Re: [閒聊] 升息傷最深的不是投資客而是年輕剛需

看板home-sale作者 (想不到)時間2年前 (2022/01/08 01:28), 2年前編輯推噓14(19推 5噓 58→)
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※ 引述《scitamehtam (scitamehtam)》之銘言： : : 基本上房市進入門檻比其他金融商品 : : 或者說民生消費品高得多 : : 如果升息效應下，已經擁房者利息的增加 : : 相對資產與收入比例比較低 : : 而對於年輕剛需買盤而言 : : 升息效應下，貸款難度以及付息佔收入與資產比相對高 : : 當升息發生，其實最傷的應該是年輕買盤吧？ 以下是我個人身為一個有房自住兼投資客的觀點，如何看待升息這件事 A. 升息一碼 以3000萬貸款來說，現行利率1.31%，月繳100823 升息1碼，利率1.56%，月繳104402 一個月只差3579元而已，一年42948元 就算房貸給你佔到收入的5成好了，本來年收大概是240萬 多支出的大概也只占年收入的1.5%而已 影響十分有限 B. 大幅升息 如果今天大幅升息1%到2.31，這時月繳要115594 一年要多付177252元 貌似就不能說是沒什麼差的感受 但其實我並不擔心 當大幅升息到這個程度，代表的是經濟嚴重過熱 整體通貨膨脹十分嚴重，那我的收入自然也會隨之提升 甚至我還比較希望這種狀況發生，負擔會更輕鬆 ============================================================= 大幅升息現階段沒甚麼進一步討論的價值 一方面發生的可能性低 另一方面你現在無法模擬狀況是什麼，該如何因應 假如升息數碼 會傷害的我想了想大概是兩個族群 1. 初出社會的首購族，因為資金不充沛，房貸已經佔了收入的主要部分 扣掉日常開銷已經所剩不多，那一升息自然是捉襟見肘 2. 槓桿開到極限的投資客，增貸也增不了，甚至連寬限期無限轉貸都用了 對這種族群來說，每一碼都很傷 此外還有一點 當升息的時候 自住的族群，只有從荷包掏錢繳一個方法 但對出租的投資客而言，還有多了轉嫁租金這個選擇 *下面這段更正一下* 有人可能會問 你漲租金還有人要跟你租嗎？ 如果只有你漲可能是沒有，升息影響到的是眾人 當大家都漲租金的時候，你還是得要租 受到直接影響的會是租屋族 *根據abyssa1大提供的資料，目前有房貸的住宅大概佔全部20% *比我在寫這段時預期來的低 有些人可能會認為 其實租金是跟薪資收入有關 這點也不能說錯 但同時影響更大的是所謂的租金投報率 你投入房子的錢，希望多少年回本，就如同股票的殖利率一樣 一般常見的新成屋大概是2%-2.5% 老屋大概是4%~6% 有些鄉村地區可以到10%，但是這種都會有不同的擔憂 當利率上升又要保持合理的租金投報率，勢必就要漲房租 ============================================================== 利率確實是影響房價的一個重要因素 但他影響的層面非常廣，不只有房價本身，但今天在房版我們只談房子 當利率大幅度的提升，確實有機會影響到房價 要保持合理的租金投報率，要嘛房租要高，要嘛房子總價要低 對一般大眾來說，房貸負擔能力也會降低 以每月能還10萬元來說，利率1.31%的時候30年能借到2980萬 但是當利率2.31%的時候30只能借出2600萬 在這過程中就差了大概380萬的額度落差，釋出到市場的資金少了12.8% 但是對想買房的人也未必是好事 得端看房價下跌的幅度和利率的落差 以上面例子，同樣每個月還10萬 2.31%時，你30年房貸的總繳息是10026669 1.31%時，你30年房貸的總繳息是 6254312 除非房價下跌的幅度大於你多繳息的額度，那才是對想買房的人來說是好事 結論： 不管從主觀還客觀的角度來說 我都很難認為升息對想買房的人是好事 升息這件事除非升到有感，不然對一般自住和投資客影響都有限 只有一種人，就是見不得別人好，想拉大家一起下水，才會升息喊個不停吧 --
推
09/29 20:35,
話說十幾年前我念公立國中時,老師也曾做過這種事,但
09/29 20:35
推
09/29 20:36,
後來老師被我們出草了
09/29 20:36
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09/29 20:37,
沒有送這麼多次,而且老師沒發通知單。另外，家長送
09/29 20:37
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09/29 20:37,
老師上彩虹橋 血祭祖靈
09/29 20:37
-- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.34.230.154 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1641576493.A.8B7.html
推
01/08 01:33, 2年前 , 1F
最上面1.56是1碼吧......
