Re: [閒聊] 股市隨便都賺，為何還有人要炒房

看板home-sale作者 (menace)時間3年前 (2021/05/06 03:31), 3年前編輯推噓37(40推 3噓 100→)
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因為房地產是印鈔機 是拿來借錢用的工具 長期來看 假設房價年化漲幅2.5% 房租報酬2.5% 一年看起來只有5%報酬 似乎不多？ 但房地產自帶高槓桿 貸款八成就是五倍槓桿 假設利率1.31% 貸款八成 五倍槓桿 所以本金在不算還本的情況下報酬就是 5 + (5-1.31) * 4 = 19.76 （%） 資本報酬率 + 利差*槓桿倍數 你股票根本不可能用這麼低的利率借到這麼多錢 而且大跌還不用怕追繳斷頭 長期投資每年股市能夠19.76%以上的人少之又少 買了房之後 剩餘現金再投入指數基金 獲取長期6-10%年化報酬的收益 每隔幾年再增貸出來長期投資 才是完美的資產配置 如果你有100萬本金 有辦法借到400萬 1.31%利率 30年攤還 下跌不追繳 500萬投入指數基金 長期投資30年 我可以說那你就不用買房了 但你做不到 沒有銀行可以這樣 想買房或換更好的房就是靠自己努力省錢多投資 不是奢望政府幫你劫富濟貧 都幾歲的人了？ 莫名其妙 當那些省錢先投資的人是白癡嗎 只有低智商左膠巨嬰 才會什麼都要政府處理 富爸爸 想要什麼 會想辦法去達成 窮爸爸 想要什麼 但得不到 只會怪政府 窮人永遠是最貪婪的 妄想不勞而獲 卻沒有努力 沒有延遲享樂 沒有貢獻 房地產貸款能夠獲益的最大原因在於 先把自己未來30年的部份薪水借出來了 房貸1000萬 代表你已經鎖定了這1000萬在當下的購買力 未來貨幣貶值時 你的受傷幅度就會減少 一般無產階級 每次貨幣貶值都會受傷 因為他們最大的無形資產 只有未來的薪水 本來一生能賺3000萬 一貶值 實質購買力變成2000萬而已 當然越來越窮 本來可以買2000萬房子 後來只能買1000萬的 https://i.imgur.com/yZkdnBY.jpg
https://i.imgur.com/fXqnkEL.jpg
https://i.imgur.com/5rXL2bd.jpg
https://i.imgur.com/pT51113.jpg
政府想借多少就借多少 看看上圖 貨幣供應易增難減 FED每次購債QE 增發貨幣 政府再透過財政政策把錢發出來 或是搞基建 新增的貨幣自然稀釋現有貨幣的價值 借錢借得早 借得多的人自然有優勢 一般人唯一大量借錢的渠道 只有買房 你不借錢的話每次政府超發貨幣你就是最大受害者 房價不是被炒高的 而是貨幣貶值造成的 這才是窮人變窮的真相 房地產一直都只是防禦性投資 真正帶來獲利的其實是貸款 政府最大的負債就是貨幣 所以政府只會不斷讓貨幣貶值 長期來看也是不斷降息 減少負債成本 精確的說我們不是在炒房 而是在炒貨幣 因為貨幣貶值太快太快了 貸款做空貨幣 穩賺不賠 做空貨幣隨便都賺 為什麼有人不來做空貨幣？ -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 220.135.199.156 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1620243095.A.B82.html ※ 編輯: menace (220.135.199.156 臺灣), 05/06/2021 03:47:31
推
05/06 03:59, 3年前 , 1F
突破盲腸
05/06 03:59, 1F
推
05/06 04:11, 3年前 , 2F
倘若房價在寬限期內下跌呢？或持有稅增加的風險呢？
05/06 04:11, 2F
這是很多人對房地產投資的迷思 只要租客不斷租 （自住也一樣 等同省租金） 你的月還款金額又不會變 租金也不會變 房價的變動與你何干呢？ 假如穩定收租30年 穩定繳貸款30年 中間就算房價曾經崩盤腰斬 不會造成任何危機 因為你的每月現金流是一模一樣的啊 我用寬限期是因為投報率好算 請不要用股票的觀念來看房地產 房地產下跌也不用追繳 最怕的只有找不到租客 沒有租金收入 股價會劇烈波動的原因在於營運的未來變化很大 房地產如果用租金折現的角度來看估值變化極度緩慢 一個住宅區的租金變化非常微小 所以房價的短期劇烈波動主要取決於利率變化和政策 或是特殊性的金融風險 失業潮等等 只要現金流不斷就不用擔心房價下跌 所以本來就必須要留6-36個月的緊急備用金 如果是自住不用擔心持有稅提高 目前民意是不打自住 就算真的打也是大家一起 所以算是公平的 短期或許有陣痛 長期依然回歸常態 如果是出租的 成本自然可以反映在租金上面 你的成本是可以轉嫁的 不用過度擔心 提升持有稅 政府如果收到的稅增加了 收來的錢大多還是用於基礎建設 自然又會再度提升房價 就算用於補貼窮人 大部分的錢其實還是會慢慢流到富人手裡 這是資本世界的運行規律 政府的稅收如果因此減少 那政府會比你還要更擔心這個情況 不太需要我們來擔心 再來政府最大的負債是貨幣 政府最大的資產是土地 政府沒事打自己幹嘛呢？ 