[新聞] 誰說包租婆好賺？專家喊「買股不買房 才會是有錢人」

看板home-sale作者 (888)時間1年前 (2022/08/19 12:42), 編輯推噓20(25推 5噓 32→)
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https://udn.com/news/story/121591/6546051 誰說包租婆好賺？專家喊「買股不買房 才會是有錢人」 一直以來，總有不少媒體，喜歡報導有錢人的致富之道、投資思維的內容，或是富人的特 質與好習慣，例如像是：有錢人在花費上，總是很節儉與克制，不該花的錢絕不亂花；或 是有精準的投資眼光，勇於大膽進場… 然而個人認為，以上這些內容，多半是與個人人格特質有關，很難為所有投資理財大眾學 習及套用。且一般大眾如果沒有從源頭選對資產配置，恐怕就將註定此生，是否能成為富 人的最大關鍵。 筆者認為，這裡提到的「從源頭選對資產配置」，就是「買股，不買房」的重點。而這， 就要先從最近的一件，朋友介紹的投資案，以及筆者從幾本最近半年，所看的書裡的共同 結論說起。 前幾天，有位朋友推薦筆者一個「不錯的投資機會」。她說因為台積電在南科設廠的關係 ，台南地區房子一戶買價約700、800萬元，但至少都能租到2萬元左右！ 儘管這樣的年報酬率，也還有3%（假設前提是「完全沒有貸款」），確實比目前銀行定存 的1%左右高出甚多。所以一開始，筆者對這個投資建議，還真的是有些「心動」。 不過在經過一番冷靜的思考後，筆者的想法，卻有了不同的轉變。簡單先說結論：除非房 子未來準備自住，以上買房並出租以做為投資之用，恐怕是非常不合適的。 以才剛看完的《只有資本主義的世界（Capitalism, Alone）》為例，雖然它是一本分析 全球兩大資本主義差異，以及探討財富不平等的書。但是，裡面的一些內容，再加上近半 年看到的，不同主題及內容的書籍中，居然有著與投資理財相關的共同致富密碼：想要成 為有錢人，千萬記得要「買股，不買房」！ 首先在《金融詛咒（Finance Curse）》這本書中，作者Nicholas Shaxson指出，美國最 富的5%人，握有2/3的股份。且由於公司越來越優先拿利潤，買回自己的股票，而非用來 投資，使得股價大漲，並造成股東受惠最大。根據Nicholas Shaxson所引述資料顯示， 2015年，公司回購股票佔公淨收入的比，美國是110%、英國更高達150%。 另外在《大逆轉：金融擴張如何推升不平等（Divested：Inequality in the Age of Finance）》這本書中就提到：自1980年代開始，雖然美國全國的財富繼續增加，但經濟 成長的果實，幾乎全都落入最富有的前20%家庭手裡。富人（富有家庭）的致富方程式就 是：高所得→投資更多→賺到更多的錢→改善子女人生機會→財富移轉→更為富有！ 一般來說，富人的資產配置主要是股票（美國前10%的富人，擁有80%的股票，包括直接持 有股票、股票共同基金、退休帳戶、年金和信託），中產階級則多半是房地產；至於窮人 ，則擁有最多只能穩定家庭生活，但對於累積財富沒啥幫助的車子及房子，且可能欠下一 筆不小的車貸及房貸（經統計，一半人所欠房貸，大約是住宅價值的1/4）。 該書作者林庚厚及Megan Tobias Neely 認為，自2007年以來，美國社會不平等大幅擴大 之中，頂層所得一直能保持穩定，但底層60%人口的收入卻下滑的原因，就在於房貸危機 ，造成中產及勞工階級家庭的財富崩跌。特別是家庭往往將很大一部分，甚至是全部，全 都重押在房屋的投資上。不但債務負擔較重，也比較容易因為失業，或是遇到緊急醫療狀 況周轉不靈而債台高築。 作者林庚厚及Megan Tobias Neely指出，有錢人雖然借得多，但利息也低。且有錢人的所 得中，有30%~50%是用於投資（以便賺取更多財富），而窮人則多半是「入不敷出」。 至於在《只有資本主義的世界（Capitalism, Alone）》一書中，專門研究全球不平等議 題、曾任世界銀行（World Bank）研究物門首席經濟學家的作者Branki Milanovic，就引 述2013年的數據指出，全美1%的富人，擁有一半以上的股票、55%的金融證券、65%的信託 產品，以及63%的股份，使得全美90%的財富，都集中在10%的富人手中。 這些有錢人的特徵，主要是「有更多資產」、「資產/所得比較高」，以及「有更多不同 類型的資產（證券及金融工具佔3/4，房產則不到10%）」；中產階級的特徵則是「資產不 多元（主要擺在房地產）」及「舉債度高（2010年已高達80%）」。 為什麼富人越富，但中產及窮人的財富，遠遠落後於富人？ Branki Milanovic 認為其最 主要的關鍵，就在於「不同資產類別的回報率是不同的」。他引述文獻資料指出，從1983 年到2013年這30年間，有錢家庭的家戶所得較高，是因為金融資產的表現，遠勝過房地產 。 