Re: [請益] 簽完斡旋後發現銀行估價差了40% 怎麼辦

看板home-sale作者 (Dumb)時間2年前 (2021/04/17 23:48), 2年前編輯推噓72(73182)
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原文恕刪 小弟為某民營銀行鑑價人員, 在金融業資歷不深,僅就我實務上的經驗提供一些淺見, 當然也希望有同業可以一起討論,畢竟估價單位在銀行裡真的很邊緣,希望可以取個暖QQ 在這邊就原文推文有提到的鑑價金額、貸款成數及可貸金額來分享, 一、鑑價金額: 我們家流程是業務進買賣件申貸,系統分派至估價單位, 估價人員在規定的時限內至現場拍攝建物外觀、臨路、門牌及社區案名、車道口等照片, 這些原則是報告中必要的照片, 若有嫌惡設施如福地、神壇、大型宮廟或高壓電塔、高架道等,則需另附照片, (不過耳聞某些銀行做法是不用到現場,拉一下google街景圖看看而已, 我們家應該算盡心盡力了,不論颳風、下雨都會外勘) 拍攝完外觀後就是開始寫報告,估價的方法是以估價技術規則為準、各銀行內規為輔, 白話一點就是找你家附近跟你家條件最像的案例來評估你家多少錢, 案例的來源有實價登錄、擬售開價、向當地仲介訪價等, 實價登錄誠如網友說的,登錄的價格可能和現主時的市價有落差, 如現在為110年4月,實價登錄目前有部分揭露到110年2月, 慢二個月的時間,其實在房價飛漲的近兩年,真的會追不上成交的價格, 但是有差其實還是有個限度, 舉例來說同一個社區,整個社區一整年實價登錄不含車位建坪價集中在30~35萬這個區間 , 二個月前中間樓層人家成交一坪33萬, 現在一樣中間樓層,坪數差不多,也沒多裝潢或甚麼特殊原因, 你一坪買36萬還可以,可能是因為真的房市很熱, 但你一坪買到40萬,一查同社區高樓層或是鄰近條件相當物件的開價都沒你貴, 那銀行估不到,你可能就要開始檢視一下是不是真的買貴了~ 再來是擬售開價,也就是現在還放在市場上要出售的物件, 剛蓋好過戶的社區或是同社區超久沒成交的,因實價登錄還沒上或是沒有, 所以只能找周邊地區相近條件的實價登錄案例來評估, 再來就是找同社區要換約或轉售的物件, 以往房市還沒這麼熱的時候,通常以開價的8折~85折來推算成交價格, 但是這一兩年幾乎88折已經算砍很多了,一堆都是開價95折成交或總價減個幾十萬而已, 偶爾還會遇到成交價比開價還高這種奇聞...可能是甚麼風水寶地吧? 至於向當地房仲訪價,是因為各地房仲深耕店頭附近的社區, 在地的當然最了解,個人也遇過超認真房仲,把客戶當家人一樣在照顧, 但說真的房仲專業度真的良莠不齊, 同一社區我們推算每建坪約30~35萬,其餘視樓層、坪數或屋況等因素不定, 有的房仲很熱心,說他們最近有成交價格跟我們差不多, 順便分享一下可能是哪一戶,或是哪一戶有裝潢得很漂亮,所以價格比較高, 但有的一聽到是銀行估價,不管三七二十一開始冷嘲熱諷, 你們銀行都馬亂估,甚麼30到35,現在都馬40幾萬了,還有人加價要買還買不到咧! 這種其實很多都是會用話術拐買方用不合理價格買房的, 奉勸各位遇到一開口就天花亂墜的還是務必小心。 總結一下,關於鑑價金額上面提了這麼多,都只跟建物本身條件有關, 完全跟您的職業、身分地位及收入條件無關, 同一戶房子,郭董或是一般上班族來貸款,該建物的"鑑價金額"都是一樣的。 二、貸款成數及三、可貸金額 這兩個"並非"鑑價單位的權限,還請大家理解, 承前段,鑑價單位只管房子值多少錢,其他一概不管, 而貸款的成數是根據建物所在的區位、建物有特殊原因、申貸人的職業、收入而受影響, 區位部分其實就是建物所在的地點好不好, 例如在蛋黃區一般就是8成、市區外圍蛋白區75成、蛋殼或7-11要開車一小時那種的6成。 建物特殊原因常見有現況是神壇宮廟、殯葬業,住家後面一整片公墓或改成套房出租等, 這些原因會使你原本的貸款成數降低。 職業跟收入其實就是社會地位越高、財力越好,銀行相對信任你, 只要申貸金額沒有超過可還款的合理比例,成數再多加一點應該是可以的。 而可貸金額,這通常就是客戶唯一會從銀行業務端得到的資訊,也是最在乎的資訊, 可貸金額顧名思義就是鑑價金額乘以貸款成數, 但業務人員不一定會透露後二者給客戶知道,尤其是可貸金額跟客戶預期有嚴重落差時, 為什麼?因為怕被客戶幹爆阿~ 業務人員也很難跟你解釋你真的就是買貴了嘛、或是你對銀行來說真的就不值得信任阿~ 所以,當你買了一間房子,銀行沒辦法貸給你預期的金額, 再請各位檢視一下是否真的買貴?或是個人的信用、財力不符該銀行的目標客群, 真的不一定都是鑑價人員的問題,我們也是一天到晚被金管會查, 估低被客戶幹、估高被金管會幹,還請大家高抬貴手。 以上,就個人淺淺的資歷分享,若有得罪或是說錯的地方,還請見諒, -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.253.195.113 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1618674514.A.B7E.html ※ 編輯: maskvoice (111.82.88.83 臺灣), 04/17/2021 23:57:12 ※ 編輯: maskvoice (111.82.88.83 臺灣), 04/17/2021 23:58:35

