和預售屋,崩跌的時候會先動老屋的機會
02/21 00:05, 4F
→
02/21 00:05, 1年前 , 5F
高~~(損失有限,甚至反漲)而且低價商品本身的租金也有其
02/21 00:05, 5F
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02/21 00:05, 1年前 , 6F
優勢
02/21 00:05, 6F
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02/21 00:09, 1年前 , 7F
短期內怕中國這個正準備爆炸的未爆彈影響台灣，他們現
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→
02/21 00:09, 1年前 , 8F
在青年失業率逼近20%，房價持續下跌，今年對岸會很難
02/21 00:09, 8F
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02/21 00:09, 1年前 , 9F
過。
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推
02/21 00:23, 1年前 , 10F
老屋持有成本低
02/21 00:23, 10F
推
02/21 00:37, 1年前 , 11F
台北市價格最殺的都是繼承持分老屋 根本0成本
02/21 00:37, 11F
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02/21 00:39, 1年前 , 12F
高成本的會鎖住不賣 繼承持分的什麼價都賣
02/21 00:39, 12F
推
02/21 00:51, 1年前 , 13F
推~現在新屋鎖籌碼太嚴重了，如果升息沒有惡化
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02/21 00:51, 1年前 , 14F
我覺得預售屋頂多是漲不太動
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02/21 00:51, 1年前 , 15F
老屋可能有一點就是，買20萬的人因為租屋投報夠高
02/21 00:51, 15F
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02/21 00:52, 1年前 , 16F
他可以透過租屋和增貸就簡單打平老屋的現金流
02/21 00:52, 16F
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02/21 00:53, 1年前 , 17F
例如20萬漲到40再跌回30，這過程如果信用沒問題
02/21 00:53, 17F
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02/21 00:53, 1年前 , 18F
應該會先考慮理財型房貸...但新房租屋的投報和顧慮
02/21 00:53, 18F
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02/21 00:54, 1年前 , 19F
都會讓新房子比較沒辦法這樣搞，非自用稅又貴很多
02/21 00:54, 19F
推
02/21 01:03, 1年前 , 20F
新房出租就是佛
02/21 01:03, 20F
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02/21 01:03, 1年前 , 21F
買新房當然要自住啊
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02/21 01:03, 1年前 , 22F
幹嘛給人開苞
02/21 01:03, 22F
推
02/21 01:09, 1年前 , 23F
所以如果租金投報率仍然夠高的話，老屋會有投資客接
02/21 01:09, 23F
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02/21 01:10, 1年前 , 24F
而且老房子真的太便宜了，跟新屋比起來...XD
02/21 01:10, 24F
推
02/21 01:12, 1年前 , 25F
我覺得可以討論多少算高耶 有些物件我相信自住客買的
02/21 01:12, 25F
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02/21 01:12, 1年前 , 26F
機會很小很小 可是租金行情我太熟了 你用那個價格買 你
02/21 01:12, 26F
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02/21 01:12, 1年前 , 27F
的總投報至多3%
02/21 01:12, 27F
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02/21 01:13, 1年前 , 28F
是在買三小 真的看不懂 3%就算30年也無法自償
02/21 01:13, 28F
推
02/21 01:13, 1年前 , 29F
就買老屋買貴了...XD
02/21 01:13, 29F
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02/21 01:14, 1年前 , 30F
甚至我覺得 這個實登上去 這個社區廢了 後面根本沒進
02/21 01:14, 30F
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02/21 01:14, 1年前 , 31F
場的價值
02/21 01:14, 31F
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02/21 01:14, 1年前 , 32F
主要是我房子進來就沒想過要出去，所以才會喜歡老屋
02/21 01:14, 32F
推
02/21 01:14, 1年前 , 33F
優文推推
02/21 01:14, 33F
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02/21 01:15, 1年前 , 34F
新屋租金投報非常爛，就只是在分擔成本而已
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02/21 01:15, 1年前 , 35F
我也曾經想當過盤子 那是因為有學區 父母的錢好騙
02/21 01:15, 35F
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02/21 01:16, 1年前 , 36F
然後老屋有優勢就是拖著一直收租，20變25歲，還好
02/21 01:16, 36F
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02/21 01:16, 1年前 , 37F
新屋0變成5歲，靠邀，好像老很多XD
02/21 01:16, 37F
推
02/21 01:17, 1年前 , 38F
推
02/21 01:17, 38F
推
02/21 01:17, 1年前 , 39F
18》30 老妹 30〉40 好像沒差
02/21 01:17, 39F
還有 43 則推文
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02/21 08:24, 1年前 , 83F
或者ip 完全一樣被抓包的小號
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02/21 08:29, 1年前 , 84F