你有看過莊家要讓自己賠錢的嗎？ 貸款買房地產 就是和莊家站在一起 就算受傷 政府陪你 不孤單 ※ 編輯: menace (220.135.199.156 臺灣), 05/06/2021 05:35:16
推
05/06 06:45, 3年前 , 3F
嗯嗯 跟巴菲特年華報酬率差不多 奇怪 怎麼人家在富豪
05/06 06:45, 3F
→
05/06 06:45, 3年前 , 4F
榜上 你在這裏 你要不要用irr再算看看
05/06 06:45, 4F
→
05/06 06:45, 3年前 , 5F
股票做槓桿甚至不用借錢 台指期了解下？
05/06 06:45, 5F
→
05/06 06:46, 3年前 , 6F
沒有要說買股比較好 只是覺得你講的東西蠻多漏洞
05/06 06:46, 6F
推
05/06 06:50, 3年前 , 7F
你買房仲介費算2%就好了 等於第一年先虧損2%*5
05/06 06:50, 7F
https://i.imgur.com/mLzPDsi.jpg
巴菲特早期槓桿開超級無敵大 而且報酬率遠遠不止20%好嗎 之後資金規模變大降低報酬很正常 巴菲特99%的財富都是中晚年才獲得的 複利本來就很慢 最後才會暴增 巴菲特也曾說過：沒有人願意這樣慢慢變富 你也可以在巴菲特20-30歲的時候 質疑他為什麼不是富豪啊 質疑巴菲特說的一嘴好理論 怎麼不拿出財產證明？ 你覺得巴菲特會鳥你嗎 窮人思維 整天質疑不行動 富人思維 早在路上了 仲介費均攤到30年 有多少？ 股票融資融券不用利息？ 笑話嗎？ 有本事用低利率30年高槓桿不追繳的資金 去投資股市啦
推
05/06 06:52, 3年前 , 8F
建商比較爽 房子定價太高賣不掉還是能去銀行搞錢出來
05/06 06:52, 8F
推
05/06 07:16, 3年前 , 9F
有道理
05/06 07:16, 9F
推
05/06 07:20, 3年前 , 10F
台指期你200萬開五倍槓桿玩1千萬試試看 呵呵
05/06 07:20, 10F
沒錯 酸民整天拿投機來和投資作比較 乾脆說去賭場賭博算了 那個投報率無限高的 買房的投報率他們根本看不起 卻無視房地產投資的低風險
→
05/06 07:47, 3年前 , 11F
哈哈！民國105年1月1日以後買房，掛點後繼承人再賣出
05/06 07:47, 11F
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05/06 07:47, 3年前 , 12F
的房地合一稅認定成本可能直接打對折，租屋被搞成凶
05/06 07:47, 12F
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05/06 07:47, 3年前 , 13F
宅，發生火災或其他天災人禍，因故繳不起房貸……
05/06 07:47, 13F
推
05/06 07:48, 3年前 , 14F
合理 這就是真正的精髓
05/06 07:48, 14F
真的 貨幣貶值太可怕了
→
05/06 07:48, 3年前 , 15F
你怎不提風險的問題？
05/06 07:48, 15F
繳不出貸款 租客斷租 就是風險 上面有提到啊 你沒看到？
噓
05/06 08:07, 3年前 , 16F
不是什麼價位買都有2.5%的年報酬率的
05/06 08:07, 16F
隨便買放30年都有啦
推
05/06 08:53, 3年前 , 17F
用30年去看的話就是2%-4%年年年增如果閉眼買
05/06 08:53, 17F
→
05/06 09:07, 3年前 , 18F
不要點醒那些看不懂的人
05/06 09:07, 18F
我感覺他們還是看不懂 XD 似乎不用擔心 救能救的就好了
推
05/06 09:13, 3年前 , 19F
說到重點，增值空間和剛需
05/06 09:13, 19F
→
05/06 09:13, 3年前 , 20F
不過以持有成本來看，還有公設比這種不利因素
05/06 09:13, 20F
→
05/06 09:13, 3年前 , 21F
不如海外置產
05/06 09:13, 21F
