Re: [閒聊] 投資客幫你老房重裝潢,也是好事吧?
剛好又有翻修的話題來加入閒聊,不然其他文章我都插不上嘴….
買500翻200賣900有點誇張了,不太划算。
不過身為自認做良心事業(民間都更)的翻修客,我最近一間5樓公寓是這樣做的
1. 頂樓地板全挖除防水重做又貼磁磚
2. 2間廁所全拆換新
3. 外牆漏水壁癌面剃除再上防水重抹
4. 原外推前陽台重做回+地壁磁磚+落地窗
5. 全室窗戶更換氣密窗+雨遮更新
6. 電線電箱換新+每個空間多增加1~2個插座(依使用習慣規劃)+冷熱水管全換新
7. 門框門片大門全換新
8. 全室油漆透批+公共樓梯間壁癌刮除重漆
9. 超耐磨木地板直鋪 (塑膠地板質感差已不採用)
10. 全新美耐板廚具含三機
11. 部分木工天花板
12. 電視櫃茶几沙發主臥床等基本擺設家具
其實這些項目沒什麼特別,就現在”比較正常”的投資客都會做的基礎翻修,但市場上還
是充斥許多窗戶沒換、大門沒換、廁所沒換新、只鋪塑膠地板跟重油漆就想賣高價的半套
翻修客,我個人是滿看不慣的….好好一間房子沒有被好好的整理很可惜。
我這樣一間200多萬入手的5樓,花了100出頭來做全硬體,認真說也沒有自住客會願意花
這麼多在一間低價的房子上,更何況會買公寓三四五樓的買方通常手頭也不寬裕。
一樣的房子我們買250,自住客只剩300的能買,一樣的翻修內容我們做80、100,自住客
找統包或設計師就是150、200,還要自己承擔爛工班或被放管的風險。
另外還有客群的差異,板上一堆買一兩千萬房還能花2、300萬裝修的中高產階級,可能看
不慣翻修客的簡易風格,但舊公寓實務的買方多半是資金有限的,他們買第一間自有房之
前可能已經租了十幾年屋,或是還住在舊家的年輕人,從沒看過全新的衛浴、氣密窗、新
的廚具,一間內部完全跟新成屋一樣的舊公寓(隔間磚牆還比新大樓隔板牆實在),總價
還不到1/2,你說真的不香嗎?
身為一個想做長久的翻修客,也常有仲介要我買房加價時說花個二三十萬簡單弄弄就能賣
,但我實在不喜歡看到舊的東西也不喜歡事後糾紛,我希望盡量做到讓買方除了價格以外
都沒得挑毛病。這個堅持的缺點就是我必須要買的較低才能把物件做好又不用挑戰天價,
所以很多物件會搶輸別的投資客。
總之,結論跟之前一樣,君子愛財取之有道,但什麼都沒做,爛屋就要賣翻新價的一般屋
主,才是讓我們翻新屋持續被秒殺的推手。
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C大,我這間26坪,鐵皮應該貴很多,而且怕被檢舉
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通常配220V在外面讓買方自己處理,我試過先放洞結果買方的冷氣商說排水不行又另洗洞
,後來覺得沒意義,買方總會有自己的方式。
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我也是處理自己樓層,沒辦法全樓梯
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會,因為陽台進出較漂亮,而且室內已經25坪了
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舊公寓鐵窗我不會拆,因為不影響使用,頂多重漆(也是不便宜),拆了買方還要再重做
,我們做新的重本也不會增加賣價。
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