Re: [閒聊] 投資客幫你老房重裝潢，也是好事吧？

看板home-sale作者 (生活藝術大師 ￾ N)時間2年前 (2022/04/23 00:56), 2年前編輯推噓66(66推 0噓 59→)
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我發現,大家對投資客物件有很強的目標拘束性..XD 一定是包裝得很精美,一堆家具,貼一堆壁紙板材. 例如下面這樣 https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/10804527.html https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/10753410.html 但其實投資客的物件型態非常多種. https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/10806608.html https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/11048151.html https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/11044078.html https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/10836625.html 尤其這個也是 https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/11091095.html https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/10856345.html 因此很多人很愛罵投資客物件, 說甚麼貼了一堆,或是甚麼一大堆ikea的家具. 那很可能是你對投資客的物件太過於"拘束"某種型態...XD 實際上投資客的物件型態比你想的多太多了. 我們撇除甚麼都不翻,或是出租個幾年無腦轉賣這種. (這種你也不能說他不是投資客. 我以前也幹過,買一間透天400萬,立刻無腦給賣我的仲介轉賣,兩個月後成交550萬. 我甚麼都沒做,左手來右手去,這個仲介好像還是版上鄉民..呵呵) 投資客動手從單純油漆到做一大堆都有. 因此我們很容易討論到雞同鴨講. 因為對我而言投資客物件型態非常多種,但對你而言可能只有一種或是兩種. 這樣我們討論就沒有交集. 通常來講,自住戶要賣房子,基本上絕大多數不會再花甚麼錢. 最多就是油漆一下. 但是投資客只要不是太菜鳥或是太死摳門. 他都會"針對房子的缺點"去做修正. 例如廚具超爛,就換一個,衛浴超爛就換一個. 所以投資客的物件基本上都會有東西是全新的. 無論是廚具,衛浴,門窗,地板...都有可能. 但是你無法判斷是甚麼...這沒有絕對. 另外,非"百合白"系列的有色牆壁,是投資客物件的機率極度高..XD 不過投資客基本上都不會讓房子很混亂這樣賣之外. 除非他是出租收回來就無腦轉賣. 不然通常他賣的房子裡面不會有殘留的用品,玩具,中古電器等等... 以上,是比較容易判斷是否為"短期投資客"物件的簡單判斷方式. 像下面都是自住戶轉賣物件. https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/10818169.html https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/10881892.html https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/10958332.html (這間我無法完全肯定判斷,但有85%機率是自住戶或包租公轉賣) 至於你說,對投資客來講,哪種翻修狀況比較好賣. 這....如果你要追求絕對利潤,這樣要看物件和時期才能判斷. 我很喜歡翻空屋轉賣的主因是因為我懶,不代表翻空屋是最佳利潤解. 另外,空屋的"投資客味道"比較淡,尤其如果賣個兩三個月還有灰塵,看起來有點像自住戶. 不過當然我價格往上拉的幅度會比較低. 精裝的作法價格會往上拉很高,他利潤很大,但因為投資客味道很重,通常會賣比較久. 各有好處... 另外一點是. 拉高多少賣價跟投資客做多少沒有直接關係. 當然我翻修是為了賣更高. 但我會判斷因為我翻修所以可以賣更高,所以我才翻修. 但如果今天,買的時候廁所前屋主可能7年前翻修過. 那我當然不會去翻廁所阿,洗一洗就9成新,那我幹嘛從做一次? 而...我弄一個物件要掛賣,我是看市場上同等級的物件應該要賣多少. 才決定我賣多少. 跟我買多少和我做多少沒有直接關係. 另外中古屋很多時候會發生. 我看到"奇怪,這間好便宜怎麼沒人買"... 例如,可能40年老大樓,3房,其他40年老大樓同樣狀況都要成交400萬了,他怎麼還賣300萬? 我去現場看屋也沒看到甚麼特別缺點. 那我就會把它吃掉... 而這種情況通常是發生在,交易量不大的社區,因為兩三年才交易一間,造成參考價很少. 所以可能一年多前成交一間270萬,這個屋主認為賣300萬不錯. 而屋況可能很混亂,自住戶不敢買. 