01/08 01:33, 1F
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01/08 01:34, 2年前 , 2F
升息1碼是0.25%，3碼是0.75%
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01/08 01:34, 2年前 , 3F
升了 就算房價跌 自住也不會輕鬆買房的 很簡單的道理 供
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01/08 01:34, 2年前 , 4F
給不變下 如果大家都可以輕鬆買房 那房價會漲
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01/08 01:35, 2年前 , 5F
我睏了
01/08 01:35, 5F
※ 編輯: lovemost (1.34.230.154 臺灣), 01/08/2022 01:35:38
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01/08 01:35, 2年前 , 6F
疫情前1.91%，央行之前都說一定會回到這個等級，1.31%今
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01/08 01:35, 2年前 , 7F
年以後應該會暫時消失
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推
01/08 01:36, 2年前 , 8F
唯一的好處是 心理上覺得 沒有買貴 單純只有心理上
01/08 01:36, 8F
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01/08 01:37, 2年前 , 9F
但實際上 能跌多少也很有限 就是魯空幻想...
01/08 01:37, 9F
推
01/08 01:38, 2年前 , 10F
1%才四碼 怎麼叫大幅升息
01/08 01:38, 10F
推
01/08 01:39, 2年前 , 11F
台灣1%算大幅沒錯XD
01/08 01:39, 11F
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01/08 01:39, 2年前 , 12F
完整的升息週期至少也十碼吧 你拿3.81%下去算比較好
01/08 01:39, 12F
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01/08 01:40, 2年前 , 13F
1%要看在哪裡，以台灣的現況1%超級大，如果18%>19%那就
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01/08 01:40, 2年前 , 14F
還好，拿3.81%去算，結論也是差不多
01/08 01:40, 14F
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01/08 01:41, 2年前 , 15F
台灣只有2005-2008跟美國一起升有算是升息 之後就沒跑過
01/08 01:41, 15F
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01/08 01:41, 2年前 , 16F
升息週期了
01/08 01:41, 16F
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01/08 01:42, 2年前 , 17F
台灣前次接近3.81%已經是2008年的事
01/08 01:42, 17F
推
01/08 01:43, 2年前 , 18F
需要升到10碼 代表台灣經濟超級無敵好
01/08 01:43, 18F
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01/08 01:43, 2年前 , 19F
我也是滿期待看到這樣情況 如果能夠的話
01/08 01:43, 19F
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01/08 01:43, 2年前 , 20F
我想世界已發展國家，都會逐步往低利甚至負利方向走
01/08 01:43, 20F
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01/08 01:44, 2年前 , 21F
低利是常態 政府才是最大的欠債者XD
01/08 01:44, 21F
推
01/08 01:44, 2年前 , 22F
台灣不太能跑升息周期阿 又要保持外匯價值 又要盈餘繳庫
01/08 01:44, 22F
推
01/08 01:45, 2年前 , 23F
台灣升多少主要看美國升多少 美國升多少主要看他們CPI
01/08 01:45, 23F
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01/08 01:49, 2年前 , 24F
我覺得台灣根本不想升，除非美國強迫你要升
01/08 01:49, 24F
推
01/08 01:52, 2年前 , 25F
老實說 升息影響到的只會是少數房東 多得是無貸款好房
01/08 01:52, 25F
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01/08 01:52, 2年前 , 26F
無貸款老房
01/08 01:52, 26F