以金融資產為例，其平均實質（排除通膨）年報酬率為6.3%，但房地產的平均實質回到率 ，就只有0.16%。如此之下，財富排名前1%的總資產報酬率，每年平均是2.9%，中間60%的 中產階級報酬率，則只有1.3%。30年下來，以上的差異讓富人的投資報酬率，整整多了 60%。 Branki Milanovic 整體歸納來說，富人的資產報酬率較高，是有以下三大原因：首先， 富人持有較高比例的長期報酬資產（資產組合效應，因金融資產報酬率高於房地產）；其 次，富人從資產收益的每一塊錢課稅較低（稅率優勢，因金融資產稅率教低）；第三，進 入費用和資產每一塊錢的管理成本低（低進入門檻效應，因為高報酬資產投入門檻高）。 且過去幾十年中，同時有「高勞動所得（來自薪資收入）」及「高資本（來自資本投資） 」所得的人口比重持續上升。儘管富人許多收入，仍然來自資本所得，但很多人也是勞動 者。依數據顯示，美國前10%高資本所得者，也是前10%高勞動所得者。 依照《下流世代（99%：Mass Impoverishment and How We Can End It）》一書作者 Mark E. Thomas所做的整理，美國GDP以薪資報形式分配給員工，在1980年代時為49%，但 到了2015年，就只剩下43%。從1980到2015年，整體GDP成長了147%，但薪資中位數僅僅只 成長1%。 數據顯示，自1950年代以來，生產力成長呈直線上升，但從1980年代以來，時薪沒有提高 太多。根據《競爭之死（The Myth of Capitalism）》一書作者Jonathan Tepper及 Denise Hearn所整理的數據資料，2014年時，美國執行長/勞工薪資的倍數是300倍（ 303.4倍，2000年時，一度還高達376.1倍）。也就是說，「勞工正在以較少的勞力，生產 較多的商品；公司正在賺取更高的利潤，可是，好處並沒有跟勞工共享」。從另一個角度 來說，就是企業所賺到的錢，都分給持有股票的股東了。 以上，筆者花了一些篇幅，把這幾本主題不同，但關於「富人之所以成為富人，且越來越 富」的原因陳列，就是想趁此機會提醒國內投資理財大眾，千萬要揚棄過往不切實際、沒 有大規模真實統計數據佐證的錯誤迷思了。 以國內為例，根據過往資料統計，過去15年，0050 ETF的平均年化報酬率至少有8%（ https://fund.udn.com/fund/story/7488/6374780），以上面提到的台南700、800萬房子 為例，除非年複利報酬率也能超過5%（如此一來，得保證15年的房價漲幅，要超過208%， 也就是由現行800萬元，漲到1664萬元以上才行），否則，投資0050的整體報酬率，將遠 高於買房並出租。 但就算如此，從事不動產投資的人，還必須注意以下幾大問題，首先就是「初期投資金額 不低」。且正因為單次投資金額過大，投資人就很難因為「標的分散」，而降低「選錯標 的」的風險。 其次，由於投資標的過於單一，未來就算要脫手或轉換投資標的，也很容易因為標的（房 子）先天上的特質，而比一般標準化的投資標的要困難一些，且時間延長。 再者，只要是出租，就有可能遇到「空租」，以及房屋維修費用等問題（有興趣的讀者， 也可以參考此文： https://www.cnbc.com/2022/08/11/millionaire-and-real-estate-expert-dont-buy-a-home-unless-you-can-afford-to-waste-money.html 、https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/4023507。當然，美國在房地產持有的 費用及稅負上，比台灣高出非常多）。以上種種，都會影響（降低）整體不動產的投資報 酬率，值得想要透過房地產投資而致富的民眾多加參考。 心得： 簡單講，富人的特徵是，主要投資在股票上，中產階級和窮人投資在房地產 而中產階級與窮人的差別在，中產階級是買來自用和租人 窮人則是貸款買房或是租屋。 各位房子買整排的大房東怎麼看？ -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 101.137.209.154 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1660884156.A.753.html
推
08/19 12:44, 1年前 , 1F
這邊誰沒有雙棲0.0
08/19 12:44, 1F
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08/19 12:45, 1年前 , 2F
我有時候都懷疑人類中是不是有些人還沒進化，只能單方
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08/19 12:45, 1年前 , 3F
