Re: [請益] 簽完斡旋後發現銀行估價差了40% 怎麼辦
原文恕刪
小弟為某民營銀行鑑價人員,
在金融業資歷不深,僅就我實務上的經驗提供一些淺見,
當然也希望有同業可以一起討論,畢竟估價單位在銀行裡真的很邊緣,希望可以取個暖QQ
在這邊就原文推文有提到的鑑價金額、貸款成數及可貸金額來分享,
一、鑑價金額:
我們家流程是業務進買賣件申貸,系統分派至估價單位,
估價人員在規定的時限內至現場拍攝建物外觀、臨路、門牌及社區案名、車道口等照片,
這些原則是報告中必要的照片,
若有嫌惡設施如福地、神壇、大型宮廟或高壓電塔、高架道等,則需另附照片,
(不過耳聞某些銀行做法是不用到現場,拉一下google街景圖看看而已,
我們家應該算盡心盡力了,不論颳風、下雨都會外勘)
拍攝完外觀後就是開始寫報告,估價的方法是以估價技術規則為準、各銀行內規為輔,
白話一點就是找你家附近跟你家條件最像的案例來評估你家多少錢,
案例的來源有實價登錄、擬售開價、向當地仲介訪價等,
實價登錄誠如網友說的,登錄的價格可能和現主時的市價有落差,
如現在為110年4月,實價登錄目前有部分揭露到110年2月,
慢二個月的時間,其實在房價飛漲的近兩年,真的會追不上成交的價格,
但是有差其實還是有個限度,
舉例來說同一個社區,整個社區一整年實價登錄不含車位建坪價集中在30~35萬這個區間
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二個月前中間樓層人家成交一坪33萬,
現在一樣中間樓層,坪數差不多,也沒多裝潢或甚麼特殊原因,
你一坪買36萬還可以,可能是因為真的房市很熱,
但你一坪買到40萬,一查同社區高樓層或是鄰近條件相當物件的開價都沒你貴,
那銀行估不到,你可能就要開始檢視一下是不是真的買貴了~
再來是擬售開價,也就是現在還放在市場上要出售的物件,
剛蓋好過戶的社區或是同社區超久沒成交的,因實價登錄還沒上或是沒有,
所以只能找周邊地區相近條件的實價登錄案例來評估,
再來就是找同社區要換約或轉售的物件,
以往房市還沒這麼熱的時候,通常以開價的8折~85折來推算成交價格,
但是這一兩年幾乎88折已經算砍很多了,一堆都是開價95折成交或總價減個幾十萬而已,
偶爾還會遇到成交價比開價還高這種奇聞...可能是甚麼風水寶地吧?
至於向當地房仲訪價,是因為各地房仲深耕店頭附近的社區,
在地的當然最了解,個人也遇過超認真房仲,把客戶當家人一樣在照顧,
但說真的房仲專業度真的良莠不齊,
同一社區我們推算每建坪約30~35萬,其餘視樓層、坪數或屋況等因素不定,
有的房仲很熱心,說他們最近有成交價格跟我們差不多,
順便分享一下可能是哪一戶,或是哪一戶有裝潢得很漂亮,所以價格比較高,
但有的一聽到是銀行估價,不管三七二十一開始冷嘲熱諷,
你們銀行都馬亂估,甚麼30到35,現在都馬40幾萬了,還有人加價要買還買不到咧!
這種其實很多都是會用話術拐買方用不合理價格買房的,
奉勸各位遇到一開口就天花亂墜的還是務必小心。
總結一下,關於鑑價金額上面提了這麼多,都只跟建物本身條件有關,
完全跟您的職業、身分地位及收入條件無關,
同一戶房子,郭董或是一般上班族來貸款,該建物的"鑑價金額"都是一樣的。
二、貸款成數及三、可貸金額
這兩個"並非"鑑價單位的權限,還請大家理解,
承前段,鑑價單位只管房子值多少錢,其他一概不管,
而貸款的成數是根據建物所在的區位、建物有特殊原因、申貸人的職業、收入而受影響,
區位部分其實就是建物所在的地點好不好,
例如在蛋黃區一般就是8成、市區外圍蛋白區75成、蛋殼或7-11要開車一小時那種的6成。
建物特殊原因常見有現況是神壇宮廟、殯葬業,住家後面一整片公墓或改成套房出租等,
這些原因會使你原本的貸款成數降低。
職業跟收入其實就是社會地位越高、財力越好,銀行相對信任你,
只要申貸金額沒有超過可還款的合理比例,成數再多加一點應該是可以的。
而可貸金額,這通常就是客戶唯一會從銀行業務端得到的資訊,也是最在乎的資訊,
可貸金額顧名思義就是鑑價金額乘以貸款成數,
但業務人員不一定會透露後二者給客戶知道,尤其是可貸金額跟客戶預期有嚴重落差時,
為什麼?因為怕被客戶幹爆阿~
業務人員也很難跟你解釋你真的就是買貴了嘛、或是你對銀行來說真的就不值得信任阿~
所以,當你買了一間房子,銀行沒辦法貸給你預期的金額,
再請各位檢視一下是否真的買貴?或是個人的信用、財力不符該銀行的目標客群,
真的不一定都是鑑價人員的問題,我們也是一天到晚被金管會查,
估低被客戶幹、估高被金管會幹,還請大家高抬貴手。
以上,就個人淺淺的資歷分享,若有得罪或是說錯的地方,還請見諒,
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.253.195.113 (臺灣)
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您好,初估有時候是業務人員自行查詢報給客戶的,有時候則是業務人員詢問鑑價單位再
轉告給客戶,所以可能沒辦法告訴您會較高或較低,而中古物件則需從裝潢的程度、質感
及翻新的範圍來做不定程度的加分~
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會收鑑價費的可能是該行本身沒有鑑價單位,而是委託外部的估價師事務所出具報告,但
基本上如果有依正常的估價方法的話,我相信落差不應該太大。
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