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01/08 01:53, 2年前 , 27F
01/08 01:53, 27F
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01/08 01:54, 2年前 , 28F
有貸款的房子只佔總住宅存量2成
01/08 01:54, 28F
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01/08 01:56, 2年前 , 29F
這比例確實比我一開始以為的少非常多
01/08 01:56, 29F
推
01/08 01:58, 2年前 , 30F
搭配屋齡統計
01/08 01:58, 30F
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01/08 01:58, 2年前 , 31F
貸款住宅數其實跟20年內住宅數差不多
01/08 01:58, 31F
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01/08 01:59, 2年前 , 32F
屋齡超過20年的房子多半無交易 無貸款 只走繼承
01/08 01:59, 32F
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01/08 02:00, 2年前 , 33F
恩，那我那段跟房租有關的有需要大幅修正
01/08 02:00, 33F
※ 編輯: lovemost (1.34.230.154 臺灣), 01/08/2022 02:04:48
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01/08 02:01, 2年前 , 34F
持有成本低 賣出的稅算重（房地合一+土增稅）其實制度就
01/08 02:01, 34F
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01/08 02:01, 2年前 , 35F
是鼓勵囤房.. 只是叫你不要空著 拿來出租就不算囤
01/08 02:01, 35F
推
01/08 02:01, 2年前 , 36F
所以幻想升息打房更是不切實際
01/08 02:01, 36F
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01/08 02:05, 2年前 , 37F
我是認為政府要打房針對房子持有稅或是交易稅做處理就好
01/08 02:05, 37F
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01/08 02:06, 2年前 , 38F
用升息打房，非常不切實際
01/08 02:06, 38F
推
01/08 02:15, 2年前 , 39F
推
01/08 02:15, 39F
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01/08 02:16, 2年前 , 40F
升與不升左右為難
01/08 02:16, 40F
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01/08 04:02, 2年前 , 41F
無屋者取消國籍，驅之別院
01/08 04:02, 41F
噓
01/08 07:18, 2年前 , 42F
靜看房蟲被fed縮減購債和縮表嚇尿 哈哈
01/08 07:18, 42F
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01/08 09:17, 2年前 , 43F
12月會議記錄已往年內升息4次方向討論
01/08 09:17, 43F
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01/08 09:18, 2年前 , 44F
再配合縮表 要壓制CPI至少要升至3%或更高
01/08 09:18, 44F
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01/08 09:20, 2年前 , 45F
等同3年內每季都升息一次 台灣1.31變3%以上也很正常
01/08 09:20, 45F
推
01/08 09:34, 2年前 , 46F
升息大師欸，升就升，沒升革命去
01/08 09:34, 46F
推
01/08 09:41, 2年前 , 47F
升息就目前來看，房價不一定下跌，反而因為景氣大好關係
01/08 09:41, 47F
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01/08 09:41, 2年前 , 48F
，高所得族群會賺到爆，就像航運業一樣，定存族或置產族
01/08 09:41, 48F
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01/08 09:41, 2年前 , 49F
大幅增加，更加擴大貧富差距及民怨
01/08 09:41, 49F
推
01/08 10:10, 2年前 , 50F
有些人看不懂，現階段台幣算是亞洲貨幣很強的貨幣，
01/08 10:10, 50F
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01/08 10:10, 2年前 , 51F
匯率對於其他國家已經很高了，再升息，資金的湧入
01/08 10:10, 51F