投資客有些有"單坪"迷思,所以認為他單坪不夠低所以不吃. 或是得了甚麼,不買重大建設就會死得病,不買XX區域買了就會死的病.. 因此物件就被忽略在市場上..XD 而這時候我自然吃下來,翻修. 而對一般40年老大樓,理論上是吃400翻50賣500. 我雖然這一間吃300,但我一定跟著賣500開價556...呵呵. 所以你就會看到我買300,翻修50,然後掛賣556. 因此我掛賣556底價500,跟我買300還是買400是無關的. 我認為他可以賣500所以我就賣500....我吃多少價格,都無法阻止我賣500. 因此不要看著說投資客賺這麼多它有做甚麼的思維. 市場不是這樣子的. 賣多少是看市場上賣不賣得掉. 跟他入手多少和翻修多少無關. 而投資客是,先看這間可以賣多少,然後扣掉各種成本,決定他可不可以買. 另外通常投資客會判斷,我做精裝,做空屋,甚麼都不做,可以賣多少(三個價) 之後再判斷他這三個翻修成本和利潤的關係,選哪一個比較好. 當然像我很懶都賣空屋,因此我可以直接排除精裝的價格判斷...XD 最後... 自住戶不小比率上賣的房子,一般自住戶都不愛接手的拉. 給你混亂比對一下. https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/10794371.html https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/11116405.html https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/10939673.html https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/10934630.html https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/10855588.html https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/10828583.html https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/10757289.html https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/11057129.html 你再想一下...XD 投資客的產生,是因為... 市場自住戶愛買阿.XD -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.118.35 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1650646613.A.4CE.html
推
04/23 00:59, 2年前 , 1F
首推
04/23 00:59, 1F
推
04/23 01:00, 2年前 , 2F
推
04/23 01:00, 2F
推
04/23 01:03, 2年前 , 3F
自住客搞不清楚就邊住邊賣也是… 賣相超差
04/23 01:03, 3F
推
04/23 01:04, 2年前 , 4F
推「賣多少是看市場上賣不賣得掉」
04/23 01:04, 4F
推
04/23 01:12, 2年前 , 5F
推
04/23 01:12, 5F
推
04/23 01:14, 2年前 , 6F
請問ceca大，有辦法判斷裝潢的品質嗎，如防水、電線之
04/23 01:14, 6F
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04/23 01:14, 2年前 , 7F
類的
04/23 01:14, 7F
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04/23 01:15, 2年前 , 8F
以空屋來看的話
04/23 01:15, 8F
最難看到的是漏水狀況,沒下大雨你都無法判斷. 其他的看電線,看水管就知道啦. 你把插座打開,或是去看廁所/廚房的水管新舊,那個很簡單. ※ 編輯: ceca (61.227.118.35 臺灣), 04/23/2022 01:21:21
推
04/23 01:27, 2年前 , 9F
假設都是三房 25年中古屋室內30坪有翻修空屋賣，跟1
04/23 01:27, 9F
→
04/23 01:27, 2年前 , 10F
5年的中古屋沒翻修屋況普通室內22坪，哪一個在市場
04/23 01:27, 10F
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04/23 01:27, 2年前 , 11F
會比較有競爭力
04/23 01:27, 11F
沒甚麼競爭力的問題. 你只要賣的比行情低就秒殺,賣的比行情高就賣的慢..XD 所以你要先判斷當下行情是多少,以及行情的變化狀態. 不過通常1x年屋的價格落差不大(因為屋況都差不多) 所以1x年屋的短期很難做,你很難買到很便宜. (短期是指立刻買來弄一弄就賣,所以忽略漲價這件事情) 2x年屋才會開始價格浮動數字比較大. ※ 編輯: ceca (61.227.118.35 臺灣), 04/23/2022 01:29:44