→
05/06 09:14, 3年前 , 22F
鄰近的越南無房屋稅，近年市區電梯大樓泳池和健身房都標
05/06 09:14, 22F
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05/06 09:14, 3年前 , 23F
配
05/06 09:14, 23F
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05/06 09:15, 3年前 , 24F
不計入公設比，實坪交易
05/06 09:15, 24F
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05/06 09:15, 3年前 , 25F
遠較台灣新加坡划算
05/06 09:15, 25F
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05/06 09:15, 3年前 , 26F
可以看這篇
05/06 09:15, 26F
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05/06 09:15, 3年前 , 27F
05/06 09:15, 27F
推
05/06 09:21, 3年前 , 28F
5 + (5-1.31) * 4 = 19.76 （%）
05/06 09:21, 28F
→
05/06 09:21, 3年前 , 29F
第一個5% 應該是 2.5% + 2.5% 對吧?
05/06 09:21, 29F
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05/06 09:21, 3年前 , 30F
第二個 5% 是甚麼??
05/06 09:21, 30F
推
05/06 09:24, 3年前 , 31F
喔 我看懂了, 沒事, 剛睡醒腦袋不靈光 XD
05/06 09:24, 31F
噓
05/06 09:34, 3年前 , 32F
窮人最貪婪??我覺得貪不貪跟窮不窮沒太大關係
05/06 09:34, 32F
還有 75 則推文
還有 17 段內文
→
05/07 03:19, 3年前 , 108F
沒關係 還是很多人只會反對 無法接受 不學習成長
05/07 03:19, 108F
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05/07 03:20, 3年前 , 109F
我只覺得怎麼沒有人10年前教我這些 QQ
05/07 03:20, 109F
※ 編輯: menace (101.9.6.149 臺灣), 05/07/2021 03:24:35 ※ 編輯: menace (101.9.6.149 臺灣), 05/07/2021 03:29:06 ※ 編輯: menace (101.9.6.149 臺灣), 05/07/2021 03:34:28 ※ 編輯: menace (101.9.6.149 臺灣), 05/07/2021 03:36:31
→
05/07 03:37, 3年前 , 110F
窮不可恥 窮還不學習 整天質疑 就很可悲
05/07 03:37, 110F
※ 編輯: menace (101.9.6.149 臺灣), 05/07/2021 03:38:49
推
05/07 06:45, 3年前 , 111F
你說得太直白，左謬會聽不下去
05/07 06:45, 111F
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05/07 06:46, 3年前 , 112F
成功者找方法，失敗者找藉口，這種老掉牙的話
05/07 06:46, 112F
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05/07 06:46, 3年前 , 113F
卻充斥在社會 XD 一堆滿滿找藉口的失敗者 XD 只會怪別人
05/07 06:46, 113F
推
05/07 08:20, 3年前 , 114F
對了 天災/火災有房東險可以部份轉嫁
05/07 08:20, 114F
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05/07 10:29, 3年前 , 115F
對啊 不是從小聽到大的廢話 結果充斥整個世界
05/07 10:29, 115F
推
05/07 13:07, 3年前 , 116F
然後指望公平....
