Re: [閒聊] 八年級最慘吧怎麼沒人討論

看板home-sale作者sarra (天地靜好歲月無驚)時間1年前 (2022/11/17 17:54)推噓25(25推 0噓 83→)

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→ testPtt: 還蠻多大公司廠房土地都是租的耶 11/17 16:33 ok 恭喜你, 這邊操作商用不動產跟乙工剛好在線上的就有一位, 名下幾件長期出租(含租給自己的), 這三年居中處理大公司廠辦也有三件商用跟一般民宅完全是不同的世界, 通常要砸下來的金額一般人只會在報紙上看到跟一般民宅丟下去頭期款一兩人決議不同, 是需要買賣雙方跟居中非常多人努力才會有結果的再來是評估的部分, 因為金額過高是否要聯貸? 自備款(現在要該死的五成)怎麼解決? 最後就是很關鍵的, 你公司現金流要怎麼運用? 開公司工廠的需要商用不外乎就是辦公室跟工廠生產, 建商屯地屬商品先不談這邊只談公司本業在不動產以外的公司通常絕大多數公司都會選擇用租地租廠的方式辦理, 原因很簡單租金可攤提, 可抵收入, 而且一個月他媽200萬左右就能租一個8E左右的廠房! 你會說這樣算起來跟貸款五成每月還款200萬差不多啊, 但問題是還得要有4E的現金支出啊! 4E能做多少事情? 能買多少設備進多少原料找多少工人打多少廣告? 因為一般人槓桿只有房貸才能開這麼高, 但對公司工廠來說商用不動產槓桿有夠低他大可拿這4E去再開槓桿買2條產線機器攤提7+1，多進料撐半年，多找20個OP來顧變成半年後營收12~16E, 那他為什麼要跟你買地買廠? 還是會買啦, 通常兩種情況錢太多了反正產線產能也飽和了, 或者租不到想要的/地主拿翹, 還是得買但總之就是他金流要比較划算他才會買所以拜託不要用一般人住宅買賣的眼光去看商用, 你會很訝異漲幅比住宅還要高很多 https://ctee.com.tw/house/housinginvest/603563.html 而且沒得選, 甚麼叫沒得選? 你產線需求估一估, 地坪就要需要12000以上, 廠房要18000以上, 有多少選擇? 說附近實價登錄才多少, 地主理當賣你多少, 抱歉, 沒得談, 最近都是拿鄰近工業區120~150%當作起跳基礎才比較有望再來, 其實每間工廠老闆都想要有自己的廠自己的地啦但就是貴嘛, 一家公司年營收20E好棒棒, 但毛利25%淨利5-6%比比皆是你剩餘的淨利又要拿來分股東分研發分儲備明年可能會波動的風險能夠存到一筆能投入大條的大多本業體質非常穩健, 少數像是最近增資的 286X 就不提比較年輕的公司除非有IPO加持或有富爸爸, 一般都是從租廠開始啦最後就是...貸款八成利率1.x真的很香再多情緒字眼都沒用, 賣方要看的是真金白銀而不是情緒勒索祝每個人都能找到心目中的理想房子 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.231.9.242 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1668678875.A.BAC.html

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