04/18 00:03, 2年前 , 1F
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請問提出房貸申請後銀行現場鑑價,會比初估價格高嗎(中
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古物件,有裝潢另廁所有重做)
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04/18 00:05, 2年前 , 4F
煩請大大指教
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您好,初估有時候是業務人員自行查詢報給客戶的,有時候則是業務人員詢問鑑價單位再 轉告給客戶,所以可能沒辦法告訴您會較高或較低,而中古物件則需從裝潢的程度、質感 及翻新的範圍來做不定程度的加分~

04/18 00:07, 2年前 , 5F
好奇問一下 我申貸經驗有些會要好幾天由專門的鑑價師
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或鑑價單位去鑑價 有的還收鑑價費 但有些直接電話說
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地址查查實登的鑑價 這樣鑑價跟後續放款的認定會有落
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差嗎 還是看銀行規定
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會收鑑價費的可能是該行本身沒有鑑價單位,而是委託外部的估價師事務所出具報告,但 基本上如果有依正常的估價方法的話,我相信落差不應該太大。

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看借款人和貢獻度吧,體質差當然估低,體質不錯當然可
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抓高一點
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※ 編輯: maskvoice (111.82.88.83 臺灣), 04/18/2021 00:13:57

04/18 00:11, 2年前 , 11F
有的會來現場 例如安泰 台新 有的不來現場 例如兆
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豐 由建物外觀就好 最有趣的是 安泰2016緩跌時期鑑
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價950 後面市價漲到破千 結果2020 台新鑑價900 都
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不知道標準在哪
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不過不管是哪一家都有給到我想貸的金額
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郭董買貴可以調鑑價金額啦 因為業務需求 XD
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一般人就沒辦法 畢竟人家是VIP 做完一件還有下一件
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看外觀就好是金額本來就ok 內勘的狀況大多是有裝潢要拉
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高金額
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推!!同樣在民營銀行擔任估價,這篇非常正確,完全打出
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估價人員心中的看法了,真的請大家能高抬貴手
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※ 編輯: maskvoice (111.82.88.83 臺灣), 04/18/2021 00:19:41