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01/08 10:10, 2年前 , 52F
更為強勁，許多中小企業本來也就賺些微的代工費，
01/08 10:10, 52F
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01/08 10:10, 2年前 , 53F
到時候匯差一大，肯定就倒一片，這樣會是鼓吹大升
01/08 10:10, 53F
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01/08 10:10, 2年前 , 54F
息的人希望看到的？為了自己私慾不考慮其他因素，真
01/08 10:10, 54F
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01/08 10:10, 2年前 , 55F
的是腦袋空空啊
01/08 10:10, 55F
推
01/08 10:10, 2年前 , 56F
嚇尿？早就算過了，直接變2.5%我投報還是正的
01/08 10:10, 56F
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01/08 10:11, 2年前 , 57F
正確的觀念。因為通膨跟景氣的關係。獲利比較好的公司
01/08 10:11, 57F
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01/08 10:11, 2年前 , 58F
都加10幾趴。連小北都有八趴調薪。我司今年也調了15趴
01/08 10:11, 58F
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01/08 10:11, 2年前 , 59F
。年薪的工程師200來說，一年就多了30萬。通膨升息不一
01/08 10:11, 59F
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01/08 10:11, 2年前 , 60F
定是壞事。
01/08 10:11, 60F
→
01/08 10:11, 2年前 , 61F
帶風向的真的不用理，他們也很可憐，沒什麼論述，
01/08 10:11, 61F
→
01/08 10:11, 2年前 , 62F
看新聞就下結論，難怪只能上來帶風向
01/08 10:11, 62F
→
01/08 10:11, 2年前 , 63F
01/08 10:11, 63F
推
01/08 10:14, 2年前 , 64F
去年經濟大好，很多家賺錢的公司祭出優渥的調薪，
01/08 10:14, 64F
→
01/08 10:14, 2年前 , 65F
我光底薪就調36萬/年，bonus增幅還沒算
01/08 10:14, 65F
推
01/08 11:10, 2年前 , 66F
升息太多，對工商企業才不是好事
01/08 11:10, 66F
噓
01/08 11:50, 2年前 , 67F
聯準會升息資金會流到台灣 魯套套到腦子壞了？
01/08 11:50, 67F
噓
01/08 11:52, 2年前 , 68F
連基本的升息影響都搞不清 塔綠共房蟲還是吃屎吧
01/08 11:52, 68F
噓
01/08 12:01, 2年前 , 69F
聯準會升息資金會湧入台灣 塔綠共房蟲應該得諾貝爾獎
01/08 12:01, 69F
→
01/08 12:17, 2年前 , 70F
人家講的是台灣央行升息，先讀懂別人的話，不然你比較像
01/08 12:17, 70F
→
01/08 12:17, 2年前 , 71F
腦子壞掉的那一個
01/08 12:17, 71F
→
01/08 12:18, 2年前 , 72F
魯空確實應該期待聯準會停止QE且升息並縮表，這一波房價
01/08 12:18, 72F
→
01/08 12:19, 2年前 , 73F
上漲的主因就是美國輸出通膨到全世界
01/08 12:19, 73F
→
01/08 12:20, 2年前 , 74F
全世界跟美國交易，用美金為媒介的物資，都被迫吸收
01/08 12:20, 74F
※ 編輯: lovemost (60.251.197.223 臺灣), 01/08/2022 12:21:36
→
01/08 12:22, 2年前 , 75F
會不會變好不知道，但至少可以停止繼續惡化
01/08 12:22, 75F
噓
01/08 13:25, 2年前 , 76F
恩聯準會央行都升息資金會流入台灣 塔綠共魯套值得諾
01/08 13:25, 76F
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01/08 13:25, 2年前 , 77F
貝爾奬
01/08 13:25, 77F
→
01/08 13:26, 2年前 , 78F
魯套也是套到腦子燒壞了 嘻嘻
01/08 13:26, 78F
推
01/08 15:52, 2年前 , 79F
昇息1% 是4碼耶! 台幣這麼強，如果升息4碼，我馬上把
01/08 15:52, 79F
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01/08 15:52, 2年前 , 80F
部分外幣換回台幣用多帳戶存
01/08 15:52, 80F
→
01/08 15:53, 2年前 , 81F
央行奉行柳樹理論，要升息大多也是半碼半碼慢慢升息
01/08 15:53, 81F
推
01/08 19:54, 2年前 , 82F
光利息的部份就差7.5萬了奇怪在算什麼
01/08 19:54, 82F
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