面思考
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噓
08/19 12:46, 1年前 , 4F
基本常識老生常談以為發現新大陸？
08/19 12:46, 4F
推
08/19 12:47, 1年前 , 5F
小孩才做選擇，我全都要
08/19 12:47, 5F
推
08/19 12:47, 1年前 , 6F
顆顆
08/19 12:47, 6F
推
08/19 12:49, 1年前 , 7F
超過2億的部分要投報買房真的管不過來啦
08/19 12:49, 7F
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08/19 12:50, 1年前 , 8F
多數人資產一億以下 買貸款8成的投資還行啦
08/19 12:50, 8F
推
08/19 12:50, 1年前 , 9F
台灣持有稅負低啊
08/19 12:50, 9F
推
08/19 12:53, 1年前 , 10F
2億在中南部 用套房的量來看也破百間 可以請小妹來輔助
08/19 12:53, 10F
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08/19 12:53, 1年前 , 11F
管理了！
08/19 12:53, 11F
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08/19 12:54, 1年前 , 12F
有房的一堆都有買吧
08/19 12:54, 12F
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08/19 12:55, 1年前 , 13F
買骨的就不確定了西
08/19 12:55, 13F
噓
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倒果為因，變富有是創立或持有幾十倍成長公司的股票（小公
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司股份），若不會擇股應該只會更慘
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08/19 12:57, 1年前 , 16F
對於不會擇時或擇股的人，買房子失敗率還是低多了
08/19 12:57, 16F
推
08/19 13:02, 1年前 , 17F
租金投報+房價漲幅投報 *槓桿
08/19 13:02, 17F
推
08/19 13:02, 1年前 , 18F
有夠智障
08/19 13:02, 18F
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08/19 13:02, 1年前 , 19F
目前是房屌打0050
08/19 13:02, 19F
推
08/19 13:03, 1年前 , 20F
怎樣都不會比去年想買房自住，今年就一排房的人猛吧@@
08/19 13:03, 20F
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08/19 13:06, 1年前 , 21F
其實差不多，只是房屋有槓桿，股票可以利用增貸製造，
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08/19 13:06, 1年前 , 22F
但前提還是要有抵押品
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推
08/19 13:12, 1年前 , 23F
上市櫃公司老闆大股東都是有錢人這些人當然會有很多
08/19 13:12, 23F
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08/19 13:12, 1年前 , 24F
股份 這不是買股票有錢 是創業成功或是參與到創業成功
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08/19 13:12, 1年前 , 25F
的有錢
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08/19 13:12, 1年前 , 26F
這些人到底是真的不知道還是有什麼問題
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08/19 13:18, 1年前 , 27F
拿個最近出名的華新來說，南京賣一次房子比10年本業還賺!!