推
04/23 01:28, 2年前 , 12F
謝謝ceca大！
04/23 01:28, 12F
推
04/23 01:28, 2年前 , 13F
想看C大作品 不知C大走哪種風格
04/23 01:28, 13F
我大多時候就空屋. 少數會有一套擺放式的家具. 擺放大概會限於客廳,或是客廳+主臥. 幾乎很少做木做. ※ 編輯: ceca (61.227.118.35 臺灣), 04/23/2022 01:30:40
推
04/23 01:30, 2年前 , 14F
感謝C大
04/23 01:30, 14F
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04/23 01:30, 2年前 , 15F
想看C大作品+1…XD
04/23 01:30, 15F
翻新空屋應該是投資客主流產品之一. 那個大家做起來都差不多..XD ※ 編輯: ceca (61.227.118.35 臺灣), 04/23/2022 01:31:37
推
04/23 01:31, 2年前 , 16F
想買改好的但又怕貸款成數不夠
04/23 01:31, 16F
你可以先找銀行估...兩三天就有答案. ※ 編輯: ceca (61.227.118.35 臺灣), 04/23/2022 01:32:27
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04/23 01:33, 2年前 , 17F
武廟那邊很有潛力嗎？
04/23 01:33, 17F
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04/23 01:34, 2年前 , 18F
那邊生活機能很好蛋黃麵不錯吃
04/23 01:34, 18F
那邊普通吧. 變化不大,就跟著環境跑. 衛武營炒做要帶動過來的效應可能也有限. 高速公路高架橋是很強的切割線. 而技擊館和體育場改建投資影響力也有限. so...大概就是一個穩定的區塊. 沒有甚麼特別變化,也不會變差..XD ※ 編輯: ceca (61.227.118.35 臺灣), 04/23/2022 01:41:42
推
04/23 01:45, 2年前 , 19F
04/23 01:45, 19F
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04/23 01:45, 2年前 , 20F
C大這間如果是你會在隔一間嗎，還是就超級大客廳
04/23 01:45, 20F
必然隔一間..XD
推
04/23 01:53, 2年前 , 21F
你不睡 還在當大德阿~~~~
04/23 01:53, 21F
才兩點.
推
04/23 01:58, 2年前 , 22F
衛武營三井那塊周圍老社區 最近看也都漲起來了 有看到
04/23 01:58, 22F
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04/23 01:58, 2年前 , 23F
一間400萬左右捷運站附近老公寓自住不知道會不會太高
04/23 01:58, 23F
公寓還沒到時候.. 我說他大漲還沒到時候..XD 要自住自用可以先買. 中短期投資會晚點買.現在還是2x年屋比較快比較爽. ※ 編輯: ceca (61.227.118.35 臺灣), 04/23/2022 02:01:49
推
04/23 02:03, 2年前 , 24F
真的是這樣 笑了 推推
04/23 02:03, 24F
推
04/23 02:06, 2年前 , 25F
國一好像真的阻斷武廟跟衛武營 雖然非常近開車沒感覺
04/23 02:06, 25F
河流,高架橋,大馬路,鐵路,都是很明顯地切割線. 會產生明顯的兩個區域. ※ 編輯: ceca (61.227.118.35 臺灣), 04/23/2022 02:07:35
推
04/23 02:46, 2年前 , 26F
推，回這篇應該花了不少時間吧
04/23 02:46, 26F
→
04/23 02:46, 2年前 , 27F
一樣是投資客，風格差很多
04/23 02:46, 27F
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04/23 02:47, 2年前 , 28F
有認識一個投資客，本業設計師，他的物件都超美
04/23 02:47, 28F
推
04/23 02:47, 2年前 , 29F
輕軌切割表示:
04/23 02:47, 29F
還有 56 則推文
還有 7 段內文
推
04/23 14:40, 2年前 , 86F
04/23 14:40, 86F
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04/23 14:40, 2年前 , 87F
p
04/23 14:40, 87F
推
04/23 14:44, 2年前 , 88F
筆記，這篇超棒的...
