[閒聊] 最近房地產心得
這篇不是要鼓勵進場的 腦空不要看到黑影就開槍 只是閒聊
要結論的話 到9月以前我都不建議進場 可以左轉了
先說說最近市場吧 終於盤整放緩 市場冷卻下來
比我當初預計還晚了點 坦白講
不動產動量慣性滿大的
說真的 不動產做這麼多年 這產業跟其他投資不太一樣
在美國念不動產系的時候 老師第一個PTT 都是 這是一個獨立出來的產業
高槓桿 低流動 政策影響 現金流強大 低波動(住宅)
The total market capitalization of the U.S. stock market is currently
$48,264,353.4 million (March 31st, 2022).
The total value of private residential real estate in the U.S. grew by a
record $6.9 trillion in 2021, to $43.4 trillion
我2020上台報告 兩者接近50% 50%
時間點有點不一樣 畢竟兩者都會波動
不是要比較投報還是怎樣 單純表達不動產算是一個很大的投資體系 必須獨立討論
在美國 不動產通常是法人在玩 而且各州退休養老基金 工會的基金很愛買
尤其是住宅類的非常穩 你看看房地美 房利美破產 美國政府也是乖乖吃下來
老美可是最資本的國家
我那時候想說回台灣 我要如何結合這冷門的學問
看看昨天那個景文大學教授 說國外沒有預售屋?? 就知道有多外行
還是我去幫他上課 反正那間大學應該都在教 交X學 嘻嘻
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不動產投資 硬要我系統性解釋 可以用那個三段論法 大前提 小前提 結論
我都說三段戰法啦 因為信長三國的雜賀
學理 實務並重
由大到小去分析
從最巨觀的 總經 各國經濟 原物料 利率 通膨 人力 各種資訊
到自己國家 再到要投資的縣市
最後小到你看上的案子
最後的最後 你自身的條件(個體化)
決定要不要投資的因素可能有100個
課本上 網路上 前人分享 這些可以讓你找到所有要考慮的因子 並不困難
但是就好像廚師大賽
我跟小當家站在鬥味場 我們都用同等級的食材 但是我只會做出垃圾一樣
經過個體的實務經驗 判斷所有因子交叉影響之後 決定買或不買 這才是關鍵
通常是用微觀推翻巨觀 例如你手上沒錢 即使現在0利率你也買不起 該專案無法運行
或者你只在XX地點工作一年就要調走 那是要買三小
這種都比巨觀因素來的重要
簡單來說
"知識上學習到所有要素 經驗上做出分析判斷 最後得到結論"
經驗這點偏偏很難培養 因為夾雜個人背景 所知所學所看
而且還會事過境遷 不斷改變 老手也會鍛羽而歸
保持學習知識跟上持續增進實務 切勿偷懶
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講實際上面都是閒聊廢話啦 有感而發而已
大家都只想聊房價我知道
巨觀部份我稍微帶一下就好
升息 油價高 打仗 缺糧 人力緊缺 三小鬼的 自己上網查一查吧
台灣面 大概就是政府消除系統風險 打房 限貸 抽稅 三小鬼的自己研究
講實際看到這邊 我就先下結論 正常狀況 現在不適合投資不動產
如果要推翻上面結論 很簡單 你要有一些很重要的點
舉例來說
1.錢太多 這點簡單粗暴 不解釋
2.婆媳 BJ4
3.希望小孩在這邊生活穩定 學區之類
4.政府明顯獨厚某種狀態 像是首購之類 評估之後Z>B
5.頂級區段的堅持 台北市 新北最頂的一些區域 各縣市最頂的區域 非常難跌
6.一定要雙拼 高樓層 之類
不動產因為有使用收益性質 還有人類原始居住需求
一天可能12小時在家 變得會有很多情感因素進去
自己在多衡量
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好 我知道打太多了 直接給結論
幹 就薪資房價比&租金房價比 這裡是說地板 不是說天花板
因為我上面講的 天花板因素太多了 隨便一個鳥因素都能井噴
不信你開放外資買不動產試試 就改變這一個變因就好
之前討論過太多次 老房子太多 居住品質的改變 導致空間需求變大 等等之類的
這邊不多說
先講租金房價比 至少 至少 要打平利息 這是最慘的狀況
不要買一間房子 就算出租 連租金都還比貸款利息少 那真的別買了 除非有個人強烈需求
再來就是薪資房價比
這比較可以討論 也是大家會爭議的點
台灣薪資房價比 絕對還能再拉高 資本主義就是殘酷
從薪資房價比看台美不準 因為美國超高維持稅 腦空都裝死當沒看到 因為腦破了QQ
先做一些基本假設吧
一般狀況 生活品質來自於收入跟開銷比例
1.黃種人比白種人更能忍耐
2.繳房貸>>繳房租吧 因為是自己的房子
結論是我們用每個月房貸去/收入 判斷現在有沒有過高即可
美國我剛剛查了 TOP 25大城市大概 33~40 我們就假設35%吧
但是這是租屋的喔 買房理論上應該能更高
結論這句話
"每個月房貸即使到達月收40~45% 在頂尖都市 都是有人願意去負擔的"
買3000 貸款2400 月繳90000
買2000 貸款1600 月繳60000
買1000 貸款800 月繳30000
"大概薪資房價比10~12.5"
我知道還有稅收 育兒三小 所以現在很多人不生啊
至於你拿生不生來怪房價 你怎不怪自己賺得少 奇怪
怕很多不用腦 說我無腦多
"假如該區薪資中位數 已經超過12.5 或者房租打平利息都不夠 請勿購買"
那房價確實過高 請勿購買或另選地點 另選案件
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最後很多人會說 幹 之前買的是運氣好吧
對 沒錯 你說的我完全認同 個體能做的很有限其實
這波漲幅遠超過當初推估 即使吐回去也是應該
我個人之前狂買單純是因為這些地點薪資房價比 那時候連10都沒有
想說單純會拉到10以上吧 這麼優質的區段 短則3年 長則5年
其他都是靠天吃飯
老話一句
機會是留給準備好的人
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