08/19 13:18, 27F
噓
08/19 13:19, 1年前 , 28F
又在二分法 正常人兩種都會投資吧 只是佔比的問題
08/19 13:19, 28F
推
08/19 13:21, 1年前 , 29F
算投報沒算槓桿，零分文。
08/19 13:21, 29F
推
08/19 13:32, 1年前 , 30F
結論一句話，房版魯空是有錢人
08/19 13:32, 30F
推
08/19 13:38, 1年前 , 31F
不對哦 目前呆丸房價是起漲點 不要不信
08/19 13:38, 31F
推
08/19 13:43, 1年前 , 32F
又不是死忠仔 買股買房只能死忠擇一喔?
08/19 13:43, 32F
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08/19 13:43, 1年前 , 33F
拿外國人的觀點套用華人市場，表示「專家不曾投資過」
08/19 13:43, 33F
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08/19 13:46, 1年前 , 34F
現階段兩岸三地以製造業為主，最重要的就是人跟土地
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08/19 13:47, 1年前 , 35F
但歐美就不同，喜歡新創，偏好高風險投資，冒險精神強
08/19 13:47, 35F
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08/19 13:49, 1年前 , 36F
價值觀的形成，底下會有「物質條件」等作為基礎
08/19 13:49, 36F
推
08/19 14:20, 1年前 , 37F
只適用美國吧，台灣都是雙棲
08/19 14:20, 37F
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08/19 14:22, 1年前 , 38F
百年前大家族到現在子孫都握有大量房地產收租，公司只是
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08/19 14:22, 1年前 , 39F
玩具，你覺得呢？
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08/19 14:25, 1年前 , 40F
同意2F
08/19 14:25, 40F
噓
08/19 14:28, 1年前 , 41F
只適用美股，台股打開營收看一堆業外收入比本業多
08/19 14:28, 41F
推
08/19 15:04, 1年前 , 42F
歐美世襲的資產階級哪個是沒有大筆土地房產的？
08/19 15:04, 42F
推
08/19 15:39, 1年前 , 43F
哈哈 提南科根本就是外行 根本超好出租
08/19 15:39, 43F
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08/19 15:44, 1年前 , 44F
林榮三表示:台灣人路過
08/19 15:44, 44F
推
08/19 15:45, 1年前 , 45F
台灣買房年報酬18% 誰還買股?
08/19 15:45, 45F
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08/19 15:51, 1年前 , 46F
所以我窮啊,富人給你們當
08/19 15:51, 46F
推
08/19 15:57, 1年前 , 47F
所有的公司工廠老闆 都有自己公司的未上市股票
08/19 15:57, 47F
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08/19 15:58, 1年前 , 48F
有資產管理公司股票 老闆是有股票 還是有房產？
08/19 15:58, 48F
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08/19 15:59, 1年前 , 49F
看看總統，光繼承就幾筆地產了，有一筆出租的月租就超過台
08/19 15:59, 49F
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08/19 15:59, 1年前 , 50F
灣月平均薪資
08/19 15:59, 50F
推
08/19 16:00, 1年前 , 51F
先說說哪個富人沒有房產
08/19 16:00, 51F
推
08/19 16:08, 1年前 , 52F
問身邊有錢的長輩是買房多還是買股賺的多 就可以知道了
08/19 16:08, 52F
噓
08/19 19:21, 1年前 , 53F
那是美國
08/19 19:21, 53F
推
08/19 20:34, 1年前 , 54F
當然雙修啊！
08/19 20:34, 54F
推
08/19 21:51, 1年前 , 55F
笑死
08/19 21:51, 55F
推
08/20 00:12, 1年前 , 56F
倒果為因，超級富豪，因為開辦企業，身價都在股票上，
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08/20 00:12, 1年前 , 57F
現實台灣越窮的人越應該買房，穩定開槓桿，你沒幾毛錢
08/20 00:12, 57F
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08/20 00:12, 1年前 , 58F
在那邊存股，存錯直接變白痴
08/20 00:12, 58F
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08/20 08:26, 1年前 , 59F
不對喔 台灣房價現在只是起漲點
08/20 08:26, 59F
推
08/20 13:44, 1年前 , 60F
不是套在山頂上，就是反串現在是起漲點，魯空對房市向來
08/20 13:44, 60F
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08/20 13:44, 1年前 , 61F
都是沒營養的論述
08/20 13:44, 61F
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08/20 18:42, 1年前 , 62F
繼承哥每段時間就會有新標語
08/20 18:42, 62F
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