基本上他就槓精 幹嘛跟他講一堆
02/21 08:29, 84F
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02/21 08:46, 1年前 , 85F
因為我脹氣睡不著 口憐
02/21 08:46, 85F
推
02/21 09:00, 1年前 , 86F
過來洗yt 的也是 當別人都看不懂
02/21 09:00, 86F
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02/21 09:00, 1年前 , 87F
ip 不好查嗎？ 笑死
02/21 09:00, 87F
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02/21 09:01, 1年前 , 88F
還有鬼扯蛋 跳板的一問就倒
02/21 09:01, 88F
推
02/21 09:06, 1年前 , 89F
優質申論，這才是真正的房板，大家討論交流，而不是
02/21 09:06, 89F
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02/21 09:06, 1年前 , 90F
一堆有病呻吟。治好了也浪費湯藥，補個幹！
02/21 09:06, 90F
推
02/21 09:43, 1年前 , 91F
欸欸 我不覺得能治好 那些開小帳來亂的
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02/21 09:43, 1年前 , 92F
02/21 09:43, 92F
推
02/21 09:53, 1年前 , 93F
少子化影響偏鄉而非市區這不是講到爛了嗎，看看日本
02/21 09:53, 93F
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02/21 10:38, 1年前 , 94F
對阿 但市區也會縮小和移動 原本是市區的不再是市區
02/21 10:38, 94F
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02/21 10:40, 1年前 , 95F
房屋老舊大規模倒塌死傷以後 該區人口消滅 是會重建
02/21 10:40, 95F
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02/21 10:40, 1年前 , 96F
還是會遷都呢? 哼哼 這可是沒有人敢保證的
02/21 10:40, 96F
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02/21 10:42, 1年前 , 97F
過去績效不代表未來績效 房版的只是還不敢面對前景而已
02/21 10:42, 97F
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02/21 10:43, 1年前 , 98F
哇 深謀遠慮啊 房屋大規模倒塌跟遷都都出來了
02/21 10:43, 98F
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02/21 10:44, 1年前 , 99F
唉 我看我去吃個早餐再睡覺實在點
02/21 10:44, 99F
推
02/21 10:50, 1年前 , 100F
重建吧，你捷運系統都擺在那了，要去哪裡複製一個北捷
02/21 10:50, 100F
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02/21 10:50, 1年前 , 101F
出來？ 若連捷運都崩掉，那我想那個時候，房價也不會
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02/21 10:50, 1年前 , 102F
是最先考慮的問題了……（經濟總崩，失業爆棚
02/21 10:50, 102F
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02/21 10:53, 1年前 , 103F
另外就算是遷都好了，誰能最先知道要遷哪？ 政客，建
02/21 10:53, 103F
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02/21 10:53, 1年前 , 104F
商……有力人士，誰敢光憑消息就衝第一波去押注？投資
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02/21 10:53, 1年前 , 105F
客……等到遷都遷成功，建設開始蓋的時候，一般老百姓
02/21 10:53, 105F
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02/21 10:53, 1年前 , 106F
又有多少願意進場過去沒多少錢，但現在已經高價飛漲的
02/21 10:53, 106F
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02/21 10:53, 1年前 , 107F
市場呢？
02/21 10:53, 107F
→
02/21 10:57, 1年前 , 108F
投資能賺錢 本來就得比別人快一步 最後接盤的死去
02/21 10:57, 108F
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02/21 10:57, 1年前 , 109F
成長中的市場能讓每個人都賺
02/21 10:57, 109F
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02/21 10:57, 1年前 , 110F
萎縮中的市場要賺 只能靠內褲線 眼光 或運氣了
02/21 10:57, 110F
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02/21 10:58, 1年前 , 111F
所以如果三者皆無 我還是建議你就最低持倉也就是自住
02/21 10:58, 111F
→
02/21 10:59, 1年前 , 112F
等少子化解決再說吧~
02/21 10:59, 112F
推
02/21 11:15, 1年前 , 113F
魯空的話當屁就好
02/21 11:15, 113F
→
02/21 11:15, 1年前 , 114F
兩手空空 腦袋空空
02/21 11:15, 114F
推
02/21 12:56, 1年前 , 115F
T1，問就是買，賣就是蠢
02/21 12:56, 115F
推
02/21 13:53, 1年前 , 116F
patrol好厲害哦，超級深謀遠慮
02/21 13:53, 116F
→
02/21 13:54, 1年前 , 117F
可以指點我一下台積要先來560還是488嗎
02/21 13:54, 117F
推
02/21 15:28, 1年前 , 118F
去年本版大家買台積時股票大師買了沒？一堆鍵盤股
02/21 15:28, 118F
→
02/21 15:28, 1年前 , 119F
神操作都輸我們
02/21 15:28, 119F
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02/21 15:28, 1年前 , 120F
在這邊大放厥詞
02/21 15:28, 120F
推
02/21 16:40, 1年前 , 121F
大神推
02/21 16:40, 121F
推
02/21 17:00, 1年前 , 122F
不說捷運，光道路規劃就夠難改變了還是去轉移勒
02/21 17:00, 122F
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