04/23 14:44, 88F
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04/23 14:45, 2年前 , 89F
鈔票是真的，爛是假的，沒什麼執著，一百年後沒有你
04/23 14:45, 89F
推
04/23 14:45, 2年前 , 90F
投資客的房，最大問題是裝潢粗糙
04/23 14:45, 90F
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04/23 14:45, 2年前 , 91F
也沒有我XD
04/23 14:45, 91F
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04/23 14:46, 2年前 , 92F
第一眼看新穎免整理，仔細看油漆溢色
04/23 14:46, 92F
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04/23 14:47, 2年前 , 93F
矽力康補的到處都是，感覺就不耐用
04/23 14:47, 93F
推
04/23 14:56, 2年前 , 94F
投資客的房價格不貴的話蠻適合懶惰包租公的XD
04/23 14:56, 94F
推
04/23 15:06, 2年前 , 95F
投客翻修沒比自住賣房貴太多的話幹嘛買後者幫前屋主丟垃圾
04/23 15:06, 95F
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04/23 15:07, 2年前 , 96F
一堆又髒又亂 家具我又不愛 買來還要自己清多累
04/23 15:07, 96F
推
04/23 15:11, 2年前 , 97F
投客吃貨價不一定很貴，所以賣行情價還是賺
04/23 15:11, 97F
推
04/23 15:57, 2年前 , 98F
推！希望c大能開課
04/23 15:57, 98F
推
04/23 16:43, 2年前 , 99F
建商地價那段邏輯我是這樣想的,如果地價漲幅拉大,那他賣
04/23 16:43, 99F
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04/23 16:44, 2年前 , 100F
地就好了,不用去承擔營造成本風險,所以要按照市價來算才
04/23 16:44, 100F
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04/23 16:44, 2年前 , 101F
對,商人本就逐利的,不能要求人家不要賺錢幫你蓋房子
04/23 16:44, 101F
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04/23 16:51, 2年前 , 102F
也許他要攤提之後買地成本啊 他便宜賣了之後下塊搶不贏台
04/23 16:51, 102F
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04/23 16:51, 2年前 , 103F
北建商不就倒閉
04/23 16:51, 103F
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04/23 16:53, 2年前 , 104F
永續經營 除非未來地價不漲 或者改做都更合建
04/23 16:53, 104F
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04/23 16:54, 2年前 , 105F
地價不能漲了話 現行規則捷運沒一條自償率能過 就都不能
04/23 16:54, 105F
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04/23 16:54, 2年前 , 106F
蓋 沒選票
04/23 16:54, 106F
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04/23 17:54, 2年前 , 107F
推，可以請 ceca 大發一篇判斷裝潢品質的嗎？
04/23 17:54, 107F
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04/23 17:54, 2年前 , 108F
有些很會做表面的，真的分不太出來要不要敲掉重做。
04/23 17:54, 108F
推
04/23 17:56, 2年前 , 109F
翻修過房子，真的覺得只要不是偷工減料亂翻修的，買
04/23 17:56, 109F
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04/23 17:56, 2年前 , 110F
投資客的房其實也沒差到哪裡去......
04/23 17:56, 110F
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04/23 17:57, 2年前 , 111F
另外如果是有重大瑕疵的物件（牆壁、樑柱有蠻大裂縫
04/23 17:57, 111F
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04/23 17:57, 2年前 , 112F
）但是被投資客用裝潢掩飾掉的時候，有沒有什麼辦法
04/23 17:57, 112F
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04/23 17:57, 2年前 , 113F
可以辨認？
04/23 17:57, 113F
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04/23 18:30, 2年前 , 114F
有投資客連牆壁敲掉的照片都拿得出來 你會想說很安全
04/23 18:30, 114F
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04/23 18:30, 2年前 , 115F
然後之後發現 他還真的沒有翻新
04/23 18:30, 115F
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04/23 18:31, 2年前 , 116F
牆都敲了 為什麼重埋個電管拉線不給呢
04/23 18:31, 116F
推
04/23 20:16, 2年前 , 117F
iam大 求介紹 小弟我不想努力了XD
04/23 20:16, 117F
推
04/23 21:28, 2年前 , 118F
04/23 21:28, 118F
推
04/23 22:51, 2年前 , 119F
有些投資客的裝潢品味非常糟糕～
04/23 22:51, 119F
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04/23 23:12, 2年前 , 120F
東西看的出來是新的，搭配一起就是嚇人兩字
04/23 23:12, 120F
推
04/24 00:30, 2年前 , 121F
推
04/24 00:30, 121F
推
04/24 09:40, 2年前 , 122F
推！學到
04/24 09:40, 122F
推
04/24 14:54, 2年前 , 123F
推
04/24 14:54, 123F
推
04/24 22:40, 2年前 , 124F
ceca大 請問鼎山這附近的區域如何 有上漲的空間嗎 很少看
04/24 22:40, 124F
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04/24 22:40, 2年前 , 125F
到講這個區域
04/24 22:40, 125F
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