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不然就是特殊狀況 例如兩間打通 或大幅增建 外觀看不出
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整天幹銀行估不準沒啥意義 到頭來還不是要跟銀行借
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解釋一下,因為增建部分算違建,部分銀行估價會不認定
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未辦保存登記建物的價值,所以許多三四十年的二層樓老透
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天增建至四五層,或是新成屋二工的部分,雖然買價有包含
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這些部分的價值,估價還是不認定,故估值會有較大的落差
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04/18 00:20, 2年前 , 30F
感謝 這篇價值含量好高
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感謝分享
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04/18 00:21, 2年前 , 32F
室內有大幅翻修或是大量建物改良的部分,也是不能說你
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花一千萬裝潢或整理就是要估一千萬的價值給你,還是有一
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定認定的標準
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所以如果買價和估值有落差可能要考量這些部分
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還有 81 則推文
還有 17 段內文
04/18 15:18, 2年前 , 117F
看實登 看市場走向啊 再來取決於屋主心態
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04/18 15:19, 2年前 , 118F
譬如前幾年買氣弱 你可以比實登略低 遇到怕跌或財務
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04/18 15:19, 2年前 , 119F
狀況吃緊的就賣了
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04/18 15:20, 2年前 , 120F
這兩年 買氣強 你可以比實登略高 一樣遇到怕跌或財務
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吃緊的就會賣了
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04/18 15:22, 2年前 , 122F
用銀行估價去買真的很碰運氣 有的實地走訪 有的網路
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鑑價 然後我五年前空屋鑑價950 五年後實登每筆都破千
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裝潢屋鑑價900 你說誰為準
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04/18 15:22, 2年前 , 125F
每家銀行的風控不同啊。對他自己準,但跟買方/賣方的期待
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04/18 15:22, 2年前 , 126F
不一定一樣啊
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04/18 15:23, 2年前 , 127F
不信的看要不要賭大點 我賣900看秒不秒殺
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04/18 15:24, 2年前 , 128F
不論準不準 你還不是要跟銀行借 再怎麼罵都沒用
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04/18 15:24, 2年前 , 129F
你估價要去除極端值,取平均/中位數。但「出價成交」正好
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04/18 15:24, 2年前 , 130F
相反,我就是要取極端值。我就是要貸最多利息最低的那個
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04/18 15:24, 2年前 , 131F
我覺得最重要的在最後的可貸款金額跟條件
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估價的是人 每個人都有不同的看法很正常
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04/18 15:24, 2年前 , 133F
交給電腦一口價 電腦說沒有就沒有 會比較好?
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04/18 15:24, 2年前 , 134F
最後都有給我想要的條件 我管你鑑價多少
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04/18 15:25, 2年前 , 135F
好笑的是用銀行鑑價判斷有沒有買貴這件事情
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04/18 15:25, 2年前 , 136F
平均1000萬的社區。你知道他是1000萬,但賣方要1200,買方
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04/18 15:25, 2年前 , 137F
要800。差400會成交嗎...
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04/18 15:26, 2年前 , 138F
賣方看最高 買方看最低 人之常情
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04/18 15:27, 2年前 , 139F
所以就看市場行情跟賣家心態
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04/18 15:28, 2年前 , 140F
看銀行鑑價買房子確實會買不到 畢竟是偏保守
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04/18 15:28, 2年前 , 141F
不如就相信自己 多做功課 一間銀行不喜歡就換下一間
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04/18 15:29, 2年前 , 142F
要買高 就要自己承擔 不要把風險全部都丟給銀行
04/18 15:29, 142F

04/18 15:30, 2年前 , 143F
謝謝分享
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04/18 15:30, 2年前 , 144F
買房也是 多做功課 這一間出不到出下一間 風險自負
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04/18 18:04, 2年前 , 145F
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04/18 21:13, 2年前 , 146F
最近的心得是房仲話術很多,各種鬼話要騙成交,買家自
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04/18 21:13, 2年前 , 147F
己買貴就是鑑價差很多,貸不出來出事的就是你!
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04/18 21:21, 2年前 , 148F
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04/18 21:50, 2年前 , 149F
推 事實是你說的這樣沒錯
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04/18 23:47, 2年前 , 150F
推 鑑價很準 看要相信專業估價師 還是外行門外漢 XD
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04/19 01:34, 2年前 , 151F
你們家好認真 還出去估XD
04/19 01:34, 151F

04/19 01:35, 2年前 , 152F
推用心分享~~
04/19 01:35, 152F

04/19 09:22, 2年前 , 153F
推非常實用!自住需求的人 當然需要仔細評估 銀行是站
04/19 09:22, 153F

04/19 09:22, 2年前 , 154F
在中立角度 若有非買不可的理由 多花錢點錢也無可厚非
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04/19 09:22, 2年前 , 155F
畢竟房子在別人手上
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04/19 12:28, 2年前 , 156F
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04/19 12:28, 156F
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