Re: [請益] 簽完斡旋後發現銀行估價差了40% 怎麼辦

看板home-sale作者Fujiwarano (獨孤浪客號：)時間3年前 (2021/04/18 01:29)推噓-5(2推 7噓 17→)

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※ 引述《maskvoice (Dumb)》之銘言： : 原文恕刪 : 小弟為某民營銀行鑑價人員， : 在金融業資歷不深，僅就我實務上的經驗提供一些淺見， : 當然也希望有同業可以一起討論，畢竟估價單位在銀行裡真的很邊緣，希望可以取個暖QQ : 在這邊就原文推文有提到的鑑價金額、貸款成數及可貸金額來分享， : 但是這一兩年幾乎88折已經算砍很多了，一堆都是開價95折成交或總價減個幾十萬而已， : 偶爾還會遇到成交價比開價還高這種奇聞...可能是甚麼風水寶地吧? : 至於向當地房仲訪價，是因為各地房仲深耕店頭附近的社區， : 在地的當然最了解，個人也遇過超認真房仲，把客戶當家人一樣在照顧， : 但說真的房仲專業度真的良莠不齊，我跟你說為什麼好了不管直營店還是加盟店直營店如果是店長接的他可能比較認真會回妳問題因為店長最閒其他業務都得要去做業績大多沒辦法把心力用在像接銀行估價電話這種"沒有辦法增加產值"的事情加盟店也一樣沒底薪做業績都來不及了銀行也不會介紹要買房的客戶回饋給回答妳問題的人(就算想也不行個資法問題) 所以這問題無解你想問免費的但沒什麼業務願意提供免費的午餐除非是那種業績很好的不缺業績的心情很好加減陪你抬槓那種 : 同一社區我們推算每建坪約30~35萬，其餘視樓層、坪數或屋況等因素不定， : 有的房仲很熱心，說他們最近有成交價格跟我們差不多， : 順便分享一下可能是哪一戶，或是哪一戶有裝潢得很漂亮，所以價格比較高， : 但有的一聽到是銀行估價，不管三七二十一開始冷嘲熱諷， : 你們銀行都馬亂估，甚麼30到35，現在都馬40幾萬了，還有人加價要買還買不到咧! : 這種其實很多都是會用話術拐買方用不合理價格買房的， : 奉勸各位遇到一開口就天花亂墜的還是務必小心。 : 總結一下，關於鑑價金額上面提了這麼多，都只跟建物本身條件有關， : 完全跟您的職業、身分地位及收入條件無關， : 同一戶房子，郭董或是一般上班族來貸款，該建物的"鑑價金額"都是一樣的。 : 二、貸款成數及三、可貸金額鑑價金額一樣是一回事但客戶信用以及可貸金額才是客戶最想知道的問題大家都知道銀行鑑價偏保守 : 這兩個"並非"鑑價單位的權限，還請大家理解， : 承前段，鑑價單位只管房子值多少錢，其他一概不管， : 而貸款的成數是根據建物所在的區位、建物有特殊原因、申貸人的職業、收入而受影響， : 區位部分其實就是建物所在的地點好不好， : 例如在蛋黃區一般就是8成、市區外圍蛋白區75成、蛋殼或7-11要開車一小時那種的6成。 : 建物特殊原因常見有現況是神壇宮廟、殯葬業，住家後面一整片公墓或改成套房出租等， : 這些原因會使你原本的貸款成數降低。 : 職業跟收入其實就是社會地位越高、財力越好，銀行相對信任你， : 只要申貸金額沒有超過可還款的合理比例，成數再多加一點應該是可以的。 : 而可貸金額，這通常就是客戶唯一會從銀行業務端得到的資訊，也是最在乎的資訊， : 可貸金額顧名思義就是鑑價金額乘以貸款成數， : 但業務人員不一定會透露後二者給客戶知道，尤其是可貸金額跟客戶預期有嚴重落差時， : 為什麼?因為怕被客戶幹爆阿~ : 業務人員也很難跟你解釋你真的就是買貴了嘛、或是你對銀行來說真的就不值得信任阿~ : 所以，當你買了一間房子，銀行沒辦法貸給你預期的金額， : 再請各位檢視一下是否真的買貴?或是個人的信用、財力不符該銀行的目標客群， : 真的不一定都是鑑價人員的問題，我們也是一天到晚被金管會查， : 估低被客戶幹、估高被金管會幹，還請大家高抬貴手。 : 以上，就個人淺淺的資歷分享，若有得罪或是說錯的地方，還請見諒，那個鑑價依我經驗差不多都是銀行認為該案子法拍能夠取回的價格所以大部分都比市價低不意外當然那是銀行認真估價的金額才會準不認真估的銀行嘛我就不想講了 99%貸款的頂新會偷笑 -- https://lihi1.com/KZmBt 總是沿著筆直向前的白線一步也不敢出界的走下去這和放棄了未來又有什麼區別我也不禁嘲笑這樣的自己 ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.231.78.79 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1618680541.A.F05.html

噓