05/07 13:07, 116F
→
05/07 13:07, 3年前 , 117F
對你公平就是對我不公平 要怎麼讓所有人公平
05/07 13:07, 117F
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05/07 13:07, 3年前 , 118F
我們就是盡力去爭取我們想要的
05/07 13:07, 118F
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05/07 13:08, 3年前 , 119F
憑什麼你可以以住豪宅開跑車幹大奶正妹
05/07 13:08, 119F
→
05/07 13:08, 3年前 , 120F
自己不行就是努力 即便不能達到同樣水準 也比不作為
05/07 13:08, 120F
→
05/07 13:08, 3年前 , 121F
整天抱怨來得強
05/07 13:08, 121F
推
05/07 13:11, 3年前 , 122F
10幾年前 我在裝潢現場 還把紙箱撿去賣回收 被送貨
05/07 13:11, 122F
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05/07 13:11, 3年前 , 123F
司機笑 有沒有這麼缺 有差這點錢嗎 我隨便檳榔都不
05/07 13:11, 123F
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05/07 13:11, 3年前 , 124F
止了 10幾年後 他依然在同一間工廠當司機 薪水還是
05/07 13:11, 124F
→
05/07 13:11, 3年前 , 125F
三萬 只是變成那工廠唯一沒離職過的司機 我就不說了
05/07 13:11, 125F
→
05/07 13:11, 3年前 , 126F
有時候是賺錢跟努力的一種態度
05/07 13:11, 126F
→
05/07 18:32, 3年前 , 127F
只能追求 規則公平 左膠整天喊著要改規則
05/07 18:32, 127F
推
05/08 00:02, 3年前 , 128F
大實話給推
05/08 00:02, 128F
→
05/08 00:03, 3年前 , 129F
如果打定不買房等崩盤 也記得要把不買房的錢放到指數 取得
05/08 00:03, 129F
→
05/08 00:03, 3年前 , 130F
市場報酬
05/08 00:03, 130F
→
05/08 00:56, 3年前 , 131F
是的 有長期投資永遠會贏沒投資的
05/08 00:56, 131F
→
05/08 00:56, 3年前 , 132F
不過就算等到崩盤 也很難多賺 而且房地產崩盤 股票會一起
05/08 00:56, 132F
推
05/08 08:18, 3年前 , 133F
好人給推 希望更多人看到這篇 去年美國一QE就進場 剛好
05/08 08:18, 133F
→
05/08 08:18, 3年前 , 134F
買在起漲點
05/08 08:18, 134F
謝謝 沒錯 美國QE 立刻買房就對了 2008-2014都演過一次了 送分題其實 ※ 編輯: menace (101.9.71.193 臺灣), 05/08/2021 13:40:21
→
05/08 18:45, 3年前 , 135F
認真問，只有頭期款，應該也是還一陣子才可增貸吧？之
05/08 18:45, 135F
→
05/08 18:45, 3年前 , 136F
前朋友北大特區房還了6成要借理財型房貸只能借20幾萬
05/08 18:45, 136F
→
05/08 18:45, 3年前 , 137F
也太少，請問如何增貸買股?
05/08 18:45, 137F
→
05/08 18:46, 3年前 , 138F
1000萬的房子，只有頭期300萬，銀行已借了700萬，請問
05/08 18:46, 138F
→
05/08 18:46, 3年前 , 139F
如何增貸買股?
05/08 18:46, 139F
一般來說貸款額度就是看 總資產或收入負債比 買房後 正常繳款二到五年 現金流充裕 房價有上漲的情況 要增貸並不會太難 比如你月薪十萬 月繳貸款三萬 房價有上漲的情況 要增貸幾百萬並不會太難 但如果原本月繳貸款就已經六七萬了 這時候要再增貸的難度就會提高很多 也可能會發生無法貸款的情況 你朋友的情況我猜是現金流嘎不過來 銀行在評估風險的時候也會考量到還款能力 還款能力優秀的情況下 要把本金全部增貸甚至房價漲幅增貸都有機會 所以平時的還款就等於在存錢 同時把現金流養好 必要時刻才能有好的條件增貸 銀行喜歡借錢給有錢的人 不急缺錢的人 不喜歡借錢給急需要用錢的人 所以長期投資最需要的是耐心 需要去經歷漫長的等待和累積過程 ※ 編輯: menace (220.135.199.156 臺灣), 05/08/2021 21:29:30
推
05/09 10:56, 3年前 , 140F
好文，感謝分享觀念！
05/09 10:56, 140F
推
05/09 19:35, 3年前 , 141F
學習了 謝謝
05/09 19:35, 141F
推
05/09 23:22, 3年前 , 142F
好文推一個！所以版主建議只要現金流夠且有頭期款就可以
05/09 23:22, 142F
→
05/09 23:22, 3年前 , 143F
持續投資房地產？
05/09 23:22, 143F
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